Формы договоров договор долевого участия

Форма договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов и проблемы государственной регистрации

(«Нотариус», 2009, N 1)

ФОРМА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ПРОБЛЕМЫ

Донских Е. Г., аспирант Международного юридического института при Министерстве юстиции РФ, г. Москва.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации существует две формы сделки: устная и письменная, последняя подразделяется на простую письменную и квалифицированную (нотариальную). А государственная регистрация сделки не является формой договора, поэтому вопрос о надлежащей форме сделки необходимо рассматривать в отдельности от выполнения условия о государственной регистрации.

Учитывая особенности менталитета нашей страны, по мнению С. А. Хохлова, Гражданский кодекс является одним из самых жестких и консервативных во всем мире в отношении форм сделок с недвижимостью, этот подход является оправданным, хотя даже такие жесткие правила Гражданского кодекса не исключают довольно частых махинаций, проводимых с недвижимостью.

Договор долевого участия в строительстве заключается в простой письменной форме путем волеизъявления сторон, составленного в едином документе с учетом всех существенных условий.

Вопрос о форме сделки спорным никогда и не был, поскольку всегда все сделки с недвижимостью относились к разряду значимых и дорогостоящих, с этим учетом к таким сделкам применялась письменная форма.

Все сделки с недвижимостью проходили государственную регистрацию, а земельные участки и здания проходили учет: в первом случае кадастровый, а во втором в органах БТИ, но все, что касается долевого участия в строительстве в русле регистрации, стало применяться значительно недавно.

С принятием Закона о долевом строительстве получил разрешение дискуссионный вопрос о необходимости законодательного контроля. Не только отсутствие единого взгляда среди цивилистов на подлежащие регистрации сделки с недвижимостью, но и отсутствие законодательного регулирования приводило к несогласованности действий учреждений юстиции в отношении договоров о долевом строительстве. В ряде регионов рекомендовали, а в некоторых и обязывали регистрировать названные договоры. Предлагалось также вести учетную регистрацию договоров долевого участия в строительстве (такой опыт применялся в г. Москве), а в некоторых регионах заводить амбарную книгу, прошитую и пронумерованную, которая прилагалась к объектам. Все перечисленные меры предпринимались для защиты прав и интересов дольщиков, но, к сожалению, данные меры не были закреплены на законодательном уровне, а в других случаях не имели никаких правовых последствий.

Установленное Законом о долевом участии в строительстве требование об обязательной регистрации договоров участия в долевом строительстве является необходимой и логически завершенной мерой, защищающей интересы участников долевого строительства о двойных продажах одной и той же квартиры. Государственная регистрация договоров осуществляется соответствующими подразделениями Федеральной регистрационной службы после проверки государственным регистратором на предмет соответствия условий договора законодательству и на отсутствие уже заключенных и зарегистрированных договоров на одно и то же помещение.

В связи с существенными отличиями договора долевого участия в строительстве от остальных сделок с недвижимостью существуют и особенности регистрации данных договоров в органах государственной регистрации. Данные правила установлены Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Согласно указанным нормативно-правовым актам государственная регистрация договора, заключенного с первым участником долевого строительства, осуществляется по заявлению сторон договора — застройщика и участника долевого строительства с представлением договора, разрешительных документов на строительство, проектной декларации, плана (многоквартирного дома) создаваемого объекта недвижимости с указанием месторасположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, а также документа с описанием объекта долевого строительства с указанием его расположения в многоквартирном доме и планируемой площади данного объекта. Последующие договоры заключаются на основе заявления участника с представлением заключенного договора долевого участия в строительстве.

Не следует забывать о том, что договор считается заключенным не с момента его подписания сторонами, а с момента государственной регистрации в территориальных органах ФРС РФ. Именно поэтому в правовом поле не указаны последствия, наступающие в случае нерегистрации договора, так как не может быть никаких санкций, если договор не заключен. Также стоит указать на то, что регистрируется не только сам договор, но и все изменения, вносимые в него вне зависимости от их количества, а также соглашения о переуступке прав по договору и о расторжении договора. Для регистрации данных фактов и внесения записи в ЕГРП потребуются заявление одной из сторон и документы, подтверждающие юридически значимые факты. Такими документы могут быть соглашение о расторжении договора, соглашение о переуступке права участника третьему лицу и т. д.

С одной стороны, государственная регистрация сделки призвана со стороны государства защитить права участника, а с другой стороны, существуют юридические пробелы, которые могут поставить участника долевого строительства в весьма неопределенное положение.

Так, например, отсутствие регламентированного срока подачи документов на государственную регистрацию в законодательных актах влечет неопределенность в правовом статусе сторон, с одной стороны, при добросовестности застройщика может заставить участника только переживать (и данную ситуацию можно исправить, принудив в судебном порядке застройщика зарегистрировать договор), а с другой стороны, если застройщик окажется недобросовестным и задержка сроков связана с его умыслом, например повторно продать одну и ту же квартиру и зарегистрировать любой договор на его выбор, тем самым лишив всех остальных претендентов-участников права на регистрацию договора даже в судебном порядке.

На основании вышеизложенного вытекают следующие предложения по внесению изменений в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

1. Установить конкретный срок подачи документов на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, а также всех его изменений и соглашения о расторжении не более трех рабочих дней с момента подписания его сторонами, а также ввести санкции для стороны, на которую возложена обязанность по регистрации договора в случае пропуска срока.

2. Закрепить права участника на подачу документов на регистрацию последующих договоров после первого по заявлению одной стороны.

3. Внести изменение о ничтожности последующих договоров, нарушающих интересы предыдущего участника долевого строительства, и о приоритете ранее заключенного договора над другими в случае возникновения спора о регистрации, а также о возможности отмены регистрации в случае обнаружения договора с более ранней датой его заключения.

Одним из проблемных вопросов, которые так и не смог решить Закон, является вопрос о судьбе земельного участка, на котором возведен жилой дом. Застройщик, желающий осуществить строительство жилого дома, должен получить в собственность или в долгосрочную аренду земельный участок, который сформирован, прошел кадастровый учет и зарегистрирован в ЕГРП с назначением земли под строительство многоквартирного дома. На этом детальное регулирование земельного участка заканчивается и начинают появляться в различных нормативных актах вкрапления, касающиеся дальнейшей судьбы земельного участка, которые не образуют единой картины.

Так, в ст. 16 Закона о долевом участии в строительстве появляется указание на то, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Согласно общим принципам следования земли и ст. 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором построен дом, входит в общее имущество многоквартирного дома. Данное закрепление устранило возможность оставления права собственности на земельный участок за застройщиком и уклонения от перерегистрации. До введения данной нормы не часто, но встречались такие случаи в практике. Такое положение земельного участка, на котором построен дом, лишает участника права отчуждать свою долю в общем имуществе многоквартирного дома в отдельности от объекта долевого участия. Тем самым проведения отдельно государственной регистрации на общее имущество не требуется, поскольку совершаемые действия с объектом долевого участия в строительстве, проходящие государственную регистрации, автоматически совершаются и с долей в общей собственности, которая следует судьбе многоквартирного дома.

Если рассматривать вопрос о праве собственности застройщика на земельный участок, то возникает еще одна коллизия норм права. Застройщику необходима земля на праве собственности или праве аренды только для строительства, т. е. по завершении строительства и передаче объекта участникам с регистрацией их прав на объекты многоквартирного дома сразу действует норма о том, что с регистрацией права участников они получают и право общей собственности на земельный участок, на котором стоит дом. Но по идее согласно Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество участник долевого строительства обязан подать заявление о перерегистрации своего права собственности на земельный участок в общее право собственности участников долевого строительство, однако на практике этого не происходит, да и нормами Закона о долевом участии такая процедура также не описана. Таким образом, прекращение права собственности происходит автоматически без согласия собственника без каких-либо указаний на то в законе. С точки зрения автора, это не совсем правильно, поскольку законодатель должен был прописать процедуру перехода права собственности на земельный участок в общую собственность участников долевого строительства. По практическому смыслу застройщику после окончания строительства не выгодно оставаться собственником участка, так как распоряжаться им он не сможет в отдельности от находящегося на нем объекта, который ему уже не принадлежит, а нести бремя собственности и платить налоги придется. Так что прописать процедуру перехода права собственности было бы необходимо, дабы не оставлять законодательных пробелов, воспользовавшись которыми мошенники могут подорвать значимость Закона о долевом участии в строительстве.

Если с переходом права собственности от застройщика к участникам более или менее все понятно, так как прописать правила перехода равнозначного права от бывшего собственника такого же по объему права к будущему возможно, то иначе обстоят дела в другой ситуации, когда застройщик имеет право аренды на земельный участок, а потом по завершении строительства и к участникам переходит совместно с правом собственности на объекты долевого участия и право собственности на общее имущество многоквартирного дома, в которое входит и земельный участок. Как происходит регистрация такого перехода, можно представить с трудом, поскольку в ЕГРП в графе «собственник» указывается, в чьей собственности находится данный участок (государственной или муниципальной). Да и как возможен переход меньшего права в большее без согласия собственника? Передать можно то и в том объеме, что имеешь. При регистрации таких случаев орган государственной или муниципальной власти, в чьей собственности находится такой участок, заявление в территориальный орган ФРС не подает, да если бы и захотел подать, то его бы никто не принял, поскольку такая процедура также не прописана на законодательном уровне. Такое положение возможно только в ситуации, когда законодатель при разработке Закона о долевом участии в строительстве не учитывал бы нормы смежных отраслей права, таких, как земельное, гражданское, жилищное.

Подводя итог вышесказанному, нужно отметить, что хотя данный Закон в настоящее время и проходит апробацию с выявлением его недостатков и достоинств, которые выявляются в практике его применения, но уже на данном этапе существуют значительные недостатки, которые требуют проработанности и законодательного решения.

Как правильно составить договор долевого участия с застройщиком?

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – главный документ при покупке жилья в новостройке и защита дольщика. Именно поэтому ДДУ должен быть составлен правильно.

Наиболее распространенными являются договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительные кооперативы. Отличаются эти две схемы, в первую очередь, взаимоотношениями между застройщиком и дольщиками. В схеме с ДДУ дольщик не участвует в хозяйственной деятельности застройщика и не может на нее влиять. Напротив, кооперативная схема предусматривает, что дольщики, являясь пайщиками кооператива, по сути, представляют собой его высший орган управления. На практике кооперативные схемы более удобны на относительно небольших объектах (10-20 квартир). Для масштабных проектов более подходят схемы с долевым участием в строительстве.

Для каждого из приведенных выше способов привлечения средств существует отдельные законы. Покупатель всегда должен помнить, что застройщики имеют право брать с вас деньги только по этим трем видам договоров. Иные способы привлечения средств на стадии строительства незаконны.

1) определение самого объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию)
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику ДДУ
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты
4) гарантийный срок на объект долевого строительства
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В качестве способов исполнения застройщиком обязательств выступают: залог, поручительство, обязательное страхование договора. Порядок их применения детально расписан в 214-ФЗ.

Покупатель может дополнительно постараться обезопасить себя, проверив официальные источники с частичными сведениями о застройщике и самом объекте, почитав отзывы в социальных сетях и на форумах, посмотрев на наличие поддержки со стороны крупных финансовых организаций и ипотеки в ведущих банках.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Как дольщику правильно составить договор с застройщиком?

Определенная форма договора участия в долевом строительстве законом не установлена, однако законодательство диктует довольно жесткие требования к его содержанию. На практике застройщики самостоятельно разрабатывают и утверждают форму типового договора, но при этом включают в него все обязательные по законодательству положения. В первую очередь это информация об объекте (определение) и гарантийный срок на него, срок передачи объекта покупателю, то есть участнику ДДУ, цену и порядок ее уплаты и прочее.

Согласно ФЗ-214 (п. 2 ст. 1) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только на основании договоров участия в долевом строительстве, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, а также путем выпуска эмитентом облигаций особого вида — жилищных сертификатов.

Наиболее распространенными являются договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительные кооперативы. Отличаются эти две схемы, в первую очередь, взаимоотношениями между застройщиком и дольщиками. В схеме с ДДУ дольщик не участвует в хозяйственной деятельности застройщика и не может на нее влиять. Напротив, кооперативная схема предусматривает, что дольщики, являясь пайщиками кооператива, по сути, представляют собой его высший орган управления. На практике кооперативные схемы более удобны на относительно небольших объектах (10-20 квартир). Для масштабных проектов более подходят схемы с долевым участием в строительстве.

Для каждого из приведенных выше способов привлечения средств существует отдельные законы. Покупатель всегда должен помнить, что застройщики имеют право брать с вас деньги только по этим трем видам договоров. Иные способы привлечения средств на стадии строительства незаконны.

Обязательные пункты (существенные условия) договора участия в долевом строительстве устанавливаются в п. 4 ст. 4 214-ФЗ и включают в себя:

1) определение самого объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику ДДУ;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В качестве способов исполнения застройщиком обязательств выступают: залог, поручительство, обязательное страхование договора. Порядок их применения детально расписан в 214-ФЗ.

Может, однако, существуют некоторые ограничения. Так в 214-ФЗ есть довольно много пунктов, которые устанавливают права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве и не предусматривают их корректировку договорными условиями. Самый распространенный пример — это срок передачи объекта долевого строительства, так согласно 214-ФЗ он должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в Росреестре. Сам договор заверять у нотариуса не требуется, но в случае, если вы приобретаете квартиру в браке, для его заключения необходимо нотариальное согласие супруга.

Со стороны застройщика договор подписывает уполномоченное лицо (полномочия подписанта проверяет Росреестр при госрегистрации). Генеральный директор может подписать договор на основании устава. Иное лицо вправе подписывать договор участия в долевом строительстве при наличии доверенности.

Главный совет, который можно дать дольщику — это не пытаться проверить договор и застройщика самому. Покупка квартиры, на стадии долевого строительства, серьезная дорогостоящая сделка и потенциальному покупателю лучше всего доверить ее юридическое сопровождение профессиональному юристу.

Покупатель может дополнительно постараться обезопасить себя, проверив официальные источники с частичными сведениями о застройщике и самом объекте, почитав отзывы в социальных сетях и на форумах, посмотрев на наличие поддержки со стороны крупных финансовых организаций и ипотеки в ведущих банках.

В конце концов, на сайте Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства есть «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». В данном файле можно легко найти адреса объектов, которые правительством Москвы считаются проблемными.

Да, можно. Изменения вносятся при наличии согласия сторон договора при условии, что подобные изменения не противоречат действующему законодательству. Фактически здесь действует один из основных постулатов гражданского права «Все, что не запрещено, — разрешено». Изменения вносятся путем заключения дополнительных соглашений. Данные соглашения также подлежат государственной регистрации. На практике в договоре чаще всего меняют описание объекта долевого строительства и сроки передачи квартиры при его просрочке.

Сетевое издание РИА Новости зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 08 апреля 2014 года. Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-57640

Учредитель: Федеральное государственное унитарное предприятие «Международное информационное агентство «Россия сегодня» (МИА «Россия сегодня»).

Главный редактор: Анисимов А.С.

Адрес электронной почты Редакции: [email protected]

Телефон редакции: +7 (495) 645-6601

Настоящий ресурс содержит материалы 18+

Сообщения и материалы информационного агентства РИА Недвижимость (зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 06 июня 2016 года, свидетельство о регистрации ИА № ФС 77 – 65988) сопровождаются пометкой «РИА Недвижимость»
18+

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты [email protected]

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Закажите обратный звонок

Вопросы и ответы

Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства. Одной стороной договора (участником долевого строительства) могут быть все субъекты гражданского права, находящиеся в состоянии установленной законом правоспособности и дееспособности, а другой стороной — только специальный субъект — застройщик, определение которого дано в ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ. ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» соответствует понятию Застройщик, указанному в законе.

По своему содержанию договор долевого участия является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. Содержание договора раскрывается через обязанности сторон. Застройщик несет две основные обязанности: построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, а также передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов. У участника долевого строительства также имеются две основные обязанности: уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве законодателем отнесены:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Наиболее важным при заключении договора участия в долевом строительстве является правильное указание в нем объекта долевого строительства, чтобы у государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также у самих сторон не возникло каких-либо разногласий и разночтений. В связи с тем, что объектом долевого строительства является недвижимое имущество, которое будет построено в будущем, в договоре следует с особой тщательностью указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, комната, квартира и т. д.) и т. д.

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами, уполномоченными проводить такую инвентаризацию, и государственной регистрации объекта недвижимости, в договоре участия в долевом строительстве необходимо указать технические характеристики и местонахождение объекта, достаточное для его идентификации, с указанием его строительного или иного номера и иных реквизитов, а также планируемую (предполагаемую) площадь объекта.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. В законе законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Учитывая, что при строительстве большинства многоквартирных домов применяются конструктивные решения домов по блок-секционному методу проектирования с компановкой из разного вида секций (рядовые, торцовые, поворотные, угловые, торцово-поворотные и др.) домов различной конфигурации, протяженности, с вариантами планировочных решений первого этапа, а также в зависимости от сочетания других видов технических (проектных) решений в части инженерного оборудования домов, видов отделки и т. п., на практике строительство часто идет очередями, со своим сроком сдачи для каждой блок-секции. В связи с этим новая редакция закона предусматривает для застройщика возможность разделить сроки передачи участникам долевого строительства построенных помещений в зависимости от сроков сдачи отдельных блок-секций многоквартирного дома.

Такая блок-секция должна в обязательном порядке иметь отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Под территорией общего пользования в Градостроительном кодексе (ст. 1) понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве согласно ст. 4 Закона признается цена договора. В соответствии с общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления. Поскольку договор участия в долевом строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно совпадать с ценой другого договора. Сроки и порядок уплаты цены также являются существенными условиями договора долевого участия. В законе закреплена существующая на рынке долевого участия практика уплаты цены договора: она может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается договором. В договоре участия в долевом строительстве цена может быть изменена по соглашению сторон после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре.

Еще одним существенным условием договора долевого участия является гарантийный срок. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В течение гарантийного срока участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

Какой договор заключать при покупке жилья в новостройке: нюансы выбора и оформления

Мы продолжаем серию публикаций совместно с юридической фирмой «Артюшенко и партнеры». В этой статье юристы Виктория Чагай и Артюшенко Андрей определили наиболее распространенные виды инвестирования в первичную недвижимость и прокомментировали, какой договор лучше заключать при покупке жилья в новостройке.

Какие виды инвестирования в первичную недвижимость самые распространенные в Казахстане?

Наиболее распространенными на практике видами инвестирования в первичную недвижимость являются договоры долевого участия в жилищном строительстве, инвестирование посредством жилищно-строительных кооперативов, заключение всевозможных договоров, таких как договоры инвестирования, договоры уступки права требования, предварительные договоры и т.д.

При этом следует отметить, что за исключением договора долевого участия в жилищном строительстве, остальные виды договоров инвестирования в недвижимость заключаются в целях обхода требований законодательных актов и соответственно находятся либо на грани нарушения действующего законодательства, либо прямо нарушая его. Какого-либо внятного разъяснения для понимания таких граней, к сожалению, в нашем законодательстве не содержится.

О договоре долевого участия в жилищном строительстве мы подробнее писали в нашей предыдущей статье: «Какие документы от застройщика нужно проверить перед заключением сделки?», поэтому в данном вопросе хотелось бы рассмотреть наиболее рискованные виды инвестирования в первичную недвижимость.

Договор инвестирования, предварительный договор, договор уступки права требования, договор цессии являются самыми распространенными видами договоров, которые заключаются для обхода требований Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве».

Застройщик, заключая такие договоры, снимает с себя большую часть ответственности, но следует учесть, что даже если наименование договора будет обозначено, как, к примеру, договор инвестирования, то при наличии в нем признаков договора долевого участия, к нему будут применяться требования Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве».

Так согласно п.3 ст.3 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» положения настоящего Закона в части заключения договоров о долевом участии в жилищном строительстве распространяются также на контрагентов застройщика и (или) уполномоченной компании в случае расчета с ними долями в жилом доме (жилом здании).

Жилищно-строительные кооперативы. С одной стороны, имеют нормативное закрепление в отдельном Законе РК «О жилищных отношениях», с другой стороны становятся чуть ли не единственным спасением для обманутых дольщиков, при условии активного содействия уполномоченных государственных органов. Здесь имеются в виду случаи, признанные соответствующими решениями судов мошенничеством (Азбука Жилья и так далее).

Мы, как консультанты, не рекомендуем участвовать в сделках через ЖСК. Риски, которые мы видим:

  • фактически на практике ЖСК руководят лица, приближенные к строительной компании, тем самым все решения принимаются только исходя из интересов такой строительной компании;
  • вероятность того, что сбор денег через ЖСК может стать очередной пирамидой, нет каких либо гарантий ни со стороны государства, ни тем более с точки зрения саморегулирования;
  • не факт, что участнику ЖСК достанется именно та квартира, которую он хочет. Да и сам факт предоставления квартиры трудно исполнить, согласно требований Закона. В действующих ЖСК не соблюдается один из ключевых принципов, заложенных в Законе РК «О жилищных отношениях» — порядок предоставления члену ЖСК жилого помещения. П.1 ст.54 указанного Закона гласит: «Распределение между членами жилищного или жилищно-строительного кооператива жилых помещений производится решением общего учредительного собрания членов кооператива в соответствии с суммой внесенных или вносимых паевых взносов». Тем самым, решение должно приниматься членами ЖСК, которые изначально его создавали (хотя и это спорный момент, т.к. не в Законе понятия общего учредительного собрания членов кооператива), на практике никто этого не делает;

При этом, мы не исключаем, что в Казахстане есть ЖСК, деятельность которых на все сто процентов соответствует действующему законодательству РК. Но мы таких пока не встречали.

На наш взгляд, любые другие формы «инвестирования» в первичную недвижимость, не соответствуют требованиям нашего действующего законодательства, на дату написания настоящей статьи.

Какой из этих видов более безопасный для покупателя недвижимости?

С вступлением в силу нового Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» наиболее безопасным для покупателя видом инвестирования в недвижимость является заключение договора долевого участия в жилищном строительстве, т.к. Законом предусмотрены различные меры для защиты интересов дольщиков.

К примеру, долевое строительство может осуществляться только тремя способами:

  • при помощи получения гарантии АО «Фонд гарантирования жилищного строительства»,
  • при участии в проекте банка второго уровня,
  • при привлечении денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома.

В случае, когда долевое строительство осуществляется путем получения гарантии, при несостоятельности застройщика АО «Фонд гарантирования жилищного строительства» финансирует завершение строительства жилого здания за свой счет, иными словами Фонд гарантирует завершение строительства жилого дома (жилого здания), приемку его в эксплуатацию при наступлении гарантийного случая и передачу долей в жилом доме (жилом здании) дольщикам.

В остальных же случаях, т.е. при осуществлении долевого строительства при участии в проекте банка второго уровня и при привлечении денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома, интересы дольщиков также защищены, поскольку в первом случае финансирование строительства осуществляется за счет средств банка, а во втором случае есть какая-то гарантия завершения в будущем такого объекта.

Кроме того, Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» предъявляет к застройщику достаточно высокие требования, в частности касательно опыта работы и наличию реализованных проектов.

Как правильно заключить каждый из указанных договоров?

Порядок заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве довольно прозрачный, поскольку такой договор должен основываться на типовой форме, утвержденной Приказом Министра национальной экономики РК от 28.07.2016г. №345 «Об утверждении типовой формы договора о долевом участии в жилищном строительстве». После заключения договора он подлежит учету в местном исполнительном органе по месту нахождения жилого дома.

Следовательно, покупатель при заключении договора сверяет его условия с типовой формой и в случае наличия противоречий просит застройщика внести изменения, т.к. договор, условия которого не соответствуют типовой форме, не пройдет дальнейший учет в местном исполнительном органе.
Договор инвестирования имеет смысл заключать только в том случае, если лицо намерено приобрести недвижимость для коммерческих целей, но не для собственного проживания, т.к. основная цель такого договора заключается в том, что застройщик и инвестор, на основе достигнутых соглашений, вместе делят и прибыль, и убытки, связанные с некой коммерческой, предпринимательской деятельностью.

Покупателю следует быть осторожным, если он намерен приобрести квартиру для проживания, а застройщиком предлагается заключать договор инвестирования.

Предварительный договор купли-продажи не рекомендуется заключать, поскольку покупатель рискует не получить квартиру в будущем в случае несостоятельности застройщика. Конструкция предварительного договора в Казахстане такова, что, если стороны в будущем не заключат основной договор, сторона имеет право требовать возмещения убытков со стороны, отказавшейся от заключения договора, но не понуждения к заключению договора. Основные риски покупателя заключаются в следующем: отсутствие каких-либо гарантий по передаче квартиры в будущем, трудности с взысканием уплаченной за квартиру суммы, а также риск признания договора незаключенным.

На что обращать внимание при заключении договора?

В договоре в обязательном порядке должен быть определен его предмет – это, как правило, обязанность застройщика осуществить строительство жилого дома, ввести в эксплуатацию и передать дольщику его долю, и обязанность дольщика произвести платеж.

Также в договоре указывается стоимость договора, порядок расчетов и срок ввода жилого дома в эксплуатацию (четкий и понятный). В договоре долевого участия помимо общей стоимости прописывается стоимость одного квадратного метра жилья.

Указываются и такие стандартные условия, как права и обязанности сторон, ответственность, порядок расторжения договора, порядок разрешения споров и заключительные положения.

Покупателю стоит обратить внимание на порядок передачи недвижимости, а в частности на сроки такой передачи и гарантийные сроки на жилой дом.

Каких сделок лучше избегать при покупке жилья в новостройке, а какие — более надежные?

Покупателю следует внимательно изучить все представленные документы от застройщика, а также в случае отсутствия каких-либо необходимых сведений, запросить их.

Если застройщик надежный, то он не будет придумывать ухищрения, чтобы обойти те или иные требования законодательства. Он сразу заключит с покупателем договор долевого участия либо договор купли-продажи недвижимости, но не будет предлагать заключить договор со сложными конструкциями и названиями.

При этом, важно учесть, что не все крупные застройщики в Казахстане строго соблюдают требования законодательства в части долевого строительства. И мы не рекомендуем полагаться только на имидж компании. Изучайте документы, обсуждайте их с профильными специалистами.