Договор выкупа требования

Договор выкупа требования

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Киндеева Елена Агзамовна — заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна — заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры «Менеджмент и финансы» Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 — 4, 6, 8 — 10, 12, п. п. 5.1 — 5.6, п. 5.5 совместно).

Договор выкупа требования

Договоры уступки права требования пользуются популярностью у субъектов хозяйствования не первый год. И всегда их налогообложение вызывало вопросы, которые во многом зависят от правовой интерпретации данных договоров. Между тем и с правовой позиции договоры уступки права требования трактуют по-разному. В связи с этим издание БУХГАЛТЕР&ЗАКОН в статье рассмотрит правовые аспекты данных договоров, с учетом позиции контролирующих органов и судов по данной проблеме.

Уступка права требования: правовая интерпретация

Согласно ч. 1 ст. 512 ГКУ передача права требования (цессия) представляет собой замену кредитора в обязательстве путем передачи им своих прав другому лицу по сделке. По итогам заключения сделки новый кредитор получает все права первоначального кредитора по обязательствам, существовавшим на момент перехода этих прав, если иное не установлено договором или законом (ч. 1 ст. 514 ГКУ).

Договор уступки права требования заключается в той же форме, что и договор, на основании которого возникло обязательство, право требования по которому передается новому кредитору (ч. 1 ст. 513 ГКУ).

По договору уступки права требования могут быть уступлены права требования по любым договорам (купля-продажа, поставка, заем, ссуда, кредит и т. д.) любым кредитором, в частности, в договоре купли-продажи:

– кредитором – продавцом товара (по требованиям касаемо оплаты поставленного товара);

– кредитором – покупателем товара (по требованиям относительно поставки товара в счет перечисленной предоплаты).

Кредитор в обязательстве не может быть заменен только в том случае, когда такой запрет установлен договором или законом (ч. 3 ст. 512 ГКУ), при этом согласие должника на замену кредитора не требуется, если иное не установлено договором или законом (ч. 1 ст. 516 ГКУ).

После заключения договора уступки права требования новому кредитору передаются все документы, подтверждающие обязательства должника, и далее ему необходимо в письменной форме уведомить должника о переходе к нему соответствующих прав.

Если должник не был письменно уведомлен о замене кредитора в обязательстве, новый кредитор несет риск наступления для него нежелательных последствий, а должник считается надлежаще выполнившим свои обязательства (ч. 2 ст. 518 ГКУ).

С правовой позиции договоры уступки права требования охарактеризовать сложно. Заслуживает внимания подход, в соответствии с которым договоры цессии не являются самостоятельным договором, а выступают предметом определенного договора (договора купли-продажи, мены, дарения права требования и т. п.).

Встречается также позиция, что по таким договорам кредитор продает другому лицу свое право требования, совершает уступку права требования, а купивший это право (новый кредитор) пытается осуществить приобретенное право.

Суды преимущественно квалифицируют договоры уступки права требования как договоры купли-продажи права требования (см. информационное письмо ВАСУ от 11.12.2013 г. № 1713/12/13-13, в котором административным судам было предписано руководствоваться определением ВАСУ от 19.11.2013 г. № К/800/17433/13 по делу № 2а-7912/12/1370). В данном решении было отмечено, что право требования как имущественный объект полностью соответствует законодательно установленным критериям, которые используются для обозначения понятия актива. Такой объект возникает в результате прошлых событий, а от его использования ожидается выгода в виде его погашения денежными средствами или другим способом.

В бухгалтерском учете оборотные активы определены как денежные средства и их эквиваленты, которые не ограничены в использовании, а также другие активы, предназначенные для реализации или потребления в течение операционного цикла или в течение двенадцати месяцев с даты баланса (п. 3 раздела І НП(С)БУ 1). При этом дебиторская задолженность признается разновидностью оборотных активов.

На основе изложенного ВАСУ пришел к выводу, что дебиторская задолженность (а следовательно, и право требования как эквивалент понятия «дебиторская задолженность») для целей налогообложения является оборотным активом, то есть товаром.

Налоговики в последнее время тоже придерживаются подхода о том, что договоры уступки права требования представляют собой договор купли-продажи права требования (см., к примеру, письма ГФСУ от 14.12.2015 г. № 26560/6/99-99-19-03-02-15, от 12.01.2016 г. № 360/6/99-99-19-03-02-15, от 06.05.2016 г. № 10161/6/99-99-15-03-02-15).

Такой вывод они делают на основании ч. 3 ст. 656 ГКУ. Указанная норма предусматривает, что предметом договора купли-продажи может быть право требования, если требование не имеет личного характера. К договору купли-продажи права требования применяются положения об уступке права требования, если другое не установлено договором или законом.

Этот подход не бесспорен, поскольку в ГКУ различаются договоры купли-продажи права требования и договоры уступки такого права. В частности, согласно положениям ч. 3 ст. 656 ГКУ: «предметом договора купли-продажи может быть право требования, если требование не имеет личного характера. К договору купли-продажи права требования применяются положения об уступке права требования, если иное не установлено договором или законом«.

Исходя из этого, можно заключить, что указанные договоры имеют различную правовую природу, так как договор уступки права требования не всегда является договором купли-продажи права требования, равно как и наоборот.

В то же время ввиду преобладания позиции об отнесении договоров уступки права требования именно к договорам купли-продажи права требования имеет смысл ориентироваться на нее.

Уступка права требования и факторинг: в чем отличия

Договоры уступки права требования и факторинга важно разграничить, поскольку факторинг относится к финансовым услугам (п. 11 ч. 1 ст. 4 Закона № 2664), которые могут оказывать только банки и юридические лица, являющиеся финансовыми учреждениями (ч. 3 ст. 1079 ГКУ). Если договор факторинга заключен лицом, не являющимся финансовым учреждением, заинтересованная сторона может попытаться признать его недействительным (см. по этому поводу, к примеру, определение ВАСУ от 16.06.2015 г. № К/800/16801/15, постановление ВХСУ от 09.08.2016 г. № 911/1079/16).

Договор факторинга тоже сложно охарактеризовать с правовой позиции, и преимущественно его трактуют как комплексный договор, элементом которого является цессия (уступка права требования) или как симбиоз кредитного договора (финансирования) и договора об оказании услуг.

В законодательных актах приводится несколько определений термина «факторинг», но суды преимущественно ориентируются на терминологию из ч. 1 ст. 1077 ГКУ. Эта норма устанавливает, что по договору факторинга (финансирования под уступку права денежного требования) одна сторона (фактор) передает или обязуется передать денежные средства в распоряжение другой стороны (клиента) за плату (любым предусмотренным договором способом), а клиент уступает или обязуется уступить фактору свое право денежного требования к третьему лицу (должнику).

На основе изложенного можно заключить, что договор факторинга представляет собой финансирование под уступку права денежного требования, отличительными признаками которого является следующие:

1) предметом договора является право денежного требования к третьему лицу;

2) фактор передает или обязуется передать в распоряжение другой стороны денежные средства;

3) услуга фактором предоставляется за плату (в т. ч. путем дисконтирования суммы долга, распределения процентов, вознаграждения, если другой способ оплаты не предусмотрен договором, на котором основывается уступка).

На эти признаки обычно обращают внимание суды при разрешении споров, связанных с интерпретацией договора уступки права требования как факторинга (см. к примеру, определения ВАСУ от 01.12.2015 г. № К/800/57994/14, Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 22.06.2016 г. по делу № 335/1154/15-ц).

Руководствуются нормами ч. 1 ст. 1077 ГКУ при квалификации договоров факторинга и контролеры (см. письмо ГФСУ от 15.06.2016 г. № 13370/6/99-99-15-02-02-15).

Итак, лица, не являющиеся финансовыми учреждениями, не имеют права заключать договоры факторинга. Поэтому важно, чтобы в договоре уступки права требования не предусматривалась плата за оказанную новым кредитором услугу по финансированию первого кредитора в счет полученного права требования. Иначе заключенный договор могут признать ничтожным.

Согласно пп. 14.1.255 НКУ уступка права требования – операция по переуступке кредитором прав требования долга третьего лица новому кредитору с предварительной или последующей компенсацией стоимости такого долга кредитору или без такой компенсации.

Таким образом, в данное понятие включаются операции по переуступке любым кредитором (первоначальным или следующими) любых прав требований долга третьего лица (денежных и неденежных) новому кредитору за компенсацию в любой форме (денежную и неденежную) или без таковой.

Стоит заметить, что это определение было позаимствовано из п. 1.10 Закона о НДС, в котором ранее аналогично описывалось понятие факторинга, в связи с чем возникли проблемы с обложением НДС. Дело в том, что данные терминологические изменения не были учтены в «освобождающих» от НДС нормах пп. 196.1.5 НКУ – там до сих пор используется термин «факторинг».

Напомним, что согласно пп. 196.1.5 НКУ не являются объектом налогообложения, в частности, операции по:

1) уступке прав требования по финансовым кредитам финансовых учреждений;

2) торговле за денежные средства или ценные бумаги долговыми обязательствами, за исключением операций по инкассации долговых требований и факторинга (факторинговых операций), кроме факторинговых операций, если объектом долга являются валютные ценности, ценные бумаги, в том числе компенсационные бумаги (сертификаты), инвестиционные сертификаты, ипотечные сертификаты с фиксированной доходностю, операции по уступке права требования по обеспеченными ипотекой кредитам (займам), жилищные чеки, земельные боны и деривативы.

Как видим, во второй группе операций договоры уступки права требования не упомянуты, хотя ранее (до 01.01.2011 г.) они считались факторингом и попадали под эти исключения. Очевидно, что так должно быть и после принятия НКУ, а проблемы возникли из-за терминологических нестыковок.

Этот подход небезупречен, поскольку понятия «уступка прав требования» и «долговые обязательства» разграничиваются в пп. 4 ч. 1 ст. 1 Закона № 2664.

Между тем из формулировок пп. 196.1.5 НКУ можно сделать вывод, что факторинговые операции включаются в понятие торговли долговыми обязательствами. А при такой интерпретации к долговым обязательствам вполне могут быть отнесены и договоры уступки права требования. Кроме того, в Законе об НДС они туда включались, а по сути в этом вопросе ничего не должно было измениться.

И все же по данной проблеме желательно получить индивидуальную налоговую консультацию по вопросу освобождения от НДС операций по конкретному договору на основании положений ст. 52 НКУ.

Также на эту тему читайте материалы издания БУХГАЛТЕР&ЗАКОН (№ 37 за 2016 год):

5. НП(С)БУ 1 – Национальное положение (стандарт) бухгалтерского учета 1 «Общие требования к финансовой отчетности», утвержденное приказом Минфина от 07.02.2013 г. № 73.

Договор аренды с правом последующего выкупа — образец

Договор аренды с последующим выкупом — образец его приведен в нашей статье. Нюансы составления образца договора аренды с последующим выкупом, правовая природа этого вида арендного договора, особенности и условия его заключения будут рассмотрены ниже.

Образец договора аренды с правом выкупа.docx

Договор аренды с последующим выкупом: правовая природа

Договор аренды с последующим выкупом неоднороден:

  • его основное содержание составляют положения об аренде;
  • в части выкупа имущества используются некоторые конструкции из договора купли-продажи.

В юридической науке существует мнение, что договор аренды с последующим выкупом — это своеобразный вид аренды и элементов сделки по продаже в нем нет. Однако вся правоприменительная и судебная практика исходит из точки зрения о смешанной природе этого договора.

Следует учесть, что есть основные положения об аренде, а есть специальные, которые учитывают особенности разновидностей арендных сделок (§ 2, 6 гл. 34 ГК РФ) или передаваемого имущества (§ 3–5 гл. 34 ГК РФ). Их применение зависит от объекта аренды в конкретном договоре (ст. 625 ГК РФ).

В отношении условий о выкупе имущества предписано использовать нормы, содержащие требования:

  • к составлению договора купли-продажи (п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66, апелляционное определение Омского областного суда от 13.01.2016 по делу № 33-175/16);
  • возникновению права собственности (п. 8 постановления пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73, далее — постановление № 73).

Договор аренды с последующим выкупом: общие положения

Есть норма (п. 1 ст. 624 ГК РФ), согласно которой объект аренды переходит к арендатору в том случае, если он выплатил его полную стоимость, предусмотренную договором (постановление АС Московского округа от 15.12.2015 № Ф05-6657/14 по делу № А40-126332/15).

Если стороны сразу не предусмотрели возможность выкупа имущества, они могут сделать это и позже, заключив дополнительное соглашение (п. 2 ст. 624 ГК РФ) в пределах срока аренды (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16.10.2015 № Ф02-4977/2015 по делу № А10-553/2015).

Установлен законодательный запрет на выкуп некоторого имущества, например:

  • в ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ;
  • ст. 5 ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» от 23.08.1996 № 127-ФЗ.

При оплате в полном объеме стоимости имущества арендатору больше не нужно вносить арендные платежи (определение ВС РФ от 09.03.2016 № 306-ЭС16-619 по делу № А498274), а право собственности на выкупленное имущество возникает на основе договора купли-продажи (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Стороны также вправе самостоятельно установить, когда прекращается обязательство по внесению платы за имущество арендодателю (п. 5 постановления № 73). Исключение составляет только 1 объект аренды — участок земли (п. 7 постановления № 73).

Важно! Выкупать имущество или нетэто выбор арендатора. Понуждение к выполнению договорных условий о выкупе не основано на законе. Если арендатор не желает выкупать объект сделки, договор продолжает действовать, но без условия о приобретении имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2011 по делу № А58-8158/10).

Договор аренды с последующим выкупом: основные условия

При составлении образца договора аренды с последующим выкупом важно обратить внимание на следующие моменты:

  • в нем обязательно должны быть указаны исчерпывающие характеристики объекта, передаваемого арендатору-покупателю (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
  • договор должен быть обязательно составлен в письменной форме при сроке заключения от 1 года, а если арендатором и/или арендодателем является юридическое лицо, то независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • если передается недвижимость и период действия договора превышает 1 год, такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).

Желательно прописать, когда именно арендатор становится собственником — до истечения периода действия договора или после (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2012 по делу № А39-3686/2011). Очень часто возникают споры в связи с нежеланием арендодателя (продавца) оформлять в Росреестре переход права собственности к арендатору (покупателю), так что эти условия должны быть оговорены максимально подробно (постановление АС Дальневосточного округа от 14.07.2015 № Ф03-2514/15 по делу № А51-27514/13).

В отношении цены покупки должно быть указание:

  • включает арендная плата выкупную цену или нет;
  • фиксируется выкупная цена или нет;
  • подлежит ли цена индексации (определение ВС РФ от 23.11.2015 № 302-ЭС15-14546 по делу № А10-5070/14).

Договор аренды с последующим выкупом: дополнительные условия

Арендатору при заключении договора аренды с последующим выкупом стоит убедиться, что лицо, передающее объект аренды, владеет или уполномочено распоряжаться им. Иначе такая сделка не порождает правовых последствий (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 14.10.2015 по делу № 33-9679/15).

Если стороны решили, что объект аренды необходимо застраховать, условия страхования также следует прописать в договоре.

Важно! Всем известно, что период действия не является для договора аренды с последующим выкупом общеобязательным условием. Однако его все же стоит предусмотреть. По договорам на неопределенный срок часто возникают споры, поскольку стороны по-разному толкуют исполнение обязательств (апелляционное определение Мосгорсуда от 08.12.2014 по делу № 33-45541).

Все остальные условия договора соответствуют стандартным условиям арендного договора.

Образец договора аренды с последующим выкупом размещен здесь: Договор аренды с последующим выкупом — образец. С помощью этого документа можно самостоятельно составить индивидуальный договор, подходящий для конкретной ситуации и объекта аренды.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Если предметом договора является аренда и выкуп нежилого помещения, условия внесения арендных платежей перестают действовать после оплаты стоимости выкупаемого имущества, но не позднее оформления перехода права собственности, независимо от того, был сам договор аренды зарегистрирован или нет (п. 6 постановления № 73).

Есть еще 1 нюанс выкупа нежилого помещения: арендатор становится собственником выкупленной недвижимости с момента его оформления в установленном порядке (используются конструкции договора купли-продажи), обязательства арендатора прекращаются (арендную плату он больше не платит). Однако стороны вправе согласовать иные условия (п. 8 постановления № 73).

В договоре аренды с правом выкупа нежилого помещения необходимо прописать его характеристики в соответствии с технической и кадастровой документацией (техническим паспортом БТИ, включающим экспликацию и поэтажный план, а также кадастровым паспортом).

Кроме того, к особенностям договора аренды с правом выкупа нежилого помещения можно отнести следующее:

  • Эти соглашения регистрируются по правилам аренды зданий и сооружений (ч. 2 ст. 651 ГК РФ), хотя формально к таковым не принадлежат (информационное письмо президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 № 53).
  • Если запись об аренде в ЕГРП (с 01.01.2017 – ЕГРН, согласно новому ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ) сохранилась после оформления права собственности арендатором, это не означает, что арендные отношения продолжаются. Стороны также могут включить в соглашение иные условия. Исключением является выкуп имущества в соответствии с правилами, установленными ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которым запрещается обязывать арендатора оплачивать аренду после выкупа имущества (п. 6 постановления № 73).
  • Арендатору стоит помнить, что не стоит вносить улучшения до выкупа имущества, если это не согласовано с собственником помещения и/или компетентными органами, иначе договор может быть расторгнут (постановление 16-го арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 № 16АП-4769/15 по делу № А63-102/14, апелляционное определение Воронежского областного суда от 08.10.2015 по делу № 33-5203/15).

Договор аренды с правом последующего выкупа — специфический вид арендного договора. Будучи смешанным по своей структуре, он иногда вызывает трудности при его составлении. Однако, используя образец договора аренды с последующим выкупом, размещенный выше, и учитывая все особенности, предусмотренные законодательством, каждый юрист, даже начинающий, справится с оформлением такого договора.

Договор цессии (уступки права права требования) c актом и письмом (уведомлением)

Вам должны денежные средства и Вам срочно нужны эти деньги на собственные нужды, но не знаете как продать долг? Или знаете, но не понимаете, как создать договор купли-продажи долга (покупки и продажи долга одновременно в одном договоре)? На сегодняшний день встречается немало объявлений о выкупе долга/задолженности. Возможно вы посчитаете их мошенниками, но отнюдь не все являются таковыми. Такая сделка вполне возможна и полностью законна. Специально для тех кто попал в такую ситуацию наши юристы находящиеся в Чебоксарах подготовили такой документ, чтобы Вы могли скачать бесплатно без регистрации простой и правильный типовой образец (пример) формы (бланк) договора цессии (уступки права требования) долга (займа / задолженности / денежных средств) между юридическими лицами включающий акт и письмо-уведомление, соответствующий законодательным актам 2018 года.

Скачать без регистрации

Внимание. Прочтите полезную информацию ниже, чтобы правильно составить денежную расписку.
В конце текста БОНУС для жителей г.Чебоксары

— Образец договора Уступки права права требования между юридическими лицами

Важно знать! Обязательно к прочтению

Исходя из ст. 382 ГК РФ можно сделать вывод, что такое договор цессии (уступки права требования). Договор цессии — это соглашение, в силу которого одна сторона – цедент (первоначальный кредитор по обязательству) передает цессионарию (новому кредитору) право требования исполнения обязательства должником. Важно! При этом новый кредитор приобретает право требования от цедента на условиях, не ухудшающих положение должника.

Основные нюансы договора цессии

  1. После заключения договора цессии необходимо письменно уведомить должника о переходе права требования к цессионарию и передать ему документы, доказывающий этот факт. Эту обязанность обычно возлагают на нового кредитора. В противном случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору (п.3. ст. 382 ГК РФ) либо должник может приостановить выполнять обязательства перед новым кредитором (п. 1 ст. 385 ГК РФ).
  2. Передача (уступка) прав требования может быть оформлена как двусторонним договором так и трёхсторонним.
  3. Договор цессии может быть на возмездной и безвозмездной основе, в любом случае нужно чётко прописать размер и порядок выплаты или о том, что у нового кредитора нет обязанности по выплате вознаграждения.
  4. В то же время передача требования на безвозмездной основе между коммерческими организациями может быть расценена налоговыми и иными проверяющими органами в качестве договора дарения, а дарение между коммерческими организациями запрещено (ст. 575 ГК РФ). С другой стороны факт «дарения права» еще нужно доказать. Само по себе несоответствие размера встречного предоставления объему передаваемого права (требования) еще не является основанием для признания ничтожным договора цессии, заключенного между коммерческими организациями, поскольку в силу п.1 ст. 572 ГК РФ наличие возмездных начал в договорном обязательстве полностью исключает признание соответствующего договора договором дарения (п.9 п.10 Обзора Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120).
  5. Прежний кредитор отвечает:
    • — за недействительность переданного ему требования;
    • — за исполнение обязательства должником в случае если он выступает поручителем обязанного лица перед новым кредитором;
    • — и другие пункты статьи 390 ГК РФ «Ответственность цедента».
  6. Исходя из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120 допустима уступка не всего требования, а только его части. Поэтому нужно тщательно изучить и понять договор цессии, в каком объеме уступаются права.
  7. Запрещено уступать право требования если это прямо прописано в договоре с кредитором за исключением случаев установленных законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве) (п.2. ст. 382 ГК РФ).
  8. По общему правилу согласие от должника на такого рода сделку не требуется, за исключением случаев когда:
    • — в договоре предусмотрено то, что необходимо согласие должника
    • — личность кредитора имеет существенное значение для должника (ст.388 ГК РФ). Например, право на алименты, возмещение морального вреда, договор о совместной деятельности и т. п.
  9. Уступка права требования по договору о совместной деятельности без согласия всех участников невозможна, поскольку это противоречит ст.388 ГК РФ. В противном случае, должно быть согласие на уступку, предусмотренное договором
  10. Задолженность можно переуступить только с неистекшим сроком исковой давности. Чтобы подтвердить «реальность» долга, новому кредитору следует потребовать от цедента представления акта сверки расчетов.
  11. Первоначальный кредитор (цедент) обязан передать новому кредитору вместе с правом требования также и все документы, которые его удостоверяют, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (п. 2 ст. 385 ГК РФ).
  12. Уступка требования (цессия) должна быть составлена в той форме, которая предусмотрена действующим законодательством для основного договора. Так, согласно ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной (нотариальной) форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Уступка требования по ордерной ценной бумаге совершается путем индоссамента (передаточной надписи) на этой ценной бумаге (п. 3 ст. 146 и п. 3 ст. 389 ГК РФ).
  13. Если кредитор переуступает будущие проценты и право на убытки, то исходя из ст. 384 ГК РФ и п. 17 Обзора Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120, нет необходимости прописывать переход права процентов, так как права на их получение переходят к приобретателю автоматически.
  14. Если сделка по уступке права (требования) крупная (более 25% от валюты баланса на последнюю отчетную дату), она должна заключаться с соблюдением требований, установленных ст.78 ФЗ № 208 от 26.12.1995г. «Об акционерных обществах» и ст. 46 ФЗ №14 от 08.02.1998г. «Об обществах с ограниченной ответственностью».
  15. Налоги:
    • — особенности определения налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав установлены ст. 155 НК РФ;
    • — особенности определения налоговой базы по налогу на прибыль при уступке (переуступке) права требования определены ст. 279 НК РФ.
    • — безвозмездная уступка прав близким родственникам п.18.1 ст.217 НК РФ.
  16. Новый кредитор должен иметь ввиду то, что по договору цессии может быть передана «пустышка», то есть от должника будет невозможно добиться желаемого. Например, если после уступки окажется, что договор, из которого возникло право требования, признан недействительным, то новоиспеченный кредитор лишается полученного права требования.

Полезные ссылки на тему договора цессии

Мы надеемся, что данный простой и правильный типовой образец (пример) формы (бланк) договора цессии (уступки права требования) долга (займа / задолженности / денежных средств) между юридическими лицами включающий акт и письмо-уведомление, соответствующий законодательным актам 2018 года, поможет сохранить, Ваше драгоценное время, нервы и деньги которые могли потратить на услуги юриста. Но как показывает практика, лучше не рисковать и заручиться поддержкой юристов по договорам, которые смогут качественно оказать услуги по разработке договора цессии (уступки права требования) или правовой экспертизе договоров. Тем более, что в случае подписания договора, не соответствующего законодательству 2018 года, его могут признать недействительным со всеми вытекающими негативными последствиями для Вас и Вашего кошелька.

Договор аренды с правом выкупа: правовые основы
Советы юриста

Продолжаем серию статей (см. журнал «Основные Средства» № 9, 10 за 2014 г.) с комментариями опытных юристов, рассматривающих сложные вопросы, с которыми сталкиваются владельцы дорожно-строительной и специальной техники.

В соответствии со статьей 624 ГК договор аренды может содержать условие о переходе арендованного имущества в собственность арендатора после истечения срока аренды или ранее при условии выплаты всей выкупной цены. Если такое условие не предусмотрено договором, можно его прописать в дополнительном соглашении.

Президиум ВАС РФ (Постановление от 01.03.2005 № 12102/04) рассматривает договор аренды с правом выкупа как смешанный договор, ведь он содержит в себе элементы аренды – сведения об объекте аренды (параграф 1 гл. 34 ГК) и купли-продажи – выкупная стоимость имущества, порядок, сроки и размеры выкупных платежей (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК). ФАС Волго-Вятского округа, Уральского округа (Постановления от 11.04.2011 № Ф01-907/11, 17.08.2010 № Ф09-6216/10-С3) считают, что если речь идет об аренде недвижимости, условие о размере выкупной цены является существенным, а его отсутствие ведет к признанию договора незаключенным.

В соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ форма договора аренды с правом выкупа должна быть аналогична форме договора купли-продажи такого имущества.

Статьи 550 и 560 ГК предусматривают специальные требования к форме договоров купли-продажи недвижимости и продажи предприятия соответственно. Продажа недвижимости оформляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. К договору продажи предприятия помимо этого должны быть приложены документы, прописанные в п. 2 ст. 561 ГК: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Статья 421 ГК предусматривает свободу договора, поэтому стороны договора аренды вправе определить выкупную цену в любом размере, а также могут установить в договоре любой механизм оплаты выкупной цены.

Президиум ВАС РФ (Постановление от 18.05.2010 № 1729/10) часть внесенной выкупной цены признает неосновательным обогащением, подлежащим возврату. После уплаты предусмотренной договором выкупной цены арендованное имущество переходит в собственность арендатора (ст. 624 ГК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество, которое является предметом договора аренды с правом выкупа, переходит к покупателю – арендатору с момента государственной регистрации перехода права, гласит п. 2 статьи 223 ГК, если иное не установлено законом; недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество у добросовестного приобретателя в случае, если он приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем добросовестный приобретатель не знал и не мог знать.

Обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Относительно аренды с правом выкупа земельного участка и если арендодателем является публично-правовое образование, Пленум ВАС РФ (п.п. 7, 8 постановления от 17.11.2011 № 73) постановил, что у покупателя-арендатора в таких случаях сохраняется обязанность вносить арендную плату согласно ранее заключенному договору аренды вплоть до государственной регистрации перехода права собственности на землю. Стороны не вправе установить в договоре иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы, так как использование земли в РФ по общему правилу является платным, а до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок его покупатель земельный налог не уплачивает.

Приобретение в собственность арендованного имущества

Далее рассмотрим приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального имущества.

В данном случае действует специальное правило, предусмотренное статьей 217 ГК: такое имущество может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц только в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Сейчас порядок приватизации регулируется Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». ФАС Поволжского округа (постановление от 13.05.2005 № А72-6835/04-25/287) обращает внимание на то, что способы приватизации государственного и муниципального имущества, перечисленные в ст. 18–26 этого федерального закона, не предусматривают выкуп имущества, арендуемого у государства или у муниципального образования.

Особые условия предусмотрены для договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до даты вступления в силу Закона о приватизации, т. е. до 26.04.2002. Если такой договор предусматривает право арендатора выкупить имущество и в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, выкуп осуществляется в соответствии с условиями договора. Как гласит пп. 1 п. 12 ст. 43 Закона о приватизации, в этом случае срок реализации арендатором своего права на выкуп государственного или муниципального имущества ограничен только сроком подачи заявления о выкупе, который установлен договором. Однако для этого договор должен указывать на конкретную цену выкупа – это условие обозначил Второй арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 25.08.2009 № 02АП-3588/2009.

Необходимо учитывать, что для осуществления арендатором права на выкуп имущества, арендованного до вступления в силу закона о приватизации, договор аренды с правом выкупа должен соответствовать законодательству о приватизации, которое действовало на момент его заключения. Судебная практика (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 03.03.2011 по делу № А45-8984/2010, ФАС Северо-Западного округа от 30.05.2008 № А52-4400/2007, ФАС Центрального округа от 29.05.2001 № А35-2823/00-С13) показывает, что, если договор аренды государственного или муниципального имущества с правом выкупа был заключен без учета этих требований, в выкупе имущества арендатору будет отказано.

Приватизация недвижимого имущества

Приватизация недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, весьма популярный способ усиления положения на рынке среди арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства.

Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в п. 5 ст. 3 указывает, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Данное указание отсылает к Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон прописывает преимущественное право арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение имущества при наличии определенных этим законом условий. Первоначально срок реализации такого преимущественного права был ограничен 1 июля 2010 г., но впоследствии он был продлен сначала до 1 июля 2013 г., а затем до 1 июля 2015 г. (федеральные законы от 02.07.2010 № 150-ФЗ и от 02.07.2013 № 144-ФЗ).

Закон № 159-ФЗ не распространяет преимущественное право выкупа на:

  1. отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;
  2. отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;
  3. недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;
  4. недвижимое имущество, которое ограничено в обороте;
  5. государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 01.07.2013 опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 05.11.2009 № 134 разъясняет, что преимущественное право на приватизацию не распространяется также на:

  • земельные участки;
  • части здания или части нежилого помещения (например, торгового места), за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Субъекты малого и среднего предпринимательства должны выполнить следующие условия:

  1. арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (за исключением случая, когда имущество приобретается на основании ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ);
  2. отсутствует задолженность по арендной плате за арендуемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) (ч. 2 ст. 3 Закона № 159-ФЗ);
  3. арендуемое имущество не включено в перечень, утвержденный на основании ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ (ч. 4 ст. 3 Закона № 159-ФЗ), за исключением случаев, когда оно приобретается на основании ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Закон предписывает, чтобы арендатор, претендующий на реализацию преимущественного права, имел статус субъекта малого или среднего предпринимательства на момент заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 5 ст. 4 Закона № 159-ФЗ). Критерии отнесения организаций и индивидуальных предпринимателей к субъектам малого и среднего предпринимательства определены в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Преимущественное право в соответствии со ст. 4 Закона № 159-ФЗ означает также, что арендатор должен быть уведомлен о предстоящей сделке, имущество может быть продано третьему лицу только в случае отказа арендатора от покупки или непредоставления ответа в указанный срок, в противном случае есть право на обращение в суд.

Согласие арендатора воспользоваться преимущественным правом обязует собственника заключить с ним договор купли-продажи в течение 30 дней со дня, когда арендатор получил предложение заключить договор или проект договора купли-продажи. Течение данного срока приостанавливается до дня вступления в законную силу решения суда, если арендатор оспаривает достоверность величины рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком.

Арендатор имеет возможность сам инициировать приватизацию, если отвечает всем условиям, установленным ст. 3 и ст. 1 Закона № 159-ФЗ, он может направить в уполномоченный орган заявление в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ. В соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ инициировать приватизацию может субъект малого или среднего предпринимательства, у которого имущество находилось в аренде по состоянию на 01.09.2012 в течение пяти и более лет при условии, что в течение пяти и более лет до момента подачи заявления о выкупе имущество было включено в перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства. В таком случае государственный или муниципальный орган, если выполнены все вышеуказанные условия, обязан провести подготовительную работу и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Арендатор не вправе инициировать приватизацию путем подачи заявления в следующих случаях:

  • если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения;
  • если арендуемое имущество необходимо муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствует требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности.

Оплата недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права, предусмотренного Законом № 159-ФЗ, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. В последнем случае приобретаемая недвижимость находится в залоге у продавца до ее полной оплаты. Срок выплаты стоимости имущества в рассрочку устанавливается законами субъектов РФ, но не может составлять менее трех лет. Если законом субъекта РФ такой срок не установлен, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный трем годам (ч.ч.1, 5 ст. 5, ч. 1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Следует отметить, что Закон № 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого и среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества (п. 12 письма № 134).

Уступка преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

Не имеют преимущественного права субъекты малого и среднего предпринимательства, указанные в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ, и субъекты малого и среднего предпринимательства, осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).