Расторжение договора аренды при банкротстве

Когда право аренды нельзя включить в конкурсную массу – критерии ВС

Экономколлегия ВС рассказала, в каком случае иск о расторжении договора аренды с банкротящимся должником нельзя рассматривать в рамках дела о несостоятельности. Для этого надо ответить на вопрос о том, могут ли права арендатора в принципе войти в конкурсную массу.

В 2008 году сельскохозяйственное предприятие «Красноуфимский аграрный колледж» (далее – предприятие) арендовало у Департамента лесного хозяйства Свердловской области (далее – департамент) лесной участок.

Спустя два года предприятие обанкротилось (№ А60-20087/2010) и в отношении него открыли конкурсное производство. А в 2015 году департамент обратился с отдельным иском в суд о расторжении договора аренды (№ А60-37449/2015), мотивируя его тем, что предприятие не платит арендные платежи.

Три инстанции оставили иск департамента без рассмотрения. Требование возникло из обязательственных отношений имущественного характера (договор аренды), иск подан после открытия конкурсного производства, а значит, его надо рассматривать в рамках банкротного дела, рассудили они. Это нужно для соблюдения баланса интересов кредиторов.

С этим не согласилась Коллегия Верховного суда РФ по экономическим спорам (КЭС): Денис Капкаев, Ирина Букина и Иван Разумов.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов,

– сразу говорится в недавно опубликованном определении ВС.

Однако в случае предприятия его имущественные права по договору аренды не могут быть использованы в качестве актива для удовлетворения требований кредиторов. А все потому, что в договоре контрагенты определили, что передавать права и обязанности по нему арендатор может только с согласия арендодателя. И такого одобрения получено не было.

«Поскольку требование о расторжении договора не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, оснований для вывода о необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве у судов не имелось», – резюмируется в определении КЭС. И в итоге спор отправился в первую инстанцию для рассмотрения по существу.

Мнение юристов

КЭС подтвердила условия, при которых такой актив, как право аренды, не может быть включен в конкурсную массу, комментирует определение Олег Пермяков, старший юрист Goltsblat BLP. Первое из них – арендатор не получил от арендодателя разрешения на передачу прав и обязанностей. Второе – требование арендодателя о расторжении договора не затрагивает права кредиторов.

Мотивировка КЭС может быть истолкована судами как призывающая в каждом конкретном споре о расторжении договора исследовать вопрос о том, возможно ли включить права должника в конкурсную массу исходя из возможности передачи его прав другому лицу без согласия кредитора, указывает Юлия Карпова, руководитель судебной практики “Инфралекс”. В таком случае наличие в договоре положения о возможности передать права должника любому лицу без согласия его контрагента будет свидетельствовать о возможности пополнить конкурсную массу должника, добавляет она, и, следовательно, о необходимости рассматривать спор о расторжении договора в деле о банкротстве.

Александр Федорков, юрист Nektorov, Saveliev & Partners, в целом такой подход КЭС считает справедливым. ВС встал на защиту арендодателя, говорит он: «Поскольку он имеет законный интерес быть уверенным в том, что вместо арендатора, с которым договор аренды был заключен изначально, не окажется неизвестный ему контрагент».

А вот Олег Пермяков считает такой вывод – о невозможности включить в конкурсную массу права по договору аренды, где арендодатель не выдал разрешения на перевод прав и обязанностей, – спорным. «У нас на практике довольно часто встречаются ситуации, когда право аренды земельного участка представляет собой существенный актив должника-банкрота: например, аренда лесного участка в целях добычи древесины или аренда земли в центральной части крупного населенного пункта и пр.», – рассказывает Пермяков. И, по его мнению, лишение должника-банкрота такого актива (а соответственно, и возможности его реализовать на торгах) не отвечает целям законодательства о банкротстве.

«Право.ru» предлагает вам посмотреть отрывки из известных произведений и квалифицировать преступления героев. Если там, конечно, есть, что квалифицировать: может быть, волк просто играл с козлятами, а госпожа Беладонна помогала Фунтику найти путь в жизни.

По статистике Судебного департамента при ВС, в федеральные суды общей юрисдикции и мировые суды за 2017 год поступило 2457 дел о взыскании возмещения по страхованию жизни, из которых 2030 удовлетворено, 236 удовлетворено частично и по 196 делам отказано в удовлетворении. По удовлетворенным искам суды взыскали в общей сложности 139 млн руб., включая моральный вред. Чтобы страхователю добиться выплаты возмещения, главное – доказать, что случившееся событие относится к страховому случаю.

В пользу страхователя

Олег Азриев* перед путешествием в Республику Кипр застраховал свою жизнь по риску «медицинские услуги и медико-транспортные расходы» и дополнительному риску «спорт» в компании ООО «Зетта страхование». Страховая сумма составила €100 000. В период действия договора Азриев занимался дайвингом, и у него возникли симптомы декомпрессионной болезни. Лечение в кипрской клинике стоило €33 545.

Когда Азриев обратился в страховую, ему возместили лишь €9610, сообщив, что его случай не страховой. Черемушкинский районный суд и Московский городской суд поддержали компанию: по их мнению, декомпрессионная болезнь возникла у Азриева не в результате занятий дайвингом как спортивной дисциплиной, а из-за подводного плавания. Суды также сослались на то, что оплата специфического лечения — гибербарической оксигенизации и реабилитация не являются страховыми случаями. Кроме того, истец каких-либо расходов на оплату своего лечения не понес, в связи с чем требовать оплаты может только клиника.

Верховный суд напомнил: добровольная выплата страховщиком части возмещения свидетельствует о признании им факта наступления страхового случая. Значит, страховщик обязан доплатить возмещение (п. 3 ст. 10 закона об организации страхового дела). При этом, как отметил ВС, нижестоящие суды не определили: входят ли в состав медицинских расходов какие-либо расходы, не связанные с гибербарической оксигенизацией и реабилитационным лечением. Также суды не установили, указана ли клиника в договоре личного страхования в качестве выгодоприобретателя. Поэтому ВС отменил вынесенные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 5-КГ18-118).

«ВС обосновано отправил это дело на пересмотр. Дело в том, что нижестоящие суды не дали надлежащего толкования договору и тому, как в условиях полиса был обозначен объем страхового покрытия под названием «спорт». Очень неочевидный вывод судов о том, что право требовать возмещение по дополнительным расходам имел не сам застрахованный, а клиника», – считает партнер «Первой Юридической Сети» Павел Курлат.

Игорь Филатов* заключил договор страхования от несчастных случаев, в период действия которого получил первую группу инвалидности. Согласно договору, наступление инвалидности в результате несчастного случая отнесено к страховым рискам, но страховая решила ему не платить – поскольку инвалидность была установлена в результате заболевания. Однако суды поддержали страхователя, а ВС указал: и в заявлении, и в полисе отсутствует указание на какое-либо различие между наступлением инвалидности от несчастного случая и от заболевания. Сведений о программах, предусматривающих страхование лишь от болезни или от болезни в дополнение к несчастному случаю, не имеется. Поэтому страхователь получил 1 млн руб. возмещения и 300 000 руб. компенсации морального вреда (№ 18-КГ17-27).

Иван Солнцев* в период действия договора страхования жизни попал в ДТП и получил телесные повреждения. Страховая отказалась выплачивать возмещение, ссылаясь на предоставление клиентом недостоверных сведений. Дело в том, что при заключении договора Солнцев указал, что не страдает какими-либо заболеваниями, не является инвалидом и документы на установление группы инвалидности не подавал. При этом он приложил справку, согласно которой является инвалидом 2-й группы по общему заболеванию.

Кузьминский районный суд поддержал страховщика, а Мосгорсуд – страхователя. Апелляция отметила: если страхователь сообщил недостаточно обстоятельств либо есть сомнения в их достоверности, страховая могла сделать письменный запрос и все уточнить. В указанном деле такого запроса не было, дополнительные сведения не истребовались, здоровье Солнцева страховщик не проверял. Кроме того, временная нетрудоспособность возникла у клиента вследствие полученных травм при ДТП и не состоит в причинно-следственной связи с установленной инвалидностью. Поэтому судебная коллегия Мосгорсуда взыскала страховое возмещение, неустойку, компенсацию морального вреда, штраф и расходы на оплату услуг представителя (№ 33-47972/2017).

Олег Мухин* принял участие в Программе добровольного коллективного страхования, а спустя время умер от рака верхней доли правого легкого. Его наследник обратился за выплатой возмещения, но получил отказ: при заключении договора Мухин указал на отсутствие у него сердечно-сосудистых заболеваний. Тогда наследник подал иск о взыскании страхового возмещения в размере остатка кредитной задолженности на дату наступления страхового случая, а также положительной разницы между страховой выплатой и остатком задолженности, компенсации морального вреда и судебных расходов. Страховщик предъявил встречный иск о признании договора недействительным. Басманный районный суд Москвы постановил взыскать в пользу банка страховое возмещение, а в пользу наследницы – страховое возмещение, убытки, расходы по уплате госпошлины и юруслуг. В удовлетворении встречных требований суд отказал. Он сослался на то, что смерть застрахованного лица произошла вследствие заболевания, не соотносящегося и не состоящего в причинно-следственной связи с сердечно-сосудистыми заболеваниями. Мосгорсуд подтвердил правильность этого решения (№ 33-38962/2017).

В пользу страховщика

Ирина Федина* заключила с ОА «СОГАЗ» договор личного страхования, но при заполнении анкеты не указала, что перенесла несколько операций и проходила лечение. В период действия договора Федина скончалась из-за развившегося после гастропластики перитонита. Ее наследник обратился за страховой выплатой, но получил отказ. В суде ОА «СОГАЗ» ходатайствовало о назначении посмертной судебно-медицинской экспертизы, которая установила: Федина страдала тяжелой формой ожирения, выраженной в нарушении пищевого поведения, в связи с чем ей был проведен целый ряд бариатрических операций. При этом каждая последующая операция была следствием неэффективности предыдущей и возникающих послеоперационных осложнений. Сокрытие этих сведений при заключении договора страхования привело к тому, что Кунцевский районный суд и Мосгорсуд встали на сторону страховой компании (№ 33-6150/2018).

Евгений Петров* заключил договор личного страхования, в котором в качестве рисков указывались болезнь, смерть, инвалидность 1 и 2 группы и временная утрата трудоспособности из-за несчастного случая. В период действия договора Петров скончался от острой сердечной недостаточности, развившейся в результате заболевания сердца. В анкете Петров указывал, что никогда не страдал от заболеваний сердечно-сосудистой системы, но страховая представила доказательства хронической болезни клиента. Это обстоятельство привело к тому, что Мосгорсуд признал договор страхования недействительным, а наследники Петрова не получили страховое возмещение (№ 33-1268/2018).

Расторжение договора аренды

Jurist_arbitr — 03/06/2016 22/05/2017

Арбитражные споры по договорам аренды в последние годы приобрели массовый характер. Причиной тому послужила и общая кризисная ситуация в стране, включая колебания курса валют, и иные причины, присущие обычной хозяйственной деятельности организаций: конфликтные ситуации сторон из-за состояния арендуемого имущества и расчетов, порчи имущества, нежелания одной из сторон прекращать невыгодные для другой стороны отношения, возникшая неспособность стороны исполнять свои обязательства и т.п.

В данной статье будут рассмотрения следующие разделы арендных отношений: заключение и исполнение договора, арендные споры и расторжение договора аренды.

Договор аренды

Итак, что из себя представляет аренда по гражданскому праву?

Договор аренды – это обязанность (арендодателя) предоставлять имущество во временное пользование лицу (арендатору), которое должно вносить плату, установленную в договоре. Полученные при использовании арендованного имущества выгоды принадлежат арендатору.

Казалось бы, правовая конструкция не сложная. Однако, нижеприведенные положения закона и спорные вопросы опровергают такой подход.

Вопрос заключенности договора аренды

Если читатель не осведомлен о разграничении понятий недействительность и незаключенность договоров, то сразу необходимо отметить, что они практически не пересекаются. Вопрос оспаривания сделок ведет к доказыванию их недействительности, т.е. элементов порочности либо протиправности, а незаключенность подразумевает невозникновение оформленного правоотношения как такового. Незаключенными договоры признаются в случаях допущения таких нарушений при их оформлении, которые в дальнейшем не могут быть восстановлены для того, чтобы правоотношение считалось возникшим.

На момент написания данной статьи (2016 год) у арбитражных судов отсутствует единый подход к определению даты заключения договора аренды: с момента его подписания или с момента передачи арендованного имущества. Сторонники реального подхода убеждены, что по аналогии с договором займа, до передачи имущества договор аренды не заключен. Выбирающие консенсуальность договора считают, что с момента подписания договора – возникают взаимные обязательства: арендодатель становится обязанным передать имущество, а арендатор принять и оплачивать его использование.

При аренде недвижимости и земельных участков, договор будет квалифицирован заключенным только после его государственной регистрации.

Для определения договора аренды как заключенного необходимо однозначно установить в нем (либо в приложении) параметры объекта аренды. Есть довольно много судебных актов, которыми признается незаключенным договор аренды, в котором указаны лишь адресные реквизиты объекта, либо только его площадь и пр. В идеале, должны быть кадастровые номера, схемы, планы и чертежи, утвержденные подписями сторон.

Следует иметь ввиду, что расторжение договора аренды по указанным мотивам недействительности не допускается, если стороны согласовали все существенные условия договора и их начали исполнять.

Закон и судебная практика устанавливает еще ряд важных нюансов для других категорий арендованного имущества: транспортные средства, здания и сооружения, государственное и муниципальное имущество, предприятия, лесные участки, прокат, лизинг (финансовая аренда) и пр. На частных случаях останавливаться не будем, но можем их обсудить в форме комментирования к настоящей статье или путем отдельного обращения к нашим юристам.

Полагаю, не требует отдельного обсуждения обязательность заключения договора аренды либо собственником имущества либо его арендатором, если у последнего имеется право сдавать его в субаренду. Такое лицо вправе осуществлять принудительное взыскание долга по арендной плате, если арендатор эту обязанность добровольно не выполняет.

Отсутствие срока в договоре аренды не влечет его незаключенность, однако, предоставляет в силу ч. 2 ст. 610 ГК РФ его сторонам право в любой момент отказаться от дальнейшего сотрудничества, предупредив другую сторону лишь за 1 месяц (за 3 для недвижимого имущества).

Исковое заявление о расторжении договора аренды, имеющего признаки незаключенности, подавать нецелесообразно. В таком случае сразу заявляется иск о незаключенности договора аренды.

Расторжение договора аренды

Если по ряду других видов договорных отношений закон допускает отказ от исполнения сделки стороной без каких либо оснований (договор подряда, оказания услуг), то досрочное расторжение договора аренды возможно только в случае допущенных другой стороны серьезных нарушений.

Закон и судебная арбитражная практика разграничивают понятия расторжение договора аренды и односторонний отказ от исполнения договора. Если отказ стороны от договора является односторонним актом (когда это предусмотрено условиями договора), то расторжение договора аренды – это либо двухсторонняя сделка в виде соглашения о расторжении либо соответствующее решение арбитражного суда.

Следует иметь ввиду, что арбитражный процесс обязывает заявителя не просто заявить о существенности нарушений, но и представить надлежащие тому документальные доказательства.

Влекущими расторжение договора аренды нарушениями закон обозначает

для арендатора:

  • арендодатель уклоняется от передачи имущества или создает препятствия в пользовании имуществом. Тут арендатор должен не только указать на отсутствие передаточного акта, но и доказать, что обращался к арендодателю с требованием передачи имущества
  • имущество имеет заранее не оговоренные существенные недостатки, обнаруженные арендатором после получения имущества
  • арендодатель отказывается от обслуживания переданного в аренду имущества (в той части, где это должен делать он сам)
  • приход имущества в непригодное для аренды состояние.

для арендодателя:

  • использование арендатором имущества с недопустимыми отклонениями от договора – нецелевое использование имущества, перепланировка помещений и т.п.
  • портит (ухудшает состояние) имущества
  • не производит необходимый (предусмотренный договором или законом) ремонт имущества – ухудшение имущества в результате непроведения текущего и, когда это отдельно предусмотрено договором аренды, капитального ремонта имущества
  • задерживает оплату аренды более двух раз подряд

Не является основанием для расторжения договора аренды смена собственника имущества. Договор же субаренды расторгается при расторжении договора аренды в случае, если иное не предусмотрено последним названым договором. В том числе и по этой причине, перед подписанием договора субарендатор должен иметь на руках правоустанавливающий пакет документов, включая договор аренды и документы о праве

отказ от договора аренды

В любом случае, стороны вправе предусмотреть ряд других оснований для расторжения договора аренды.

Арендодатель не может требовать досрочного прекращения договора аренды до обращения к арендатору с требованием об устранении допущенных нарушений. Такое требование должно содержать срок для исправления недочетов, который признается судами разумным, если он не менее 5 дней (если вопрос в оплате арендной платы).

В каждом конкретном случае, обстоятельства спорных ситуаций должны быть проанализированы судебными арбитражными юристами, т.к. арбитражный суд, в итоге, такую меру ответственности как расторжение договора применяет в крайнем случае, когда ее можно признать соразмерной нарушенному обязательству.

Договор аренды муниципального имущества при банкротстве арендатора

Определением арбитражного суда в отношении организации введена процедура наблюдения. Организация осуществляет деятельность по теплоснабжению многоквартирных домов и на праве аренды пользуется находящимся в собственности муниципального образования недвижимым имуществом (теплосетями). Муниципальное имущество передано организации в 2013 году без проведения торгов, договор заключен на 11 месяцев и пролонгируется сторонами. Администрация муниципального образования, считая, что имеет право истребовать муниципальное имущество до завершения процедуры банкротства, направила временному управляющему соглашение о расторжении договора аренды. Временный управляющий отказался от подписания соглашения, ссылаясь на то, что правовых оснований для возврата имущества до окончания процедуры банкротства не имеется. Договором предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке в случае неуплаты арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Размер арендной платы установлен в процентном соотношении от размера ежемесячной прибыли арендатора, который в течение нескольких месяцев работает в убыток.

Правомерен ли отказ временного управляющего от подписания соглашения о расторжении договора аренды?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Договор аренды муниципального имущества может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в период введения в отношении арендатора процедуры наблюдения. Однако окончательно вопрос о правомерности расторжения договора может решить только суд с учетом конкретных обстоятельств дела.

К сожалению, однозначно ответить на вопрос не представляется возможным. Поясним почему.

Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не установлен запрет на расторжение заключенных с должником договоров в период введения наблюдения. Само по себе введение в отношении арендатора процедуры наблюдения не является препятствием для расторжения договора аренды (смотрите, например, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 N 04АП-937/12, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.01.2014 N Ф08-8421/13 по делу N А32-3688/2013, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.08.2011 N Ф08-4628/11 по делу N А63-2928/2010, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2014 N 15АП-1861/14).

Таким образом, при наличии оснований договор аренды муниципального имущества может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке и в период введения в отношении арендатора процедуры наблюдения.

В связи с этим отметим, что законом или договором аренды могут быть предусмотрены не только основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, которое осуществляется в судебном порядке (п. 2 ст. 450, п.п. 2 и 3 ст. 611, абзац пятый п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 3 ст. 615, абзац шестой п. 1 ст. 616, ст. 619 и 620 ГК РФ), но и основания одностороннего отказа от исполнения договора, не требующего обращения в суд (ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от договора предусмотрено законом в отношении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ), и договора проката (п. 3 ст. 627 ГК РФ).

Так как в рассматриваемом случае договор аренды заключен на срок 11 месяцев, односторонний отказ допускается, только если это прямо предусмотрено договором*(1). Если же договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он, при наличии предусмотренных договором или законом оснований, может быть расторгнут по требованию одной из сторон только на основании решения суда.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, в частности, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2011 N Ф08-4764/11, ФАС Уральского округа от 14.12.2009 N Ф09-9512/09-С5).

В рассматриваемой ситуации размер арендной платы установлен в процентном соотношении от размера ежемесячной прибыли арендатора. Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.

Как показывает судебная практика, в ряде случаев суды признают неправомерным установление размера арендной платы в зависимости от прибыли арендатора, например в случае передачи в аренду муниципального имущества (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.12.2012 N Ф08-7066/12) либо в случае, когда размер арендной платы поставлен в зависимость от прибыли без указания периодов (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.09.2007 N Ф08-5489/07). Поэтому не исключено, что в рассматриваемой ситуации с учетом конкретных обстоятельств дела размер арендной платы может быть признан неустановленным, а договор аренды незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Однако в любом случае вопрос о правомерности расторжения договора по инициативе арендодателя по причине неуплаты арендной платы на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ (равно как по иному основанию, предусмотренному гражданским законодательством) может решить только суд с учетом конкретных обстоятельств дела, анализируя условия договора.

Информационно-правовая поддержка предоставлена компанией «Гарант»

Верховный суд РФ 08.09.2016 г. установил, подсудность при расторжении договора с организацией — банкротом.

Верховный суд РФ от 8 сентября 2016 г. по делу N 309-ЭС16-4636 разъяснил какой суд и в каком порядке должно рассматриваться исковое заявление о расторжении договора аренды с организацией (арендатором) – банкротом:

  1. Между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды лесного участка (далее — также договор N 370).
  2. Решением Арбитражного суда общество (арендатор) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
  3. Департамент обратился с иском в арбитражный суд о расторжении договора аренды в общем порядке (не в рамках дела о банкротстве) в связи с отсутствием арендных платежей.
  4. Арбитражные суды 3-х инстанций незаконно оставили заявление департамента без рассмотрения на основании закона о банкротстве исходили из того, что спорное требование возникло из обязательственных отношений имущественного характера (договора аренды) и иск предъявлен после открытия в отношении общества конкурсного производства, суды указали на необходимость его рассмотрения в рамках дела о банкротстве.
  5. Верховный суд отменил все судебные акты нижестоящих судов, указав, что из содержания норм права при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.Более того, как следует из искового заявления, воля арендатора направлена на прекращение права аренды и возврат имущества его собственнику. При таких обстоятельствах и в силу вышеприведенных положений закона, принадлежащие обществу имущественные права по договору аренды не могли быть использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов.
  6. Поскольку предъявленное департаментом требование о расторжении спорного договора не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, оснований для вывода о необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве общества у судов не имелось.

Нельзя расторгнуть договор, если контрагент – банкрот

Новости по теме

Требование арендодателя расторгнуть договор аренды из-за нарушений условий оплаты, которое заявлено в суд после возбуждения дела о банкротстве должника, не соотносится с принципами добросовестности и разумности. К такому выводу пришли суды.

Департамент земельных отношений администрации города (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка. Позднее в отношении арендатора было возбуждено дело о банкротстве, а затем введена процедура наблюдения. Общество просрочило оплату аренды. Департамент обратился в суд. Он требовал расторгнуть договор аренды.

Три инстанции в удовлетворении заявления отказали. Суды пришли к выводу, что требование департамента расторгнуть договор аренды из-за нарушений условий оплаты, которое арендодатель заявил в суд по истечении более года после возбуждения дела о банкротстве должника, не соотносится с принципами добросовестности и разумности (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ ).

Суды напомнили, что должник при удовлетворении требований кредиторов обязан исходить из очередности и порядка удовлетворения требований, которые установлены Законом о банкротстве. Любые действия должника в процедуре банкротства направленные на погашение требований одного кредитора в ущерб или предпочтительно перед требованиями иных кредиторов — основание для признания таких действий недействительными (ст. 61.1 , 61.2 , 61.3 Закона о банкротстве).

Следовательно, общество фактически не имело возможности исполнить требования департамента по погашению задолженности по арендной плате во внеочередном порядке без нарушения положений действующего законодательства, прав и законных интересов иных кредиторов.

Требования департамента об оплате задолженности по арендной плате включены в реестр требований кредиторов должника в рамках дела о банкротстве общества и подлежат удовлетворению в порядке и сроки, которые предусмотрены положениями Закона о банкротстве , что свидетельствует о недоказанности причинения департаменту ущерба, при котором он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.