Договор инвестирования строительства многоквартирного дома образец

Договор инвестирования строительства

Строительство жилого дома предусматривает огромные финансовые затраты. Образец договора инвестирования с физическим лицом можно скачать бесплатно на этой странице.

Договор инвестирования строительства используют многие застройщики. Подобное гражданско-правовое соглашение дает возможность заключить уникальную сделку с физическим и юридическим лицом. Строительство жилого многоквартирного дома, нежилого здания, предусматривает огромные финансовые затраты застройщика. В связи с этим, сотрудники строительных компаний ищут возможных спонсоров, которые бы могли в соответствии с договором инвестирования строительства заключить выгодный процентный контракт.

На этой странице рассмотрим основные особенности заключения подобного рода сделок с физическими лицами, и предоставим возможность бесплатно скачать образец. Объединение усилий, путем вложения денежных средств в строительство жилого объекта, помогает возвести строение гораздо быстрее. При полноценном инвестировании, рабочие получают стабильную зарплату, а будущие жильцы жилого дома квартиры. В нашей стране больше практикуется создание подобных соглашений с физическими лицами.

Обязательные пункты договора инвестирования строительства

  • Название текстового документа, место составления и дата;
  • Реквизиты участников, контракта;
  • Общие положения, термины и определения используемые в содержании;
  • Предмет, сумма инвестирования строительства, все сроки взаимоотношений;
  • Права и обязанности, особые условия, заключительные моменты;
  • Виза каждой стороны, расшифровка.

Однако, необходимо отличать инвестирование строительства жилого дома с физическим лицом и долевое участие. Для возведения жилого строения существенных отличий нет, каким способом происходит инвестирование объекта. Имеется масса отличий в текстовом изложении двух правовых бумаг и в юридических последствиях для физических лиц. Чтобы правильно понимать все условия соглашения, перед вложением капитала лучше получить консультацию практикующего специалиста в этой сфере. Экономия минимальных средств на правовой консультации может повлечь крупные потери денег и не получить ожидаемый результат.

Договор об инвестировании: что надо знать при его заключении

В последнее время в редакцию нередко поступают вопросы, связанные с заключением договоров инвестирования. Поэтому сегодня мы решили подробнее рассказать про инвестирование средств в недвижимость (главным образом – в жилую), юридических тонкостях при оформлении такого рода отношений.
Наш эксперт Елена Николаевна Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»:

Инвестирование или долевое участие?

Договор об инвестировании представляет собой форму договора о совместной деятельности. Его определение дано в Гражданском кодексе. Основная мысль данного договора заключается в том, что стороны, на основе достигнутых соглашений, вместе делят и прибыль, и убытки, связанные с некой коммерческой деятельностью. Существует стандартная форма договора инвестирования, но она, конечно, всегда готовится с учетом конкретных условий.
Главное, что следует понимать при заключении договора инвестирования – какие риски имеются, а, значит, насколько оправданно то или иное вложение денег.
Инвестирование в сфере недвижимости регулируется двумя законами – законом от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Согласно этим законодательным актам, сами по себе инвестиции, как вид коммерческой деятельности, приветствуются. Их могут осуществлять как физические, так и юридические лица. Но в том случае, если речь идет о заключении данного вида договора с целью приобретении жилья для личного проживания, последняя редакция закона 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» накладывает на застройщика очень серьезные обременения – в таком случае в категоричной форме разрешается заключение только договоров долевого участия. Такие ограничения были приняты законодателями, поскольку в кризис особо остро встала проблема обманутых дольщиков, недостроев и долгостроев. Подчеркну — если речь идет о жилой недвижимости — квартире. Если приобретается сразу несколько квартир, и вы собираетесь их продавать после оформления собственности, то возможно подписание и иных форм договоров.
Договор инвестирования ориентирован на коммерческую деятельность. То есть, кроме такой приятной процедуры, как разделение прибыли и плодов некоего совместного труда, он предполагает разделение убытков и возмещение понесенных расходов, в тех долях, в которых инвестор участвует в строительстве. Фактически заключение договора инвестирования при строительстве жилого дома означает, что, если стройка остановилась из-за нехватки денег, то все инвесторы вынуждены будут дополнительно сброситься на то, чтобы проект был завершен. В этом и будет выражаться разделение рисков.
А в случае долевого участия вложения дольщиков защищены – всю материальную и коммерческую ответственность несет застройщик. Именно он должен просчитать все риски, определенным образом их застраховать. То есть, если по договору долевого участия сумма внесена полностью, то дольщик вправе требовать то, что ему причитается, а именно готовую квартиру, несмотря ни на какие сложные экономические ситуации.
Поэтому те граждане, которые приобретают жилье для собственного проживания, для себя, и защищены дополнительно договорами долевого участия. И продажи такого строящегося жилья по другим договорам просто запрещены. Если же застройщик заключает с дольщиками при строительстве жилья иные формы договоров, на него налагаются серьезные штрафы — до одного миллиона рублей за каждый случай. При этом если полностью соблюдается 214 ФЗ, есть серьезные налоговые послабления – застройщик полностью освобождается от уплаты НДС.
Надо сказать, что у нас в городе уже несколько лет в основном заключаются договоры долевого участия. Проблемы часто начинаются тогда, когда речь идет о застройщиках из других городов и Москвы, пришедших в наш регион. Это объясняется спецификой московского рынка недвижимости. Там существуют серьезные проблемы со сдачей домов, получением свидетельств о праве собственности. Люди годами живут в домах, не имея свидетельств на руках. Поэтому застройщики и работают по различным договорам – предварительным, инвестиционным, векселям и т.п., привнося эти схемы и на другие рынки.
Таким образом, если вы приобретаете жилье не у нижегородского застройщика, следует обратить внимание — какую форму договора вам предлагают заключить. И подписывать только договор долевого участия, если не собираетесь рисковать. Однако если есть желание выступить в качестве инвестора, разделить все риски, — пожалуйста, предприятие может оказаться и весьма выгодным. Тем более, при приобретении нескольких квартир по договору инвестирования, застройщик предложит, скорее всего, некие особо интересные условия.
Важно также понимать, что по договору инвестирования уступить свои права нельзя. Придется дожидаться окончания строительства, получения свидетельства о праве собственности, и только после этого возможна реализация недвижимости по стандартному договору купли-продажи.
А вот договор долевого участия это делать позволяет. Согласно ему, свои права можно уступить (продать) в процессе строительства по договору уступки права требования. И уже новый дольщик будет приобретать строящуюся квартиру для себя, оформлять права собственности на нее.

На какой стадии строительства подписывается договор об инвестировании?

Договора долевого участия застройщики имеют право заключать только после того, как выполнили целый ряд действий (затратных и по времени, и по деньгам), а именно: все документы на земельный участок оформили, получили разрешение на строительство, проект согласовали со всеми инстанциями, начат нулевой цикл строительства, прошло две недели после публикации проектной декларации.
Договор же инвестирования заключается на любом этапе. Даже на стадии идеи, воздушного замка (никто запретить сделать это не может) можно по нему вложить свои деньги в проект. И проиграть или выиграть.

Расторжение договора инвестирования

Данная процедура чаще всего в договоре прописывается. Если вы внесли все средства как инвестор, то вправе свои права переуступить другому лицу, которое на таких же условиях войдет в проект, т.е. как инвестор со всеми вытекающими последствиями.
А вот если необходимые суммы внесены лишь частично, то обычно есть серьезные ограничения по выходу. То есть договор предусматривает, что инвестор должен выполнять взятые на себя обязательства.

Момент окончания договора инвестирования

Он всегда прописывается в самом договоре. Но если говорить об инвестициях в форме капитальных вложений, в строительство, то это этап получения свидетельства о собственности. После этого инвестор становится собственником со всеми правами – правом владеть, распоряжаться, пользоваться.
До этого ограничения в правах существуют, особенно если речь идет о жилой недвижимости – продать ее, уступить права на нее по договору инвестирования нельзя.
Раньше была распространена схема оплаты работ подрядчиков через заключение договоров инвестирования. Сейчас это невозможно. Подрядчик не имеет права такой договор передать физическому лицу, которое приобретает жилье для себя, данная уступка недействительна.

Как не ошибиться

Если жилье приобретается для проживания, и предлагается иная форма отношений, не договор долевого участия, следует обратиться за разъяснениями к юристу, который оценит все риски данного соглашения.
Но следует понимать, что никто не вправе признать договор инвестирования незаконным, если только сам гражданин не заявит о нарушении своих прав. То есть, если дом возводится согласно установленным срокам, проблем нет, инвестор всем доволен, то он в итоге спокойно сможет зарегистрировать свои права. Никакой проверяющий лишить его этой возможности не сможет.

Что касается Нижнего Новгорода, то здесь практика заключения договоров инвестирования не имеет широко распространения. Нижегородцы, если речь идет о строящемся жилье, в большинстве своем уже понимают, что заключать следует лишь договоры долевого участия. Видимо, разъяснительная работа СМИ и профессионалов сделала свое дело.

Договор инвестирования строительства дома

Один из популярных способов приобрести собственное жилище – принять участие в завершении возведения дома, например, с помощью договора инвестирования строительства. Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.

Понятие и содержание договора инвестирования

Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

  • Передачу права собственности на недвижимость;
  • Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
  • Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.

Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:

  • Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
  • Самостоятельно определять объект вложений;
  • Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
  • Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

  • Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
  • Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
  • Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
  • Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

  • Его не обязательно регистрировать в госорганах;
  • Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
  • Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.

Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В нашей стране не редки ситуации, когда застройщик не может осилить объем заданной работы в одиночку, т.к. капиталы на застройку требуются колоссальные. Если инвестор обладает значительными средствами, инвестиции в такие проекты — довольно прибыльное дело.

Существенные положения (жилые дома и нежилые здания)

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

  • Место и время составления;
  • Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
  • Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
  • Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.

К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:

  • Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
  • Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
  • Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
  • Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.

Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.

Помните, что строительство — специфическая сфера. Перед подписание договора убедитесь, что у вас достаточно профессиональных ресурсов, которые способны обеспечить вам качественный результат по завершении строительства.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

  • Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
  • Застройщик – юридическое или ИП, осуществляющий возведение объекта;
  • Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
  • Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

  • Являться именно юрлицом (не ИП!);
  • Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
  • Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Гражданский кодекс не заставляет юридических и физических лиц производить обязательную регистрацию при инвестициях в строительство, так как эта договоренность не относится к сделкам, совершаемых с недвижимым имуществом, а регулирует взаимоотношения финансового характера. Договор считается заключенным по факту его подписания всеми заинтересованными контрагентами.

Как только объект будет завершен, переходите к регистрации договора инвестирования, при этом регистрации будет совершена только в области требований инвестора на недвижимость.

При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.

Инвестирование в недвижимость, в первую очередь, выгодно крупным риэлторским агентствам, имеющим достаточно капитала и обширную клиентскую базу для последующей реализации

Риски инвестора

В современном законодательстве, к сожалению, контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет. Поэтому появляются определенные риски из-за неоднозначных формулировок, которых необходимо избежать, например:

  • В договоре не прописан срок окончания работ – обязательно требуйте конкретизации сроков от юридического лица, чтобы исключить возможность долгостроя;
  • Не указаны характеристики объекта, который передается инвестору после постройки – так застройщик оставляет возможность передать вкладчику квартиру совсем не ту, которую обещал;
  • Не прописаны все юрлица, застройщики и подрядчики, участвующие в сделки – вторая сторона может быть лишь участником «цепочки», и если она разорвется, то у инвестора не останется никого, кому можно предъявить взыскания;
  • Не указано целевое расходование инвестиций – застройщик, юридическое лицо, способно потратить деньги на любые цели, не связанные со строительством;
  • Не описан размер компенсации, если в соответствии с договором строительства жилого дома с физическим лицом застройщик не исполнит свои обязательства или если инвестор решит отказаться от прав на квартиру и получить возврат деньгами;
  • Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

  • Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
  • Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
  • Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
  • Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
  • Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

В идеале, прежде, чем подписывать договор, необходимо провести экспертную оценку его содержания — вам поможет компетентный юрист или хороший аудитор

Заключение

Таким образом, договор инвестирования строительства – это документ, в соответствии с которым физическое лицо, предприниматель или государственный орган власти вкладывают средства в строительство дома или нежилого объекта с целью получения прибыли. Обычно это квартира, дом или денежное вознаграждение. Может быть заключен в пользу третьих лиц, . Единой формы составления соглашения нет, но в нем должны быть прописаны существенные условия, характерные этой группе договоров. Обязательно вычитывайте содержание и проверяйте застройщика, чтобы не столкнуться с мошенниками.

Договор инвестирования строительства дома

Один из популярных способов приобрести собственное жилище – принять участие в завершении возведения дома, например, с помощью договора инвестирования строительства. Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.

Понятие и содержание договора инвестирования

Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

  • Передачу права собственности на недвижимость;
  • Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
  • Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.

Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:

  • Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
  • Самостоятельно определять объект вложений;
  • Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
  • Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

  • Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
  • Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
  • Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
  • Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

  • Его не обязательно регистрировать в госорганах;
  • Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
  • Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.

Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В нашей стране не редки ситуации, когда застройщик не может осилить объем заданной работы в одиночку, т.к. капиталы на застройку требуются колоссальные. Если инвестор обладает значительными средствами, инвестиции в такие проекты — довольно прибыльное дело.

Существенные положения (жилые дома и нежилые здания)

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

  • Место и время составления;
  • Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
  • Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
  • Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.

К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:

  • Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
  • Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
  • Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
  • Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.

Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.

Помните, что строительство — специфическая сфера. Перед подписание договора убедитесь, что у вас достаточно профессиональных ресурсов, которые способны обеспечить вам качественный результат по завершении строительства.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

  • Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
  • Застройщик – юридическое или ИП, осуществляющий возведение объекта;
  • Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
  • Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

  • Являться именно юрлицом (не ИП!);
  • Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
  • Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Гражданский кодекс не заставляет юридических и физических лиц производить обязательную регистрацию при инвестициях в строительство, так как эта договоренность не относится к сделкам, совершаемых с недвижимым имуществом, а регулирует взаимоотношения финансового характера. Договор считается заключенным по факту его подписания всеми заинтересованными контрагентами.

Как только объект будет завершен, переходите к регистрации договора инвестирования, при этом регистрации будет совершена только в области требований инвестора на недвижимость.

При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.

Инвестирование в недвижимость, в первую очередь, выгодно крупным риэлторским агентствам, имеющим достаточно капитала и обширную клиентскую базу для последующей реализации

Риски инвестора

В современном законодательстве, к сожалению, контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет. Поэтому появляются определенные риски из-за неоднозначных формулировок, которых необходимо избежать, например:

  • В договоре не прописан срок окончания работ – обязательно требуйте конкретизации сроков от юридического лица, чтобы исключить возможность долгостроя;
  • Не указаны характеристики объекта, который передается инвестору после постройки – так застройщик оставляет возможность передать вкладчику квартиру совсем не ту, которую обещал;
  • Не прописаны все юрлица, застройщики и подрядчики, участвующие в сделки – вторая сторона может быть лишь участником «цепочки», и если она разорвется, то у инвестора не останется никого, кому можно предъявить взыскания;
  • Не указано целевое расходование инвестиций – застройщик, юридическое лицо, способно потратить деньги на любые цели, не связанные со строительством;
  • Не описан размер компенсации, если в соответствии с договором строительства жилого дома с физическим лицом застройщик не исполнит свои обязательства или если инвестор решит отказаться от прав на квартиру и получить возврат деньгами;
  • Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

  • Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
  • Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
  • Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
  • Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
  • Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

В идеале, прежде, чем подписывать договор, необходимо провести экспертную оценку его содержания — вам поможет компетентный юрист или хороший аудитор

Заключение

Таким образом, договор инвестирования строительства – это документ, в соответствии с которым физическое лицо, предприниматель или государственный орган власти вкладывают средства в строительство дома или нежилого объекта с целью получения прибыли. Обычно это квартира, дом или денежное вознаграждение. Может быть заключен в пользу третьих лиц, . Единой формы составления соглашения нет, но в нем должны быть прописаны существенные условия, характерные этой группе договоров. Обязательно вычитывайте содержание и проверяйте застройщика, чтобы не столкнуться с мошенниками.

Договор соинвестирования в строительство нежилого здания (пример) («Правовые вопросы строительства», 2008, n 2)

Форма подготовлена с использованием правовых актов по состоянию на 25.09.2008.

Пример
Договор соинвестирования в строительство нежилого здания
N ИС-1
г. Москва
«___» __________ 200__ г.
__________, именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице ___________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и __________________, именуемое в дальнейшем «Инвестор», в лице _________________, действующего на основании ______________, с другой стороны, заключили настоящий договор инвестирования в строительство нежилого здания (далее — Договор) о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. По настоящему Договору Инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости — нежилого здания в размере и сроки, которые предусмотрены Договором, после чего принять такой объект недвижимости, а Заказчик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать Инвестору объект недвижимости, указанный в п. 1.2 Договора.
1.2. Объектом инвестиционной деятельности является реализация инвестиционного проекта по строительству объекта недвижимости со следующими характеристиками: _______ (помещения, или многофункциональный комплекс, или административное здание) общей площадью ориентировочно _____ кв. м (далее — Объект недвижимости), входящий в состав многофункционального здания, расположенного по адресу: _____________. Параметры Объекта недвижимости содержатся в плане Объекта недвижимости (Приложение 1 к настоящему Договору) и техническом описании Объекта недвижимости (Приложение 2 к настоящему Договору), являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора.
Точная площадь Объекта недвижимости определяется после сдачи его в эксплуатацию и получения данных БТИ.
1.3. Сроком ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжительности строительства согласно СНиП является ____ года, т.е. не позднее ____ года.
Датой ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию является дата разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости. При этом дата ввода Объекта в эксплуатацию определяется по дате получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию согласно Постановлению Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698.
1.4. Указанный в Договоре адрес является адресом строительной площадки, на которой производится строительство Объекта недвижимости. Почтовый адрес будет присвоен Объекту недвижимости после его ввода в эксплуатацию.
1.5. Срок приемки Объекта Инвестором от Заказчика не позднее тридцати дней с момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию.
2. Правовое обоснование Договора
2.1. Договор заключен в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». На отношения сторон не распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
2.2. Правовым основанием деятельности общества является _____.
3. Обязательства и права сторон
3.1. Заказчик при исполнении настоящего Договора:
3.1.1. Принимает от Инвестора в установленном Договором порядке денежные средства, инвестируемые им в строительство Объектов недвижимости, и обеспечивает строительство и ввод Объекта в эксплуатацию.
Сумма инвестиционного взноса Инвестора, не израсходованная непосредственно на цели строительства Объекта недвижимости, возврату Инвестору не подлежит и удерживается Заказчиком в свою пользу в качестве вознаграждения за услуги по сопровождению инвестиционного проекта в момент окончания исполнения Заказчиком всех обязательств по настоящему Договору.
3.1.2. Заказчик в процессе инвестиционной деятельности выполняет строительство Объекта недвижимости в полном объеме в соответствии с проектной документацией в установленные сроки, используя инвестиционные средства Инвестора, в том числе получает и оформляет исходную и разрешительную документацию на строительство.
3.1.3. При осуществлении своей деятельности Заказчик:
— заключает необходимые для реализации инвестиционного проекта договоры;
— обеспечивает исполнение своих обязательств при реализации инвестиционного проекта, в том числе и обязательств по завершению строительства инвестиционного Объекта в установленный срок;
— обеспечивает целевое использование вкладываемых инвестиций и общее управление строительством;
— обеспечивает работу приемочной комиссии и осуществляет ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию в соответствии с действующими нормативными правовыми актами;
— обеспечивает получение Инвестором результата его инвестиционной деятельности.
3.1.4. В течение 20 рабочих дней с момента получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию уведомляет Инвестора об этом и о готовности к передаче Объекта недвижимости.
3.1.5. В течение десяти дней с момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию, после уточнения общей площади Объекта недвижимости БТИ при условии выполнения Инвестором своих обязательств по осуществлению инвестиций в полном объеме, передает ему Объект недвижимости по передаточному акту в соответствии со статьей 5 Договора.
3.1.6. В срок не более четырнадцати дней после подписания передаточного акта и завершения окончательных расчетов с Инвестором готовит пакет документов, необходимый для оформления права собственности Инвестора на Объект недвижимости в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве.
3.1.7. В течение десяти дней после выполнения условий п. 3.1.5 и 3.1.6 Заказчик совместно с Инвестором изготавливает и подписывает акт о реализации инвестиционного договора (далее — Акт реализации).
3.1.8. Сообщает по требованию Инвестора всю имеющуюся у Заказчика информацию, касающуюся строительства Объекта недвижимости и исполнения сторонами обязательств по Договору.
3.1.9. Обеспечивает возможность беспрепятственного контроля Инвестором за производством работ на Объекте.
3.1.10. Обязательства Заказчика по Договору считаются исполненными в полном объеме с момента подписания сторонами Акта реализации.
3.2. Инвестор при исполнении настоящего Договора:
3.2.1. Осуществляет инвестирование строительства Объекта недвижимости в сроки и порядке, которые установлены в настоящем Договоре.
3.2.2. Несет расходы, связанные с регистрацией права собственности на Объект недвижимости, указанный в п. 1.2 настоящего Договора, в УФРС по г. Москве, а также получением документов, содержащих описание Объекта недвижимости в организации технического учета и инвентаризации.
3.2.3. В течение десяти дней с момента получения уведомления от Заказчика о вводе Объекта недвижимости в эксплуатацию и готовности к передаче, при условии выполнения Инвестором своих обязательств по финансированию проекта, принимает от Заказчика по передаточному акту Объект недвижимости.
Если Инвестор в оговоренный Договором срок (при условии уведомления его надлежащим образом) не прибыл для приемки Объекта недвижимости или иным образом уклоняется от подписания передаточного акта, Заказчик составляет односторонний акт с указанием на эти обстоятельства. При этом обязательство Заказчика передать Объект недвижимости Инвестору считается исполненным надлежащим образом. С момента составления Заказчиком одностороннего акта ответственность за содержание, охрану и риск случайной гибели или повреждения Объекта недвижимости возлагается на Инвестора.
3.2.4. После ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию и завершения взаиморасчетов совместно с Заказчиком изготавливает и подписывает Акт реализации настоящего Договора.
3.2.5. Обязуется без согласования с Заказчиком не производить каких-либо работ, связанных с изменением планировки или оборудования Объекта недвижимости до государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости.
3.2.6. Обязательства Инвестора по настоящему Договору считаются исполненными в полном объеме с момента уплаты в полном объеме денежных средств, указанных в Договоре, и подписания сторонами Акта реализации.
3.2.7. Инвестор вправе осуществлять полномочия по владению и пользованию Объектом недвижимости после подписания передаточного акта в соответствии с условиями настоящего Договора.
3.2.8. Инвестор не вправе распоряжаться полученным по настоящему Договору правом требования до полного внесения инвестиционных средств в размере и порядке, которые установлены статьей 4 настоящего Договора, с согласия Заказчика в порядке, установленном ГК РФ.
Для совершения уступки права или продажи Объекта недвижимости третьим лицам Инвестор обязан известить в письменной форме Заказчика о намерении уступить права по настоящему Договору или продать Объект недвижимости полностью или частично третьему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает его. Заказчик должен дать согласие Инвестору на совершение указанных сделок либо направить мотивированный отказ в их совершении в течение семи рабочих дней. В случае если мотивированный отказ не направлен Заказчиком Инвестору в течение семи рабочих дней, Заказчик считается выразившим согласие на сделку.
3.2.9. Заказчик имеет право преимущественной покупки прав на Объект недвижимости полностью или в отчуждаемой части. Заказчик должен заявить о намерении воспользоваться таким правом в срок, определенный п. 3.2.8 Договора для дачи согласия или отказа в совершении сделки Инвестором.
3.2.10. Если при уступке прав Инвестора по настоящему Договору или продаже Объекта недвижимости полностью или частично Инвестор нарушит установленное п. 3.2.9 правило о преимущественном праве покупки Заказчика, то Заказчик имеет право в течение двух месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (цессионария).
3.2.11. Инвестор в течение десяти рабочих дней с момента подписания передаточного акта на Объект недвижимости обязан заключить договор управления Объектом недвижимости с ______ (далее — Управляющая организация), при этом размер платы за содержание принадлежащих ему ______ и общего имущества в Объекте недвижимости (соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество) за один месяц (далее — Плата за содержание) рассчитывается Управляющей организацией из расчета ______ единиц за один квадратный метр оплачиваемой участником площади.
Рассчитанная Управляющей организацией Плата за содержание ______ вносится Инвестором с момента получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию на основании выставленного Управляющей организацией счета.
3.2.12. Инвестор после подписания передаточного акта на Объект недвижимости обязуется поддерживать прилегающий земельный участок в состоянии, отвечающем требованиям благоустройства территории.
4. Цена Договора, сроки и порядок ее уплаты
4.1. В соответствии с настоящим Договором цена Договора определяется как размер инвестиций (денежных средств), подлежащих уплате Инвестором в рамках финансирования им строительства Объекта недвижимости и оплате работ (услуг) и затрат Заказчика, которая подлежит уплате Инвестором в порядке и сроки, которые указаны в п. 4.2 Договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заказчика.
Цена Договора, подлежащая уплате Инвестором, составляет _______ (_______) условных единиц из расчета _______ за один квадратный метр общей площади Объекта недвижимости.
Здесь и в тексте Договора одна условная единица равна рублевому эквиваленту одного доллара США по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа.
4.2. Инвестор оплачивает Заказчику цену Договора, что составляет _______ (_______) условных единиц, в порядке, установленном графиком финансирования строительства (Приложение 3 к Договору).
Цена Договора должна быть уплачена Инвестором в полном объеме до _______.
Просрочка платежа, установленного графиком финансирования договора Инвестором в течение более чем тридцати дней, является основанием для предъявления Заказчиком требования о расторжении Договора в судебном порядке.
4.3. Цена Договора может быть изменена сторонами путем подписания дополнительного соглашения к Договору.
4.4. При заключении Договора стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения в размерах общей площади Объекта недвижимости, указанной в пункте 1.2 Договора (далее — Проектная общая площадь Объекта недвижимости), определенной в соответствии с проектной документацией, которая взята сторонами за основу для расчетов по Договору, и реальной площадью Объекта недвижимости, которая будет установлена БТИ (далее — Строительная общая площадь Объекта недвижимости).
Цена Договора считается измененной по соглашению сторон без составления дополнительного соглашения к настоящему Договору в случаях изменения Проектной общей площади Объекта недвижимости в соответствии с пунктами 4.4.1, 4.4.2 и 4.4.3 настоящего Договора.
4.4.1. Если в результате окончательного определения общей площади Объекта недвижимости сторонами Строительная общая площадь окажется больше Проектной общей площади Объекта недвижимости, указанной в п. 1.2 Договора, то цена Договора увеличивается на стоимость квадратных метров, составляющих разность между Строительной и Проектной площадью Объекта недвижимости (далее — Излишки площади).
Инвестор обязан оплатить Излишки площади по цене _______ (_______) условных единиц за один квадратный метр указанной площади.
Оплата производится Инвестором в течение десяти рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления и счета на оплату от Заказчика путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заказчика.
4.4.2. Если в результате окончательного определения общей площади Объекта недвижимости сторонами Строительная общая площадь Объекта недвижимости окажется меньше Проектной общей площади Объекта недвижимости, указанной в п. 1.2. Договора, то цена Договора уменьшается на стоимость квадратных метров, составляющих разность между Проектной и Строительной площадью Объекта недвижимости.
Заказчик обязан вернуть Инвестору ранее уплаченные им денежные средства за излишне оплаченную площадь из расчета _______ (_______) условных единиц за один квадратный метр излишне оплаченной площади в течение десяти рабочих дней с момента получения сторонами данных о Строительной общей площади Объекта недвижимости.
4.4.3. Цена Договора считается измененной по соглашению сторон в порядке и на условиях, которые предусмотрены пунктами 4.4.1 и 4.4.2 настоящего Договора, с момента получения