Договор купли продажи квартиры 2011

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 6 июня 2013 г. N 03-04-05/21163 О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры

Вопрос: В 2007 году я как физическое лицо получила в собственность квартиру по договору дарения от своей дочери.

В 2011 году я была вынуждена продать данную квартиру, в связи с чем 28 января 2011 года мною был заключен договор купли-продажи квартиры с покупателем. Договором купли-продажи была предусмотрена отсрочка оплаты покупателем стоимости квартиры с распределением оплаты на несколько платежей. Договор купли-продажи и право собственности покупателя на данную квартиру были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 февраля 2011 года.

Однако покупатель не исполнил свои обязательства по данному договору купли-продажи и не выплатил мне ни одного платежа в счет оплаты цены квартиры, тем самым нарушив условия заключенного договора и нормативные предписания ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ о надлежащем исполнены обязательств. Кроме того, покупатель не оплачивал коммунальные и иные платежи по данной квартире, в связи с чем бремя содержания квартиры несла я.

По причине указанных существенных нарушений со стороны покупателя договор купли-продажи был расторгнут 5 мая 2011 года (заключено Соглашение о снятии претензий по договору купли-продажи). В связи с расторжением договора, на основании Соглашения о снятии претензий, право собственности на квартиру было зарегистрировано за мной 17 мая 2011 года.

В результате недобросовестных действий со стороны покупателя я понесла негативные последствия неисполнения им своих обязательств: временные и материальные затраты по расторжению договора купли-продажи квартиры, регистрации расторжения договора и права собственности, уплате государственной пошлины.

В силу необходимости и ввиду несостоявшейся первой сделки я продолжила поиск покупателей на квартиру.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами прошу разъяснить: в случае продажи мною квартиры в 2012 году возможно ли применение п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ об освобождении от налогообложения НДФЛ доходов физического лица при продаже квартиры, находившейся в его собственности свыше трех лет?

При этом существенным является тот факт, что до начала продажи квартиры в 2011 году мною был соблюден трехлетний срок владения квартирой для освобождения доходов от налогообложения НДФЛ. Второй договор купли-продажи был заключен в связи с неисполнением Покупателем обязательств по первому договору.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из письма следует, что 28.01.2011 налогоплательщиком был заключен с покупателем договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.2011. При этом покупателю выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.02.2011. Однако, покупателем по вышеназванному договору не исполнена обязанность по оплате цены квартиры, в связи с чем было заключено соглашение о снятии претензий по договору купли-продажи от 05.05.2011 и возвращении квартиры в собственность налогоплательщика. Вышеназванное соглашение зарегистрировано соответствующим образом и налогоплательщиком получено новое свидетельство о государственной регистрации права от 17.05.2011.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) гражданские права возникают, в частности, из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, не противоречащих ему. Право на имущество, включая квартиру, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

На основании статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Учитывая вышеизложенное, в настоящее время квартира, право собственности на которую подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.05.2011, находится в собственности налогоплательщика менее трех лет.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Сумма дохода от продажи квартиры, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Обзор документа

Рассмотрена следующая ситуация. В 2011 г. физлицо заключило договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный в ЕГРП. Покупатель получил свидетельство о госрегистрации права собственности, но не оплатил стоимости недвижимости. В связи с этим стороны заключили соглашение о снятии претензий по указанному договору и возвращении квартиры в собственность налогоплательщика. В этом же году физлицу выдано новое свидетельство о госрегистрации права.

Отмечается, что право на недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации в ЕГРП, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него. Проведенная госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством о госрегистрации прав.

Налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи в том числе квартиры, находившейся в его собственности менее 3 лет, но не более 1 млн руб. В данном случае квартира, право собственности на которую подтверждается новым свидетельством о госрегистрации права, находится в собственности физлица менее 3 лет. Доход от реализации такого имущества, превышающий размер вычета, облагается НДФЛ по ставке 13%.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Предварительный договор купли-продажи квартиры от 2008 г., а свидетельство о регистрации права собственности на нее от 2011 г.: за какой период можно получить вычет по НДФЛ?

Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных им расходов (но не более 2 млн руб.), в частности, на новое строительство либо приобретение в нашей стране жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Вычеты предоставляются за тот налоговый период, в котором возникло право на их получение, или в последующие. Это не зависит от того, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению недвижимости.

Супруги приобрели в совместную собственность квартиру в новостройке по предварительному договору купли-продажи в 2008 г. Свидетельство о регистрации права собственности на нее оформлено в 2011 г. на основании решения суда.

Разъяснено, что вычет может быть получен по доходам за 2011 г. и последующие годы.

Оформление купли-продажи квартиры через договор дарения

Форум недвижимости Domik.ua

08 мар 2011, 13:54

08 мар 2011, 15:23

Отмена договора дарения (ст. 727 Гражданского Кодекса Украины):
1. Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения недвижимого или другого особо ценного имущества, если одаренный преднамеренно совершил преступление против жизни, здоровья, собственности дарителя, его родителей, жены (мужа) или детей. Если одаренный совершил умышленное убийство дарителя, наследники дарителя имеют право требовать расторжения договора дарения.
Для применения этого основания необходим обвинительный приговор суда.
2. Даритель имеет право требовать отмены договора дарения, если одаренный создает угрозу безвозвратной потери дара, который имеет для дарителя большую неимущественную ценность.
3. Даритель имеет право требовать разрыва договора дарения, если вследствие небрежного отношения одаренного к вещи, которая составляет историческую, научную, культурную ценность, эта вещь может быть уничтожена или существенным образом повреждена.
4. Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения, если на момент предъявления требования дар сохранен.
5. В случае расторжения договора дарения одаренный обязан возвратить дар в натуре.
Несмотря на то, что основания отмены дарственной являются исчерпывающими, даритель может обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным по другим основаниям.
Ими могут быть обман или принуждение, невозможность осознания своих действий дарителем в момент подписания договора или неспособность руководить ими.

Скачайте Гражданский Кодекс Украины. Найдите соответствующий раздел. Он (ГК Украины, Глава 55 — Дарение) очень легко читается даже не юристом

09 мар 2011, 21:12

16 мар 2011, 15:36

17 мар 2011, 09:54

Стаття 234. Правові наслідки фіктивного правочину

1. Фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення
правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином.

2. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.

3. Правові наслідки визнання фіктивного правочину недійсним
встановлюються законами.
< Статтю 234 доповнено частиною третьою згідно із Законом
N 2756-VI ( 2756-17 ) від 02.12.2010 >

Стаття 235. Правові наслідки удаваного правочину

1. Удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання
іншого правочину, який вони насправді вчинили.

2. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами
для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили,
відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який
сторони насправді вчинили.

17 мар 2011, 18:54

Если никто не накапает. А так.. если обе стороны тихо мирно провели сделку — всё будет норм. Но не забывайте о возможности вернуть подарок обратно.

17 мар 2011, 19:45

17 мар 2011, 19:45

18 мар 2011, 07:43

Если никто не накапает. А так.. если обе стороны тихо мирно провели сделку — всё будет норм. Но не забывайте о возможности вернуть подарок обратно.

Наверное, не очень уютно жить в квартире, зная что ее могут отобрать. Человек может убедить себя, что все нормально. Но подсознание будет помнить о потенциальной опасности.

Относительно того, что могут «накапать».
Вполне могут. И соседи, и родственники, и органы опеки, и правоохранительные органы, и госфинмониторинг, и налоговики.
Недоумевать будут многие: чего это ради такие дорогие подарки посторонним людям делают? Может там на психику прежних хозяев квартиры повлияли? Или хозяева опасаются конфискации и распихивают имущество «доверенным лицам»? Или, вспоминая старые обиды, хотят лишить родственников наследства?

А представьте ситуацию, когда прежние хозяева квартиры были причастны к каким-то финансовым преступлениям.
Начнут копать, выяснять куда подевалось неправедно нажитое имущество. Выйдут на «одаренных». Квартиру отберут, а «одаренных» еще и в соучастники определят.

Договор купли продажи квартиры 2011

Деньги после заключения договора, сумму указать реальную

И, желательно, квартиру и хозяина «пробить» по базам

Деньги после заключения договора, сумму указать реальную

И, желательно, квартиру и хозяина «пробить» по базам

ну на счет суммы тут рискует продавец а не покупатель — он не сможет истребовать через суд с него сумму большую чем указана в договоре.

на счет пробить — нотариус проверяет недвижимость на счет обременений и арестов при сделке.

на счет пробить — нотариус проверяет недвижимость на счет обременений и арестов при сделке.

БТИ ведет свой реестр арестов. Нотариус их не видит.

БТИ ведет свой реестр арестов. Нотариус их не видит.

при отчуждении нотариус в обязательном порядке запрашивает вытяг бти , там написано все про аресты

Вытяг действует 3 месяца, за это время можно многое сделать.

вытяг нотариус запрашивает посредственно перед сделкой.
вернее даже на дату сделки, как правило.

Вы говорите о вытяге на отчуждение, который выдает БТИ?

с ним можно прийти последний день действия и нотариус оформит договор

можно, но не каждый нотариус возьмется, многие требуют свежий, да и покупатель может настоять на свежем

Пусть не морочит вам голову, а покажет вытяг из реестра прав собственности на недвижимое имущество. Там и будут указаны все сособственники квартиры. Если жена принимала участие в приватизации, то отказаться от своей доли она может только распорядившись своим правом на эту долю, например, подарить ее.

Уважаемый, а теперь впишите следующую ситуацию:

В браке была приватизирована квартира на одного из супругов.
Согласно СК, это — общее совместное имущество.
А в свидетельстве о праве собственности и в «вытягах» будет указан только один владелец.
Естественно, совладелец может признать договор купли-продажи недействительным, присоединим сюда возможность воспользоваться правом преимущественной покупки и т.п. )))

в свой ответ. Ну как? Чего стоит ваша реплика?)))

А последствия? Как минимум:

Естественно, совладелец может признать договор купли-продажи недействительным, присоединим сюда возможность воспользоваться правом преимущественной покупки и т.п. )))

Так что глупый совет и неправильный.)))

там не отказ от доли — там согласие жены на отчуждение этой квартиры.

Документы на квартиру посмотрел- оформлена на продавца, также показал нотариально заверенное соглашение жены на продажу квартиры.

Уважаемый, а теперь впишите следующую ситуацию:

Естественно, совладелец может признать договор купли-продажи недействительным, присоединим сюда возможность воспользоваться правом преимущественной покупки и т.п. )))

в свой ответ. Ну как? Чего стоит ваша реплика?)))
Неправ я только в том, что не уточнил, что речь шла о договоре дарения от бывшей жены (сособственницы квартиры) в пользу своего бывшего мужа (продавца квартиры). И это была не догма, а как один из вариантов развития обсуждаемых правоотношений. А в остальном вы правы, мои реплики, советы, консультации размещаются на этом ресурсе на безоплатной основе и, действительно, ничего не стоят.

Так что глупый совет и неправильный.)))А бывает еще глупый совет и правильный, да?

А бывает еще глупый совет и правильный, да?

конечно)
еще есть умный (заумный))) и все одно блин неправильный!)))
да не перемайтесь Вы так)))

Из всего вышеизложенного:

1. Продавец (Пр) и Покупатель (Пок) встретившись поутру и заранее совместно выбрав и договорившись с нотариусом, посещают его заведение.
2. У Пр должны быть все доки на квартиру + свежайший вытяг БТИ+жена/муж (с паспортом). У Пок паспорт, код и жена/муж (с паспортом).
3. Нотариус ваяет договор купли-продажи, проверяет вменяемость всех четверых (или сколько их там припёрлось) и даёт договор почитать. Почитали, покивали головами — согласились.
4. Пок ПОДПИСЫВАЕТ договор и передаёт десять пачек по сто Пр.
Тот нервничая и обливаясь потом, всё пересчитывает 3 раза и нервно кивая головой — подписывает договор. Деньги отдаются нотариусу и тот ложит их в сейф. Пр кукует возле нотариуса.
5. Получив свой екземпляр договора и ключи Пок мчится стрелой на квартиру и проверяет подходят ли ключи от двери. Потом звонит нотариусу (всё окей) и тот отдаёт деньги и договор Пр.
Последний наклеив усы-бороду и нацепив тёмные очки, пулей бежит в метро и растворяется в толпе.

Извините за стиль изложения. Настроение хорошее.:ab44

Сделка купли-продажи квартиры

Большинство людей в своей жизни не раз сталкивались с оформлением купли-продажи квартиры, а у многих работа напрямую связана с сопровождением сделок в данной сфере.

Но те, которые впервые в своей жизни сталкиваются с процессом покупки-продажи квартиры, не совсем чётко представляют, как проходит сделка купли-продажи квартиры и какие действия продавца и покупателя?

Сам по себе алгоритм проведения сделки купли продажи недвижимости несложен, он включает в себя 6 основных моментов:

  1. Проверка документов к сделке
  2. Работа с Договором купли-продажи квартиры
  3. Написание заявлений
  4. Расчёты между покупателем и продавцом
  5. Расчёты с риэлтором (если таковой имеется)
  6. Расчёты с нотариусом

Итак, рассмотрим более подробно порядок оформления купли — продажи квартиры:

1-й шаг.

ПРОВЕРКА ДОКУМЕНТОВ

Начинается оформление сделки с того, что нотариус проверяет наличие у продавца и покупателя необходимых документов для купли-продажи квартиры.

2-й шаг.

РАБОТА С ДОГОВОРОМ

купли-продажи квартиры

  • Сначала Продавец и Покупатель вместе с нотариусом проговаривают наиболее важные условия договора, каждый получает для ознакомления черновой вариант Договора (распечатанный на обычном листе формата А4), вносят свои пометки и корректировки, при необходимости обсуждают спорные моменты, приходят к общему согласию.

ОСОБО ВНИМАТЕЛЬНО обеим сторонам сделки нужно проверить все заполненные в договоре данные Покупателя и Продавца (ФИО, паспорт, идентификационный код, свидетельство, адрес и данные по квартире).

  • После согласования всех моментов, нотариус распесчатывает на специальном бланке Договор купли- продажи квартиры.

Перед тем как подписать Договор, ещё раз внимательно его перечитываем и сверяем все данные.

Покупатель и Продавец ставят свои подписи на двух екземплярах Договора: 1 экземпляр – предназначается покупателю, 1 – остаётся в архивах нотариуса.

  • Продавец после получения денег за квартиру от покупателя, а Покупатель после расчётов с продавцом и нотариусом, ставят свои подписи у нотариуса в Книге Государственной Регистрации.

ДОКУМЕНТЫ

которые будут у Продавца и Покупателя в конце сделки

П Р О Д А В Е Ц :

П О К У П А Т Е Л Ь

В конце сделки нотариус выдаст Продавцу:

  • нотариально заверенную КОПИЮ Договора, на основании которой продавец будет потом выписываться из проданной квартиры.

В конце сделки нотариус выдаст Покупателю:

  • ОРИГИНАЛ Договора на спец. бланке,
  • Нотариально заверенную КОПИЮ Договора,
  • Свидетельство регистрации собственности в специальном Реестре у нотариуса.

После сделки Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации в БТИ.

3-й ш аг.

ЗАЯВЛЕНИЯ

которые пишут Продавец и Покупатель на сделке

П Р О Д А В Е Ц :

П О К У П А Т Е Л Ь

  • Заявление продавца, что на момент приобретения квартиры он не был в браке, ни с кем не проживал одной семёй и квартиру покупал на собственные деньги. Это заявление удостоверяется нотариусом, прикрепляется к договору и хранится в делах (архивах) нотариуса.
  • Нотариально заверенное Согласие супруга/супруги продавца (или сособственников) на продажу квартиру. Сохраняется в архивах нотариуса.
  • Заявление Продавца, что отчуждение недвижимости он осуществляет впервые за отчётный налоговый год (если это так). Удостоверяется нотариусом, прикрепляется к договору и хранится в делах (архивах) нотариуса.
  • Заявление-согласие супруга/супруги на приобретение квартиры. Заявление удостоверяется нотариусом, прикрепляется к Договору и хранится в архивах нотариуса.

4-й шаг.

РАСЧЁТЫ

между Покупателем и Продавцом

П Р О Д А В Е Ц :

П О К У П А Т Е Л Ь

  • Продавец пересчитывает (САМ!) и проверяет ДЕНЬГИ.
  • Продавец пишет РАСПИСКУ покупателю о том, что он получил деньги за проданную квартиру. Эта расписка отдаётся покупателю.
  • Продавец отдаёт покупателю все СПРАВКИ про отсутствие задолженности по квартире.
  • Продавец передаёт покупателю КЛЮЧИ.

Если Продавец не выписался до сделки из квартиры, то передаёт Покупателю оговоренную денежную сумму (указывается в гривнах. ) как гарантию того, что в определённый срок (оговоренный Договором купли-продажи квартиры) снимется с регистрации сам и с другими лицами, зарегистрированными в квартире.

Покупатель пишет РАСПИСКУ (и отдаёт Продавцу) о том, что он получил от Продавца гарантийную сумму и по выполнению данного условия, гарантийная сумма Продавцу возвращается. А при невыполнении — Покупатель в судебном порядке выпишет Продавца из квартиры и гарантийную сумму не вернёт.

5-й шаг.

Расчёты с риэлтором

  • Денежные расчёты от того, кто заказал риэлторскую услугу (Продавец или Покупатель). Риэлтор получает и пересчитывает деньги.
  • Заказчик (Продавец либо Покупатель) подписывает Акт выполненных работ. Этот акт забирает риэлтор.

6-й шаг.

Расчёты с нотариусом

Расчёты с нотариусом производятся Покупателем, либо Продавцом, либо обеими сторонами (как было оговорено до сделки).

Далее по сценарию возможно взаимные поздравления друг друга, распитие шампанского и т.д., и т.п.

Впоследствии Продавец и Покупатель встретятся, чтобы передать-принять квартиру, подписать соответствующий Акт приёма-передачи недвижимости. Если необходимо — то порешать вопросы с выпиской из квартиры, пожать друг-другу руки…. Вот, собственно и всё.