Что такое управление имуществом в многоквартирном доме

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех жильцов помещений в многоквартирном доме.

Какие существуют способы управления многоквартирным домом?

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

2. Управляющая компания.

Выбранная на общем собрании собственников управляющая компания, действует от имени собственников помещений в многоквартирном доме на основании заключенного с ней договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Товарищество собственников жилья.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ является некоммерческой организацией, следовательно не должно создаваться с целью извлечения прибыли.

Решение о его создании принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном дом. Создание ТСЖ возможно, в том случае, если за него проголосовало не менее 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

В одном многоквартирном доме можно создать только одно товарищество, но несколько домов могут быть объединены в одном товариществе.

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.

Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

Заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

Внимание!

Если собственники помещений в многоквартирном доме не выберут способ у правления домом, в этом случае орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принято решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Полезно знать!

В случае несогласия с выбранным способом управления многоквартирным домом или с порядком проведения такого выбора, можно обратиться в суд с целью признания выбранного способа или конкретной выбранной компании, незаконными.

Управление многоквартирным домом и управление общим имуществом в многоквартирном доме

С введением в действие в 2005 г. Жилищного кодекса РФ в жилищной сфере произошли кардинальные перемены следующего характера: в отличие от Жилищного кодекса РСФСР, он определил в качестве объектов управления многоквартирные дома, а не жилищный фонд в целом.

В российском законодательстве закреплена традиционная для многих правопорядков юридическая конструкция многоквартирного дома, согласно которой структурно обособленные части дома — жилые и нежилые помещения — принадлежат различным собственникам, а остальные части такого здания — несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, иное имущество общего пользования — находятся в общей долевой собственности собственников помещений (ст. 290 ГК РФ; ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

(ст. 289, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994))

Статья 289. Квартира как объект права собственности Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности.

Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенным в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляется традиционно по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жилищной сфере, а при его отсутствии — в порядке, устанавливаемом судом.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение. Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:

во-первых, отсутствие возможности выдела долей в натуре;
во-вторых, невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;
в-третьих, признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она — составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения. Критерием определения доли в общей долевой собственности является площадь жилого помещения или иной недвижимости, принадлежащей лицу на праве собственности.

Доля каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не установлено договором.

По общему правилу владение или пользование указанными объектами может быть только общим. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников жилья в многоквартирном доме без ущемления прав и законных интересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользование кому-либо из собственников часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в качестве объекта выступает крыша дома или внеквартирное инженерное оборудование.

В ЖК РФ впервые регламентируется правовое значение собрания собственников и процедур проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо отличать данное собрание от собрания в товариществе собственников жилья как органа управления юридического лица . Собрание собственников решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: — принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
— принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
— выбор способа управления многоквартирным домом. Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения такого собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание. По общему правилу решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании. При рассмотрении вопросов о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в том числе введение ограничений пользования им), о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме решения принимаются большинством — не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

Вопросы, относящиеся к управлению общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирных домах, традиционно являются сложными и весьма противоречивыми в связи с неоднозначностью жилищного законодательства и каверзностью правоприменительной практики. В научной сфере бурные дискуссии на данную тематику является вариантом своеобразной нормы.

Для того, чтобы можно было объективно рассуждать об управлении общим имуществом, необходимо для начала четко определить, какие именно имущественные объекты, относящиеся к многоквартирному дому, находятся в правовой категории общего имущества. Сделать это непросто, потому как перечень общего имущества, установленный в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, является открытым. Общее же правило отнесения имущества в категорию общего наиболее ясно сформулировано в ч. 2 ст. 290 ГК РФ, согласно которой к таковому относятся имущественные объекты, предназначенные для обслуживания более одной квартиры (соответствующие помещения, конструкции дома, оборудования, земельный участок и др., особняком стоят денежные средства на специальном счете ст. 36.1 ЖК РФ) Целью любого открытого перечня является достижение гибкости в подзаконном регулировании и разрешении спорных ситуаций. К сожалению, именно данная гибкость в судебных тяжбах позволяет «перетягивать одеяло» от истца к ответчику или наоборот.

Стоит сразу же отметить, что управление общим имуществом представляет собой комплексную правовую

категорию. Рассуждая в чисто практической плоскости, следует считать, что понятие управления в данном случае охватывается деятельностью по содержанию данного имущества, которая включает в себя, во-первых, способы и формы реализации правомочий собственников, а во-вторых – совокупность их юридических обязанностей (в том числе дача консультаций по правовым вопросам, связанных непосредственно с эксплуатацией имущества73. Данный подход хотя и теоретически неверен (понятие управления шире гораздо шире), однако тот факт, что судьба общего имущества в многоквартирном доме следует судьбе изолированных жилых помещений (раздельно отчуждать их нельзя), а также то, что в большинстве случаев полномочия по управлению имуществом осуществляются не сами собственниками, а управляющими компаниями, дает основание полагать, что в дискуссиях вполне можно ограничиться термином «содержание».

Также следует отграничить понятия управления многоквартирном доме, которое имеет процессуальную природу и устанавливает допустимые формы управления, в рамках которых и будет осуществляться управление общим имуществом. Основной особенностью управления имуществом в многоквартирном доме является то, что органом управления является общее собрание собственников, однако в целях осуществления текущего управления домом выбирает один из предложенных законодателем способов управления многоквартирным домом:

— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

— управление управляющей организацией (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Наиболее часто встречающимся способом управления является управление управляющей организацией. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по собственников помещений или созданных ими органов управления в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Как правило, собственников помещений, к сожалению, не заботит деятельность собственных управляющих компаний, они просто как бы автоматически оплачивают приходящие квитанции.

Данное положение дел имеет как своих сторонников, так и противников. Сторонники осуществления управления специальным субъектом (управляющей компании) утверждают, что это является необходимостью, потому как, на их взгляд, только отдельная коммерческая структура полноценно управлять многоквартирным домом по причине сложности и больших объемов деятельности – это и заключение договоров с поставщиками коммунальных услугу, проведение текущего ремонта общего имущества, осуществлять обслуживание дома74. Отмечается, что сами собственники неспособны полноценно осуществлять данную деятельность. Противники такого подхода отмечает высокую криминализованность управляющих организаций, указывая на многочисленные случаи мошенничества, которые касаются в первую очередь управления общим имуществом – фиктивное заключение на выполнение работ, оформление подложных документов, фальсификация доказательств при приемке работ, необоснованное списание материальных ценностей на выполнение хозяйственных работ.

Пару слов следует также сказать о об обязательной процедуре лицензирования управляющих компаний, которая зачастую является процедурой чисто формальной и взаимосвязи между улучшением состояния домов и лицензионной процедурой не выявлено. Круг сложностей, с которыми сталкиваются собственники в связи с управление общим имуществом в многоквартирном доме, отнюдь не исчерпывается деятельностью управляющих компаний – имущество требует не только текущего, но также и капитального ремонта.

С недавних пор действует система по взиманию обязательных взносов на проведение капитального ремонта (возможно зачисление денег на специализированных счет, которые в этом случае будут относиться к общему имуществу, либо на счет регионального оператора, а сам капитальный ремонт производятся в сроки, установленные региональной программой; нам представляется неясным, почему правовая судьба денежных средств кардинальным образом отличается в случае перечисления их в фонд капитального ремонта – по сути на них утрачивается право собственности, хотя взимаются они в счет содержания общего имущества в форме капитального ремонта), которая была принята населением неодобрительно. Законодатель при ее введении руководствовался необходимостью снижения нагрузки на региональные бюджеты, обосновывая это правовой принцип содержания бремени содержания имущества собственником. Конечно, имеется большое количество инициативных предложений относительно поиска средств для проведения капитального ремонта (развитие взаимовыгодного сотрудничества между органами власти и бизнесом, привлечение инвестиций, пожизненная рента и др.), но они даже в случае их максимально возможной реализации не способны в полной мере разрешить все финансовые проблемы.

42 Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование отношений на возмездное оказание консультационных услуг – М.: Издательская группа «Юрист», 2007 – 176 с.

43 Ситдикова Л.Б. К вопросу о трансформации правовой модели услуг в сферу обслуживания // Юридический мир. 2008. №2. С. 50-52.

В качестве итога исследования назовем следующие особенности управления общим имуществом в многоквартирных домах: встречающиеся практические сложности с отнесением имущества в категорию общего; противоречивость судебной практики; частые расхождения законодательных позиций и доктринальных точек зрения; наличие публичных элементов в процессе управления; неоднозначность субъектного состава лиц, осуществляющих управление имуществом; безразличие большинства собственников относительно процесса управления; непрозрачность деятельности управляющих организаций.

Список литературы

1. Sitdikova L., Volkova M., Kuzahmetova S., Efimova O., Gridneva, О. Legal nature and legal personality of the self- regulatory organizations (SRO) // Mediterranean Journal of Social Sciences 2015. Т. 6 No. 6 S5. С. 91–95.

2. Sitdikova L.B., Shilovskaya A.L., Starodumova S.J., Lenkovskaya R.R., Neznamova A. A.// The problems of the obligations fulfillment on the phase of unfinished construction // Mediterranean Journal of Social Sciences 2015. Т.6 No. 6 S5. С. С.85-90.

3. Кицай Ю. А. К вопросу о надлежащем содержании общего имущества многоквартирного дома // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. № 1. 2011.

4. Кузьмина О. А. Проблемы определения понятия многоквартирного дома в рамках действующего законодательства Российской Федерации // Общество. Политика, экономика, право. № 2. 2014.

5. Маркарян Л. В. Юридический конструкт общего имущества в многоквартирном доме // Юридическая наука. № 2. 2012.

6. Обязательственные отношения в частном праве России: Монография. – М.: ВАКО, РГСУ, 2015. 142 с.

7. Правовое регулирование предпринимательской деятельности: Учебник / под ред. Н.А. Степановой, Р.Р. Ленковской, О.В. Гридневой, А.Е. Золотаревой – М.: Галлея-принт, 2016. 248 с.

8. Свешников Я. Н. Финансовое обеспечение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в условиях кризиса // Educatio. № 9 (16) – 2. 2015.

9. Ситдикова Л.Б. К вопросу о трансформации правовой модели услуг в сферу обслуживания // Юридический мир. 2008. №2. С. 50-52.

10. Ситдикова Л.Б. Некоторые проблемы охраны и защиты имущественных интересов несовершеннолетних собственников и сособственников жилых помещений // Семейное и жилищное право. 2012. № 6. С.40-42.

11. Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование отношений на возмездное оказание консультационных услуг – М.: Издательская группа «Юрист», 2007 – 176 с.

12. Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хоз-ва и стр-ва, 2010. С. 56–58.

Что такое управление имуществом в многоквартирном доме

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

— принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

— принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, в том числе решений об установке и эксплуатации рекламных конструкций;

— выбор способа управления многоквартирным домом.

Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения такого собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников. Правило о возможности созыва собрания одним собственником вызывает сомнение, поскольку один собственник теоретически может неоднократно, например два раза в месяц, собирать собрания по одним и тем же вопросам, что вряд ли можно назвать эффективным способом управления.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, либо вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

— сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

— форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

— дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

— повестка дня данного собрания;

— порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

По общему правилу решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании.

При рассмотрении вопросов о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в том числе введение ограничений пользования им), о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме решения принимаются большинством — не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Решение собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Нельзя не согласиться с высказыванием В.В. Андропова о том, что право на участие в принятии решений общего собрания предполагает не только право присутствия на собрании, а подобно праву собственности, включает в себя несколько правомочий: право требовать созыва собрания; возможность участия в подготовке проведения собрания; право получения необходимой информации, связанной с проведением собрания; право непосредственного участия в собрании; право голоса .

См.: Андропов В.В. Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. 2006. N 1. С. 3.

В тех случаях, когда собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением собрания, он вправе обжаловать его в суде. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В ст. 47 ЖК РФ предусматривается возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, в силу ст. 48 ЖК РФ обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Способы управления общим имуществом многоквартирного дома.

В целях обеспечения нормального проживания граждан в жилом помещении многоквартирного дома собственникам необходимо управлять этим домом одним из способов, предложенных в ЖК РФ.

В ст. 161 ЖК РФ указываются три способа управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Конкретный способ выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме; на основании решения заключается договор управления многоквартирным домом.

Следует отметить, что при выборе управляющей организации третьего способа управления многоквартирным домом с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ в ЖК РФ введена новая норма (ст. 161.1), в соответствии с которой в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. При этом если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

Комментарий к статье 161

1. Комментируемая статья открывает раздел ЖК РФ, посвященный регулированию отношений, складывающихся в процессе управления многоквартирными домами.

Следует отличать управление жилищным фондом как социальным благом, в сферу которого входят вопросы использования жилища, организации эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками ресурсов и т.п. (см.: п. 1.8 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // РГ. 2003. 23 окт.), и управление многоквартирными домами как недвижимым имуществом, в сферу которого входят вопросы организации пообъектного управления главным образом общим имуществом собственников помещений (см. коммент. к ст. ст. 36, 39 ЖК РФ). Для управления жилищным фондом характерна исполнительная и распорядительная деятельность органов публичной власти. В схеме управления многоквартирными домами доминирует так называемая хозяйственная деятельность коммерческих и некоммерческих организаций, например управляющих организаций. Используемая в ЖК РФ модель управления многоквартирными домами базируется на принципах государственной политики в жилищной сфере, закрепленных в разд. II Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 (в ред. Указа Президента РФ от 27 мая 1997 г. N 528) (СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131; N 22. Ст. 2568). Согласно указанной Концепции в основу управления могут быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

2. Первые попытки наладить систему управления многоквартирными домами восходят к Закону РФ 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» (Ведомости РФ. 1993. N 3. Ст. 99), правилами которого в юридический обиход вводилось понятие «кондоминиум». Первоначально указанным понятием обозначали товарищество собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Кондоминиумы, по смыслу первой редакции указанного Закона, наделялись правом управления многоквартирными домами.

Нормы о кондоминиуме, содержащиеся в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», были развиты во Временном положении о кондоминиуме, утвержденном Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275 (Собрание актов РФ. 1993. N 52. Ст. 5079). По смыслу названного Положения кондоминиумом предлагалось считать объединение собственников, которые, получив статус домовладельцев, составляли товарищество собственников. Членами товарищества ipso jure автоматически становились все собственники недвижимого имущества, расположенного в границах единого комплекса.

На смену Временному положению о кондоминиуме пришел Федеральный закон 1996 г. «О товариществах собственников жилья» (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963). Новый нормативный правовой акт отвечал более высоким технико-юридическим стандартам, хотя в нем и встречались не вполне корректные правила, в том числе и такие, которые был вынужден поправлять Конституционный Суд РФ (см.: Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П // СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794).

В ЖК РФ предпринята очередная попытка оптимизации системы управления многоквартирными домами, которая отличается от предшествующих вариантов управления значительно большим количеством бюрократических процедур.

3. В части 1 коммент. ст. формулируются требования к управлению многоквартирным домом. Указанные требования должны выдерживаться вне зависимости от способа управления и его характера (профессиональное или непрофессиональное управление). Новая редакция ч. 1 коммент. ст. содержит расширенный перечень требований к надлежащему состоянию общего имущества собственников помещений и его эксплуатации.

Состав необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и порядок их оказания определены, в частности, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 (РГ. 2011. 1 июня) и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680).

4. Часть 2 коммент. ст. содержит нормы, обязывающие собственников помещений в многоквартирном доме выбрать конкретный способ управления и определяющие три таких способа. Обязанность по выбору способа управления возлагается на собственников как жилых, так и нежилых помещений и вне зависимости от принадлежности помещения к частной или публичной форме собственности.

В отличие от ранее действовавшего законодательства (см. п. 2 ст. 20 Федерального закона «О товариществах собственников жилья») правилами ч. 2 коммент. ст. вводятся два частных способа управления, а именно: управление жилищным кооперативом или иным специализированным жилищным кооперативом. Кроме того, перечень способов управления, установленный в коммент. ст., является закрытым и не может, как то предусматривалось ранее действовавшим законодательством, быть расширен федеральными законами и законами субъектов РФ.

Выражение «выбрать один из способов управления» свидетельствует о том, что совмещение нескольких способов управления не допускается. В то же время анализ ч. 1 ст. 137 в его взаимосвязи с правилами ст. 162 ЖК РФ и ч. 1 коммент. статьи показывает, что управленческие функции товарищества собственников жилья и управляющей организации могут пересекаться, например, в части обеспечения благоприятных условий проживания.

Комментируемая статья дополнена с 18 июня 2011 г. ч. 2.1, в которую включены нормы, возлагающие на лиц, выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающих холодное и горячее водоснабжение и осуществляющих водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), ответственность за выполнение своих договорных обязательств перед собственниками помещений в многоквартирном доме, избравшими способ непосредственного управления.

Комментируемая статья дополнена с 18 июня 2011 г. ч. 2.2, в которую включены нормы, возлагающие на товарищества собственников жилья, жилищные и иные специализированные потребительские кооперативы ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с установленными требованиями.

Комментируемая статья дополнена с 18 июня 2011 г. ч. 2.3, в которую включены нормы, устанавливающие ответственность управляющей организации перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех подлежащих исполнению услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

5. Часть 3 коммент. ст. содержит правило, устанавливающее компетенцию общего собрания собственников помещений по выбору способа управления. Указанное правило перекликается с нормой, закрепленной в п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и устанавливающей компетенцию общего собрания (см. коммент. к ст. 44 ЖК РФ).

Выбор способа управления, а равно изменение выбранного способа должны оформляться решением общего собрания, принимаемым в порядке, установленном ст. 46 ЖК РФ (см. коммент. к ст. 46 ЖК РФ), т.е. большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений. Решение собрания облекается в письменную форму в виде протокола. При этом решение общего собрания собственников помещений может быть принято как на обычном собрании (с присутствием собственников), так и путем проведения заочного голосования (см. коммент. к ст. 47 ЖК РФ).

6. Второе предложение ч. 3 коммент. ст., по существу, повторяет правило, закрепленное в ч. 5 ст. 46 ЖК РФ. Указанное правило легализует, причем не вполне с юридической точки зрения корректно, возможность понуждения условного меньшинства независимых субъектов условным их большинством. Фактически же может сложиться ситуация, когда три четверти собственников (по голосам) обязаны подчиниться одной четверти (см. ч. 3 ст. 45 ЖК РФ и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

7. В части 4 коммент. ст. содержится правило, устанавливающее последствия неизбрания способа управления многоквартирным домом или неисполнения принятого решения о выборе того либо иного способа. Таким последствием является открытый конкурс по отбору управляющей организации, проведение которого возлагается на орган местного самоуправления. Крайние сроки выбора способа управления многоквартирным домом смещались с 1 марта 2006 г. на 1 января 2007 г. (см. коммент. к ст. 18 Вводного закона и письмо Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» // Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007. N 1).

Порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации определен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 (с изм. от 18 июля 2007 г.) (СЗ РФ. 2006. N 7. Ст. 786; 2007. N 30. Ст. 3943).

Модель проведения конкурса, предложенная законодателем, носит административный характер, поскольку собственникам помещений как бы навязывается та либо иная управляющая организация. С одной стороны, это вынужденная мера, с другой — орган местного самоуправления сложно признать надлежащим по смыслу правил ст. ст. 445 — 447 ГК РФ организатором конкурса, главным образом из-за отсутствия у него каких-либо прав на общее имущество многоквартирного дома.

8. Во втором предложении ч. 4 коммент. ст. упоминается еще один случай проведения конкурса по отбору управляющей организации. Указанный случай касается неизбрания собственниками помещений способа управления многоквартирным домом или неисполнения принятого решения о выборе того либо иного способа управления в период действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам первого открытого конкурса.

9. Согласно п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, который развивает ч. 4 коммент. ст., конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

— собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

— по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

— большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;

— собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

— не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 марта 2008 г. Дело N Ф03-А51/08-1/616 // Информационная система «Кодекс»).

10. Конкурс проводится на право заключения договоров управления многоквартирным домом либо на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами. Согласно п. 6 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в случае, если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. м и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.

11. Орган местного самоуправления, являющийся организатором конкурса, вправе привлечь на основе договора специализированную организацию для осуществления функций по проведению конкурса, включая разработку конкурсной документации, опубликование и размещение извещения о проведении конкурса и иных связанных с обеспечением проведения конкурса функций. При этом на специализированную организацию не могут быть возложены полномочия по созданию конкурсной комиссии, определению объекта конкурса, установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечней обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса и определению других существенных условий договора управления многоквартирным домом, подготовке проекта договора управления многоквартирным домом, утверждению конкурсной документации, определению условий конкурса и их изменению.

12. Выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов. Торги по выбору специализированной организации осуществляются в соответствии с процедурами, которые установлены правилами, закрепленными в Федеральном законе «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. I). Ст. 3105). При осуществлении функций по проведению конкурса специализированная организация действует от имени организатора конкурса и при этом права и обязанности возникают у организатора конкурса. Организатор конкурса несет солидарную ответственность за вред, причиненный физическому или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) специализированной организации, связанных с проведением конкурса и совершенных в пределах полномочий, переданных ей организатором конкурса на основе договора.

13. В части 5 коммент. ст. содержатся нормы, обязывающие орган местного самоуправления уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса по отбору управляющей организации и об условиях договора управления этим домом. Указанные условия договора не играют роль оферты направляемой стороне, для которой заключение договора является обязательным. Офертой будет являться проект договора управления многоквартирным домом, направляемый победителем конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса собственнику помещения. Последний по смыслу правила, закрепленного в ч. 1 ст. 445 ГК РФ, должен в течение 30 дней со дня получения проекта договора рассмотреть их и направить победителю конкурса извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора). При этом победитель конкурса, получивший от собственника помещения протокол разногласий к проекту договора, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого протокола. Если собственник помещения уклоняется от заключения договора управления многоквартирным домом, победитель конкурса (управляющая организация) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить указанный договор. Собственник помещения, уклоняющийся от заключения договора, должен возместить управляющей организации причиненные этим убытки.

14. Если победитель конкурса (управляющая организация) согласует с кем-либо из собственников помещений акцепт оферты на иных условиях, согласование аналогичных условий потребуется и от других собственников помещений многоквартирного дома. В противном случае не будет выполнено требование законодателя об одинаковых условиях договора управления многоквартирным домом, закрепленное в ч. 4 ст. 162 ЖК РФ.

15. В части 6 коммент. ст. содержится норма, обязывающая орган местного самоуправления принять меры по созыву очередного либо внеочередного общего собрания собственников помещений для решения вопроса о добровольном выборе способа управления многоквартирным домом, если такое решение не было принято ранее. Выражение «не было принято ранее» означает, что орган местного самоуправления не обязан и не вправе по смыслу коммент. ст. созывать общее собрание собственников помещений, если принятое общим собранием решение о выборе способа управления не было реализовано.

Общее собрание собственников помещений подлежит созыву не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом. Указанный срок может составлять от одного года до трех лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

16. В части 7 коммент. ст. закреплена норма, предоставляющая собственнику помещения право на обращение в суд с требованием об обязывании органа местного самоуправления выбрать управляющую организацию. Указанное право может быть реализовано, если собственниками помещений в многоквартирном доме не будет в установленные законом сроки выбран способ управления или принятое решение о выборе способа управления не будет исполнено.

17. В части 8 коммент. ст. сформулировано правило, устанавливающее случай заключения договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации. Таким случаем считается признание указанного конкурса несостоявшимся. Единственным основанием признания открытого конкурса по отбору управляющей организации несостоявшимся является участие в этом конкурсе только одного участника (п. 5 ст. 447 ГК РФ).

Признание судом открытого конкурса недействительным не является основанием заключения договора управления многоквартирным домом без проведения такого конкурса.

18. Часть 9 коммент. ст. содержит норму, устанавливающую запрет на управление многоквартирным домом более чем одной управляющей организацией. Указанная норма перекликается с ранее действовавшим правилом абз. 3 ст. 22 ЖК РСФСР, согласно которому жилой дом мог эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией.

19. В субъектах РФ могут приниматься нормативные акты, конкретизирующие Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Так, в Санкт-Петербурге Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15 января 2008 г. N 4 утверждено Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в Санкт-Петербурге (Информационный бюллетень администрации Санкт-Петербурга. 2008. N 3).

20. Часть 10 коммент. ст. содержит правило, обязывающее управляющую организацию обеспечить доступ собственников жилья к различного рода информации, характеризующей деятельность указанной организации. Такая информация должна предоставляться в соответствии со стандартом раскрытия информации. В настоящее время действует стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (СЗ РФ. 2010. N 40. Ст. 5064). Согласно указанному стандарту под раскрытием информации в настоящем документе понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации. При этом управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:

— общую информацию об управляющей организации;

— основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);

— сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством РФ судебном порядке.

Действие указанного стандарта распространяются не только на управляющие организации, но и на товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирным домом без заключения договора с управляющей организацией.

Контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации указанными товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется органами государственного жилищного надзора в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.

21. Пункт 11 коммент. ст. содержит норму, устанавливающую круг лиц, ответственных за предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений многоквартирного дома.

Порядок предоставления указанных услуг и круг ответственных за их предоставление лиц определены Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 (РГ. 2011. 1 июня).

22. В части 12 коммент. ст. закреплены нормы, запрещающие субъектам, осуществляющим управление многоквартирными домами, а равно собственникам помещений отказываться от заключения договоров на некоторые виды коммунальных услуг. При этом управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения договоров в соответствии с правилами, установленными разд. 3, 12, 13, 14, 15 Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, а собственники помещений, осуществляющие непосредственное управление многоквартирным домом от своего имени, — от договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

23. В части 13 коммент. ст. формулируются условия, при наличии которых орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для целей управления многоквартирным домом.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

— правоустанавливающие документы на земельный участок;

— градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

— разрешение на строительство;

— акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

— документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

— документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

— документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); — схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

— заключение органа государственного строительного надзора (в случае если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится в порядке, установленном Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 (СЗ РФ. 2006. N 7. Ст. 786).

24. В части 14 коммент. ст. формулируется правило, определяющее предположительно фигуру, призванную к управлению построенным многоквартирным домом до заключения договора управления между застройщиком и управляющей организацией. По смыслу указанного правила, редакция которого не позволяет объяснить то, что намеревался сказать законодатель, дом может остаться без управления, если застройщик не отвечает требованиям, предъявляемым к деятельности по управлению многоквартирными домами.

25. Часть 15 коммент. ст. содержит указание на физические границы ответственности ресурсоснабжающих организаций по обеспечению надлежащего качества поставляемых ресурсов. Под ресурсами в данном случае следует понимать коммунальные ресурсы, которые включают холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, природный газ, используемые для предоставления коммунальных услуг.

26. В части 16 коммент. ст. закреплена норма, обязывающая лицо, несущее ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить надлежащее состояние указанного имущества. Это состояние должно быть не ниже уровня, необходимого для предоставления коммунальных услуг, качество которых не должно страдать вследствие технических проблем, связанных с общим имуществом.

По инициативе районной управы было созвано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, на котором обсуждался вопрос о выборе способа управления многоквартир¬ным домом. Большинство участников собрания высказалось за привлечение управляющей организации. Однако при решении во¬проса о конкретной организации мнения жильцов разделились: собственники квартир подъезда № 1 считали, что следует заклю¬чить договор с ООО «Светоч». Жильцы подъезда № 2 заявили, что не доверяют частным организациям, и потребовали избрать в ка¬честве управляющей организации МУЛ «ЖЭО № 20». Не добив¬шись от собственников какого-либо решения, управа объявила конкурс среди управляющих организаций, и назначила в качестве управляющей организации выигравшее конкурс ООО «Гарантия».

Несколько собственников, недовольных принятым решением, обратились в суд с требованием о признании решения управы недействительным и проведении нового общего собрания. При этом указывалось, что в собрании не участвовали представители муниципального образования, хотя ему принадлежит 1/3 квартир данного дома. Вместо них в собрании приняли участие гражда¬не, проживающие в этих квартирах по договорам социального найма. Кроме того, при голосовании подсчет голосов произво¬дился по принципу «один собственник — один голос», что так¬же не соответствует установленным законом правилам.

Кроме того, истцы считают, что заставить их заключить дого¬вор с организацией, избранной управой, нельзя, т.к. это наруша¬ет принцип свободы договора.

1.В каком порядке осуществляется выбор способа управления?

2.Может ли орган местного самоуправления выбрать управляющую организацию?

3.Каковы последствия нарушения порядка проведения общего собрания?

4.Могут ли участвовать в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома наниматели и арендаторы?

5.Подлежат ли удовлетворению требования истцов?

Корнилов купил квартиру в многоквартирном доме, управление которым осуществляет товарищество собственников жилья (ТСЖ). Через месяц к нему пришел председатель правления товарищества и заявил, что с момента покупки квартиры Корнилов является членом товарищества и должен уплатить вступительный взнос. Однако Кор¬нилов полагал, что участие в товариществе является добровольным, и уплатить взнос отказался. Тогда товарищество приняло решение обязать Корнилова убрать с крыши дома установленную им телеви¬зионную антенну либо заключить с товариществом договор аренды части крыши. Корнилов расценил действия товарищества как вос¬препятствование осуществлению права пользования собственным жилым помещением. По мнению Корнилова, он обладает долей в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и может пользоваться крышей бесплатно наравне с другими жильцами.

1. Каков порядок вступления в товарищество собственников жилья?

2. Обязан ли гражданин, приобретший квартиру в доме, где создано ТСЖ, вступить в товарищество?

3. Как регулируются взаимоотношения ТСЖ и собственников квартир, не вступивших в товарищество?

Жилищно-строительный кооператив «Каштаны» сдал в аренду производственному кооперативу «Луч» часть подвала для размещения склада готовой продукции. Доходы от использования подвала по ре¬шению председателя кооператива были истрачены на оборудование автостоянки для членов кооператива. Часть собственников жилых по-мещений сочла действия председателя кооператива незаконными. По их мнению, доходы от использования общего имущества должны быть распределены между собственниками помещений дома. Также они полагали, что ЖСК в доме, где все собственники помещений полностью выплатили свои паи, должен быть ликвидирован.

Вправе ли ЖСК осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома?

Правомерна ли позиция собственников жилых помещений?

Изменилось бы решение, если бы речь шла не о жилищно-строительном, а о жилищном накопительном кооперативе?