Договор купли-продажи нежилого помещения в многоквартирном доме

Образец договора купли-продажи нежилого помещения и его регистрация в 2017 году

По статистике органов, проводящих государственную регистрацию, наиболее часто встречающимся на 2017 год договором, который попадает к ним, является договор купли-продажи. Конечно, в большинстве своём, это квартиры и земля, но нежилые помещения тоже достаточно часто участвуют в сделках.

Как показывает практика, разобраться в юридических тонкостях вопроса купли-продажи до конца можно только с помощью специалиста в этой области. Многие обращаются за консультацией в платные юридические конторы, нотариаты или государственные органы, занимающиеся соответствующей деятельностью.

Лишь узкий круг граждан знает о существовании юридической помощи прямо на сайте.

Для ее получения нужно лишь ввести вопрос в соответствующем поле и дождаться бесплатного грамотного ответа от юриста.

Кратко о купле-продаже

Купля-продажа – это факт передачи своих прав одного лица другому. При купле-продаже переход права подлежит обязательной государственной регистрации, иначе сделка считается ничтожной. Для осуществления данной процедуры объект должен обязательно состоять на государственном кадастровом учете. Если этого не сделать, то в регистрации может быть отказано, в лучшем случае, она будет приостановлена.

О чем необходимо писать в договоре

Основными главными условиями, которые должны найти отражение в договоре купли-продажи нежилого помещения, являются характерные для многих других гражданских сделок:

  • сведения о сторонах сделки;
  • точнейшее описание предмета сделки, которое не позволяет ошибиться в его определении;
  • цена, за которую продаётся и приобретается объект недвижимости может быть указана как за единицу измерения, так и за всю площадь целиком, но обязательно в российской валюте;
  • дата составления договора;
  • подписи участвующих сторон.

Что принести в Росреестр

Для государственной регистрации права на основании этого документа потребуется следующий перечень документов:

  • заявления от двух сторон и их паспорта (плюс доверенность, если кто-то является представителем);
  • документ, о котором идет речь в данной статье (если нотариально не удостоверялся, то предоставляете оригинал и обычную копию). Договор может сам являться передаточным актом, но данный акт может выступать и отдельным документом – тогда его тоже нужно будет предоставить;
  • если отчуждаемый объект фактически находится в совместной собственности (но в свидетельстве указан только один супруг), то продавцу необходимо предоставить дополнительно оригинал и копию нотариально удостоверенного согласия другого супруга;
  • если сделка протекает с разбивкой стоимости или с привлечением кредитных средств, то дополнительно предоставляется заявление о регистрации ипотеки в качестве обременения, а если заключался кредитный договор и закладная к нему, то и их тоже в оригинале и копии. Причем после погашения ипотеки нужно будет снять обременение, но это уже другая тема.

В 2017 году регистрации проходит по месту нахождения объекта недвижимости в рамках района. Государственная пошлина за проведение госрегистрации права на нежилое помещение равна двум тысячам рублей, а срок составляет десять рабочих дней.

Как подготовиться к покупке помещения

Для того, чтобы «забронировать» объект, который вам нравится, можно заключить с собственником предварительный договор купли-продажи нежилого помещения. Составляется он в таком же виде, как и основной. То есть, если вы планируете главный документ сделки удостоверить нотариально, то и тот, о котором идет речь сейчас, нужно будет нести к нотариусу.

Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения как бы содержит обещание проведения сделки.

Он может быть заключен на любой срок, а если таковой не указан, то временем действия признается один год. Если по истечению данного периода не заключена сделка и ни одна из сторон не обращается в суд за принуждением другой стороны к исполнению обязательств по документу, то предварительный договор купли-продажи нежилого помещения считается расторгнутым.

Такой документ, если уж он составляется, должен содержать все те же пункты, что и основной, однако заключение этот договора купли-продажи нежилого помещения в 2017 году не является обязательной необходимостью.

Этот договор достаточно редко встречается на практике, для общего развития можно посмотреть его образец.

Какие нюансы при участии в сделке доли нежилого помещения

Кроме того, можно продать долю в нежилом помещении. Но для этого она должна быть самостоятельной единицей кадастрового учёта.

Помимо указанного наиболее важного требования еще одним является обязательное оповещение других участников долевой собственности (если они есть) о намерении продажи своей доли.

Либо это делается путем направления извещения (в котором, кстати, должна быть указана цена продажи) по почте с уведомлением о вручении, либо можно взять содольщиков к нотариусу или в орган государственной регистрации и уже там оформить письменный отказ от приобретения ими доли в нежилом помещении.

Договор купли-продажи доли в нежилом помещении составляется по тем же принципам, что и при продаже всего помещения, а также на государственную регистрацию подается абсолютно такой же пакет документов. Образцы заявлений для Росреестра можно посмотреть на его главном сайте.

Договор купли-продажи недвижимости: образец, условия, особенности

Договор продажи недвижимости должен содержать четкую гражданско-правовую конструкцию приобретения права собственности на недвижимое имущество, чтобы исключить неоднозначность трактовки отдельных положений сторонами договора продажи недвижимости. Поэтому, заключение договора купли-продажи недвижимости должно соответствовать определенным требованиям.

В соответствие с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса России продавец по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) обязуется передать покупателю в собственность недвижимое имущество, а именно земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество. По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Форма договора купли-продажи недвижимости может быть только письменная.

Соответственно, договор купли-продажи недвижимости необходимо тщательно подготовить, согласовать все необходимые основные условия договора продажи недвижимости, учесть основные особенности договора продажи недвижимости. В этом случае исполнение договора купли-продажи недвижимости может пройти без лишних проблем.

Очень часто при подготовки сделки стараются использовать образец договора продажи недвижимости. Образцы договоров по недвижимости можно найти на разных сайтах, однако лучше использовать тот, который уже принимался регистрирующими органами. Договор купли-продажи недвижимости, образец которого опубликован ниже неоднократно принимался регистрирующими органами.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Город Москва, _______________ две тысячи четырнадцатого года.

Мы, гражданин Российской Федерации ______________________________ (ФИО), «___» __________ 19__ года рождения, пол ___________, место рождения: ____________________, гражданство Российской Федерации, паспорт серия _____ № __________________, выдан ____________ года __________________, код подразделения _____________, зарегистрированный по адресу: ________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

и гражданка Российской Федерации ______________________________ (ФИО), «___» __________ 19__ года рождения, пол ___________, место рождения: ____________________, гражданство Российской Федерации, паспорт серия _____ № __________________, выдан ____________ года __________________, код подразделения _____________, зарегистрированная по адресу: _____________________________________, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,

далее совместно именуемые «Стороны», добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Продавец продал, а Покупатель купил следующие нежилые помещения:
    1. нежилое помещение общей площадью ________ кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, ________________________, кадастровый (условный) номер: 77-77-__/____/_________, Свидетельство о государственной регистрации права от «__» ___________ 20__ года на бланке серия _____ № _______________ о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним «___» __________ 20___ года записи регистрации № 77-77-__/___/______________;
    2. подвал – машино-место № ___ общей площадью ____ кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, ________________________, кадастровый (условный) номер: 77-77-__/____/_________, Свидетельство о государственной регистрации права от «__» ___________ 20__ года на бланке серия _____ № _______________ о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним «___» __________ 20___ года записи регистрации № 77-77-__/___/______________;
  2. Права Покупателя на недвижимое имущество, определяются в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным Кодексом Российской Федерации.
  3. С приобретением недвижимого имущества к Покупателю переходит соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество в здании, в котором расположено недвижимое имущество, пропорциональная размеру общей площади приобретаемого недвижимого имущества.
  4. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора недвижимое имущество и права связанные с ним не отчуждены, не заложены, в споре, под запрещением (арестом) не состоят, в аренду или безвозмездное пользование не сданы, предметом долга не являются, рентой, задолженностями или какими-либо иными обязательствами и соглашениями не обременены, брачный договор в их отношении не составлялся, а также отсутствуют какие-либо иные претензии третьих лиц или основания, способные препятствовать переходу права собственности на недвижимое имущество к Покупателю.
  5. Недвижимое имущество Покупателем осмотрено, находится в надлежащем состоянии и не имеет недостатков, которые следует оговаривать в настоящем договоре.
  6. Передача недвижимого имущества (фактическое предоставление в распоряжение Покупателя) производится Сторонами путем одновременного подписания с настоящим договором передаточного акта, в котором должны быть отражены, в том числе, передача полных комплектов ключей от дверей нежилых помещений, передача технической документации на нежилые помещения, необходимых для их эксплуатации, отсутствие задолженности по коммунальным платежам и по оплате электроэнергии.
  7. С момента подписания передаточного акта Покупатель несет обязанность по оплате электроэнергии и коммунальных услуг, связанных с нежилыми помещениями.
  8. Обязанности по уплате налогов на недвижимость, несению расходов на эксплуатацию и ремонт нежилых помещений, а также по участию соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего здания возникают у Покупателя после приобретения права собственности на недвижимое имущество с момента государственной регистрации перехода права собственности и договора купли-продажи недвижимого имущества в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
  9. По соглашению Сторон выкупная цена нежилых помещений (стоимость нежилых помещений, цена договора) установлена в сумме _________________ (___________________________________________) рублей. Выкупная цена нежилых помещений является окончательной и изменению не подлежит.
  10. Покупатель уплатил Продавцу полную сумму выкупной цены при подписании настоящего договора до передачи его для государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Стороны пришли к соглашению о том, что право залога у Продавца на указанное недвижимое имущество не возникает.
  11. Расходы по заключению настоящего договора и регистрации перехода права собственности Покупатель и Продавец оплачивают в равных долях.
  12. Уплата налогов и других обязательных платежей производится Сторонами самостоятельно в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
  13. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания.
  14. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются в письменной форме и будут являться неотъемлемой частью настоящего Договора с момента подписания Сторонами.
  15. Расторжение договора производится по основаниям, предусмотренным в соответствии с действующим законодательством.
  16. Все споры, связанные с исполнением и расторжением настоящего Договора, решаются путем переговоров. В том случае, если возникшие споры и разногласия невозможно урегулировать путем переговоров, они стороны могут обратиться в соответствующие судебные органы.
  17. В соответствии со статьями 223, 131 и 551 ГК РФ настоящий договор купли-продажи нежилых помещений и переход права собственности на нежилые помещения подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в связи с чем, настоящий Договор составлен в трех подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один экземпляр для Продавца, один для Покупателя и один — для предоставления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
  18. Настоящий договор прочитан вслух и каждой Стороной лично.
  19. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего договора.
  20. Гражданин ____________________________ имеет супругу, которая согласно ст.ст. 34-37 СК РФ предоставила нотариально удостоверенное согласие на продажу вышеуказанных нежилых помещений. Гражданка ___________________________ не имеет супруга, который согласно ст.ст. 34-37 СК РФ должен был бы дать ей согласие на покупку вышеуказанных нежилых помещений.
  21. Содержание настоящего договора, права и обязанности Сторон по настоящему договору, его последствия и последствия его неисполнения, а также содержание статей Гражданского Кодекса РФ: 131 (Государственная регистрация недвижимости), 160 (Письменная форма сделки), 161 (Сделки, совершаемые в простой письменной форме), 164 (Государственная регистрация сделок), 209 (Содержание права собственности), 223 (Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 421 (Свобода договора), 450 (Основания изменения и расторжения договора), 460 (Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), 459 (Переход риска случайной гибели товара), 549 (Договор продажи недвижимости), 551 (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556 (Передача недвижимости), 557 (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), 37 (Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме), 38 (Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме), статьи Семейного кодекса РФ: 34 (Совместная собственность супругов), 35 (Владение, пользование и распоряжение совместной собственностью супругов), 36 (Собственность каждого из супругов) — Сторонам известно.

Продавец: _________________________ (ФИО)

Покупатель: __________________________ (ФИО)

Договор купли-продажи нежилого помещения в жилом здании (оплата после регистрации; вариант: расчет с использованием аккредитива)

ДОГОВОР N _____ купли-продажи нежилого помещения в жилом здании (оплата после регистрации; вариант: расчет с использованием аккредитива)

_____________________, далее именуем__ «Продавец», в лице _____________________, действующ__ на основании _____________________, с одной стороны, и _____________________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице _____________________, действующ___ на основании _____________________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец передает в собственность Покупателю нежилое помещение в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ____________________________, представляющее собой обособленное помещение с отдельным входом общей площадью ________ кв. м, состоящее из _____ комнат и _____ помещений (далее по тексту — «Помещение»), а Покупатель принимает указанное Помещение в собственность и обязуется уплатить за него согласованную Сторонами цену .

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

1.2. Помещение оборудовано ____________________________________.

Помещение имеет следующие характеристики: ____________________________ .

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).

1.3. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ___________________ от «___»___________ ____ г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «___»___________ ____ г., серия _____ N __________, выданным ____________________, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____.

1.4. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Помещение не продано, не является предметом залога, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

1.5. Капитальный ремонт Помещения проведен «___»___________ ____ г.

1.6. Способ управления жилым домом — _______________________________.

1.7. Общая площадь земельного участка (придомовой территории), принадлежащего Продавцу на праве общей долевой собственности, составляет _____ (__________) кв. м.

В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. п. 2, 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).

2. ЦЕНА ПОМЕЩЕНИЯ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена Помещения составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС — _____ (__________) рублей .

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).

2.2. Покупатель уплачивает Продавцу цену Помещения, указанную в п. 2.1 настоящего Договора, в течение ______ дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на Помещение.

2.3. Цена Помещения уплачивается Покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

Вариант. Для уплаты Продавцу цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, Покупатель открывает безотзывный (или отзывной) покрытый (или непокрытый) аккредитив в _______________ банке (банк-эмитент) в размере цены Помещения. Об открытии аккредитива и его условиях банк-эмитент сообщает Продавцу.

Исполняющим банком является ___________________________________.

Условием оплаты аккредитива является представление Сторонами банку-эмитенту следующих подлинных документов:

— настоящего Договора с отметкой органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о регистрации перехода права собственности на Помещение;

— акта приема-передачи Помещения;

— свидетельства о государственной регистрации права собственности на Помещение, субъектом права по которому является Покупатель;

Расходы по аккредитиву несет Продавец/Покупатель.

2.4. Датой исполнения обязанности Покупателя об уплате цены Помещения является дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца.

3. ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

3.1. Продавец обязуется представить документы для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение в течение ____ (_________) дней с момента перечисления ему цены Помещения.

Расходы по государственной регистрации перехода права собственности Покупателя на Помещение, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации, в полном объеме несет Продавец/Покупатель.

3.2. Продавец обязуется по акту приема-передачи передать Покупателю Помещение в состоянии, отвечающем требованиям настоящего Договора и его назначению, не позднее _____ (__________) дней с даты подписания настоящего Договора.

3.3. Право пользования, обязательства и расходы по содержанию и эксплуатации Помещения переходят от Продавца к Покупателю с даты государственной регистрации перехода права собственности на Помещение от Продавца к Покупателю.

3.4. Продавец обязуется в присутствии Покупателя проверить исправность систем жизнеобеспечения Помещения, а также ознакомить Покупателя с правилами его эксплуатации либо выдать Покупателю письменные инструкции о правилах и порядке пользования этим Помещением и его систем жизнеобеспечения.

3.5. С даты государственной регистрации перехода права собственности на Помещение Покупатель оплачивает стоимость электро-, тепло-, водоснабжения Помещения, стоимость услуг по содержанию, эксплуатации и техническому обслуживанию Помещения, по предоставлению услуг телефонной связи, охраны Помещения.

3.7. В случае передачи Продавцом Покупателю Помещения, не соответствующего условиям настоящего Договора, если недостатки Помещения не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передано Помещение ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:

— соразмерного уменьшения покупной цены;

— безвозмездного устранения недостатков Помещения в срок не более ______________ с момента ________________________;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков Помещения.

3.8. В случае существенного нарушения требований к качеству Помещения (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За нарушение Продавцом срока передачи Помещения, предусмотренного п. 3.2 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.

4.2. За нарушение Продавцом срока представления документов, предусмотренного п. 3.1 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.

4.3. За нарушение Продавцом срока безвозмездного устранения недостатков, предусмотренного п. 3.7 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.

4.4. За нарушение Покупателем срока уплаты цены Помещения, предусмотренного п. 2.2 настоящего Договора, Продавец вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Покупатель не несет ответственности за нарушение срока уплаты, вызванное несвоевременным представлением Продавцом документов, указанных в п. 2.3 настоящего Договора.

4.5. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Сторонами иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

5. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров.

5.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в Арбитражный суд ____________________ в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.

6.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты подписания Сторонами и действует до исполнения Сторонами всех принятых на себя обязательств.

6.2. Все дополнения и изменения к настоящему Договору должны быть составлены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами.

6.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

6.4. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.

6.5. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой из Сторон, третий — для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения

При словах о сделках с недвижимостью чаще всего вспоминают продажу и покупку жилья – однако немалое количество договоров заключается и в отношении нежилых помещений.
Нежилое здание — предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.
Итак, какие документы нужны для такого рода операции, каковы будут затраты при купле-продаже, и что ещё нужно знать тому, кто сталкивается с таким договором, какие возможны сложности?

Как это происходит?

Особенности сделки во многом зависят от того, кто именно является сторонами сделки – организации, граждане, или же и те, и другие. Рассмотрим характерные черты для каждого вида договора.

Между физическими лицами

Как правило, обычные граждане или ИП сталкиваются со сделками с нежилой недвижимостью, если приобретают земельный участок, гараж, мастерскую или сарай. Приобретённый объект может использоваться как в личных целях, так и для ведения предпринимательской деятельности. Процедура купли-продажи в этом случае выглядит следующим образом:

  1. Стороны (продавец и покупатель) договариваются между собой по всем существенным условиям сделки – цене, порядку и срокам оплаты, порядку и срокам передачи самого объекта и т. д.
  2. Затем готовится договор с уже обговорёнными условиями. Этот документ может быть как подготовлен самостоятельно на базе готовых образцов, так и заказан в агентстве или фирме, специализирующейся на помощи в сделках с недвижимостью.
  3. Состоявшийся по договору переход прав регистрируется.
  4. Регистрирующий орган вносит данные в реестр и выдаёт выписку. С этого момента сделка считается состоявшейся.

Она может быть осуществлена как передачей наличных из рук в руки с оформлением расписки, так и перечислением средств со счёта в банке покупателя на счёт продавца.

Юридическими

Договор, касающийся купли-продажи недвижимости, и заключённый между двумя организациями, по своей сути ничем не отличается от того, который заключается между гражданами.

Порядок оформления договора между двумя организациями:

  1. Стороны согласовывают условия и готовят текст договора.
  2. Договор подписывается руководителями обоих организаций либо лицами, имеющими от них доверенности.
  3. Оплачивается госпошлина за регистрацию прав.
  4. Руководители или представители по доверенности обоих юридических лиц подают пакет документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  5. После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН.

Существенное различие здесь только одно: если сумма сделки намного больше уставного капитала, а учредитель и руководитель фирм – разные лица, может потребоваться оформить и предоставить на регистрацию решение учредителя, одобряющего сделку.

Юридическим и физическим

Если продавцом выступает гражданин, а покупает у него нежилой объект организация, договор не будет отличаться от обычного. Но вот если наоборот, физическое лицо приобретает недвижимость не для личного (не коммерческого!) использования (например, гараж для своей личной машины) – то при обнаружении недостатков покупатель может применить нормы законодательства о правах потребителей:

  • добившись уменьшения цены на сумму, необходимую для проведения ремонта;
  • расторгнув договор.

Сама же процедура заключения и регистрации будет выглядеть точно также:

  1. Стороны согласовывают условия и готовят договор.
  2. Договор подписывается, оплачивается пошлина.
  3. Пакет документов передаётся на регистрацию.
  4. Покупатель получает выписку из реестра.

Предварительное соглашение

Часто используется и такая мера безопасности, как предварительный договор. По сути он – задокументированное намерение лиц в будущем заключить сделку на определённых условиях.

Такой договор может содержать условия:

  1. О штрафах за уклонение без уважительных причин.
  2. О задатке. В этом случае при срыве сделки из-за покупателя продавец оставляет эту сумму себе. Если же виноват он сам – то задаток возвращается в двойной сумме.

Кроме ответственности, в дополнительном договоре стороны оговаривают:

Как выглядит?

Договор на продажу нежилой недвижимости состоит из трёх основных частей:

  1. Преамбула. В ней указано название документа, место и время его подготовки, полные наименования сторон.
  2. Основная часть. Именно здесь расписываются все условия соглашения.
  3. Реквизиты сторон. Для организаций указывается снова название, адрес, счета в банках, ИНН, для граждан обычно номер паспорта и место регистрации.

Содержание основной части

В основной части подробно должны быть указана следующая информация:

  • Сведения об объекте сделки. Информация нужна как можно более полная: вид недвижимости, полный адрес, кадастровый номер, площадь, основания, на которых объект принадлежит продавцу и т. д.
  • Обременения объекта, если они имеются. К примеру, участок земли может быть под сервитутом, гараж – в ипотеке и т. д.
  • Если продаётся здание – то судьба участка, на котором оно стоит.
  • Цена договора. Без неё договор не будет считаться заключённым.
  • Порядок оплаты по договору (полная предоплата, аванс, рассрочка и т. д.).

Отдельно оговаривается порядок, в котором будет происходить передача недвижимости от продавца покупателю. Наилучший вариант – составление отдельного передаточного акта, который будет частью договора.

В этом документе будут отражены и стороны, передающие и принимающие объект, и состояние, в котором недвижимость находилась в момент передачи. В дальнейшем это может помочь избежать споров и разногласий. Кроме того, подписанный акт подтверждает для продавца, что обязанности исполнены целиком.

Исправление ошибок

Иногда случается, что, подготавливая договор к подписанию и последующей регистрации, стороны допустили какую-то ошибку. Она может быть как чисто технической (например, имя продавца набрано с опечаткой), так и смысловой, меняющей содержание договора (например, неверно указана сумма).

Варианты исправления ошибок:

  1. Если регистрация права ещё не прошла – просто уничтожить договор, напечатать текст заново и снова подписать в исправленном виде. То же касается и случаев, когда неправильно составленный документ вернул регистратор – нужно просто всё переделать и подать пакет документов заново.
  2. Если же регистрация уже состоялась – то необходимо составить к договору дополнительное соглашение, подписав его обеими сторонами. В соглашении будет отражено, как должен быть изменён текст, и какие условия стороны действительно имели в виду. После этого процедура регистрации повторяется.

На что нужно обратить внимание?

Заключая договор, покупатель должен быть внимателен. Он должен проверить:

  • Подлинность предоставленных документов.
  • Кому и на каком основании принадлежит объект недвижимости. Без этого есть риск, что сделка не пройдёт регистрацию, или будет расторгнута через суд.
  • Если объект находится в совместной собственности – то есть ли согласие других совладельцев на продажу доли.
  • Состояние объекта. Если есть какие-то недостатки – их необходимо чётко оговорить в документах. Без этого может оказаться, что покупатель принял строение как оно есть и претензий не имеет.

По сути, покупателю нужно сомневаться в каждом пункте и проверять его – либо воспользоваться услугами надёжного посредника.

Покупка в рассрочку

Если покупатель не может сразу внести полную стоимость объекта, он может договориться с продавцом о том, что цена по договору будет оплачиваться частями. Стороны должны оговорить:

  • Размер первоначального взноса, уплачиваемого при заключении договора.
  • Срок, в течение которого оплачивается договор.
  • Размер регулярного платежа.
  • Возможная переплата или компенсация для продавца при долгой (год и более) рассрочке.

Регистрация сделки

Для сделок с недвижимостью ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию. С помощью этой процедуры уполномоченный орган вносит изменения в общую базу данных о недвижимости – ЕГРН. Регистрируется изменение прав – а не сам договор!

Зарегистрировать изменившиеся после сделки права можно следующими способами:

  1. Лично обратившись в Росреестр либо МФЦ. Вместо личной явки допускается подача документа через представителя с нотариальной доверенностью.
  2. Направив документы по почте. В этом случае подписи в заявлении и договоре удостоверяются нотариусом.
  3. Воспользовавшись интернет-порталом Росреестра. Однако этот вариант доступен лишь для тех, кто успел оформить цифровую подпись, приравненную к личной.

Как быстро продать такую недвижимость?

В том случае, если продавцу срочно требуются деньги, либо он хочет побыстрее избавиться от ненужного ему объекта – он заинтересован в том, чтобы продать его как можно скорее. Здесь есть следующие способы:

  • Обратиться в агентства, специализирующиеся на срочном выкупе недвижимости. В этом случае специалисты всё сделают быстро – однако будут существенные потери по стоимости.
  • Подать в Росреестр заявление об ускорении регистрации. В том случае, если в заявлении указана обоснованная причина, а пакет документов не содержит ошибок, процедура будет устроена.

Приобретение доли

В том случае, если помещение принадлежит не одному лицу, а двум и более сособственникам, предметом сделки может быть доля. Это может выражаться следующим образом:

  • Доля выделяется физически и оформляется как отдельный объект недвижимости. Однако такая сделка требует предварительного раздела помещения и регистрации будущим продавцом уже новых образовавшихся объектов.
  • Продаётся доля в праве. В этом случае покупатель становится вместо продавца совладельцем объекта. Однако при этом нужно удостовериться, имеет ли продавец право продавать свою долю без согласия других собственников – и соблюдено ли их право на первоочередную покупку, если такое предусмотрено законом.

В остальном же покупка доли не отличается от покупки помещения целиком.

Заключение

Договора с недвижимостью требуют от обеих сторон внимательности при заключении и регистрации. Связано это с тем, что сумма по таким сделкам обычно очень велика (до сотен тысяч и миллионов рублей). Таким образом, сторонам нужно крайне внимательно подходить к совершению сделки либо воспользоваться помощью специалистов.

Договор купли-продажи нежилых помещений Гришмановский Денис Юрьевич

Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Автореферат — бесплатно , доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Гришмановский Денис Юрьевич. Договор купли-продажи нежилых помещений : Дис. . канд. юрид. наук : 12.00.03 : Волгоград, 2004 178 c. РГБ ОД, 61:05-12/364

Содержание к диссертации

Глава 1. Понятие и предмет договора купли-продажи нежилых помещений

1.1. История развития правового регулирования недвижимого имущества

1.2. Нежилые помещения как объект договора купли-продажи

1.3. Понятие договора купли-продажи нежилых помещений

Глава 2. Элементы договора купли-продажи нежилых помещений

2.1. Стороны договора купли-продажи нежилых помещений

2.2. Форма договора купли-продажи нежилых помещений

Глава 3. Правовое регулирование исполнения договора купли-продажи нежилых помещений и ответственности за его нарушение

3.1. Исполнение договора купли-продажи нежилых помещений

3.2. Ответственность за нарушение продавцом и покупателем договора купли-продажи нежилых помещений

Введение к работе

Развитие экономики любой страны зависит от уровня развития товарного производства, которое предполагает совершение различных актов товарообмена. Наиболее распространенной формой выражения таких отношений выступает договор купли-продажи. В настоящее время все чаще заключаются договора купли-продажи, предхметом которых является недвижимое имущество, в частности, здания, сооружения и иные нежилыми помещениями. Обострился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют больший интерес тем, что законодатель не уделяет должного внимания вопросу купли-продажи нежилых помещений.

Несмотря на то, что договор купли-продажи недвижимости достаточно исследован в научных трудах многих авторов, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается малопрактичным. Во-первых, авторы мало внимания уделяют купле-продаже нежилых помещений. Во-вторых, раскрываемые этими авторами теоретические основы, нередко имеют расхождение с юридической практикой (например, в вопросах регистрации перехода права собственности на нежилые помещения). В-третьих, как показывает практика, данный вид гражданско-правового договора имеет свои особенности, которые раскрываются только в практических примерах и не анализируются должным образом в юридической литературе.

В современный период приобрести нежилое помещение в собственность можно не только по договору купли-продажи, а также по договору мены, дарения или по иным договорам. Но чаще всего основанием возникновения права собственности на нежилые помещения все-таки является купля-продажа или строительство этих объектов на собственные средства или на долевых началах.

Расширение спроса на нежилые помещения требует проведения всестороннего изучения вопросов заключения, исполнения договоров купли-продажи нежилых помещений и выработки обоснованных рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства.

Нормы параграфа 7 главы 30 «Продажа недвижимости» Гражданского Кодекса Российской Федерации определяют общий порядок для перечисленных в ней различных по своему содержанию отдельных видов договора купли-продажи недвижимости и содержат несколько статей, которые не регулируют должным образом все особенности заключаемых договоров.

Распространяя на договор купли-продажи нежилых помещений общие положения о договоре купли-продажи недвижимости, необходимо учитывать существенные особенности предмета этого договора и, следовательно, особенности его гражданско-правового регулирования.

В данной работе подробно рассматриваются: прежде всего, понятие нежилых помещений, а также основные вопросы, связанные с заключением и исполнением договора купли-продажи нежилых помещений.

О необходимости проведения научных исследований по проблемам, возникающим при купле-продаже нежилых помещений, также свидетельствует и существенный рост количества рассматриваемых судебно-арбитражными органами споров, связанных с куплей-продажей нежилых помещений. Так, некоторые положения, выработанные практикой разрешения споров по купле-продаже нежилых помещений (зданий и сооружений), были обобщены в Информационных письмах ВАС РФ от 13 октября 1997 г. № 21, от 16 февраля 2001 г. № 59, от 21 февраля 2001 г. № 60. Предметом спора становились порядок заключения и исполнения договора купли-продажи нежилых помещений, субъектный состав договора, основания, по которым договор признается недействительным или расторгается вообще и др.

Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена: во-первых, недостаточным уровнем законодательной базы для правового регулирования договора купли-продажи нежилых помещений; во-

вторых, отсутствием должного уровня теоретических и практических разработок в данной сфере; в-третьих, необходимостью теоретического исследования данной проблемы с учетом сложившихся экономических отношений и разработкой практических рекомендаций при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.

Степень разработанности темы. Анализируя современную юридическую литературу, мы пришли к выводу, что специального исследования отношений купли-продажи нежилых помещений не проводилось.

Определенный вклад в постановку и разработку отдельных теоретических вопросов гражданско-правового регулирования договора купли-продажи недвижимости внесли такие ученые-юристы, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Н.Г. Волочков, СП. Гришаев, Ю.Г. Жариков, М.Г. Масевич, С.А. Калачева, В.П. Крашенинников, Л.В. Щенникова. Однако, следует отметить, что в целом выбранная тема еще не получила должного научного осмысления и, как следствие, законодательство еще не приведено в соответствие с требованиями времени.

Диссертационное исследование основывается на нормативных актах Российской Федерации, регулирующих отношения, возникающие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений. Эмпирическую базу составила опубликованная и неопубликованная судебная практика.

Действия субъектов гражданского права, вытекающие из договора купли-продажи нежилых помещений, регулируются в первую очередь Гражданским кодексом Российской Федерации. Также применяются нормы Федеральных законов РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.0797г., «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.01.01 г.

Цель работы заключается в исследовании правоотношений, возникающих при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, а также выработке рекомендаций по совершенствованию российского законодательства, регулирующего указанные отношения.

Исходя из цели диссертационного исследования были поставлены и решались следующие задачи:

исследовать российское законодательство и изучить научные разработки в области оборота прав на недвижимое имущество;

определение категории нежилого помещения как объекта гражданских прав;

исследовать элементы договора купли-продажи нежилых помещений;

изучить правовое значение формы договора и обосновать значение государственной регистрации договоров купли продажи нежилых помещений;

проанализировать динамику заключенного договора купли-продажи нежилых помещений;

выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся между субъектами договора купли-продажи нежилых помещений при его заключении, исполнении и прекращении.

Предметом исследования является договор купли-продажи нежилых помещений.

Нормативно-правовую базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, как действующие, так и утратившие силу.

Методологической основой исследования наряду с общенаучными методами познания (анализа и синтеза и др.) являются также и специальные методы: историко-правовой, формально-юридический, сравнительного правоведения, конкретно-социологический и системного анализа юридических явлений, которые позволили рассмотреть явления в их взаимосвязи.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили научные труды дореволюционных, советских и современных авторов, раскрывающие аспекты, связанные с заключением договора купли-продажи

нежилых помещений и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

Автор в работе использовал труды таких ученых-юристов, как М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, Е.В. Васьковский, А.В. Венедиктов, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, Д.Д. Гримм, СП. Гришаев, A.M. Гуляев, Г. Дернбург, А.В. Завьялов, О.С. Иоффе, СА. Калачева, О.М. Козырь, П.В. Крашенинников, Л.А. Лунц, А.Л. Маковский, М.Г. Масевич, Д.И. Мейер, В.П. Мозолин, И.Б. Новицкий, К. Победоносцев, Н.В. Рабинович, М.Г. Розенберг, Р. Саватье, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Н.А. Сыродоев, Ю.К. Толстой, Е.А. Флейшиц, P.O. Халфина, Ф.С. Хейфец, Б.Б. Черепахин, А.В. Черных, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, и других

Научная новизна. Диссертационное исследование представляет собой первое исследование в области купли-продажи нежилых помещений.

На защиту выносятся следующие научные положения; в которых находит — отражение новизна исследования:

Сформулировано авторское определение нежилого помещения: «Нежилое помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть здания, сооружения), выделенная в натуре, предназначенная для 1 самостоятельного использования для торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований».

Предлагается различать понятия «здание» и «сооружение». Зданием является фундаментально связанный с землей архитектурно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, используемое для труда, социально-культурного обслуживания населения и иных целей и имеющее в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Сооружением является фундаментально связанный с землей

инженерно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, служащее для выполнения технических функций и не предназначенное для постоянного проживания в них людей.

Поскольку нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости в ст. 130 ПС РФ, необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в юридической литературе понятием «здание» и «сооружение».

Обосновывается необходимость выделения договора купли-продажи нежилых помещений как самостоятельной разновидности договора купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи нежилых помещений одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) нежилое помещение, а покупатель обязуется принять это помещение и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

Предлагается к существенным условиям помимо предмета и цены относить ‘ и условие о качестве нежилого помещения, так как современные возможности внутренней отделки и оборудования помещений не охватываются утвержденным образцом технического паспорта. Качество нежилого помещения — это совокупность свойств, позволяющих удовлетворить определенные потребности в соответствии с назначением помещения.

Утверждается, что незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу и могут являться предметом договора купли-продажи нежилых помещений и при отсутствии государственной регистрации права собственности продавца этого имущества.

Обосновывается вывод о том, что не совпадают правовые последствия при нарушении установленной законом нотариальной формы договора и несоблюдении нотариальной формы, предусмотренной соглашением

сторон. Э том случае, когда контрагенты решили облечь своё

соглашение в нотариальную форму (когда этого не требует закон), но

нотариально не удостоверили, они сужают круг возможных средств

защиты своих интересов.

8. Утверждается необходимость введения обязательного нотариального

удостоверения договора купли-продажи нежилых помещений, учитывая

экономическую значимость нежилого помещения как объекта

недвижимого имущества, а также с целью усиления правовой защиты

Теоретическая значимость и практическая ценность результатов

работы заключается в возможности использования содержащихся в ней

положений, выводов, рекомендаций для совершенствования действующего

законодательства, в научных, учебных целях, а также в правоприменительной

практике судов и органов государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним.

Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждена и одобрена на кафедре гражданско-правовых дисциплин Волгоградской академии МВД России.

Основные положения и выводы, представленные в работе, отражены в публикациях автора и выступлениях на научно-практических конференциях.

Результаты исследования использовались автором в учебном процессе при проведении семинарских и практических занятий по гражданскому праву в Челябинском юридическом институте МВД, Челябинском институте (филиале) Уральской академии государственной службы, а также успешно внедрены в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска.

История развития правового регулирования недвижимого имущества

Исследование развития законодательства представляет огромный интерес и важно не только в познавательных целях, но и с позиций формирования современных правовых институтов. Право — это продукт истории. Известный дореволюционный юрист К. Малышев в 1878 г. высказал по этому поводу следующее: «Историческое изучение той или другой группы материалов оказывается полезным не только в интересах простого знания минувшего времени, но и в интересах современной нам практики, потому что оно объясняет нам настоящее состояние права, указывает преемственность его идей и учреждений, постепенное их развитие, указывает иногда ошибки и недоразумения наших предков. которые можно даже избегать»1.

Собственность на недвижимость появилась сравнительно поздно, с достижением народом значительной степени культурного состояния2. На ранних ступенях развития римского общества (4-3 вв. до н.э.) земля — главная недвижимость, являлась племенной или государственной собственностью, а право на нее отдельных членов общины римского народа ограничивалось простым владением. В период так называемого «классического римского права» на основе разложения коллективной собственности развивается индивидуальная частная собственность на вещи, в том числе на земельные участки3.

Римское право различает вещи «преимущественно по механическим свойствам своей природы» (движимые, недвижимые, неделимые, делимые, потребляемые, непотребляемые и т.п.) . Первоначально в Риме деление вещей на недвижимые (res immobiles) и движимые (res mobiles) не имело важного практического значения, потому что правовой режим всех категорий вещей регулировался фактически одними и теми же юридическими нормами.

Римляне к недвижимости относили земельные участки (solum, fundus, обширные участки — latifundia, campi, малые — praedia, loci). В состав земельного участка входила сама земля и все, что с нею естественно или искусственно соединено (junctia, implicatio), «так, что не может быть от них отделено или без ущерба для их сущности, или без перемены их формы»3. К участку относилось также пространство под и над ним находящееся. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящемся на нём римляне пользовались выражением: res soli4. Всё то, что было прочно связано с землей путем насаждения, возведения надстройки или каким-либо иным способом (постройки, посевы, насаждения и т.п.)5, так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, последняя считалась «главной частью, и всё, что её покрывало, разделяло её участь»6. То есть в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficies solo cedit (сделанное на поверхности следует за поверхностью). Поэтому здание всегда являлось собственностью собственника земельного участка, на котором оно возведено, независимо от того, кем и на чьи средства было построено.

С течением времени в Риме возникают особые права на недвижимость (суперфиций, оброчные земли, эмфитемвзис). Деление вещей на движимые и недвижимые принимает более выраженный характер. В эпоху домината передача прав на недвижимости регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности таких сделок1.

Из этого следует, что в римском праве классификация вещей на движимые и недвижимые основывалась исключительно на природном свойстве вещей — связи с землей и физической неспособности или способности к перемещению. К недвижимости относились земля и всё, что с ней тесно связано, а к движимости — то, что можно перенести с места на место без изменения сущности вещи.

В более позднее время, в Европе в основу рассматриваемого деления был положен уже не столько физический (механический) признак, сколько общественное назначение вещей, относимых к движимым или недвижимым имуществам. Это различие было связано с тем, что землевладение и натуральное хозяйство в средние века и в более позднее время играли большую роль, чем в Древнем Риме. Земля и всё, что было связано с ней, являлись главной средневековой ценностью (как экономическая основа семьи, общины, строя). Движимостью являлись І незначительные объекты: слабое развитие промышленности, торговли лишали их почти всякой ценности. Поэтому средневековая классификация имуществ на движимые и недвижимые исходила из признака прочности и способности вещи служить постоянной опорой и источником стабильного дохода.

Понятие права собственности на недвижимость в России (а также и возможность её оборота) развивалось постепенно, в течение очень продолжительного периода времени . Эпоха, предшествовавшая появлению на Руси княжеской власти, характеризуется «бессознательным владением землею». Земли было так много, что вначале она ничего не стоила, и каждый род занимал столько, сколько мог обработать, ничем не затрагивая чужих интересов. Наши предки начинают осмысливать и определять характер владения землей только с появлением княжеской власти и образованием политического союза. Чтобы обеспечить себе взимание налогов, правительство должно было прикрепить каждое селение к одному месту. С другой стороны, за недостатком денежных средств государи жаловали земельными участками своё войско и служилых людей. Так складывалось общинное и поместное землевладение. Общинная собственность на землю исчезла уже к концу XV века.

Стороны договора купли-продажи нежилых помещений

К основным началам гражданского законодательства ГК РФ относит, в частности, признание равенства участников регулируемых им отношений и свободу договора (ст.1).

Содержание «свободы договора» раскрывается в ст. 421 ГК РФ: граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; а также стороны свободны в определении условий договора, если последние не предписаны императивными нормами законов и иных правовых актов. Свобода в заключении договора «означает, что стороны сами, притом независимо друг от друга и от государства, выступающего в качестве суверена, вправе решать вопрос о вступлении между собой в договорные отношения».

Отказ от командно-административных методов управления в ходе реформирования российской экономики значительно» расширил свободу участников договора, которые самостоятельны в выборе своих контрагентов. В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации) и муниципальные образования (городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1, 2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.

С изменением экономического строя увеличилось число субъектов, участвующих на рынке недвижимости, что связано не только с расширением гражданской правоспособности граждан и юридических лиц, но и с появлением профессиональных агентов, осуществляющих свою деятельность в данном сегменте рынка.

Стороны договора купли-продажи представлены продавцом и покупателем.

Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору. Поскольку договор купли-продажи имеет определенную целевую направленность — перенесение конкретного вещного права с продавца на приобретателя, то в качестве продавца может выступать обладатель такого права, на недвижимость. Право продажи принадлежит не только обладателю соответствующего вещного права, но и иным лицам, указанным в законе (например, судебным приставам при продаже имущества с торгов). Ввиду значительных особенностей в настоящей работе такие случаи не рассматриваются1. Иметь вещное право на предмет договора продавец должен на момент передачи (перехода) права покупателю. Это положение неоднократно находило отражение в решениях Президиума ВАС РФ. Так, Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к ТОО и АО о признании недействительным договора купли-продажи здания кафе, заключенного между ответчиками. При рассмотрении дела было установлено, что Комитет по управлению имуществом и ТОО заключили договор аренды с правом выкупа. Не выкупив здание кафе, товарищество продало его АО. «Поскольку товарищество не приобрело право собственности на здание кафе, оно не вправе было распорядиться имуществом, относящимся к муниципальной собственности, и отчуждать его другому юридическому лицу»2.

Все чаще продавцами нежилых помещений становятся физические лица. Как известно, физические лица могут выступать в обороте как предприниматели без образования юридического лица (с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя) и как граждане — непредприниматели (см. гл. 3 ГК РФ). В отношении граждан как субъектов договора необходимо сделать два замечания.

Во-первых, в литературе является спорным вопрос о характере правоспособности индивидуальных предпринимателей. Одни авторы считают (Зинченко С, Лапач Б), что они обладают специальной правоспособностью1, другие (Григоренко С.) — общей . На наш взгляд, следует согласиться со второй точкой зрения. Пункт 3 ст. 23 ГК РФ гласит, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношений. Коммерческие организации, по общему правилу, обладают общей правоспособностью (ч. 2 п. I ст. 49 ГК РФ), поэтому и за индивидуальными предпринимателями при соблюдении условий п. 3 ст. 23 ГК РФ должна признаваться общая правоспособность.

Исполнение договора купли-продажи нежилых помещений

Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора купли-продажи, стороны должны принимать меры по исполнению возникшего из договора обязательства. Как заметил М.З. Рахимов, «достижение конечного договорного результата», «есть та конечная цель, ради которой должен приводиться в движение весь сложный механизм договорных связей».

Исполнение обязательства купли-продажи, в том числе купли-продажи нежилых помещений, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ).

Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи и другие) . Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (см. п. 3 ст. 425 ГК РФ). О правовой природе юридических действий по исполнению обязательства в юридической литературе были высказаны две противоположные точки зрения: одни ученые рассматривают такие действия, как юридические поступки (то есть юридический эффект наступает независимо от субъективного момента), другие — как сделку1. Определение юридической природы действий по исполнению обязательства ИхМеет и практическое значение: ведь если исполнение является сделкой, то должны применяться общие правила о совершении сделок. По-видимому, исполнение является сделкой, поскольку исполнение обязательства является именно тем результатом, для достижения которого возникло это обязательство. Должник, осуществляя правомерное действие, направленное на прекращение обязательства, совершает сделку.

Как писал Д. Гримм, «нормальным способом прекращения обязательства следует признать его исполнение» . Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечёт его прекращение (см. ст. 408 ПК РФ). Для наступления указанного последствия требуется, чтобы последовавшее после заключения договора исполнение соответствовало определённым требованиям.

Прежде всего, обязательство по передаче индивидуально-определенных объектов, возникающее из договора купли-продажи нежилых помещений, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что должник обязан исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете; замена исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставлением потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (или воздержания от его осуществления) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия, например, о качестве передаваемого товара, сроке, месте исполнения обязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства. «Таким образом, реальное и надлежащее исполнение -различные явления. В первом выражена сущность исполнения как совершения определённого действия, а во втором — качественная характеристика действия (воздержания от действия)».

Такой вывод имеет и практическое значение. Норма ст. 396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором, при неисполнении же обязательства, напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения.

ГК содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы кредитора в обязательстве по передаче индивидуально-определенной вещи. Согласно ст. 398 ГК РФ кредитор вправе требовать отобрания такой вещи у должника. Право отпадает, если вещь уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, ст. 398 ГК РФ не обеспечивает во всех случаях реальное исполнение обязательства и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом. Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи определяет, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск.