Дата вступления договора аренды в силу

Срок действия договора аренды земельного участка: правила расчета

21.12.2017 2085 0 0

Земельный участок считается переданным арендодателем арендатору с момента государственной регистрации права аренды. Но отдать его могли раньше. Что же делать?

На практике довольно часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда дата государственной регистрации договора аренды земельного не совпадает с датой подписания самого документа. Кое-где встречаются случаи, когда государственная регистрация договора проводится даже через несколько лет после его подписания. Такая ситуация приводит к недоразумениям относительно самого срока пользования землей, а также к спорам при решении вопроса о продолжении или прекращении договора аренды.

Предлагаю разобраться в нюансах вопрос, с какого же момента начинается начало течения срока аренды земельного участка и соответственно когда такой срок заканчивается.

Соглашение считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям о предмете договора, условия, которые определены законом как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон быть достигнуто соглашение. Это нам гарантирует часть первая статьи 638 ГК Украины

На сегодня, согласно статье 17 Закона Украины «Об аренде земли», земельный участок считается переданной арендодателем арендатору с момента государственной регистрации права аренды, то есть начало течения срока договора аренды земельного участка начинается с даты государственной регистрации документа. Например, если такой договор был заключен 1 мая 2015, скажем, сроком на 5 лет, но зарегистрирован он был только 1 июня 2015 года, то действует он в соответствии с 1 июня 2020.

С договорами аренды земли, заключенные до принятия закона о дерегуляции от 12.02.2015 № 191-VIII, ситуация несколько иная. В этих случаях передача объекта аренды осуществляется арендодателем в сроки и на условиях, определенных в договоре, по акту приема-передачи. Такое соглашение подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

То есть, к 2015 году довольно часто возникала ситуация, когда передача земли в пользование осуществлялась до момента государственной регистрации договора, а сама регистрация договора могла происходить значительно позже. В таких случаях, для определения момента начала течения срока действия договора аренды нужно внимательно читать содержание самого договора аренды.

Судебная практика в этом вопросе весьма неоднозначна. Так, Верховный Суд Украины в постановлениях от 18.01.2017 по делу № 532/129/16-ц и от 27.04.2017 по делу № 6-422цс17 отмечает, что срок действия договора аренды земли наступает с момента госрегистрации, а не с момента его заключения. Вместе с тем, в своем постановлении ВСУ от 19.02.2014 (дело №6-162цс13) говорится, что договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем условиям и скрепили его своими подписями, что и является моментом заключения договора.

Проблема определения начала действия договора аренды возникла, в первую очередь, из-за несовершенной системы государственной регистрации, поскольку между датой подписания, нотариальным удостоверением сделки и ее регистрацией могли насчитываться месяца, а то и годы.

Последние изменения в законодательстве хоть и позволяют одновременно подписать нотариально засвидетельствовать и провести государственную регистрацию договора, но не решают всех проблем собственников земли. Ведь в законодательстве отсутствует пункт об обязательном нотариальном удостоверении договоров аренды земли, и создает «пропасть» времени между передачей в пользование другой человека земельного участка и моментом вступления в силу договора аренды.

Поэтому, самая и самый важный совет для всех, кто собрался сдать в аренду земельный участок — внимательно читайте текст договора, в котором четко определяйте дату срока действия договора аренды или четко определяйте момент с которого начинается течение срока аренды.

Четкое определение конечной даты срока действия договоров аренды в дальнейшем устраняет несогласованности в вопросе возобновления или прекращения действия таких договоров.

Договор аренды нежилого помещения подписан сторонами 01.03.2016. В договоре указано, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.01.2016. Срок действия договора — до 31.12.2016. Как в данном случае исчисляется срок действия договора аренды для целей государственной регистрации: с даты его подписания или с даты фактического начала арендных отношений? Необходимо ли в данном случае регистрировать договор?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды период времени до его заключения, на который стороны распространили его действие (до 01.03.2016), не включается в срок действия договора аренды. Указанный в вопросе договор не подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода:
Поскольку помещение, являющееся недвижимым имуществом, неразрывно связано со зданием, в котором оно находится, к договорам аренды помещений применяются нормы о государственной регистрации, установленные п. 2 ст. 651 ГК РФ в отношении договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Согласно этому пункту договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается и тех случаев, когда срок в договоре аренды недвижимости определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Например, договор аренды, заключенный с 01.01.2016 до 31.12.2016, по общему правилу, подлежит государственной регистрации.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ) либо с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным (ст.ст. 433, 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 N 08АП-8195/2010).
Условия договора, в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами договора аренды. Следовательно, стороны вправе установить в договоре условия об арендной плате и в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространить действие этих условий на отношения, возникшие ранее. Такой вывод также подтверждается судебной практикой, например постановлениями ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 N Ф04-2693/2007(33872-A46-21)(33997-A46-21), ФАС Московского округа от 05.05.2009 N КГ-А40/3448-09, ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 N А56-9107/2006.
Применительно к сложившейся ситуации получается, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами — с 01.03.2016, а обязательства по договору у сторон возникают (иными словами, «договор действует», «вступает в силу») с 01.01.2016.
Как указал Президиум ВАС РФ в п. 8 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается. Соответственно, если срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации. Данный вывод подтверждается обширной судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 17.12.2013 N Ф06-173/13 по делу N А55-9247/2012, ФАС Уральского округа от 24.06.2013 N Ф09-5294/13 по делу N А60-43927/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.04.2013 N Ф08-1369/13 по делу N А63-1116/2012).
Таким образом, в данной ситуации срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года — 10 месяцев. Поэтому государственная регистрация для такого договора не является обязательной.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Кисленко Мария

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

31 марта 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

ВСУ о моменте вступления в силу договора аренды земли

30.11.2017 336 0 0

Вступлением договора аренды земли в силу является момент во времени, когда начинают действовать права и обязанности сторон, то есть после его государственной регистрации, а не заключения (ВСУ от 18 января 2017. по делу № 6-2777цс16)

Фабула судебного акта: С какой даты начинает действовать договоре аренды земли: с момента заключения (подписания сторонами и/или нотариального удостоверения) или с момента государственной регистрации? Есть также вариант «с момента передачи земельного участка по акту приема — передачи арендодателем арендатору», который также заслуживает внимания, если такой пункт с привязкой до вступления в силу (вступления в действие) специально прописан в самом договоре. На практике стороны для защиты своих прав многое могут внести в договор аренды земли, может прямо и не соответствовать законодательству. Поэтому судебная практика по этому вопросу неоднозначна. Следует добавить, что сегодня актуальность этого вопроса для текущих договоров уменьшилась, поскольку нотариус заверяя договор аренды земли, в тот самый день проводит и его государственной регистрации. Важным этот вопрос остается только для договор аренды земли, где стороны договорились не заверять такой договор нотариально.

Несмотря на прошлые промахи (смотрите ниже ссылки) этот год ВСУ начал с законной и понятной постановления, где изложил вполне логичную позицию: вступления договора аренды земли в силу является момент во времени, когда начинают действовать права и обязанности сторон, то есть после его государственной регистрации , а не заключения — подписание СторонаА.

Итак, предлагаем всем руководствоваться этим подходом ВСУ.

Анализируйте судебный акт: Срок действия договора аренды земли начинается с момента его заключения — подписание сторонами, а НЕ государственной регистрации (ВСУ от 19 февраля 2014г. По делу № 6-162ц13)

Срок действия договора аренды земли начинается с момента его государственной регистрации, а не подписания сторонами или передачи по акту приема-передачи земельного участка (ВХСУ от 2 ноября 2016. По делу 908/3368/15)

Правовая позиция ВСУ от 18 января 2017 по делу № 6-2777цс16: В соответствии с частью второй статьи 792 ГК Украины отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом.

Специальным законом, регулирующим отношения, связанные с арендой земли, является Закон Украины «Об аренде земли».

По смыслу статей 18, 20 настоящего Закона (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) заключен договор аренды земли подлежит государственной регистрации, договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации.

Итак, срок действия спорного договора аренды земли начинается после вступления в силу, а не с момента его заключения.

Вступление договора в силу является моментом во времени, когда начинают действовать права и обязанности по договору, то есть когда договор (как основание возникновения правоотношений и письменная форма, в которой зафиксированы условия договора) становится правоотношениями, на возникновение которых было направлено волеизъявления сторон.

С учетом указанных норм материального права срок действия спорного договора не закончился, он действует, поэтому отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований об истребовании земли.

3. СРОК АРЕНДЫ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Статьи 314, 425, 610, 621 ГК РФ

Срок действия договора (срок договора) – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).

Срок аренды – период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ).

Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий “срок действия договора аренды” и “срок аренды”.

Однако некоторые суды прямо указывают, что данные понятия не тождественны и указанные сроки могут не совпадать.

Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора.

Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды – с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.

Тем не менее следует учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой договор аренды признается заключенным с момента передачи имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ) и именуется реальным договором. При таком подходе начало срока действия договора будет совпадать с началом срока аренды. Однако более распространенной можно считать позицию о консенсуальности договора аренды.

Кроме того, из п. 3 ст. 611 ГК РФ также следует, что в договоре может быть установлен срок для передачи имущества, наступающий после заключения договора. Подробнее о согласовании срока передачи имущества см. п. 4.1.1 настоящих Рекомендаций, о сроке возврата имущества при прекращении договора – п. 4.2.4.

Таким образом, исходя из судебной практики, а также ст. ст. 425, 433, п. 3 ст. 611 ГК РФ можно прийти к выводу, что в договоре могут быть установлены оба указанных срока:

– срок действия договора.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года. Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Вместе с тем, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (после 1 марта 2013 г.). Впоследствии, ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” указанные изменения были отменены.

3.1. СРОК АРЕНДЫ

Статья 610 ГК РФ

Условие о сроке аренды по смыслу ч. 1 ст. 606, ст. 610 ГК РФ определяет, в течение какого времени арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться объектом аренды. Именно за этот период арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласование условия о сроке аренды

В договоре рекомендуется указывать начальный и конечный сроки аренды.

Начальный срок аренды определяет, когда имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и (или) пользование.

Подробнее о согласовании срока передачи имущества в аренду см. п. 4.1.1 настоящих Рекомендаций.

Конечный срок устанавливает момент возврата имущества из временного владения и пользования. Подробнее о согласовании срока возврата имущества см. п. 4.2.4 настоящих Рекомендаций.

Одновременно с окончанием аренды может оканчиваться действие договора, если только не установлен отдельный срок его действия или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества (п. 3 ст. 425 ГК РФ). О согласовании срока действия договора подробнее см. п. 3.2 настоящих Рекомендаций.

Начальный и конечный сроки аренды должны быть определены по правилам ст. ст. 190 – 194 ГК РФ, а именно:

– истечением периода времени;

– указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если в договоре не определен срок аренды

В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (см., в частности, Риск арендатора 3.1.1).

3.1.1. Определение срока аренды календарными датами

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начальный и конечный сроки аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

Пример формулировки условия:

“Начало аренды – “___”.______________.20__ г.

Окончание аренды – “____”.____________.20__ г”.

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на промежуток времени, ограниченный календарными датами (например, “с “01” января 2015 года по “31” марта 2016 года” или “с “01” января 2015 года до “15” февраля 2016 года”). Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.

Условие о сроке аренды, сформулированное с использованием предлога “до” или “по”, может вызвать вопрос: включается ли дата окончания срока аренды в сам срок аренды?

Предлог до в одном из своих значений “употребляется при указании временного предела действия”; предлог по с винительным падежом в одном из значений “соответствует по значению предлогу до” (Словарь русского языка в 4 т./Под ред. А.П. Евгеньевой).

Судебная практика по вопросу толкования того, входит ли дата, указанная после предлога “до”, в срок, неоднозначна. Подробнее об этом см. п. 4.2.1 “Определение срока действия договора аренды здания (сооружения, помещения) по правилам ст. ст. 190 – 194 ГК РФ” Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

Чтобы избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие “включительно“. Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания.

Примеры формулировки условия:

“Срок аренды имущества устанавливается с “01” января 2015 года по “31” марта 2016 года включительно”.

“Срок аренды имущества устанавливается с “01” января 2015 года до “15” февраля 2016 года включительно”.

3.1.2. Определение срока аренды истечением периода времени

Начальный и (или) конечный сроки аренды согласно ст. 190 ГК РФ могут определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.

При таком способе согласования необходимо указать сам период и его начало.

Началом периода может быть календарная дата или наступление события (ст. 191 ГК РФ).

Примеры формулировки условия:

“Срок аренды имущества начинается с “_____”.____________.20__ г. и оканчивается по истечении 11 (одиннадцати) месяцев”.

“Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с момента заключения договора аренды”.

“Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания акта приема-передачи”.

Согласно ст. 191 ГК РФ срок аренды при определении его периодом времени начинает течь не с календарной даты, указанной в договоре, или с момента наступления события, а на следующий день после этой даты или события.

Соответственно, если арендатору необходимо начать использовать имущество, например, с 1 июня, в качестве даты начала срока аренды в договоре следует определить 31 мая. Стороны могут установить срок передачи 31 мая, чтобы арендатор мог полноценно пользоваться имуществом с 1 июня. В таком случае передача имущества должна быть произведена до конца дня 31 мая. Если стороны договора – юридические лица, то по правилам абз. 2 п. 1 ст. 194 ГК РФ истечение срока передачи имущества наступит в час, когда в организации, являющейся арендатором, прекращаются соответствующие операции.

Окончание срока аренды, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. 192 ГК РФ.

Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если в качестве начала срока аренды указано 2 июня 2015 г., то срок аренды, равный одному году, будет начинаться 3 июня 2015 г. и заканчиваться 2 июня 2016 г.

3.1.3. Определение срока аренды указанием на неизбежное событие

Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Но согласовать срок начала и (или) окончания аренды путем указания на событие можно, только если его наступление неизбежно (ст. 190 ГК РФ). Это означает, что оно не зависит от воли и действий сторон (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Пример формулировки условия:

“Оборудование, указанное в п. 1.1 настоящего договора, передается арендатору во временное владение и пользование со дня начала навигации на реке Амур в районе г. Хабаровска в 20__ г. до дня, следующего за днем окончания этой навигации”.

3.2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Статьи 425, 433, 610, 621 ГК РФ

Срок действия договора аренды – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. 425 ГК РФ).

Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ). О сроке действия договора аренды, подлежащего государственной регистрации, см. п. 4.2 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.

Согласование условия о сроке действия договора аренды

При согласовании данного условия сторонам рекомендуется:

– определить срок действия договора;

– предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);

– указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;

– установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.

Если срок действия договора аренды не определен

В этом случае договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды. Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

3.2.1. Определение срока действия договора аренды

Срок действия договора, так же как и срок аренды, устанавливается по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ. При этом фактически стороны согласовывают только конечный срок действия договора, поскольку начальный срок определяется моментом его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Срок может быть обозначен календарной датой. Подробнее о таком способе указания см. п. 3.1.1 настоящих Рекомендаций.

Пример формулировки условия:

“Настоящий договор действует до “_____” ____________ 201_ г. включительно”.

Можно определить срок истечением периода, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами и началом которого является календарная дата или наступление события (ч. 1 ст. 190, ст. 191 ГК РФ).

Пример формулировки условия:

“Настоящий договор прекращает свое действие в течение ______ дней после ______________”.

Срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ч. 2 ст. 190 ГК РФ). Таковым признается событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон. При этом не рекомендуется устанавливать срок договора путем указания на действия сторон (например, согласовывать, что договор действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости). В этом случае договор может быть признан заключенным на неопределенный срок (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Если срок действия договора определен не по правилам ч. 2 ст. 190 ГК РФ

Условие о сроке действия договора, который определен событием, не обладающим признаком неизбежности, суд может признать несогласованным. В результате договор будет считаться заключенным на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Арендодатель будет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в сроки, установленные указанной статьей, и истребовать имущество (см. Риск арендатора 3.2.1, Риск арендатора 3.2.2).

3.2.2. Применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения

Статья 425 ГК РФ

Стороны могут предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Пример формулировки условия:

“Условия настоящего договора применяются к отношениям по аренде имущества, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора”.

Внимание! Рассматриваемое условие не означает, что обязанности сторон по исполнению договора возникают раньше заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

В связи с этим стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности (в частности, требовать взыскания договорной неустойки) за период до заключения договора (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Согласовать условие о распространении договора на фактические отношения до его заключения стороны могут путем указания даты, с которой эти отношения возникли.

Пример формулировки условия:

“Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 1 мая 2012 г.”.

Однако при отсутствии доказательств передачи имущества в указанную дату (например, акта приема-передачи) арендодатель не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы за период с указанной даты до момента, когда имущество было фактически передано (см. Риск арендодателя 3.2.1).

Если применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, не согласовано

В этом случае стороны не вправе требовать выполнения обязательств по ранее возникшим арендным отношениям в соответствии с условиями заключенного договора. В частности, арендодатель не вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы в размере, указанном в договоре (см. Риск арендодателя 3.2.2).

Однако из п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ следует, что за пользование имуществом до заключения договора аренды может быть взыскано неосновательное обогащение в сумме, соответствующей сбереженной вследствие такого пользования плате. Ее размер определяется исходя из цены, существовавшей во время, когда закончилось пользование, в том месте, где оно происходило. При исчислении неосновательного обогащения за пользование, например, недвижимым имуществом суд может учесть заключение оценщика о ставке рыночной арендной платы за данный объект (Определение ВАС РФ от 22.01.2014 N ВАС-109/14).

3.2.3. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

Статья 621 ГК РФ

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.

Такое право действует только в отношении аренды одного и того же объекта.

Арендатор может реализовать преимущественное право только при одновременном наличии следующих условий:

– если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу N А79-5631/2008 (Определением ВАС РФ от 24.06.2009 N ВАС-1683/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));

– если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности.

Недобросовестным исполнением обязанностей по договору, при котором арендатор лишается преимущественного права на заключение договора, является, в частности, нарушение срока уплаты арендной платы;

– если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;

– если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора после направления арендатором арендодателю заявления о заключении договора на новый срок.

Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.

При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены судом, только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор. Однако в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом.

Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

Пример формулировки условия:

“Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок”.

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок. Подробнее об этом см. п. 14.1 настоящих Рекомендаций.

Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано

В этом случае арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендодатель откажет ему в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, вправе будет потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков (см. Риск арендодателя 3.2.3).

3.2.4. Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора

Статья 621 ГК РФ

Возобновление договора аренды означает продление действия его условий на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Продление договора (пролонгация) – продление срока его действия на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон.

Термин “пролонгация” не используется в Гражданском кодексе РФ, однако часто применяется в юридической практике при составлении договоров как синоним термина “продление”. Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. “Современный экономический словарь” (ИНФРА-М, 2011)).

Возобновление договора в силу закона

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

– пользование имуществом после истечения срока действия договора;

– отсутствие возражений со стороны арендодателя.

При возобновлении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества необходимо учитывать специфику, связанную с необходимостью проведения торгов для заключения договора. Подробнее об этом см. п. 14.2 настоящих Рекомендаций.

Действие договора, возобновленного на неопределенный срок, при заключении нового договора

Иногда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны тем не менее заключают новый договор с аналогичными условиями. Если новый договор впоследствии признан незаключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор? Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность (подробнее об этом см. п. 14.3.2 настоящих Рекомендаций). Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора незаключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.

В судебной практике выработан подход, согласно которому, если договор возобновлен на неопределенный срок, после чего подписан новый договор, позднее признанный незаключенным, первоначальный договор продолжает действовать.

3.2.4.1. Запрет на возобновление договора аренды

Арендодателю, который передает в аренду имущество, пользующееся спросом, может быть удобно исключить возможность возобновления договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. Прекращение договора по истечении срока его действия позволяет арендодателю начать с тем же арендатором переговоры о согласовании новых условий договора, в том числе условия о цене. При возобновлении же договор является продленным на тех же условиях, а изменение цены возможно только при определенных условиях. Подробнее об изменении размера арендной платы по соглашению сторон см. п. 7.1 настоящих Рекомендаций, об изменении размера арендной платы в одностороннем внесудебном порядке см. п. 7.2 настоящих Рекомендаций.

Суды в основном допускают возможность согласования в договоре запрета на возобновление договора на неопределенный срок. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.

Пример формулировки условия:

“По истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок”.

Вопрос о том, подлежит ли возобновлению договор, содержащий условие о прекращении его действия по истечении срока, решается по-разному. Одни суды указывают, что положение п. 2 ст. 621 ГК РФ носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон. Следовательно, при отсутствии возражений арендодателя против того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Другие считают, что названная норма диспозитивна. В связи с этим условие, согласно которому договор аренды прекращается с окончанием срока его действия, препятствует возобновлению договора.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ возобновление договора возможно только при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Представляется, что возражения могут быть выражены арендодателем не только по окончании срока действия договора, но и при его заключении путем согласования соответствующего условия. Есть вероятность, что при наличии в договоре такого условия суды будут рассматривать его как предусмотренное п. 2 ст. 621 ГК РФ препятствие для возобновления договора. Для согласования условия рекомендуется указать на прекращение договора по истечении срока его действия и наличие возражений арендодателя в соответствии с названной нормой.

Пример формулировки условия:

“Договор прекращается по истечении срока его действия. Арендодатель на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ возражает против того, чтобы арендатор продолжал пользоваться имуществом после окончания срока его действия без заключения нового договора”.

3.2.4.2. Продление (пролонгация) договора аренды на новый срок

Если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, в договор можно включить условие о его продлении (пролонгации) на новый срок.

Условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при наличии такого условия не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ (см. Риск арендодателя 3.2.4).

Если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Пример формулировки условия:

“По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на шесть месяцев”.

В договоре рекомендуется установить, что условием его продления является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений, и определить период до истечения срока действия договора, в течение которого такие возражения могут быть направлены.

Пример формулировки условия:

“Настоящий договор вступает в силу с 01.02.20__ и действует до 31.12.20__. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях”.

Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано

В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).