Договор купли продажи жилого помещения жилого дома

Договор купли продажи жилого помещения жилого дома

20. Договор купли-продажи жилого помещения

Понятие договора купли-продажи жилого помещения регулируется параграфом 7 гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, жилой дом или их часть. К договору купли-продажи жилого помещения предъявляется ряд требований:

– договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (несоблюдение формы договора влечет его недействительность; ст. 550 ГК РФ);

– государственная регистрация заключенного договора (ст. 551 ГК РФ). Государственная регистрация перехода права собственности может быть произведена в судебном порядке по иску одной из сторон, если другая сторона договора отклоняется от такой регистрации. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации;

Обязательным в договоре купли-продажи жилого помещения является определение существенных условий договора, какими являются:

– предмет в договоре продажи жилого помещения (ст. 554 ГК РФ) должен быть указан со всеми характеристиками, позволяющими определенно установить жилое помещение, подлежащее передаче покупателю по договору (данные, определяющие расположение помещения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, адрес, площадь). При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;

– цена договора (ст. 555 ГК РФ), включающая цену передаваемой с жилым помещением соответствующей части земельного участка или права на нее. Цена жилого помещения установлена на единицу его площади или иного показателя его размера, с указанием общей цены такого помещения, подлежащей уплате;

– порядок передачи жилого помещения продавцом (ст. 556 ГК РФ) осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания такого документа считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество;

– перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

При продаже жилого дома действует закрепленный Земельным кодексом № 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. (с посл. изм. и доп.) принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поэтому по договору продажи жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ).

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, договором должен быть определен вид передаваемого покупателю права на соответствующий земельный участок – право собственности, право аренды или иное право. Если договором такое право не определено, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята данным помещением и необходима для его использования.

Купля-продажа жилых помещений

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег.
Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие.
Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его «топором вырубали» из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Передаточный акт к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор аренды индивидуального банковского сейфа
Другие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно «жилое», то, значит, предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно ст. 20 ГК РФ там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых, ст. 673 ГК РФ гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое «помещение» – это все-таки недвижимость.

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем.

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

  • данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
  • цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
  • перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать.
Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ).
Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

  • написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);
  • представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления. Так, помимо заявления, нужно подать документы, удостоверяющие личность физического лица (ч. 8 ст. 18 закона о государственной регистрации), документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (ч. 4 ст. 18 закона о государственной регистрации), а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение: свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. (ч. 2 ст. 14 закона о государственной регистрации). Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещенную на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (ч. 11 ст. 18 закона о государственной регистрации). Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (ч. 12 ст. 18 закона о государственной регистрации). Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра;
  • дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии». На табличке на входе также может быть написано «Росреестр». До конца ХХ века в городах были «Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью», позднее – областные «Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

  • для физического лица – 2000 руб.;
  • для юридического лица – 22 000 руб.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Договор купли-продажи жилого помещения (3)

Главная > Курсовая работа >Государство и право

М
инистерство высшего и среднего специального образования Российской Федерации

Московский ордена Ленина, ордена Октябрьской Революции и ордена Трудового Красного Знамени

Государственный Технический Университет имени Н.Э. Баумана

Договор купли-продажи жилого помещения

Курсовая работа студента

МГТУ им. Н.Э. Баумана

Работа защищена с оценкой

Глава 1. Общая характеристика договора

купли-продажи жилого помещения.

1.1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения . 5

1.2. Существенные условия договора купли-продажи

жилого помещения. 6

Глав 2. Права и обязанности сторон…………. 19

Глава 3. Форма договора купли-продажи жилого помещения

и государственная регистрация сделки. 29

Список использованной литературы. 35

Объектом исследования курсовой работы является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует права человека на жилое помещение, а это всегда животрепещущий вопрос.

Под предметом исследования понимаются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.

На важность и актуальность этого вопроса указывает тот факт, что само государство – Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации – Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище 1 . Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ — это те обязанности, которые приняло государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади.

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительно расширился. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации – риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Тем более что оборот жилых помещений в том объеме, который представлен сегодня — явление новое и законодательство несомненно не лишено пробелов.

В виду того, что изучаемая тема очень обширна, в работе акцентировано внимание на наиболее важных, на мой взгляд, моментах, и сделана попытка связать их с практикой.

Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 2 право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав ─ государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Все вышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важности договора купли-продажи жилого помещения для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений. В связи с чем цель данной работы заключается в возможности использования ее материалов всеми участниками отношений, связанных с продажей жилых помещений, правильно оценить возможности договора купли-продажи и не допустить правонарушений при его заключении.

Также мне бы хотелось дать полное определение договора купли-продажи жилого помещения.

Глава 1. Общая характеристика договора

купли-продажи жилого помещения

1.1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения

Выделение в главе 30 ГК РФ 3 особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).

«По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130) 4 . Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира — наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

1.2. Существенные условия договора купли-продажи

Содержание договора как соглашения (сделки) составляет совокупность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства. В письменных договорах условия излагаются в виде отдельных пунктов

Среди условий договора принято выделять существенные условия. Таковыми признаются все условия договора, которые требуют согласования, ибо при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК), т.е. несуществующим. Это условия, которые закон считает необходимыми и достаточными для возникновения того или иного договорного обязательства. Существенными закон признает следующие условия:

— о предмете договора;

— прямо названные в законе или иных правовых актах как существенные;

— необходимые для договоров данного вида 5 ;

Действующий ГК РФ в результате неудачной редакторской правки текста абз. 2 п. 1 ст. 432 говорит о признании существенными лишь тех «необходимых» условий договора, которые прямо названы в этом качестве законом или иными правовыми актами.

В данном случае существенными условиями договора являются:

1) Предмет договора купли продажи жилого помещения

2) Цена в договоре купли-продажи жилого помещения

Часть жилого дома или квартиры как предмет договора купли-продажи жилого помещения

ЧАСТЬ ЖИЛОГО ДОМА ИЛИ КВАРТИРЫ КАК ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Согласно ст. 558 ГК РФ в качестве возможного предмета договора купли — продажи могут выступать часть жилого дома и часть квартиры. Однако, закрепив возможность их отчуждения, законодатель не определил, какие части жилого помещения могут быть предметом договора и в каких случаях могут выступать самостоятельными объектами жилищных прав. Все это усложняет применение данных категорий на практике.

В силу толкования ст. 16 ЖК РФ под частью жилого дома (квартиры) следует понимать комнату или несколько комнат.

Купля-продажа части жилого помещения — совершенно иная процедура в отличие от продажи доли. В этом случае предметом купли-продажи становится уже не доля в совместном имуществе, а физически отделенная часть дома, представляющая собой отдельное жилое помещение, причем согласия других собственников не требуется (за исключением собственников комнат в коммунальной квартире).

Прежде чем совершить сделку с частью жилого дома, необходимо разделить жилое помещение или выделить долю в жилом помещении в натуре. Так, например, суд при выделении доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строения.

Представляется, что квартира является технически неделимой вещью и не может быть разделена на отдельные комнаты. Следует согласиться с мнением П.В. Крашенинникова, считающего, что «отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан» .

Для того чтобы с отдельной частью жилого дома можно было совершить договор купли-продажи, права собственности на нее должны быть соответствующим образом зарегистрированы.

Разработчики Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе предлагают исключить упоминание о каких-либо сделках с частью объекта недвижимости, в том числе с частью жилого помещения. К недвижимым вещам, в том числе к жилым помещениям, применяется общий гражданско- правовой режим вещей как объектов гражданских прав. Если жилое помещение может быть разделено на несколько самостоятельных жилых помещений, то при таком разделе образуются два или более самостоятельных объектов права, участвующих в обороте как самостоятельные жилые помещения.

Таким образом, прежде чем совершить ту или иную сделку, требуется выполнение дополнительных юридических операций. Продать часть дома возможно лишь после предварительного раздела объекта. Реальный раздел дома по фактическому пользованию возможен только при технической и правовой возможности и может произойти лишь в том случае, если отделяемая часть будет отвечать всем признакам, характеризующим жилое помещение.

Социальная правовая консультация

Договор купли-продажи жилого помещения (дом, квартира, комната)

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

Оставить пожелание Пропустить

Как составить договор купли-продажи жилого помещения? Что необходимо проверить перед заключением договора купли-продажи жилого помещения? Какие документы необходимо проверить?

Сегодня поговорим о сделке купли-продажи жилого помещения. Напомним, что согласно статьи 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

Так как общие правила для сбора документов и оформления договора по любому из видов жилого помещения одинаковы, то рассмотрим вопрос заключения договора купли-продажи жилого помещения на примере квартиры.

Кто такие риелторы?

На этот вопрос Википедия отвечает следующее: «Рие́лтор[1] (от англ. realtor, произносится [riːəltɔːr]), риелторская фирма или агентство недвижимости — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных».

Как видно из определения, риелтор это посредник. И как посредник, риелтор не являясь стороной договора — не отвечает за последствия признания сделки недействительной. Конечно, риелтор может говорить, что его деятельность застрахована или он отвечает по обязательствам, но это только рекламный ход. Риелтор будет отвечать за дефекты сделки, если он знал об этих дефектах и сознательно использовал их, но эта мера ответственности вытекает из общих правил о возмещении ущерба. Риелторы действуют на основании договора поручения, или договора об оказании информационных услуг — и в обоих вариантах специальные условия ответственности за действия риелтора законодательством не предусмотрена.

Исходя из вышесказанного Вам стоит понимать, что риелтор не является гарантом безопасности сделки — это всего лишь посредник, который всего лишь умеет собирать справки, заполнять договор купли-продажи и передавать документы в Росреестр, а ответственность за сделку несут продавец и покупатель.

Если Вы решили довериться риелторам, то дальше можете не читать, т.к. мы опишем те действия которые будет делать риелтор, а могли бы сделать Вы.

Как искать квартиру — самостоятельно или через риелтора?

Т.к. риелторская деятельность является постоянной и коммерческой, то риелторы заинтересованы в сборе информации. Искать информацию можно несколькими способами, которые условно разделяются на два типа: пассивный и активный поиск. Пассивным поиском, например, является реклама коммерческой деятельности риелтора в СМИ, а непосредственное развешивание объявлений типа «куплю квартиру в вашем доме» или «молодая семья купит любую квартиру», а также интернет-сайты уже активным. О методах и способах ведения поиска мы рассказывать не будем, остановимся только на моменте заключения договора с риелтором.

Главной целью пассивного или активного поиска риелтора является заключение договора на поиск продавца/покупателя для Вас. Мы не ошибаемся, для риелтора целью является не Ваша сделка, а договор на оказание услуг. По этому договору риелтор получит вознаграждение непосредственно за работу и премию по итогу. Но если Вы расторгнете досрочно договор, то риелтор все равно заработает деньги.

Главным, на что Вы должны обратить внимание при заключении договора с риелтором — это ограничение Вас в Вашем поиске и самостоятельном заключении договора купли-продажи. Если в договоре поручения будут прописаны условия, согласно которых Вы не имеет право вести самостоятельный поиск и самостоятельно заключать договор купли-продажи, то любые Ваши самостоятельные действия приведут к тому, что Вы заплатите риелтору за то, что он ничего не сделал, «но так прописано в договоре».

Следует помнить, что риелторов на рынке тысяча и один, и если один отказывает Вам в возможности самостоятельного поиска, то всегда найдется другой более порядочный риелтор. Не поленитесь, и перед подписанием договора с риелтором покажите проект договора любому независимому юристу: экономия в одну тысячу рублей на консультацию юриста, почти всегда оборачивается многократно лишними расходами. Если риелтор не дает Вам проект договора для ознакомления, начинает ссылаться на коммерческую тайну или уговаривает типа «да все давно проверено юристами» или «мы по этим договорам заключили не одну сделку», то скорее всего в проекте договора заложены «подводные камни».

Что необходимо проверить перед заключением договора купли-продажи жилого помещения?

Напомним, что риелтор не несет ответственности за сделку, поэтому проверять информацию перед оформлением договора купли-продажи он будет точно также, как и Вы, если будете все проверять самостоятельно. Аналогично будет действовать и банк, если Вы заключаете договор ипотеки. Отсюда главный вывод — как Вас могут обмануть, так и банк, и только риелтор ни за что не отвечает. Поэтому можете надеяться (но не полностью) на проверку, которую проводит банк, и совсем не надейтесь на риелтора — проверяйте сделку самостоятельно, особенно если Вы являетесь покупателем и отдаете свои деньги.

Проверять информацию необходимо для исключения отмены сделки в будущем или исключения неприятных дополнительных обязательств.

Основными причинами признания сделки купли-продажи жилого помещения недействительной являются:

Заключение сделки тем, кто не имел на это права.

Для проверки первого обстоятельства Вам необходимо удостовериться в том, что продавец является собственником квартиры. В процессе анализа информации по понравившейся Вам квартире, и непосредственно перед сделкой запросите выписки из Единого реестра регистрации прав на недвижимое имущество. Подобные выписки стоят чуть больше ста рублей на нашем сайте и делаются в течении рабочего дня или стоят двести рублей и оформляются в МФЦ Вашего города. Подробнее в «Электронные услуги» https://socpravo.ru/elektronnye-uslugi/

Свидетельство о праве собственности уже не является документом подтверждающим право собственности. Только выписка из ЕГРП подтверждает, что на момент выдачи информации из реестра, тот кто указан в выписке является собственником.

Правило №1. Всегда проверяйте информацию о собственнике в ЕГРП в процессе сбора информации и непосредственно перед сделкой.

После того как Вы знаете Ф.И.О. собственника Вам необходимо его увидеть лично. До сих пор встречаются «черные риелторы», которые подделывают доверенности, подделывают документы, и даже убивают собственников, только для того, чтобы им заплатили деньги за чужую квартиру. Ни один риелтор никогда не может Вам гарантировать, что представитель по доверенности 100% имеет право заключить эту сделку. Если Вам это говорят, то Вас обманывают и возникает вопрос «Зачем им это надо?». Любую нотариально оформленную доверенность можно отменить в тот же день как ее оформили. И до тех пор пока в России не появится единая база данных по нотариальным доверенностям — это проблема не будет решена. Но даже после единой базы останется возможность сговора нотариуса с преступниками.

Если считаете, что «черные риелторы» это миф, то в поисковике введите запрос «черные риелторы в» и подставьте Ваш город…

  • http://newslab.ru/news/693611
  • http://krasnews.com/news/4080/
  • http://valv.ru/chernye-riehltory-vernulis.html
  • https://rg.ru/2015/12/14/reg-sibfo/rieltor.html
  • http://primamedia.ru/news/424008/
  • http://primamedia.ru/news/vladivostok/07.09.2010/133628/quot-chernie-rieltori-quot-ubili-sem-chelovek-vo-vladivostoke-radi-kvartir.html=2

Правило 2. Вы должны лично увидеть собственника. Представитель по доверенности может быть мошенником.

Удостовериться, что с Вами разговаривает непосредственно покупатель также важно, как и видеть продавца, хотя стоит согласиться, что сделок отменяемых по незаконным действиям покупателя очень мало и связаны они больше со вторым условием «заключение сделки без учета интересов какого-либо лица».

Заключение сделки без учета интересов другого лица.

При заключении сделки купли-продажи жилого помещения могут быть нарушены права лиц имеющих право на жилое помещение или на денежные средства передаваемые в оплату по договору купли-продажи жилого помещения.

О спойлерах. В серых полосах скрыт различный текст, например правовых норм или комментарии автора. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.

Основным вариантом данного дефекта является отсутствие разрешения супруга на сделку.

Очень распространенная проблема, когда при заключении сделки забывают спросить согласие супруга. Обычно подобная ситуация возникает у продавцов, когда супруги давно не живут вместе, но продолжают быть зарегистрированы в браке.

Имущество приобретенное в браке является совместной собственностью супругов. Если один супруг распорядится имуществом без согласия другого супруга, то такая сделка легко признается недействительной.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Для защиты от подобных последствий законом предусмотрено нотариальное согласие супруга. Вам необходимо запомнить главное: если дата приобретения права собственности указанная в выписке из ЕГРП попадает в промежуток, когда продавец был в браке, то обязательно нотариальное согласие второго супруга.

Правило 3. Всегда проверяем паспорт продавца и покупателя на отметку о браке.

Схема мошенничества, основанная на вышеуказанном варианте, очень проста: сначала супруг восстанавливает паспорт, якобы утерянный, и не ставит в нем «штамп о браке»; затем квартира продается; через 2-3 месяца появляется другой супруг и требует признать сделку недействительной; сделка признается недействительной, но деньги уже не вернуть. Если Вам встретится подобная схема мошенничества, то защититься от нее можно только одним способом — потребовать расписку от продавца, что он не состоял никогда в браке, а от покупателя, что он не состоит в данный момент в браке. Если Вам такую расписку дадут, то в случае недостоверной информации это будет доказательством мошенничества и важным доказательством в уголовном деле. Если же Вам такую расписку не дают, то скорее всего перед Вами мошенник.

Выше мы упомянули, что проверять паспорт покупателя также важно как и продавца. Это связано с тем, что получать согласие второго супруга на передачу денег также необходимо, либо предполагать, что это согласие есть.

Нормативный расклад такой:

ст. 128 ГК РФ — К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и …безналичные денежные средства.

ст. 34 СК РФ — К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности,

Деньги — являются таким же общим имущество, на которое также необходимо разрешение второго супруга. Однако, распоряжение деньгами не требует государственной регистрации, поэтому нотариального согласия не требуется, но необходимо знать — что второй супруг не против. Т.к. если есть спор и второй супруг против, то сделка может быть отменена.

Правило 4. Всегда требуем согласия второго супруга на продажу или покупку жилого помещения.

Если по признанию сделки недействительной все понятно, то стоит рассмотреть вопросы о «нежданчиках» — когда после заключения договора купли-продажи жилого помещения неожиданно появляются дополнительные обязательства. И если вопросов к покупателю больше нет, то к продавцу еще остаются.

Дополнительные обязательства, которые могут возникнуть после заключения договора купли-продажи жилого помещения.

Вопрос о дополнительных обязательствах требует пристального внимания, т.к. с одной стороны квартира Ваша, а с другой стороны обстоятельства препятствуют наслаждаться свободой собственника. Основными обстоятельствами, которые встречаются в постоянной практике являются:

Задолженность по оплате за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

Один из самых частых вопросов, возникающих после заключения сделки купли-продажи жилого помещения — задолженность прошлого собственника по оплате за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

Для того чтобы вопрос о задолженности не стал неожиданным, достаточно попросить продавца предоставить квитанции об оплате за последний месяц. При чем следует помнить, что единственны долгом, который Вы будете обязаны оплачивать — это взносы на капитальный ремонт.

Если выяснится, что прошлый собственник скрыл задолженность за коммунальные услуги и содержание жилого помещения, то это будет проблемой управляющей организации по взысканию задолженности, а не Вашей. А задолженность по взносам на капитальный ремонт — Ваша проблема. Хотя недавно (28.07.2016 г.) появилась информация, что Минстрой хочет включить справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам в перечень документов, обязательных при сделке купли-продажи. Посмотрим 🙂

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Исходя из сказанного следует следующее правило:

Правило 5. Проверяйте квитанции по жилому помещению, т.к. задолженность за содержание и коммунальные услуги — это повод для скидки, а задолженность по капитальному ремонту — это Ваша задолженность.

Право проживания третьих лиц в жилом помещении.

В последнее время проблемы данной группы стали встречаться реже, но «имеют место быть». Основами данной проблемы являются три правовые нормы:

1) сохранения прав проживания за бывшим членом семьи;

2) сохранения права проживания по завещательному отказу (или право проживания на основании договора пожизненного содержания с иждивением);

3) сохранения права проживания в случае отказа от приватизации.

ст. 19 Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Несмотря на многообразие вариантов указанных нами, проверить наличие права проживания достаточно просто — попросите поквартирную карточку. Именно в ней, указаны все лица проживающие в данный момент в жилом помещении и проживавшие ранее. Спросите у собственника «Где сейчас зарегистрированы жители этой квартиры?». У честного продавца данная информация будет. Однако, проверить данную информацию ни Вы, ни риелтор, ни банк не сможете.

Правило 6. Проверьте поквартирную карточку.

При оформлении сделки купли-продажи жилого помещения проверить задолженность за содержание и коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт и поквартирную карточку очень просто — попросите собственника предоставить Вам свежие выписки. Или попросите дать Вам доверенность (за Ваш счет) на получение этой информации, если он по какой-то причине не может сам запросить эти данные. Всю информацию Вы получите в течение недели в управляющей организации обслуживающей дом, в котором Вы будете покупать квартиру. Узнать об управляющей организации и ее адрес просто — достаточно посмотреть на официальном сайте.

Именно за эти документы:

  • выписка из МФЦ — 200 руб.;
  • поквартирная карточка — 150 руб.;
  • копии квитанций по оплате за квартиру — 20 руб. / 1 квитанция

обычный гражданин платит риелторам несколько тысяч рублей.

Если продавец идет на контакт, предоставляет все документы (или дает доверенность) и ничего не прячет — то после проверки всех документов Вы в 99% случаев получите «чистую» квартиру.

Правило 7. Любые препятствия продавца в проверке информации свидетельствуют о проблемах с этой квартирой. Проблемы могут быть разными — от задолженности в 250 000 рублей, до «черного риелтора».

Итак, следует помнить следующее:

Продавцу необходимо проверить:

  • 1) покупатель это именно тот покупатель, который указан в документах;
  • 2) если покупатель в браке, то супруг дал ему разрешение на сделку по приобретению жилого помещения.

Покупателю необходимо проверить:

  • 1) на момент совершения сделки квартира принадлежит тому, с кем заключается договор купли-продажи;
  • 2) то что собственник жив и здоров и именно он заключает с Вами сделку;
  • 3) если квартира была приобретена в браке, или продавец в данный момент в браке, то второй супруг дал вое согласие на сделку;
  • 4) в квартире никто не прописан, т.е. не имеет прав на проживание;
  • 5) квартира не имеет долгов.

И главное — любые препятствия покупателя или продавца в проверке информации свидетельствуют о будущих проблемах в сделке.

Оформление (регистрация) сделки купли-продажи жилого помещения

После того, как информация проверена и сомнений в сделке нет — можно оформить необходимые документы для регистрации перехода права собственности.

Оформить сделку можно тремя способами:

  • при личном присутствии сторон в МФЦ;
  • по нотариальным доверенностям одной или обоих сторон и нотариальном оформлении договора, но потом опять же в МФЦ;
  • электронными подписями непосредственно в Росреестр.

Рассматривать третий вариант мы не будем, т.к. если у Вас уже есть квалифицированная усиленная электронная подпись, то Вы все сами можете прочитать и сделать на сайте Росреестра.

Кратко остановимся на втором варианте. Если возникают какие-то проблемы с присутствием собственника, то сделку можно оформить на основании нотариальных доверенностей и нотариальном оформлении договора. Но подчеркнем в 100500 раз, что именно по нотариальным доверенностям и нотариально заверенным договорам работают «черные риелторы». И к тому же это намного дороже, т.к. личное присутствие с МФЦ бесплатно, а если квартира стоит 3 000 000, то Вы заплатите 15000 рублей (без учета оплаты «технической работы нотариуса»).

Статья 22.1. Размеры нотариального тарифа

1. Нотариальный тариф за совершение указанных в настоящей статье действий, для которых законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, взимается в следующих размерах:

1) за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества:

супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:

до 10 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);

свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;

другим лицам в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей;

2) за удостоверение договоров дарения, за исключением договоров дарения недвижимого имущества:

детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам — 0,3 процента суммы договора, но не менее 200 рублей;

другим лицам — 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;

3) за удостоверение договоров финансовой аренды (лизинга) воздушных, речных и морских судов — 0,5 процента суммы договора;

4) за удостоверение прочих сделок, предмет которых подлежит оценке, в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 рублей включительно — 2 000 рублей плюс 0,3 процента суммы сделки;

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 5 000 рублей плюс 0,2 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;

свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 500 000 рублей;

5) за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, — 500 рублей;

6) за удостоверение доверенностей, нотариальная форма которых не обязательна в соответствии с законодательством Российской Федерации, — 200 рублей;

7) утратил силу с 1 февраля 2014 года.

8) за принятие в депозит нотариуса денежных сумм или ценных бумаг, за исключением случая, указанного в пункте 8.1 настоящей части, — 0,5 процента принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 рублей;

8.1) за принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке — 1 500 рублей;

9) за свидетельствование верности копий документов, а также выписок из документов — 10 рублей за страницу копии документов или выписки из них;

10) за свидетельствование подлинности подписи:

на заявлениях и других документах (за исключением банковских карточек и заявлений о регистрации юридических лиц) — 100 рублей;

на банковских карточках и на заявлениях о регистрации юридического лица (с каждого лица, на каждом документе) — 200 рублей;

11) за выдачу свидетельства о праве собственности на долю в находящемся в общей собственности супругов имуществе, нажитом во время брака, в том числе за выдачу свидетельства о праве собственности в случае смерти одного из супругов, — 200 рублей;

12) за хранение документов — 20 рублей за каждый день хранения;

12.1) за регистрацию уведомления о залоге движимого имущества — 600 рублей;

12.2) за выдачу выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества — 40 рублей за каждую страницу выписки в пределах первой — десятой страниц включительно, 20 рублей за каждую страницу выписки начиная с одиннадцатой страницы;

12.3) за удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу — 50 рублей за каждую страницу документа на бумажном носителе;

12.4) за удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе — 50 рублей за каждую страницу документа на бумажном носителе;

12.5) за представление документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним — 1 000 рублей;

12.6) за обеспечение доказательств — 3 000 рублей;

12.7) за удостоверение решения органа управления юридического лица — 3 000 рублей за каждый час присутствия нотариуса на заседании соответствующего органа;

12.8) за представление документов на государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — 1 000 рублей;

12.9) за выдачу выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества в электронной форме — 200 рублей;

12.10) за совершение исполнительной надписи — 0,5 процента стоимости истребуемого имущества, указанной в договоре, или суммы, подлежащей взысканию, но не менее 1 500 рублей и не более 300 000 рублей;

13) за совершение прочих нотариальных действий — 100 рублей.

2. За нотариальные действия, совершаемые вне помещений нотариальной конторы, органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, нотариальный тариф взимается в размере, увеличенном в полтора раза.

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

Для регистрации перехода права собственности Вам понадобятся:

  • договор купли продажи жилого помещения;
  • документы, удостоверяющие личности заявителей (представителей заявителей) оригиналы для предъявления при личном обращении);
  • заявления о государственной регистрации (оригиналы):
  • перехода права – представляет лицо, отчуждающее объект недвижимости;
  • права – представляет лицо, приобретающее объект недвижимости

Иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая: 🙂

Для регистрации сделки Вам понадобиться договор купли-продажи жилого помещения. Заполнить его достаточно легко и никакой коммерческой тайной он не является (хотя именно за эту бумажку риелторы и берут деньги).

После того как Вы распечатаете два экземпляра договора Вам останется только дойти до МФЦ.