Предоставить право собственности на земельный участок

Предоставить право собственности на земельный участок

Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда разъяснил правила получения права собственности на земельный участок по приобретательной давности.

Постановление по этому делу было вынесено 11 апреля, передает Юрлига.

ВС оставил в силе решение апелляционного суда, который отказал в иске о признании права собственности на земельный участок, на котором размещена водонапорная башня.

Так, согласно статьи 119 Земельного кодекса граждане, которые добросовестно, открыто и непрерывно пользуются земельным участком 15 лет, но не имеют документов о праве на земельный участок, могут обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с ходатайством о передаче земли в собственность или в пользование.

Эти лица не имеют никаких преимуществ, поскольку даже соблюдение всех условий приобретательной давности не предусматривает возникновение права собственности на землю и фактически предусматривает общий порядок предоставления земельных участков в собственность или в пользование (статьи 118, 123 ЗК). Эта норма предоставляет только право ходатайствовать о передаче земли и не предусматривает обязательной передачи земельного участка в собственность или гражданину, который пользовался им длительное время.

Отказывая в иске, суд учел, что на земельном участке, который истец использовал для выращивания сельскохозяйственных культур и на который просил признать право собственности, расположена водонапорная башня, которая в соответствии со статьей 113 СК имеет зону санитарной охраны, поэтому деятельность в пределах этой зоны ограничена, что является препятствием для получения земли в собственность. К тому же, материалы дела не содержат доказательств того, что истец обращался в сельсовет о передаче в собственность земельного участка на основании статьи 119 ЗК.

Отметим, что лица, имеющие права на земельные участки, могут отслеживать регистрационные действия в отношении своей собственности с помощью удобного сервиса SMS-маяк Земля.

Кодекс Республики Казахстан от 20.06.2003 N 442-II ЗРК
«Земельный кодекс Республики Казахстан»

Раздел 2. Право собственности, право землепользования и иные вещные права на землю

Глава 5. Земельный участок как объект права собственности, права землепользования и иных вещных прав

Статья 43. Порядок предоставления права на земельный участок

1. Предоставление права на земельный участок из земель, находящихся в государственной собственности, за исключением случаев, предусмотренных статьями 44, 44-1 и 45, а также земель, выставляемых на торги (конкурсы, аукционы) согласно статье 48 настоящего Кодекса, производится в следующем порядке:

1) принятие к рассмотрению заявления о предоставлении соответствующего права на земельный участок;

2) определение возможности использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием;

3) предварительный выбор земельного участка (при испрашивании земельного участка для строительства объектов, за исключением строительства объектов в черте населенного пункта);

4) подготовка заключения комиссией, создаваемой соответствующими местными исполнительными органами, о предоставлении земельного участка;

5) разработка и утверждение землеустроительного проекта;

6) принятие решения местным исполнительным органом области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, акимом города районного значения, поселка, села, сельского округа о предоставлении права на земельный участок;

7) заключение договора купли-продажи или временного (краткосрочного, долгосрочного) возмездного (безвозмездного) землепользования;

8) установление границ земельного участка на местности;

9) изготовление и выдача идентификационного документа на земельный участок, за исключением земельного участка, предназначенного для строительства объектов в черте населенного пункта.

1-1. Порядок предоставления права на земельный участок при испрашивании земельного участка для строительства объектов в черте населенного пункта регулируется статьей 44-1 настоящего Кодекса.

Особенности предоставления земельных участков в зависимости от целевого назначения определяются в соответствии со статьями 44 и 45 настоящего Кодекса.

2. Предоставление земельных участков в собственность или землепользование осуществляется местными исполнительными органами областей, городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения, акимами городов районного значения, поселков, сел, сельских округов в пределах их компетенции, установленной настоящим Кодексом.

Решение о предоставлении земельного участка принимается на основании положительного заключения комиссии и землеустроительного проекта.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка принимается на основании отрицательного заключения комиссии в течение семи рабочих дней с даты вынесения заключения комиссии.

Отказ в предоставлении земельного участка должен быть мотивированным.

Комиссия создается местными исполнительными органами области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения из числа депутатов местного представительного органа, представителей уполномоченного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, структурных подразделений соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в сфере архитектуры и градостроительства, Национальной палаты предпринимателей Республики Казахстан, а также органов местного самоуправления (при их наличии).

В состав комиссий, создаваемых на уровне областей, городов республиканского значения, столицы, также в обязательном порядке включаются представители соответствующих территориальных подразделений уполномоченных органов в области охраны окружающей среды, сельского и лесного хозяйства, использования и охраны водного фонда, управления земельными ресурсами. По усмотрению местного исполнительного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения в состав комиссии могут быть включены и другие лица.

Решение акимов городов районного значения, поселков, сел, сельских округов о предоставлении земельного участка принимается на основании положительного заключения комиссии, создаваемой местными исполнительными органами района, города областного значения, и землеустроительного проекта.

Решение акимов городов районного значения, поселков, сел, сельских округов об отказе в предоставлении земельного участка принимается на основании отрицательного заключения комиссии в течение семи рабочих дней с даты вынесения заключения комиссии. Отказ в предоставлении земельного участка должен быть мотивированным.

Заключение комиссии составляется в двух экземплярах в форме протокольного решения в течение пяти рабочих дней с момента передачи уполномоченным органом в комиссию предложения о возможности использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием или предоставления предварительного выбора земельного участка (при испрашивании земельного участка для строительства объектов, за исключением строительства объектов в черте населенного пункта).

Один экземпляр положительного заключения комиссии в течение пяти рабочих дней передается заявителю для подготовки им землеустроительного проекта.

3. Физические и юридические лица, заинтересованные в предоставлении им прав собственности и (или) землепользования на земельные участки, подают заявление в местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, акиму города районного значения, поселка, села, сельского округа по месту нахождения земельного участка, которые выдают заявителю документ, подтверждающий подачу заявления.

В заявлении должны быть указаны: цель использования земельного участка; его предполагаемые размеры; местоположение; испрашиваемое право пользования; наличие (отсутствие) другого земельного участка (по земельным участкам, указанным в пункте 2 статьи 50 настоящего Кодекса).

В случае разработки полезных ископаемых к заявлению прилагается копия контракта на недропользование.

Заявление о предоставлении права на земельный участок в течение трех рабочих дней поступает в уполномоченные органы областей, городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения по месту нахождения земельного участка для определения возможности использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием.

Общий срок рассмотрения заявления о предоставлении права на земельный участок составляет до двух месяцев с момента его поступления.

В случаях, если заявитель состоит в реестре лиц, у которых принудительно изъяты земельные участки, или заявителем представлен неполный пакет документов, необходимых для принятия решения о предоставлении либо об отказе в предоставлении права на земельный участок, уполномоченные органы областей, городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения по месту нахождения земельного участка в течение двух рабочих дней дают письменный отказ заявителю в рассмотрении заявления.

В указанный срок не входят периоды:

составления землеустроительного проекта, подготавливаемого в соответствии с пунктом 3 статьи 44 настоящего Кодекса;

согласования, установленного пунктом 6 статьи 44 настоящего Кодекса;

установления границ земельного участка на местности.

4. Уполномоченный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения и структурные подразделения соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в сфере архитектуры и градостроительства, по месту нахождения земельного участка определяют возможность использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием.

Срок подготовки предложений о возможности использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению составляет до десяти рабочих дней с момента поступления заявления.

6. Отказ в предоставлении права на земельный участок, за исключением случаев изъятия земельных участков, в том числе для государственных нужд, в соответствии со статьей 84 настоящего Кодекса оформляется решением местного исполнительного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, акима города районного значения, поселка, села, сельского округа и должен быть мотивирован, а копия вручена заявителю в течение семи рабочих дней с даты вынесения заключения комиссии.

Решение местного исполнительного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, акима города районного значения, поселка, села, сельского округа об отказе в предоставлении права на земельный участок принимается в течение семи рабочих дней с даты вынесения соответствующего заключения комиссии.

7. Копия решения местного исполнительного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, акима города районного значения, поселка, села, сельского округа о предоставлении либо об отказе в предоставлении соответствующих прав на земельные участки вручается (направляется) заявителю в течение пяти рабочих дней с момента принятия решения.

В тех случаях, когда предоставление земельных участков входит в компетенцию вышестоящего исполнительного органа, местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, аким города районного значения, поселка, села, сельского округа направляют землеустроительное дело со своим решением вышестоящему органу для принятия окончательного решения.

Решение местного исполнительного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, акима города районного значения, поселка, села, сельского округа о предоставлении права на земельный участок принимается в срок до семи рабочих дней с момента поступления землеустроительного проекта, утвержденного соответствующим уполномоченным органом области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения.

Договор купли-продажи или временного (краткосрочного, долгосрочного) возмездного (безвозмездного) землепользования заключается уполномоченным органом по земельным отношениям на основании решения о предоставлении права на земельный участок в срок не позднее десяти рабочих дней со дня принятия решения.

Установление границ земельного участка на местности осуществляется на основании обращения заявителя в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

Изготовление и выдача идентификационного документа на земельный участок осуществляются республиканскими государственными предприятиями, осуществляющими ведение государственного земельного кадастра, в течение шести рабочих дней в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

8. Земельные участки и право аренды на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть объектами продажи на торгах (конкурсах, аукционах) с учетом положений, установленных статьей 48 настоящего Кодекса.

9. Идентификационными документами на земельный участок, выдаваемыми республиканскими государственными предприятиями, осуществляющими ведение государственного земельного кадастра, являются:

при частной собственности на земельный участок — акт на право частной собственности на земельный участок;

при постоянном землепользовании — акт на право постоянного землепользования;

при временном возмездном землепользовании (аренде) — акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды);

при временном безвозмездном землепользовании — акт на право временного безвозмездного землепользования.

При переходе прав на земельный участок идентификационный документ передается приобретателю или иному правообладателю. В случае отсутствия изменений идентификационных характеристик земельного участка органом, осуществляющим ведение государственного земельного кадастра, новый идентификационный документ не выдается, а вносятся сведения о переходе прав на земельный участок в земельно-кадастровую книгу и единый государственный реестр земель.

Внесение сведений о переходе прав на земельный участок производится на основании материалов, представляемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

10. Не допускается пользование земельным участком до установления его границ в натуре (на местности) и выдачи правоустанавливающих документов, если иное не предусмотрено в решении местного исполнительного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, акима города районного значения, поселка, села, сельского округа о предоставлении земельного участка. Несоблюдение данной нормы квалифицируется как самовольное занятие земельного участка и предусматривает административную ответственность в соответствии с законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях.

Совершение сделок по отношению к земельным участкам, на которые не оформлены правоустанавливающие документы, не допускается.

11. Правоустанавливающие и идентификационные документы на земельные участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам до введения в действие настоящего Кодекса в соответствии с ранее действовавшим законодательством Республики Казахстан, сохраняют юридическую силу с учетом изменения прав на земельные участки, установленных земельным законодательством Республики Казахстан.

Замена таких документов на документы, удостоверяющие право собственности или право землепользования на земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется по желанию правообладателей.

12. Право на земельный участок предоставляется лицам, достигшим совершеннолетия, за исключением случаев оформления прав на земельные участки несовершеннолетним, получившим данные земельные участки в порядке наследования, в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Законные представители несовершеннолетних вправе до достижения наследниками совершеннолетия передать земельные участки в аренду.

13. Порядок предоставления прав на земельные участки, легализованные в соответствии с законодательным актом Республики Казахстан об амнистии в связи с легализацией имущества, определяется Правительством Республики Казахстан.

14. Местные исполнительные органы не реже одного раза в квартал обязаны размещать информацию со списками лиц, получивших земельный участок, на специальных информационных стендах в местах, доступных для населения.

Есть ли право без документа или разграничение правоустанавливающих документов на земельный участок от документов, порождающих право на него

Building Business, сентябрь 2008

Известно, что использование земельного участка без соответствующего документа, подтверждающего право собственности или право пользования земельным участком, является незаконным. Несмотря на это, довольно часто физические и юридические лица приступают к использованию земельного участка до оформления соответствующего документа, который бы удостоверял их право на земельный участок, на основании одного лишь решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления или же на основании свидетельства о праве на наследство, договора купли-продажи и т. п. В связи с этим существует необходимость определить, что же на самом деле является основанием для приобретения физическими и юридическими лицами прав на земельный участок и с какого момента у приобретателя земельного участка возникает право на земельный участок.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЙ ПАРАДОКС
В последнее время многие желающие приобрести земельный участок в частную собственность сталкивались с вопросом, на основании чего и с какого момента возникает право собственности на земельный участок. Ведь согласно ч. 1 ст. 125 Земельного кодекса Украины (ЗК), право собственности на земельный участок возникает после получения его владельцем или пользователем документа, который удостоверяет право собственности или право пользования земельным участком, и его государственной регистрации. В то же время, в соответствии с ч.ч. 3, 4 ст. 334 Гражданского кодекса Украины (ГК), право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным, или же с момента государственной регистрации, если договор об отчуждении имущества подлежит такой регистрации.

Вопрос, согласитесь, не из легких: с одной стороны, право собственности на земельный участок возникает, казалось бы, с момента государственной регистрации договора; с другой стороны, право собственности возникает после получения лицом документа, удостоверяющего его право собственности на участок, и его государственной регистрации.

Создается, практически, парадоксальная ситуация: лицо приобретает земельный участок, заключает договор, регистрирует его в установленном порядке, а в конечном итоге – не приобретает прав собственника земельного участка, пока не получит и не зарегистрирует документ, который будет удостоверять его право собственности на земельный участок.

Кто же в таком случае будет являться собственником земельного участка до момента оформления новым приобретателем земельного участка документа, удостоверяющего право на него? Продавец земельного участка, который уже совершил все от него зависящие действия по передаче права собственности, включая передачу оригинала государственного акта на право собственности на земельный участок нотариусу, удостоверяющему сделку, или же приобретатель земельного участка, который еще не оформил госакт на свое имя? Ведь, оформление акта, как показывает практика, занимает около полугода!

Неужели все это время новый собственник земельного участка не имеет права, без документа, удостоверяющего его право собственности на земельный участок, пользоваться приобретенным им земельным участком? Какие же права, в таком случае, приобретает лицо, заключая договор? И что вообще тогда важнее – зарегистрированный договор, на основании которого лицо приобретает земельный участок, или зарегистрированный документ, подтверждающий право собственности на земельный участок?

ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

В ст. 126 ЗК указано, что государственные акты на право собственности на земельный участок, на право постоянного пользования земельным участком и договор аренды являются документами, удостоверяющими право на земельный участок («правоудостоверяющими документами»); в указанной статье отсутствуют какие-либо ссылки на то, что права на земельный участок могут удостоверяться также другими документами. Аналогичный перечень документов предусмотрен также в п.п. 1.1, 1.3.

Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, утвержденной приказом Госкомзема от 04.05.1999 г. №43, исходя из чего следует, что указанные в ст. 126 ЗК документы представляют собой исчерпывающий перечень документов, удостоверяющих права на земельные участки.

В то же время, довольно распространенным на практике является использование понятия «правоустанавливающие документы на земельный участок». В частности, в разъяснении Госземинспекции (письмо №6 8 549/328 от 12.04.2006 г.) и в почти аналогичном разъяснении Госкомзема (письмо №14 17 4/6045 от 16.08.2006 г.) указывается на то, что использование земельного участка до оформления государственного акта на право собственности, государственного акта на право постоянного пользования земельным участком или договора аренды, является использованием земельных участков без правоустанавливающих документов. Т.е., как в Госземинспекции, так и в Госкомземе полагают, что государственный акт на право собственности, государственный акт на право постоянного пользования земельным участком и договор аренды земельного участка, которые согласно ст. 126 ЗК Украины являются документами, удостоверяющими право на земельный участок, являются правоустанавливающими документами.

В Технических указаниях касательно определения границ земельных участков общей и общей долевой собственности физических и юридических лиц на застроенной территории в населенных пунктах, утвержденных Госкомземом 18.05.1998 г., отмечается, что правоустанавливающий документ – документ, который подтверждает право собственности физических или юридических лиц на земельные участки (государственный акт).

Таким образом, несмотря на отсутствие законодательного определения понятия «правоустанавливающие документы», с учетом существующих разъяснений и подзаконных актов, а также исходя из этимологического значения слова «правоустанавливающий» – «тот, что устанавливает право» – можно сделать вывод о том, что правоустанавливающий документ – это документ, который устанавливает (удостоверяет, подтверждает) право на что-то, в частности, право лица на земельный участок, а поэтому понятие «документ, удостоверяющий право на земельный участок» и понятие «правоустанавливающий документ на земельный участок» используют на практике как понятия-синонимы. Соответственно, государственные акты на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности – являются документами, удостоверяющими (подтверждающими, устанавливающими) приобретение лицом прав (права собственности, права постоянного пользования или права аренды) на земельный участок.

Получается, что определенные права по отношению к земельному участку у лица могут возникать до оформления правоустанавливающих документов, что, в принципе, не отрицают и Госземинспекция и Госкомзем, так как они не рассматривают использование земельного участка без правоустанавливающих документов, но при наличии, например, решения совета, как противоправное действие, влекущее административную ответственность. Попытаемся более детально разобраться с объемом и источником прав лица до получения правоустанавливающего документа.

ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЛИЦОМ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

В соответствии с ч. 2 ст. 11 ГК, основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры, иные сделки, другие юридические факты. Гражданские права и обязанности могут возникать также непосредственно из актов органов государственной власти (ОГВ), органов местного самоуправления (ОМС) или из решений суда, в случаях, установленных актами гражданского законодательства (ч. 4 ст. 11 ГК).

Отношения, связанные с приобретением и реализацией права на землю урегулированы в разделе IV ЗК «Приобретение и реализация права на землю», в котором законодателем четко определено, в каких случаях и на основании чего лицо может приобрести право собственности или право пользования земельным участком государственной, коммунальной или частной собственности.

В ст. 116 ЗК установлено, что граждане и юридические лица приобретают права собственности и права пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органа исполнительной власти (ОИВ) или ОМС, в пределах их полномочий, определенных ЗК. С учетом соответствующих положений ЗК, лицо может приобрести право собственности на земельный участок государственной или коммунальной собственности в ходе бесплатной приватизации, в случае продажи земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности, а право пользования – в случае предоставления земельного участка в постоянное пользование или в аренду. Основанием приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельный участок из земель государственной или коммунальной собственности будет соответствующий юридический факт, порождающий у лица право на земельный участок, а именно: передача земельного участка в собственность, продажа земельного участка, предоставление земельного участка в постоянное пользование или предоставление земельного участка в аренду.

В случае продажи земельного участка государственной собственности иностранному государству, иностранному юридическому лицу – основанием приобретения прав на земельный участок будет принятие Кабинетом Министров Украины (КМУ) решения о продаже земельного участка, находящегося в собственности государства, согласованного с ВРУ или же принятие решения, государственным органом приватизации, согласованного с КМУ (в случае продажи земельного участка, на котором расположены объекты, подлежащие приватизации); в случае продажи земельного участка, находящегося в собственности территориальной общины, основанием приобретения прав на земельный участок будет принятие ОМС решения о продаже земельного участка, согласованного с КМУ.

В принятых уполномоченными органами решениях о передачи земельного участка в собственность или предоставлении его в пользование выражается волеизъявление собственника земельного участка собственно на передачу земельного участка в собственность или предоставление его в пользование. С точки зрения гражданского права такие решения можно рассматривать как одностороннюю сделку, направленную на вступление в договорное отношение и определяющую его существенные условия. Такое отношение, для полноты, требует только волеизъявления другой стороны и надлежащего оформления. Ввиду этого, указанные решения являются основаниями, порождающими обязательственные правоотношения, а, соответственно, права и обязанности, как у собственника земельного участка, так и у лица, обратившегося с заявлением о предоставлении ему земельного участка. Указанное полностью согласуется с ч. 4 ст. 11 ГК, согласно которой, в случаях, установленных актами гражданского законодательства, гражданские права и обязанности возникают непосредственно из актов ОГВ или ОМС.

Что касается приобретения лицом права собственности на земельный участок, находящийся в частной собственности, то основанием приобретения такого права является соответствующая гражданско-правовая сделка. Согласно ст. 131 ЗК, граждане и юридические лица Украины имеют право приобретать в собственность земельные участки на основании мены, ренты, дарения, наследования и иных гражданско-правовых сделок. Право пользования (аренды) земельным участком частной собственности, физические и юридические лица могут приобрести на основании договора аренды, заключенного с собственником земельного участка (ч. 2 ст. 124 ЗК). Во всех указанных случаях право на земельный участок у лица-приобретателя возникает на основании согласия сторон и по воле владельца земельного участка, оформленных соответствующим гражданско-правовым соглашением.

Вышеуказанное полностью согласовывается с позицией Госкомзема, изложенной в письме Госкомзема №14-17-4/6045 от 16.08.2006 г., в котором отмечается, что «…в случае выявления фактов использования земельных участков до оформления государственного акта на право собственности, на право постоянного пользования земельным участком или договора аренды, государственный инспектор в акте проверки должен указать «основания, на которых приобретено право на земельный участок (наличие решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, соглашения о мене, дарении, наследовании, купле-продаже и т.п.…», из чего следует, что в Госкомземе также придерживаются той позиции, что решения ОИВ или ОМС или соответствующие гражданско-правовые соглашения – двусторонние (договоры) или односторонние (составление завещания; принятие наследства) – являются основаниями приобретения прав на земельный участок.

Право на земельный участок может возникнуть у лица также и на основании иных юридических фактов, например, в случае принятия судом решения о признании за лицом права собственности на земельный участок, удовлетворения судом иска согласно ч. 4 ст. 7 Закона Украины «О фермерском хозяйстве», а также в иных подобных случаях.

ПРАВОПОРОЖДАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Все вышеуказанные юридические факты сопряжены с принятием или подписанием соответствующих документов, фиксирующих такие юридические факты и олицетворяющих их собою. Это правовые акты ОГВ или ОМС о предоставлении прав на землю (решения о передаче земельного участка в собственность, о продаже земельного участка или о предоставлении земельного участка в постоянное пользование или о предоставлении земельного участка в аренду), гражданско-правовые документы (договоры купли-продажи, мены, ренты, дарения, аренды, завещание и другие гражданско-правовые сделки), на основании которых отчуждаются или предоставляются права на земельный участок, а также судебные решения, в том числе, третейские судебные решения. Вышеуказанные документы можно условно назвать «правопорождающими» документами на земельные участки, то есть, документами, с которыми закон связывает возникновение юридических фактов, порождающих права на земельный участок.

Так, приняв решение о передаче земельного участка в собственность, о продаже земельного участка или о предоставлении земельного участка в постоянное пользование или в аренду уполномоченный орган принимает на себя обязанность передать, продать или предоставить в аренду земельный участок лицу, обратившемуся с соответствующим заявлением, в то время как указанное лицо, на основании принятого уполномоченным органом решения, приобретает соответственно право требовать передачи ему земельного участка, заключения с ним договора купли-продажи земельного участка или заключения договора аренды земельного участка. Особенностью данных правоотношений является отсутствие необходимости в совершении каких-либо действий со стороны собственника земельного участка, т.е. правопорождающий документ наделяет уполномоченное лицо полным объемом прав, необходимых для приобретения и надлежащего оформления непосредственно права собственности либо права пользования земельным участком.

Так, имея решение ОИВ или ОМС или частноправовой договор, приобретатель права обращается к землеустроительной организации для вынесения в натуре границ землевладения, в органы земельных ресурсов для составления и согласования проекта договора, оформления госакта и т.п. Кроме того, объем прав, которым лицо владеет на основании принятых уполномоченным органом решений, позволяет ему уже на данном этапе, до момента получения правоустанавливающего документа, защищать свое право перед самим собственником и третьими лицами в судебном порядке.

С учетом вышеуказанного, полагаем, что правопорождающие документы можно отнести к так называемым «первичным» документам на земельные участки, в то время как рассмотренные нами выше правоустанавливающие документы необходимо отнести к «вторичным» документам, поскольку они выдаются на основании правопорождающих (первичных) документов. Например, государственный акт на право собственности на земельный участок и государственный акт на право постоянного пользования, согласно п. 1.4 Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, выдаются на основании решений КМУ, областного, районного, Киевского и Севастопольского городских, городского, поселкового, сельского совета, Совета министров АРК, областной, районной Киевской и Севастопольской городских государственных администраций.

МОМЕНТ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

С наличием, кроме правоустанавливающих, правопорождающих документов на земельный участок логично возникает вопрос о целесообразности разграничения момента перехода права и момента оформления права на земельный участок.

Многие практикующие юристы и нотариусы уже давно считают, что, например при частном отчуждении права собственности на земельный участок, право собственника прекращается в момент заключения соответствующего договора. Соответственно, оно должно в этот же момент возникнуть у приобретателя такого права, несмотря на то, что госакт будет оформлен еще через некоторое время. Это аргументируется еще и тем, что в соответствии с ч. 2 ст. 131 ЗК заключение указанных договоров осуществляется согласно ГК, а согласно ч.ч. 3, 4 ст. 334 ГК, право собственности на имущество по договору, подлежащему государственной регистрации, возникает у приобретателя с момента такой регистрации.

Поэтому, приобретатель права собственности на земельный участок вправе владеть и пользоваться принадлежащим ему земельным участком уже с момента регистрации договора. В то же время, для того чтобы распорядиться земельным участком по своему усмотрению, приобретателю права необходимо получить документ, подтверждающий его право собственности (правоустанавливающий документ).

Похожая ситуация возникает, когда право на земельный участок приобретается в судебном порядке, в частности, путем его признания. В такого рода делах суд признает за лицом право на земельный участок и обязывает госорганы оформить соответствующие правоустанавливающие документы. Решение суда вступает в силу не с момента оформления правоустанавливающих документов, а в сроки, предусмотренные процессуальным законодательством.

Более осторожно следует подходить к определению момента возникновения права на земельный участок из государственной или коммунальной собственности. С одной стороны, как было указано выше, собственник с принятием соответствующего решения совершает все необходимые с его стороны действия для передачи права. Уполномоченное лицо приобретает право и возможность самостоятельно оформить это право и обращаться для этого в соответствующие органы, которые уже не могут отказать в таком оформлении. С точки зрения теории права, для полноты сделки необходимо волеизъявление другой стороны, т.е. приобретателя права, что, теоретически, может подтверждаться и конклюдентными действиями, и встречным письменным заявлением и т.п. Сделка также должна содержать существенные условия, требуемые законодательством, в частности, для рассматриваемых – объект и цену, которые в любом случае уточняются до оформления правоустанавливающего документа. Отдельным требованием законодательства является форма сделки, которая должна быть письменной. В случае уклонения одной стороны от нотариального удостоверения договора, договор может быть признан судом действительным в порядке ст. 220 ГК.

Такого рода аргументация зачастую используется для установления права в случае возникновения каких-либо преград для оформления правоустанавливающего документа. Имея такого рода позицию, многие приобретатели прав на земельные участки приступают к их использованию на основании провопорождающих документов, не дожидаясь оформления правоустанавливающих документов. Как было указано выше, госорганы не склонны усматривать в такого рода действиях состав земельного правонарушения, влекущего административную ответственность. Однако нельзя не считаться с прямой нормой ст. 125 ЗК, в частности, в контексте приобретения прав на публичные земельные участки.

Таким образом, отличие между правопорождающими и правоустанавливающими документами состоит в том, что первые – это те, с которыми закон связывает возникновение у лица права на земельный участок, а вторые – те, с наличием которых закон связывает возможность дальнейшей реализации этих прав. Правопорождающие (первичные) документы являются основанием для выдачи правоустанавливающих (вторичных) документов. Только после получения и регистрации правоустанавливающих документов приобретатель прав на земельный участок может в полном объеме реализовать свои права на земельный участок.

Вернуться к списку

Право собственности на землю (земельный участок)

Право собственности на землю (земельный участок)

Статья 373. Земля (земельный участок) как объект права собственности

1. Земля является ценным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства.

2. Право собственности на землю гарантируется Конституцией Украины. Право собственности на землю (земельный участок) приобретается и осуществляется соответственно закону.

3. Право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (грунтовый) пласт в границах этого участка, на водные объекты, леса, многолетние насаждения, которые на ней находятся, а также на пространство, находящееся над и под поверхностью участка, высотой и глубиной, необходимой для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

4. Собственник земельного участка имеет право использовать его на свое усмотрение соответственно его целевому назначению.

5. Собственник земельного участка может использовать на свое усмотрение все, что находится над и под поверхностью этого участка, если другое не установлено законом и если это не нарушает прав других лиц.

Статья 374. Субъекты права собственности на землю (земельный участок)

1. Субъектами права собственности на землю (земельный участок) являются физические лица, юридические лица, государство, территориальные общины.

2. Иностранцы, лица без гражданства могут приобретать право собственности на землю (земельные участки) соответственно закону.

3. Иностранные юридические лица, иностранные государства и международные организации могут быть субъектами права собственности на землю (земельный участок) в случаях, установленных законом.

4. Права и обязанности субъектов права собственности на землю (земельный участок) устанавливаются законом.

Статья 375. Право собственника на застройку земельного участка

1. Собственник земельного участка имеет право сооружать на нем здания и сооружения, создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку, а также разрешать строительство на своем участке другим лицам.

2. Собственник земельного участка приобретает право собственности на возведенные им здания, сооружения и прочее недвижимое имущество.

3. Право собственника на застройку осуществляется им при условии соблюдения архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил, а также при условии использования земельного участка по его целевому назначению.

4. Правовые последствия самовольной застройки, осуществленной собственником на его земельном участке, устанавливаются статьей 376 Гражданского кодекса Украины.

Статья 376. Самодеятельное строительство

1. Жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или надлежаще утвержденного проекта, или существенными нарушениями строительных норм и правил.

2. Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него.

3. Право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, которое осуществило самовольное строительство на земельном участке, который не был ей отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.

4. Если собственник (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, осуществившем (осуществляющим) самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, или за его счет.

5. По требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на нем, если это не нарушает права других лиц.

6. Лицо, которое осуществило самовольное строительство, имеет право на возмещение затрат на строительство, если право собственности на недвижимое имущество признано за собственником (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено.

7. В случае важного отклонения от проекта, который противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, важного нарушения строительных норм и правил суд за иском соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может постановить решение, вменяющее в обязанность лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, провести соответствующую перестройку.

Если проведение такой перестройки является невозможным или лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, которое осуществило (осуществляет) строительство. Лицо, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, обязано возместить затраты, связанные с приведением земельного участка к предыдущему состоянию.

Статья 377. Право на земельный участок при приобретении жилого дома, здания или сооружения, которые размещенные на нем

1. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предварительного землевладельца (землепользователя).

2. Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов и объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации).

Статья 378. Прекращение права собственности на земельный участок

1. Право собственности лица на земельный участок может быть прекращено по решению суда в случаях, установленных законом.