Договор дарения риски при покупке

Риски покупки квартиры после дарения

Сделка договора дарения считается сделкой не расторгаемой, потому что на практике и дарение и покупка подаренной квартиры расторгаются и оспариваются в 5-10 % случаев, что происходит в судебном порядке. Поэтому чаще покупка квартиры, полученной по договору дарения рассматривается как ситуация, надёжная и не представляющая угрозы лишиться приобретённого имущества. Ведь если сделка дарения сложно оспорима или расторгаема, то и волноваться у нового приобретателя причин нет.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Тем не менее это соответствует действительности только в том случае, когда сделка гарантировано проведена по обозначенным законодательством правилам, не нарушает многочисленных требований и даритель впоследствии не изменил своего решения.

Для того, чтобы, покупая квартиру по договору купли-продажи у продавца, новый собственник был уверен в защищённости от притязаний некоторого дарителя, не был признан в какой-то момент недобросовестным покупателем и не лишился купленной недвижимости необходимо в ходе сделки купли-продажи просмотреть риски покупки квартиры по договору дарения, а значит все возможные подводные камни, нарушенные требования законодательства, условия сделки дарения и даже личные взаимоотношения дарителя и одаряемого в течение нескольких лет и семейных ситуаций. Что фактически означает представить и рассмотреть юридические и семейные взаимоотношения продавца с его близкими родственниками, вследствие которых покупатель может быть втянут третьими лицами в судебный.

Признание договора недействительным

Большинство из рисков покупки квартиры по договору дарения связаны именно с признанием договора дарения недействительным. При совершении сделки по договору дарения согласно российскому законодательству, они делятся на оспоримые и ничтожные. Существенная разница заключается в том, что оспоримая сделка дарения между предыдущими собственниками подлежит признанию в суде, признание же сделки ничтожной возможно и вне судебного разбирательства. Тем, кто покупает или уже купил квартиру следует знать, что само по себе признание сделки недействительной не означает, что новый собственник лишится своего имущества. В каждом случае такого признания ситуацию следует рассматривать индивидуально и более детально. Однако, признание сделки недействительной инициирует процесс устранения последствий признания такой сделки, которое возможно только в суде и вот здесь уже разбирательства напрямую будут касаться и покупателя.

Признание сделки недействительной прежде всего может быть основано на:

  • Нарушении условий запрета дарения, устанавливаемых статьей 575 ГК РФ;
  • Нарушении условий по ограничению дарения, устанавливаемых статьей 576 ГК РФ;

Нарушение условий запрета дарения, установленных ст.575 ГК РФ означает, что:

  1. дарение не могло быть совершено, если право собственности на квартиру принадлежало малолетним гражданам (детям) и недееспособным лицам. Важно, что если сделка с одной из двух или с обоих сторон была совершена представителями по доверенности, то это не изменяет запрета. Соответственно их законные представители также не могли совершить сделку от их лица.
  2. одаряемый, а ныне продавец квартиры, не мог являться на момент совершения сделки дарения работником какой-либо медицинской и образовательной организации, в которой наблюдался/проходил лечение или обучался даритель, а также работником социальной службы, которая оказывала дарителю возмездные или безвозмездные услуги и иных организаций подобного типа в которых даритель зависел от одаряемого или от самой организации.
  3. Получение нынешним продавцом квартиры в связи с тем, что он занимал или замещал государственную, или муниципальную должность, или получил квартиру в дар также в связи с исполнением своих служебных полномочий также является причиной отмены сделки дарения.
  4. Сделка не могла быть совершена между коммерческими организациями, а затем каким-либо образом передана продавцу, который предлагает или продал квартиру по договору купли-продажи;
  5. Доверенность представителя на момент совершения сделки была ничтожна;
  6. Сделка не могла быть совершена под давлением или даритель не мог совершать сделку, находившись, в заблуждении о каких-либо существенных для себя последствиях.

Полный перечень нарушений условий ограничения дарения указан в статье 576 ГК РФ самыми частыми, с точки зрения, судебной практики являются случаи:

  • Когда фактически право собственности у дарителя не было единоличным, а имущество находилось в совместной собственности, однако сделка при отсутствии согласий участников такого совместного владения, вопреки ограничению была совершена и участник долевой собственности узнал об этом спустя какое-то время.
  • Когда подаренное имущество являлось кредитным обязательством дарителя и нарушены интересы третьих лиц, кроме дарителя и одаряемого.

Договор дарения квартиры и иной недвижимости. Подводные камни

Не секрет, что иногда покупатели недвижимости по тем или иным причинам пытаются перехитрить государство или третьих лиц, заключая при покупке квартиры, дома или иной недвижимости, договор дарения. Не будем в этой статье останавливаться на причинах этого решения, а осветим некоторые подводные камни такого «маневра».

Итак, что же может ожидать покупателя недвижимости, который по тем или иным причинам оформил такую покупку договором дарения. Рассмотрим только три варианта неблагоприятных последствий, памятуя при этом, что это не все возможные проблемы, связанные с договором дарения.

1. Согласно статьи 727 ГК (Гражданского Кодекса) Украины даритель имеет право требовать расторжения договора дарения, если:

— одариваемый создает угрозу безвозвратной утраты подарка, который представляет для дарителя большую неимущественную ценность;

— вследствие небрежного отношения одариваемого к подарку, который представляет культурную ценность, он (подарок) может быть уничтожен или существенно поврежден.

При этом закон не конкретизирует что понимать под «действиями создающими угрозу утраты подарка». Поэтому под утратой можно понимать не только физическую утрату, но и «юридическую», к коей можно отнести и утрату права собственности в результате, например, простой продажи. А обосновать, что подаренная квартира представляет для дарителя «большую неимущественную ценность» может практически каждый даритель, поскольку под «неимущественной ценностью» можно понимать даже «приятные воспоминания», связанные с подаренной квартирой или домом.

Расторжение договора дарения является правовым основанием прекращения права собственности на квартиру, дом, земельный участок или иную недвижимость у одариваемого. Следствием такого расторжения является применение реституции, то есть возвращение сторон в первоначальное состояние, в связи с чем, одариваемый обязан вернуть дарителю недвижимость, которая является предметом договора, и лишается на нее права собственности.

2. Не секрет, что часто договор дарения квартиры или дома заключается с тем, чтобы не заключать договор купли-продажи, когда он невыгоден или невозможен в силу законодательных предписаний.

С точки зрения права такой договор является, так называемым, мнимым. Статья 235 ГК Украины определяет, что мнимым является договор, который заключен сторонами для сокрытия другого договора, который они в действительности заключили. К такому договору применяются правовые нормы того договора, который они в действительности заключили, т.е. договора купли-продажи.

Это влечет за собой целый ряд негативных последствий для сторон такого договора.

Так, если, например, договор дарения недвижимости был заключен с целью сокрытия договора купли-продажи для обхода преимущественного права участников общей долевой собственности на покупку доли, которая продается, то к нему будут применяться правила договора купли-продажи. А, поскольку, договор был заключен с нарушением преимущественного права других участников общей собственности, он может быть признан судом недействительным.

Кроме того, хотя закон прямо и не предусматривает недействительность мнимого договора, а только предписывает применять к правоотношениям между его сторонами нормы, регулирующие тот договор, который они действительно имели в виду (т.е. – договор купли-продажи), в судебной практике распространенной является и непосредственное признание мнимого договора недействительным.

Правовым следствием признания договора недействительным является обязанность обоих сторон такого договора вернуть второй стороне все полученное от нее по этому договору. То есть одаряемый должен вернуть квартиру (дом, земельный участок), теряя право собственности. А вот с обязанностью дарителя – проблема. Ведь по договору дарения он не получил денег за дом или квартиру. Шанс, на возврат денег у второй стороны будет только, если стороны при заключении договора дарения отдельно составили расписку о приеме-передаче денег и то, при условии, что в расписке указано, что эти деньги переданы в качестве оплаты за переход права собственности на конкретный дом или квартиру, что на практике встречается не часто.

3. Если вы заключили, пусть даже и у нотариуса, как того требует закон, договор дарения квартиры или дома и он у вас на руках, это еще не значит, что квартиру или дам вам уже подарили. Мало кто из простых обывателей знает, что согласно ст. 717 Гражданского кодекса по договору дарения даритель может передать недвижимость в собственность в момент заключения договора или принять на себя обязательства сделать эту в будущем. А передать или принять обязательства передать (по сути — пообещать) – это, как говорят в Одессе, две большие разницы.

Учитывая, что большинство граждан, даже прочитавших договор перед подписанием вряд ли заметит разницу между обязательством передать квартиру или дом в собственность с непосредственно передачей в собственность, вероятность «кидка» в этом направлении можно считать существенной.

Статья 724 ГК предусматривает, что даритель имеет право отказаться от передачи подарка в будущем, если после заключения договора его имущественное положение существенно ухудшится.

«Какой же из всего этого вывод?», — спросит читатель. А выводы каждый для себя делает сам. Автор же настоятельно не рекомендует маскировать договором дарения договор купли-продажи недвижимости, поскольку мнимые преимущества этого несопоставимы с возможными неблагоприятными последствиями.

Виталий Паньков, адвокат
+38 (098) 429 80 57, e-mail [email protected]

чем опасен договор дарения квартиры при покупке квартиры?

продавец хочет договор дарения, чем это выгодно ему и чем не выгодно мне! как подстраховаться? всем спасибо за внимание!

Экономьте с кэшбэком от LetyShops!

Регистрируйтесь сейчас и получите Premium аккаунт.

  • Благодарочка 3

вообще-то аннулировать его не так просто.это не довереность

Он не получает доход,соответсвенно не платит налог.их платите вы

Я бы не соглашалась на дарение,для вас в этом никакой выгоды

а расписка нотариальная значения не имеет?

автор, на фиг оно Вам надо?
Покупатель или хочет, чтобы супругу(ге) это не достаалось, так как подарки не делятся при разводе, или Вас надуть хочет. Не связывайтесь!

  • Благодарочка 1

продавец готов уступить прилично, чтоб мы согласились на дарение!у самого продавца по документам тоже дарение! думаете развод? как подстраховаться?

Вот это и настораживает. Какая ему разница?! Обычно налоги все вешают на покупателя

Риски покупки квартиры в случае если продавец получил ее по договору дарения?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

а что подсказывает 5-летний опыт исходя из конкретной ситуации?

Я спрашиваю не у себя , а у специалистов.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Высокие риски. Остальное надо изучать детально по документам, в том числе запрашивая дополнительные документы.

Можно подробней написать какие есть риски?

Документы конечно надо все изучать по квартире, но риски именно дарения не выше рисков продажи, если даритель не пожилой/больной человек.

Важен факт родства дарителя и одаряемого, а так же сроки давности этого действа.

Уважаемые специалисты, можно более подробно дать ответ по россии в данной сделке.спасибо

По рискам в данной сделке

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Риск признания притворной договор дарения.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Абсолютно такие же как и при любой другой сделке. Дарение можно оспорить, признать ничтожным, «повернуть назад» и т.п. Ситуацию необходимо изучать и только потом делать какие-то выводы. Бесплатный ликбез. а зачем?!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если договор дарения зарегистрирован и все документы на квартиру в полном порядке, то риски такие же, как и при покупке купленной квартиры. Риски могли быть у дарителя и получателя дара, а Вы, как добросовестный покупатель, к их рискам никакого отношения не имеете. Проверяйте документы !

Основными критериями, определяющим степень риска, являются:
— наличие и степень родства между одариваемым и дарителем;
— мотив, по которому переход права осуществлялся именно дарением, а не другим видом гражданско-правовых сделок;
— срок, прошедший с момента заключения договора дарения.

Наиболее рискованными являются сделки, при которых гражданин не задолго до смерти передает свою квартиру с помощью договора дарения, выводя её таким образом из наследственной массы путем безвозмездной сделки.

Конечно, согласна со всеми , что надо проверять документы, смотреть причину дарения, а не купли, срок давности сделки, а новую проводить по рынку, т.е. быть добросовестным покупателем

Договор дарения, например комнаты в коммунальной квартире,автоматически лишает лицо,имеющее право первоочередного приобретения данной комнаты этого права.Дарение части этой комнаты,с последующим приобретением оставшейся доли по договору купли-продажи и вовсе делает одариваемого лицом.имеющим приоритет в покупке оставшейся доли перед остальными.За договором дарения могут скрываться граждане,имеющие право на эту площадь(находящиеся в местах лишения свободы,в лечебных психиатрических и социальных учреждениях и т. д.),о существовании которых можно косвенно узнать запросив в органах МВД(паспортном столе)справку Ф12,которую они выдают неохотно.С появлением на горизонте такого гражданина после сделки,несмотря на то,что Вы будете признаны добросовестным покупателем,Вам будет не легче.Пожалейте себя,не приобретайте объекты в которых присутствуют договоры дарения,как бы выгодно это не казалось.Здоровее будете.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Владимир! Знание вопроса придаёт уверенность в действиях!

Придает,но не абсолютную.Я недавно не смог доказать факт передачи денег при притворной сделке дарения и мне было неприятно.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если при дарении было нарушено законодательство или родственники (наследники) дарителя не согласны с тем, что он сделал, могут пострадать и последующие покупатели такой недвижимости. «Чаще всего именно такой договор рано или поздно может быть оспорен вероятными наследниками». Конечно, риски ниже, если квартира подарена родственнику: «Договор дарения, в котором просматривается логическая последовательность в отношениях между дарителем и одаряемым, например, между родственниками, друзьями или соседями, является менее опасным».

Правда, оспорить договор дарения сложно. «При жизни дарителя, если он не ограничен в дееспособности, попытка родственников обратиться в суд, скорее всего, не будет иметь успеха – у них вряд ли примут заявление. Разве что они каким-либо способом принудят самого дарителя обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Однако и в этом случае успех родственникам не гарантирован, так как в судебное заседание придется предоставить веские доказательства, что в ходе заключения договора дарения были допущены серьезные нарушения, выводящие совершенную сделку за пределы правового поля» — то есть надо доказать, что сделка была проведена обманным путем либо под влиянием шантажа, при стечении тяжких обстоятельств или даритель был не способен понимать значения своих действий, был недееспособным». Если с иском в суд обращается сам даритель, он может опираться на статью 578 ГК РФ, которая регламентирует отмену дарения. Согласно ей можно отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи и близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, а также одаряемый обращается с недвижимостью, которая представляет для дарителя особую неимущественную ценность (скажем, это его родовой особняк), так, что это создает угрозу ее безвозвратной утраты: например делает масштабную перепланировку в квартире и т.п. Так что полученную в дар недвижимость лучше особо не переделывать, а к дарителю надо относиться максимально уважительно. Споры по договору дарения могут не закончиться даже после смерти дарителя, ведь в суд могут пойти его наследники, не желающие терять недвижимость.

Риски договора дарения квартиры

Каждый знает, что сэкономить, это все что равно заработать и в первую очередь стараются распространить это правило на уплату налогов. На рынке недвижимости используются различные схемы, которые позволяют сократить размер государственной пошлины, и одна из самых распространенных связана с договором дарения.

По закону, при продаже или дарении квартиры, дома, земельного участка и аналогичного имущества, проводится экспертная оценка недвижимости. От этой суммы зависит гонорар нотариуса, который будет оформлять сделку, но главное, с нее высчитывается налог. При этом при продаже налоговая ставка составляет 7,5%, а при дарении всего 1%, причем данные выплаты, как правило, перекладывают на плечи покупателя или неофициально добавляют к стоимости.

На рынке недвижимости давно используется схема передачи имущественных прав, когда официально оформляется договор дарения, а по факту новый владелец выплачивает своему якобы благодетелю рыночную стоимость его квартиры. С одной стороны оба участника сделки получают заметную финансовую выгоду, но с другой покупатель серьезно рискует. В этой статье мы рассмотрим риски договора дарения квартиры, чтобы вы могли защитить свои права и принять правильное решение.

Даритель может отменить свое решение

Статья 727 ГК Украины гласит, что даритель может отменить свое решение и потребовать расторжения договора задним числом при условии, что новый собственник создает угрозу уничтожения или безвозвратной утраты подаренного ему имущества. Выдвигать подобные требования бывший владелец может в том случае, если предмет договора представляет для него большую неимущественную ценность.

Оба определения, приведенные в данной статье, крайне размыты и могут трактоваться по-разному. Так, под угрозой утраты квартиры можно понимать аварийную ситуацию, незаконченный ремонт, попытку перепродажи и др. Что же касается нематериальной ценности, то даритель может заявить, что это его первая собственная жилплощадь и она дорога ему как память. То есть, квалифицированный адвокат без проблем найдет основания для расторжения договора и суд согласится с данными претензиями.

Следствием подобных действий будет отмена перехода прав собственности к новому владельцу, как будто никто ему квартиру не дарил. А вот получить обратно свои деньги будет невозможно, ведь нет никакого юридического подтверждения факта продажи.

Опасность мнимого договора

Уклоняясь от налогообложения, вы фактически нарушаете закон и с этим связаны основные риски покупки квартиры по договору дарения. В Статье 235 ГК Украины сказано, что если одна сделка проведена с целью сокрытия второй, то она считается мнимой и к ней применяются условия фактического, а не официального договора. Это чревато двумя неприятными ситуациями.

  1. Вас заставят уплатить налоги задним числом. Получается, что пытаясь сэкономить, вы ничего не выиграли, и можете еще и потерять, т.к. помимо налога на вас будет наложен штраф.
  2. Если процедура дарения оформлялась из-за невозможности провести сделку купли-продажи, например у квартиры несколько совладельцев, и они блокировали продажу. В таком случае вашу сделку признают недействительной из-за нарушения первичного права выкупа совладельцами и вернут жилье предыдущему владельцу. Вот только подобная отмена сделки не предусматривает возврата денег несостоявшемуся покупателю.

Обратите внимание, что при проведении официальной сделки вы можете защитить свои имущественные права, застраховавшись от последующего признания сделки недействительной. Но, ни одна страховая компания не выдаст вам полис, если сделка носила мнимый характер.

Передать или принять, в чем разница

Также в ГК есть статьи 717 и 724, с которыми связана еще одна непрозрачная схема дарения квартиры. Речь идет о том, что в договоре может использоваться формулировка «принять обязательство передать в собственность». То есть, вам не подарили квартиру, а обещали это сделать через какое-то время. В силу непредвиденных обстоятельств даритель может отказаться от своего обещания и потребовать расторжения договора. Такими обстоятельствами могут быть различные причины, например он, утратил право собственности на свой дом, и теперь не может передать вам квартиру, т.к. ему будет негде жить. Или же нужны деньги на дорогостоящее лечение, компенсацию ущерба после аварийной ситуации и аналогичные причины, по которым даритель вынужден продать обещанную ранее квартиру с целью получения необходимых средств.

Чтобы не попасться на подобную удочку, перед заключением договора покажите его профильному незаинтересованному юристу, чтобы он изучил его на предмет возможных рисков. И если текст документа пройдет проверку, следите, чтобы подписать именно его. Доверять в данном случае нотариусу можно далеко не всегда, ведь для него заключение договора, подразумевающее передачу имущественных прав или обещание выполнить данное действие, является полностью законной сделкой.

Заключение

Как видите, экономя 6,5% на уплате государственного сбора от стоимости квартиры, вы рискуете остаться без жилья и денег одновременно. Поэтому принимая решения о покупке квартиры путем сделки дарения, всегда оценивайте возможные риски.