273 статья гк

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Часть вторая утратила силу.

Комментарий к Ст. 273 ГК РФ

1. В комментируемой статье содержится общее правило, регламентирующее отношения, в которых лицо, являющееся одновременно собственником земельного участка и объекта недвижимости на нем, производит отчуждение этой недвижимости. В дальнейшем это правило находит развитие в специальных нормах при регулировании отношений по продаже зданий и сооружений, мене, дарению, ренте.

Настоящая редакция комментируемой статьи не дает возможности сторонам договариваться о правовой судьбе земельного участка при отчуждении объекта недвижимости на нем, как это было прежде. То есть если продавец здания является к тому же и собственником земельного участка, то право собственности на земельный участок переходит к новому собственнику недвижимости в силу закона.

Таким образом, исключаются практически любые способы отчуждения здания или сооружения без отчуждения земельного участка под ними, если собственником земельного участка и объекта недвижимости является одно лицо.

2. В подп. 5 п. 1 статьи 1 ЗК РФ провозглашен принцип единого правового режима земельного участка и объекта недвижимости на нем, согласно которому раздельное отчуждение земельных участков и зданий, строений, сооружений, находящихся на них и принадлежащих одному лицу, не допускается, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Далее этот принцип уточняется в статье 35 ЗК РФ, в п. 4 которой сказано, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. В то же время не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Между тем данное общее правило о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание не распространяется на следующие случаи:

— отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

— отчуждается здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, изъятом из гражданского оборота.

Пленум ВАС РФ в п. 11 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» уточнил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, на первый взгляд может показаться, что участники подобных сделок освобождены от необходимости определения в заключаемом ими договоре правовой судьбы земельного участка. Между тем представляется, что сторонам в качестве превентивной меры все-таки следует указывать в соглашении необходимые сведения о земельном участке, индивидуализирующие его как объект гражданских прав, а также его цену во избежание в дальнейшем споров в связи с тем, что сторонами не согласованы некоторые существенные условия договора, и как следствие — заявления требования о признании договора незаключенным.

273 статья гк

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 273 ГК РФ. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 273 ГК РФ. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Часть вторая утратила силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 273 ГК РФ

Исключения из общего правила, предусмотренного нормой статьи 273 ГК РФ, предусмотрено ч. 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой:

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

273 статья гк

1. Виробник повинен не пізніш як за п’ятнадцять днів до початку заготівлі продукції повідомити контрактанта про кількість і строки здачі сільськогосподарської продукції, що пропонується до продажу, та погодити календарний графік її здачі.

2. Контрактант зобов’язаний прийняти від виробника всю пред’явлену ним продукцію на умовах, передбачених у договорі. Нестандартну продукцію, яка швидко псується, придатну для використання у свіжому або переробленому вигляді, та стандартну продукцію, яка швидко псується, що здається понад обсяги, передбачені договором, контрактант приймає за цінами і на умовах, що погоджені сторонами.

3. У договорі контрактації можуть передбачатися обсяги сільськогосподарської продукції, приймання якої контрактант здійснює безпосередньо у виробника, та продукції, яка доставляється безпосередньо виробником торговельним підприємствам. Решта продукції приймається контрактантом на визначених договором приймальних пунктах, розташованих у межах адміністративного району за місцезнаходженням виробника.

4. Забезпечення виробників тарою та необхідними матеріалами для пакування продукції здійснюється у кількості, порядку та строки, передбачені договором.

5. Інші особливості виконання договорів контрактації встановлюються Положенням про контрактацію сільськогосподарської продукції, яке затверджується Кабінетом Міністрів України.

1. Суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання — відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться (ст. 193 ГКУ).

Для договору контрактації є обов’язковою вимога реального виконання зобов’язань, адже сплата штрафних санкцій за невиконання або неналежне виконання господарського зобов’язання не звільняє боржника від виконання зобов’язання в натурі, крім випадків, передбачених у ч. 3 ст. 193 ГКУ (ст. 234 ГКУ). Таким чином, кількість продукції, не зданої господарством у встановлені договором строки, підлягає здачі в інші строки, погоджені сторонами, і зарахуванню в період її фактичної здачі, за винятком тих видів продукції, виробництво яких має сезонний характер і поповнити нездану кількість їх неможливо23.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (ст. 526 — 545) з урахуванням особливостей, передбачених ГКУ (ст. 193 ГКУ).

Зважаючи на особливості виробництва сільськогосподарської продукції, які пов’язані із кліматичними умовами (продукція рослинництва), а також з життєвим циклом тварин (продукція тваринництва), неможливо завчасно передбачити кількість такої продукції. Тому зазначене питання додатково узгоджується сторонами пізніше, в залежності від стану розвитку сільськогосподарських рослин (тварин). З метою належного забезпечення передачі продукції контрактанту законодавець вимагає, щоб виробник не пізніш як за п’ятнадцять днів до початку заготівлі продукції повідомив контрактанта про її кількість і строки здачі та погодив календарний графік здачі такої продукції. Зазначене повідомлення має бути направлене контрактантові у письмовій формі (листом, факсом, електронною поштою тощо). Як правило, календарний графік здачі сільськогосподарської продукції оформлюється у додатковій угоді, яка є невід’ємною частиною договору контрактації.

2. Контрактант зобов’язаний прийняти від виробника всю пред’явлену ним продукцію на умовах, передбачених у договорі. Таким чином, можна зробити висновок, що у випадках, коли виробник пред’явив для реалізації продукцію в більшому обсязі, ніж передбачено у договорі, контрактант зобов’язаний її прийняти. Але якщо така продукція за якістю та технічними характеристиками відповідає умовам, встановленим договором. Нестандартну продукцію, яка швидко псується, придатна для використання у свіжому або переробленому вигляді, та стандартну продукцію, яка швидко псується, що здається понад обсяги, передбачені договором, контрактант приймає за цінами й на умовах, що погоджені сторонами.

Зобов’язана сторона має право виконати зобов’язання достроково, якщо інше не передбачено законом, іншим нормативно-правовим актом або договором, або не випливає із змісту зобов’язання (ч. 5 ст. 193 ГКУ). Ця норма спрямована на захист прав виробника сільськогосподарської продукції, адже, як зазначалося вище, її виробництво залежить від певних умов.

У разі відмови від приймання продукції контрактант повинен повідомити виробника про факт відмови у письмовій формі. Якщо він ухиляється від письмової заяви про відмову від приймання продукції, інша сторона складає про це акт за участю державного інспектора з контролю якості сільськогосподарської продукції та моніторингу її ринку. В разі відмови заготівельника прийняти продукцію, яка швидко псується, пред’явлена відповідно до умов договору і погодженого графіка, виробник може реалізувати цю продукцію за договірними цінами з включенням зазначеної продукції у виконання зобов’язань з контрактації24. При цьому заготівельні організації не звільняються від відповідальності за невиконання зобов’язання щодо приймання сільськогосподарської продукції (ч. 2 ст. 274 ГКУ).

На вимогу сільськогосподарського товаровиробника контрактант повинен видати письмове посвідчення виконання зобов’язання повністю або його частини (ч. 8 ст. 193 ГКУ).

3. Господарське зобов’язання підлягає виконанню за місцем, визначеним законом, господарським договором, або за місцем, яке визначено змістом зобов’язання (ст. 197 ГКУ). У договорі контрактації можуть передбачатися обсяги сільськогосподарської продукції, приймання якої контрактант здійснює безпосередньо у виробника, та продукції, яка доставляється безпосередньо виробником торговельним підприємствам. Решта продукції приймається контрактантом на визначених договором приймальних пунктах, розташованих у межах адміністративного району за місцезнаходженням виробника.

Транспортні витрати на перевезення продукції за договором контрактації можуть покладатися на виробника продукції за цінами, що встановлюються перевізником. Також перевезення може здійснюватися контрактантом за власні кошти з метою забезпечення плану державних закупок сільськогосподарської продукції. Так, зокрема, Типовими умовами господарських договорів між цукровими заводами, бурякосіючими господарствами та іншими суб’єктами бурякоцукрового комплексу незалежно від форми власності щодо вирощування та закупівлі цукрових буряків для виробництва цукру квоти «А» встановлено, що транспортування цукрових буряків з поля до призаводського бурякопункту здійснюється транспортом за рахунок замовника (контрактанта) (п. 4.2).

4. Забезпечення виробників тарою та необхідними матеріалами для пакування продукції здійснюється у кількості, порядку та строки, передбачені договором.

Статья 273 ГК РФ. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Новая редакция Ст. 273 ГК РФ

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Часть вторая утратила силу.

Комментарий к Ст. 273 ГК РФ

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ) (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Другой комментарий к Ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации

В комментируемой статье установлен общий принцип, согласно которому сделка, влекущая переход права собственности на здание или сооружение, влечет переход права на земельный участок. Объем этих прав определяется соглашением сторон. К таким сделкам относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, внесения в качестве вклада в уставный капитал и т.д.

Положения ч. 1 ст. 273 конкретизируются в ст. 552 ГК, регулирующей вопросы, связанные с правами на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. Взаимосвязь перехода права собственности на здания и сооружения и права на соответствующую часть земельного участка различается в зависимости от содержания и характера прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена. В частности, ситуация будет различной в зависимости от того, является ли продавец здания или сооружения собственником земельного участка.

Следует отметить, что в ряде правовых актов этот вопрос решается по-другому. Так, в соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке, здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается, а согласно ст. 35 ЗК запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику. Согласно ст. 37 ЗК с правом собственности на строение или сооружение переходит и право собственности на земельный участок.

В ч. 2 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому в договоре об отчуждении здания или сооружения должна оговариваться часть земельного участка, которая переходит к новому собственнику. Если это сделано не было, к новому собственнику переходит та часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Вопрос о том, какая часть земельного участка необходима для использования здания (сооружения), в случае недостижения соглашения решается судом.

Ст. 273 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений.

24 августа 2014

В свежем обзоре решений Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа мы решили уделить внимание спорам, связанным с недвижимостью. Ведь они занимают весомое место в арбитражной практике и затрагивают различные стороны отношений в бизнесе — аренда, купля-продажа и производство.

14 ноября 2008

7 июня 2008

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Добрый день! Подскажите пожалуйста! Мой муж имеет в собственности землю в Ярославской области и развалившуюся хибарку ,где он и прописан. Там зарегистрированы его мать и сестра у которых нет Росс гражданства,но они имеют вид на жительство. Муж взял кредит который не в состоянии платить ,деньги ему даёт на частичное погашение кредита моя мама и муж хочет отдать ей землю! Как лучше это сделать ,совершить договор купли продажи или ему лучше подарить эту землю ,чтобы маме,она пенсионерка ,ветеран труда и ему меньше налогов платить. Земля три года назад стоила 130000,может ли он сейчас продать её за такие же деньги и как быть с его матерью и сестрой которые там зарегистрированы. И где и как всё это оформить ,потому что мама не может ехать в Ярославскую обл по состоянию здоровья.

Вопрос относится к городу Москва

Здравствуйте. Я проживаю в Московской обл., Одинцовского р-на, в г.п. Лесной городок, ул. Белинского, д. 50. Земельный участок и жилой дом по указанному адресу я (единственный наследник) унаследовал по закону. В ГУП МО «МОБТИ» я получил «свидетельство о собственности» на этот жилой дом. ВОПРОС: Является ли земельный участок, на котором расположен данный жилой дом, моей собственностью? Сообщите пожалуйста номер статьи и номер пункта ФЗ. Спасибо.

Вопрос относится к городу Московская область

Уточнение от 28 февраля 2014 — 12:49
Уважаемая ОКСАНА, есть еще одна неясность: №137-ФЗ, статья 3, п. 9.1 . «В случае, если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается. (в ред. Федерального закона от 23.11.2007 N 268-ФЗ)». Поясните пожалуйста этот текст закона. Спасибо.