Договор залога права требования это

Содержание:

Договор залога права требования это

Статья 355. Уступка прав по договору о залоге

Залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (статьи 382 — 390).

Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Комментарий к статье 355

1. Часть 1 ст. 355 ГК представляет собой один из многих случаев дублирования параграфов о залоге общих правил гражданского права. Такое дублирование излишне. Общие правила гражданского права в не меньшей мере являются правовыми нормами, подлежащими применению, чем более специальные постановления.

2. Статья 355 ГК по-разному подходит к обороту прав залогодержателей. Этот оборот юридически опосредуется уступкой залогодержателем своих прав, возникших из договора залога. ГК облегчает этот оборот, когда объектом залога является недвижимость. Устанавливается, что когда залогодержатель уступает права, которые он имеет по договору ипотеки, то это означает и уступку прав по основному обязательству. Здесь действует, следовательно, принцип: основное обязательство следует судьбе договора залога.

Соответственно, уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке).

Передача прав по закладной осуществляется посредством совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица с передачей этому лицу закладной. Владелец закладной считается законным, а уступка прав по закладной действительной, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей.

Напротив, оборот залоговых прав залогодержателей на движимое имущество ограничен. Он может иметь место только вместе с изменениями в основном договоре. Уступка прав залогодержателем в таком договоре залога действительна при условии, что она совершается вместе с уступкой тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству. Здесь, следовательно, действует принцип, гласящий, что договор залога и основное обязательство имеют общую судьбу.

Что такое залог прав требования по договору долевого участия?

Долевое участие – один из инвестиционных инструментов, с помощью которого можно приобрести квартиру. Процедура производится в соответствии с договором долевого строительства. По сути, он выступает в качестве объекта.

Его особенность заключается в том, что на момент передачи в залог он еще не построен.

Дольщик, используя для покупки ипотеку, рассчитывает, что в качестве залога сможет предъявить ДДУ.

Но как банковские организации расценивают эту разновидность залога? На этот и другие вопросы ответим в статье.

Что это такое?

В соответствии с Федеральным Законом №214 от 2004 года, регулирующего правовую область долевого участия, договор ДУ является документом, обладающим юридической силой.

Он заключается между двумя участниками – Дольщиком и Застройщиком:

  • главная обязанность строительной компании – в указанный период времени возвести многоквартирный дом, ввести его в эксплуатацию и оформить передаточный акт;
  • вторая сторона соглашения – дольщик, он обязуется за установленную договором сумму, и принять квартиру.

Кредитование

Договор выступает обещанием строительной компании возвести дом. Банк не сможет взять строительный объект в залог, ведь недвижимость не достроена, поэтому прав собственности на неё еще не существует. Исходя из этого, распоряжаться жилой площадью невозможно.

Банковской организации важно свести риски кредитования к минимуму, поэтому она опасается оставаться без залога.

В наши дни кредитору требуются гарантии, обеспечивающие Федеральный закон №214.

Выделяют несколько разновидностей кредитования под залог прав требования по договору долевого участия.

Застройщика

Строительная компания имеет право привлекать финансовые средства, выданные банком, для строительства многоквартирного дома. При оформлении кредита банк обращает внимание на репутацию Застройщика, количество уже возведенных сооружений.

Если опыт у фирмы отсутствует, то кредит не будет предоставляться.

Финансирование строительной компании производится по одной из схем:

  1. Предоставление кредита до момента подписания соглашения с дольщиками. Банк и будет являться залогодержателем первой очереди. При этом в качестве залога выступает земельная территория, на которой будет возводиться постройка.
  2. По второй схеме банк оформляет кредит после подписания соглашения с дольщиками, и получает имущество в залог. При этом залогом также будет выступать территория или объект, строительство которого еще не завершено.

Залог банковской организации и условия его предоставления регламентируются соответствующим Законом.

Особое внимание стоит уделить статье 340 ГК РФ, в соответствии с которой устанавливается: если залогом выступает участок земли, то банку будут принадлежать все возводимые или уже имеющиеся на нем сооружения.

Получается, что по окончанию строительства у банковской организации будет не только земельная территория, но и многоквартирный дом в качестве залога.

Требуется ли оплата госпошлины за регистрацию договора долевого участия? Смотрите тут.

Кредитование дольщика может производиться:

  1. На приобретение недвижимости с первичного рынка. При таком типе кредитования вступает в силу Постановление Высшего Суда РФ от 2011 года. В нем указывается, что залог возникает не с момента получения права собственности на жилье, а с момента государственной регистрации ДДУ. Регистрация осуществляется регистрационной палатой. Для этого не потребуется составлять заявления или оплачивать гос. пошлину.
  2. Предоставление кредитной суммы под залог. После окончания регистрации договора у дольщика появляется право требовать выполнения обязательств строительной компании. В соответствии с ФЗ №10 эти права и являются предметом залога, обеспечивающего обязательства по договору.

Предварительно банковская организация анализирует предмет залога и проверяет:

  • Строительную компанию. Внимательно изучаются отзывы, опыт работы и количество возведенных строений.
  • Объект строительства. Имеется ли необходимая документация, сколько по времени будет возводиться сооружение и т.д.

Залог прав требования по договору долевого участия

В последние годы все большей популярностью стало пользоваться долевое строительство. Введенный в действие ФЗ №214 регламентирует отношения, складывающиеся между участниками договора.

Им также указывается, что правила ипотечного кредитования распространяются на залог недвижимости, а также на право этого имущества.

До принятия закона дольщики могут рассчитывать исключительно на предоставление потребительского займа у банка под высокую процентную ставку или предоставлять в залог другую недвижимость.

Ввиду внесенных изменений, банковские организации предоставляют ипотеку под залог прав требования.

В строительстве

На основании ДДУ строительная компания обязуется возвести многоэтажный дом.

Права на квартиру передаются дольщику при заключении соответствующего договора и внесения им платежной суммы.

Чтобы дольщик смог взять ипотеку для покупки, он может передать права на квартиру банковской организации.

После завершения строительства теоретически квартирой будет владеть банк. Это будет продолжаться до тех пор, пока залог не вернется обратно по причине погашения задолженности – ипотеки.

В пользу банка

Залог прав требования – процедура, проводимая в пользу банка. Кредитные организации не могут рисковать и предоставлять крупные ипотеки под «честное слово».

Если у гражданина нет другой недвижимости, которую он может представить залогом, то он предает свои права.

Если дольщик или строительная компания не смогут возместить средства, необходимые для погашения выданной ипотеки, то банк изымает дом или квартиру, переданную под залог.

Договор залога прав требования оформляется в текстовом виде.

Главное условие его юридической силы – государственная регистрация.

Если не соблюдать её правила, то соглашение может быть признано недействительным.

Необходимые документы

Регистрация производится в соответствии с заявлением и пакета документов, в который входит:

  • договор залога;
  • квитанция об уплате государственной пошлины – оригинал;
  • документация, указанная в договоре залога;
  • другие документы, которые могут потребоваться на основании законодательства страны.

Регистрация

Чтобы предоставить права в качестве залога, потребуется зарегистрировать договор залога права требования по договору долевого участия в соответствии со статьей 17 ФЗ №214.

Для этого в нем требуется указать:

  • ссылку на ДДУ и объект строительства, права на который передаются банку;
  • название органа государственной власти, которым производиться регистрация договора;
  • номер и дату регистрации ДДУ.

Нужна формула расчета неустойки по договору долевого участия? Читайте здесь.

Как действует закон долевого участия в строительстве многоквартирного дома? Подробная информация в этой статье.

Образец договора содержит в себе такие сведения, как время передачи объекта, его техническое описание, основания для предоставления прав на недвижимость в качестве залога.

Госпошлина

Государственная пошлина, уплачиваемая за регистрацию договора о внесенном залоге, взимается на основании статьи 333 НК РФ.

Для физических лиц сумма составляет 1000 рублей, для юридических лиц 4.000 рублей.

На видео о правах третьих лица на квартиру дольщика

Залог прав требования по контракту

Выдержка из книги «Анализ кредитных рисков. Часть 2»
Автор – Костюченко Н.С.

Залог прав требования по контракту достаточно высокорискованный вид обеспечения. С одной стороны данный вид залога лучше, чем товары в обороте, с другой – больше относится к бланковому кредиту. Поэтому очень важно правильно определить платежеспособность заказчика/покупателя по контракту, по которому предлагается право требования.

Задача упрощается, если стороной по контракту является государственный заказчик, так как финансирование должно быть запланировано в расходной части бюджета субъекта РФ, в т.ч. в адресной инвестиционной программе. При этом целесообразно провести экспресс-анализ финансового положения субъекта.

Факторы рисков:

  • Изменение в реквизитах контракта наименование Банка
  • Изменение графика финансирования или приостановление финансирования

В соответствии с ч.2 ст.708 ГК РФ стороны вправе изменить начальный, конечный, промежуточный (при наличии) сроки выполнения работ, указанные в Календарном плане выполнения работ в следующих случаях:

  • сокращения сроков выполнения работ
  • продление срока выполнения работ, в случае если работы не могут быть выполнены Подрядчиком в установленные сроки по вине Заказчика либо вследствие неопределимой силы
  • при сокращении соответствующими государственными органами в установленном порядке средств бюджета, выделенных на финансирование работ по настоящему контракту
  • в иных, предусмотренных законодательством РФ случаях:

● Право требования выручки по контракту не возникает, прекращается или утрачивается, если по контракту поступят авансы, так как залог распространяется на выручку за выполненные работы
● Необходимо письменное согласие заказчика/покупателя по контракту на залог прав выручки, в случае если данное требование предусмотрено договором.
● Наступление просрочки по кредитному договору не дает Банку прав распорядиться правом по своему усмотрению. В данном случае требуется обращение в арбитражный суд, а в дальнейшем реализация предмета залога с торгов (Закон «О залоге» не устанавливает специальной процедуры реализации заложенных прав).
● В период действия кредитного договора существует вероятность того, что залогодатель и его должник внесут изменения, в соответствии с которыми исключается возможность передачи кредитором своих прав по договору (п. 3 ст. 453 ГК РФ) на весь период действия договора (контракта) с даты его заключения в уже существующее обязательство, которые лишат банк реальной возможности обратить взыскание на предмет залога — на выручку, которая будет поступать на расчетный счет Банка после внесения таких изменений.

Способы минимизации рисков

  1. Заключение 3-х стороннего соглашения между Банком, Кредитором и стороной по договору о том, что все изменения к договору могут быть внесены только после их согласования Кредитором.
  2. Экспертиза контракта на его наличие в государственном реестре. Например, по СПб данный реестр можно посмотреть на сайте: www.dz-spb.ru/contract/seach.
  3. Анализ контрагентов заемщика путем получения информации из открытых источников и на основе данных, таких как история взаимоотношений, периодичность поставок, исполнительская и платежная дисциплина контрагента, полученных от самого заемщика.
  4. Уведомление заказчика о залоге прав требования по контракту. Например в течение 3-5 рабочих дней с момента подписания кредитного договора.
    Если в период действия кредитного договора, заказчик заключит с заемщиком дополнительное соглашение на запрет предоставления в залог прав требования по контракту, оно будет действовать только на договора залога оформленные после установления данного запрета. Именно поэтому, в целях снижения рисков, требуется данное уведомление.
  5. В случае, если договором не предусмотрен поквартальный/ежемесячный график работ, необходимо запросить внутренний график работ и на основании его планировать прогноз ДДС, а так же срок погашения и график погашения кредита.
  6. Необходимо учитывать специфику авансирования гос.контрактов, а также изменения графиков финансирования со смещением на конец года.
  7. Обязать заемщика условиями кредитного договора ежемесячно (например, не позднее 5-ти рабочих дней месяца следующего за отчетным) предоставлять в банк отчет о выполненных и оплаченных работах по договорам, а так же журнал учета выполненных работ по форме № КС-6а.
  8. Предусмотреть в кредитной документации условие о том, что текущая сумма задолженности по открываемой кредитной линии не может превышать 50%-90% (на усмотрение банка, в т.ч. в зависимости от консолидированного уровня риска) от оставшейся суммы неисполненных обязательств по контрактам.
  9. Если кредитным договором предусматривается КЛЛЗ с графиком погашения кредита, т.е. до момента окончательного срока использования линии поступления по контракту не направляются на погашение кредита, как предусматривается стандартной схемой такого вида кредитования, можно предусмотреть следующее:
    В случае, если остаток неоплаченной части по указанным контракта не будет соответствовать указанной выше пропорции, Заемщик обязан:

● не менее 80% денежных средств, поступающих по контракту, направлять в погашение обязательств по открываемой кредитной линии до момента выполнения вышеуказанной пропорции
● оформить в залог Банку права требования по действующему/щим контракту/ам с остатком неоплаченных частей в сумме достаточной для выполнения вышеуказанной пропорции и сроком/ами исполнения не ранее истечения срока кредитного договора.

В случае неисполнения вышеуказанных условий Банк имеет право на признание ссудной задолженности срочной ко взысканию, а также право на безакцептное списание денежных средств со счетов Заемщика в погашение задолженности перед Банком.
Право банка отказать в предоставление очередного транша в счет кредитной линии, в случае если текущая задолженность по кредиту с учетом испрашиваемого транша превысит 80% от оставшейся суммы неисполненных обязательств по государственному контракту.
График погашения можно установить, если по контракту достаточно поступлений на весь срок кредитования, в т.ч на период графика погашения (например превышает в 2-3 раза). В противном случае, целесообразно предусмотреть «овердрафтную» схему кредитования – погашение задолженности происходит как только поступают денежные средства по контракту, при этом заемщик имеет право на возобновление кредитной линии при соблюдении установленного банком норматива в части остатка неоплаченной части контракта.
В кредитном договоре, данное условие можно озвучить так:

● предоставление траншей по кредитной линии осуществляется при условии, что совокупная величина ссудной задолженности заемщика перед Банком не превысит 80% остатка по контрактам
● заемщик обязан направлять в погашение своих обязательств перед Банком не менее 80% выручки, поступающей по контрактам.

  • Наличие иных договоров, поступления выручки по которым достаточно для погашения кредита.
  • В заключении необходимо отразить порядок оплаты и приемки работ, особые условия договора
  • Заключение трехстороннего соглашения о расчетах между Банком, Заказчиком и Клиентом или открытие аккредитива в пользу Клиента, при этом банк-эмитент или подтверждающий банк является приемлемым для Банка.
  • Необходимо проверить наличие статьи расходов в Адресной инвестиционной программой, предусмотренной Законом соответствующего субъекта РФ. Например в СПб, статью расходов по конкретному заказчику можно посмотреть в Законе «О бюджете СПб на 2010 год и плановый период 2011 и 2012 годов».
  • Наличие у подрядчика разрешительной документации на осуществление соответствующих видов работ. Например, у строительной организации это должно быть как минимум Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают, который выдает СРО (саморегулируемая организация) и Ордер на производство плановых работ (земляные работы), который выдает Государственная административно-техническая инспекция.
  • Залог прав, вытекающих из договора, требует соблюдения определенных дополнительных условий, предъявляемых к этому договору. Т.е. требуется ряд дополнительных документов, подтверждающих наличие таких прав у кредитора. Указанными документами могут быть акты сверки взаимной задолженности между сторонами договора, а также документы, подтверждающие исполнение обязательств по контракту залогодателем.
  • Наличии оплаченной страховки. Как правило, сумма страховки предусматривается конкурсной документацией и оплачивается в момент заключения контракта.
  • Государственный контракт можно заложить в сейфинг на время действия кредита в целях минимизации рисков двойного залога.
  • Залог прав требования по договору долевого участия

    Залог прав требования по договору долевого участия на первый взгляд кажется очень сложной правовой конструкцией. В данной статье мы расскажем, что представляет собой такой залог, что является его предметом, как он оформляется, подлежит ли он дополнительной регистрации.

    Какими законами нужно руководствоваться

    Представить себе в качестве залога какое-то конкретное имущество достаточно просто. Тем не менее не только вещи, но и права, включая права требования, могут выступать тем объектом, который передается в залог.

    К основным законодательным актам, которые призваны урегулировать оформление залога прав требования по договору долевого участия, относятся:

    • Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
    • закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);
    • закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ);
    • закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).

    Для получения общих сведений о залоге рекомендуем ознакомиться со статьей Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

    Предмет договора залога прав требования участника долевого строительства

    Прежде чем говорить о договоре залога прав требования по договору долевого участия, следует определиться с его предметом. Как известно, из договора о долевом участии вытекает право его участника требовать, чтобы застройщик передал ему в установленный срок объект недвижимости. Соответственно, именно это обязательственное право и может заложить участник долевого строительства и именно оно будет предметом рассматриваемой нами сделки.

    Ст. 9 закона № 102-ФЗ обязывает описывать предмет настолько точно, чтобы его легко можно было идентифицировать. Так, в разделе, посвященном предмету рассматриваемого договора, должна быть отражена информация:

    • о договоре долевого строительства (когда и где был заключен, сведения о номере и дате пройденной процедуры регистрации);
    • застройщике и участнике;
    • возводимом объекте, включая его наименование, местонахождение и полное описание, а также дате, когда он будет передан участнику.

    ВАЖНО! В залог можно передать только права, возникшие на основе договора о долевом строительстве, который надлежащим образом прошел процедуру регистрации (постановление президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12).

    При оформлении договора залога права требования участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору участия в долевом строительстве следует руководствоваться соответствующей типовой формой, утвержденной приказом министра обороны РФ от 23.12.2015 № 820.

    Другие условия договора

    Участник вправе заложить свои права по договору о долевом строительстве в обеспечение любого другого обязательства, например при получении кредита. Данное обязательство, иными словами, сделка, выполнение которой будет гарантировать залог, должна быть описана в тексте договора с указанием:

    • наименований ее сторон;
    • даты и места ее заключения;
    • суммы сделки (либо способа ее определения, если она будет установлена в будущем);
    • процентов;
    • срока исполнения сделки (либо условий о периодичности платежей при последовательном частичном исполнении);
    • оснований возникновения обязательств.

    Стороны могут установить в договоре залога стоимость, в которую они оценивают закладываемое право требования.

    Целесообразно также указать в договоре порядок обращения взыскания на предмет залога, срок его действия, порядок внесения изменений, а также прекращения договора.

    Залог права требования в силу закона

    Может ли участник после заключения и регистрации договора долевого участия заложить свои права по нему третьему лицу, если приобретаемый объект недвижимости был оплачен с привлечением средств банка или другой кредитной организации? Ответ: нет.

    Ст. 77 закона № 102-ФЗ признает объект недвижимости (или права на него) автоматически заложенным банку, чьи средства пошли на оплату его приобретения.

    ВАЖНО! Для такого залога (в ст. 334.1 ГК РФ он называется залогом на основании закона) не требуется составление отдельного договора. Сведения о таком залоге будут внесены в реестр недвижимости (ЕГРН) одновременно с регистрацией договора о долевом строительстве (постановление президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 13905/10).

    Таким образом, второй раз передать в залог права, которые уже находятся в залоге у банка или иного лица, оплатившего покупку, не получится.

    Регистрационные действия

    Ст. 339.1 ГК РФ предписывает обязательную регистрацию залогов:

    • в которых права, подтверждающие принадлежность вещи лицу, подлежат госрегистрации;
    • предметом которых выступают права участника ООО.

    Перечень закрытый, и регистрация залога прав требования по договору долевого участия не упомянута в ст. 339.1 ГК РФ в списке тех залогов, которые подлежат обязательной регистрации.

    Тем не менее, предвосхищая вопросы, сразу отметим, что рассматриваемую нами сделку обязательно нужно регистрировать.

    Точку в этом вопросе поставил не закон, а разъяснения, которые были даны Росреестром и Минэкономразвития РФ (письмо от 21.08.2014 № 14-исх/09541-ГЕ/14).

    Вывод госоргана об обязательной регистрации рассматриваемого нами договора основан на следующем:

    • ст. 10 закона об ипотеке обязывает регистрировать все договоры ипотеки;
    • ст. 5 названного закона распространяет все его правила в том числе и на данный вид залога.

    Регистрация договора в ЕГРН должна проводиться в порядке, установленном законом № 218-ФЗ. Подробнее о ЕГРН читайте в статье Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

    Нотариальное заверение

    По общему правилу, установленному в ст. 339 ГК РФ, заверять у нотариуса договор залога не потребуется, за исключением случаев, когда обязательная нотариальная форма:

    • установлена законом или соглашением;
    • предусмотрена для основного обязательства, в обеспечение которого оформляется залог.

    На практике стороны все же часто решают посетить нотариуса для заверения сделки по следующим причинам:

    • только по нотариально заверенной сделке можно будет обратить взыскание на залог без обращения в судебную инстанцию;
    • нотариус проведет дополнительную проверку сделки.

    ВАЖНО! Получить исполнительную надпись нотариуса на договоре, из которого следует залог в силу закона, возможно при условии, что регистрирующему органу ранее была представлена нотариально заверенная копия такого договора (п. 6 ст. 10 закона об ипотеке).

    Отличие от залога объекта незавершенного строительства

    В силу закона № 214-ФЗ (ст. 13) после подписания и регистрации договора долевого участия автоматически считаются заложенными в пользу участника:

    • права застройщика (право собственности, право аренды и даже субаренды) на земельный участок, на котором будет возведен будущий объект;
    • возводимый объект (независимо от того, зарегистрирован он как объект незавершенного строительства либо уже был введен в эксплуатацию, но не был в срок передан участнику).

    ВАЖНО! После того как было получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, из состава заложенного имущества исключаются помещения, не относящиеся к объектам долевого строительства.

    Если при залоге прав требования участника залогодателем выступает участник, то при залоге в силу названной выше нормы залогодателем будет застройщик.

    ВАЖНО! Учитывая, что возводимый объект уже находится в залоге у участника долевого строительства, он не может быть передан в залог третьему лицу, например кредитной организации (п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013).

    В заключение повторим главное о залоге прав требования по договору долевого участия. Предметом залога могут быть рассматриваемые нами права требования. Такой договор должен пройти процедуру госрегистрации. Стороны вправе обратиться за нотариальным удостоверением такой сделки, однако оно не является обязательным.

    Что делать участнику долевого строительства если он нуждается в незамедлительном заселении

    Договор залога права требования по договору долевого участия в строительстве – это возможность каждого гражданина приобрести недвижимость сразу же после заключения сделки. Строительство жилья, требующее вложений, регулируется законодательством и носит название долевого строительства. Процесс заключения начинается с нуля и может длиться долгое время. Граждане заинтересованы в мгновенном результате, законодательство предусмотрело такой вариант. Залог права требования – это инструмент правового регулирования, который предусматривает замену имущества на денежный эквивалент для покупки, завершения строительства жилья.

    Залог права требования, участника, дольщика долевого строительства имеет правовое и нормативное законодательство, основываясь на котором можно совершить правильную сделку.

    Расшифровка понятия

    Договор залога прав требования по договору участия в долевом строительстве – способ оформить недвижимость в собственное имущество. Право пользоваться жильём оформляется после окончания стройки, подписания акта о приёме и передаче. Ситуация, когда семья по разным причинам нуждается в незамедлительном заселении, может быть главной причиной для оформления подобной сделки.

    Направив запрос в разноплановую строительную организацию, участник получает информацию о способах заключениях договора. В организации следует заполнить прошение об оформлении ипотеки, залог в этом случае – это договор об участии в долевом строительстве.

    Участник пользуется таким правом вполне законно: ориентируясь на 214-ФЗ, закладывать строящееся имущество можно. Юридическая сила подтверждается законодательством и обусловливается особенностями сделки.

    Соглашение о долевом строительстве имеет два основных пункта:

    1. Застройщик, учредитель строительной компании, обязуется перед участниками сделки построить недвижимость, дом, провести в нём необходимые отделочные работы, сделать жильё пригодным для жизни. Сроки вписываются в договор, подтверждаются подписью обеих сторон. Конечным итогом считается перевод здания в эксплуатацию, оформление передаточного акта на жильё, который описывается в соглашении.
    2. Дольщик, участник стройки, имеет обязательства перед строительной фирмой. Сумма, которая вносится гражданином, вписывается в текст договора, график выплат должен подтверждаться обеими сторонами, как и способ погашения суммы. При передаче жилья гражданин осматривает помещение и подписывает акт приёма квартиры во владение.

    Недвижимость берут в ипотеку при залоговом условии ДДУ в случае, если физическое лицо имеет достаточный доход. Сведения предоставляются в финансовый отдел компании для оформления соглашения. Условие обязательно ведь гражданин должен погашать не только ипотеку, но и сумму, указанную в акте о долевой стройке.

    Условия приобретения жилья в ипотеку есть в каждом банке и частных финансовых компаниях. Процедура составления ипотечного договора состоит из выдачи кредита и оформления договора, содержащего обязанности и права сторон. Ежемесячные доходы семьи проверяются в обязательном порядке.

    Залога права требования для кредита

    В связи с изменениями на финансовом рынке, спрос на ипотеку снизился. В связи с нестабильностью валюты, сложно делать ставки на 5 или 10 лет вперёд, большинство граждан просто не могут позволить совершить такую сделку. Но те физические лица, которые уже имеют договор о долевом строительстве, могут оформить постройку в залог.

    Банк или другое финансовое учреждение требует наличие соглашения об участии в стройке и ежемесячных доходов семьи. ДДУ может выступать как залоговый акт, но не в виде недвижимости, ведь гражданин не имеет права собственности на жильё. Банк вправе в случае оформления договора в залог, требовать от строительной фирмы выполнения обязательств. Застройщик обязан выполнить долговые обязательства, но уже не перед дольщиком, а перед самим банком.

    ДДУ может выступать залогом и при оформлении кредита участником стройки.

    Для этого в договоре следует упомянуть следующие нюансы:

    • указать личные сведения обеих сторон сделки;
    • дата заключения, юридический адрес составления документа;
    • ценность сделки, денежный эквивалент после окончания стройки;
    • процентная ставка, которая взимается при несоблюдении сделки;
    • сроки завершения сделки, периодичность платежей при разных вариантах выплаты;
    • основные нюансы сделки.

    Для достоверности уточняют в юридических компаниях возможную ценность залогового имущества, чтобы избежать неприятных нюансов. Важно также указать сроки окончания действия сделки, при каких обстоятельствах договор может быть расторгнутым.

    Залог права требования от участника долевого строительства выступает будущая недвижимость. При оформлении ипотеки или кредита высчитывается стоимость объекта, чтобы основные пункты соглашения были оформлены юридически правильно.

    Опасности при оформлении сделки

    При создании документа о долевом строительстве каждая из сторон описывает свои обязательства. Дольщик должен внести всю сумму, прописанную в контракте, а застройщик вовремя закончить стройку. Квартиру выбирает гражданин, от его выбора зависит стоимость выплаты.

    Если возникла срочная необходимость оформления ипотеки, то будущую квартиру оставляют под залог, после окончания стройки финансовое учреждение имеет полное право пользоваться жильём. Для дольщика существует опасность, ведь если он не погасит полностью ипотеку до момента окончания стройки, то новая жилая квартира становится собственностью банка. После последней выплаты залоговая недвижимость становится собственностью дольщика. С помощью такого хитрого подхода юридически подкованный гражданин может получить сразу две квартиры.

    Важно знать! Залог права требования по договору долевого участия – это серьёзная юридическая процедура, при невыполнении которой всегда выигрывает банковое учреждение.

    Финансовая, кредитная организация не может выдавать свои средства без достоверных подтверждений способности к оплате.

    Для составления сделки необходимо предоставить:

    • действительный договор долевого участия;
    • доходы членов семьи;
    • желаемое ипотечное жильё.

    Документы выступают гарантией, тем самым минимизируют возможные риски. Если участник стройки не выплачивает своевременно ипотеку, просрочил платежи, то банк пользуется своим правом и изымает квартиру, которая находится под залогом.

    Каждая юридическая процедура имеет свои риски, поэтому следует взвесить возможные последствия невыполнения обязательств.

    Принцип кредитования

    Регистрация каждого договора – это обязательное условие для подтверждения юридической силы документа, все сведения следует зарегистрировать в едином реестре. После завершения регистрации дольщик имеет юридическое право требовать выполнения обязательств со стороны строительной компании.

    Законодатель утверждает, что право требования, выступающее как полноценный залог, является основным обязательством перед банком.

    Предметом ипотечного займа выступает объект, который имеет название, точное местонахождения, описание, подтверждающие действительность существования объекта. Если предмет залога – это договор долевого строительства, то дольщик должен иметь все документы, которые касаются этой сделки.

    Ипотечный договор в обязательном порядке должен иметь номер договора по строительству, все сведения по органу регистрации. Когда какое-либо из сведений не указано в документах, то сделка считается не завершённой, а договор считается недействительным.

    Права и зона ответственности застройщика

    Строительная компания имеет юридическое право принимать деньги, в том числе и заёмные.

    Для того чтобы оформить контракт кредитования застройщику, банк тщательно проверяет пункты:

    1. Развитие строительной деятельности, наличие судебных разбирательств, конфликтных ситуаций, недовольных клиентов.
    2. Кредитная организация проверяет уже завершённые объекты строительства, качество постройки. Об этом рассказывает специально созданная комиссия, которая контролирует процесс всей деятельности.
    3. Срок работы данной компании, чем дольше застройщик находится на рынке недвижимости, тем благосклоннее кредитующий инспектор.

    Застройщик может получить кредитные средства до подписания ДДУ или после. Для оформления сделки в разное время необходимы дополнительные подтверждения легальности сделки.

    Следуя Гражданскому Кодексу РФ, на территории земельного деления, находящегося под залогом, постройки, которые были возведены после заключения сделки, являются собственностью банка. Финансовые организации всегда остаются в выигрыше. Если возникает спорная ситуация, когда застройщик по каким-либо причинам не может оплатить кредитную линию, то банк забирает залоговое имущество и недвижимость, которая была построена на участке.

    Залог прав требования, для застройщика по договору долевого участия в строительстве – это участок земли, на котором будет совершаться будущая стройка. Для этого нужно пройти этапы проверки, регистрации. Если не получилось погасить кредит, то банк получает объект и участок.

    Предмет договора

    Чтобы правильно составить договор, необходимо чётко обозначить понятие предмета этой сделки. ДДУ предполагает выполнение обязательств обеими сторонами: застройщик в положенный срок передаёт участнику стройки его недвижимость. Это право совладельца по строительству, которое и является залогом для оформления ипотеки.

    Договор должен отражать следующие пункты:

    • информация о ДДУ, личные данные, юридические адреса;
    • личные сведения о застройщике, участнике долевого строительства;
    • описание объекта недвижимости, его характеристики, дату окончания стройки и передачу объекта.

    Залоговым имуществом может выступать только тот договор, который прошёл этап регистрации и имеет присвоенный номер, позволяющий отследить его нахождение в архиве и при необходимости поднять. Требования, которые может предъявить участник строительства к застройщику, переходят к финансовому учреждению.

    Оформление документов

    Сделка по залогу оформляется официально в письменном виде по предложенному образцу.

    В противном случае бумага не обладает нужной юридической силой.

    Для регистрации закладной необходимо собрать пакет документов:

    • Заявления от обеих сторон: от заёмщика и от финансового учреждения;
    • копии личных документов и их оригиналы, подтверждающие личности обеих сторон;
    • квитанцию, чек об оплате госпошлины;
    • кредитная документация;
    • согласие супруга или супруги, если ДДУ оформлялся во время законного брака.

    Перечень неполный, при рассмотрении каждого конкретного дела могут требоваться дополнительные бумаги, справки. Для избегания волокиты весь список документов можно узнать, обратившись в Росреестр или позвонив на горячую линию и объяснив конкретную ситуацию.

    Особенности регистрации и оплата госпошлины

    Оплата госпошлины, регистрация правового документа – это обязательное условие для юридической сделки.

    Регистрация сделки – простая процедура в несколько этапов:

    • гражданин приходит лично в офис Россреестра;
    • документация должна соответствовать всем требованиям;
    • чек об оплате госпошлины;
    • специалист проверяет при гражданине все документы;
    • выдаёт расписку и забирает документы для рассмотрения дела;
    • гражданину назначается конкретная дата, когда можно получить документы.

    Регистрация в едином реестре – это обязательное условие для получения денег от банка. Без государственной регистрации бумага не имеет юридической силы. Сделку в таком случае легко признать ничтожной. Оформленный и зарегистрированный договор залога прав требования участника (дольщика) долевого строительства – гарант защиты от обманов застройщика и банка.

    Любая государственная услуга нуждается в оплате госпошлины, это обязательное условие для всех юридических сделок. Стоимость госпошлины может быть от 1 000 рублей до 4 000, это обязательная плата, которая предусмотрена законодательством.

    Стоимость недвижимости влияет на сроки сдачи готового объекта. В ДДУ указывают стоимость жилья и дату передачи объекта владельцу. Если жильё дешёвое, то ждать окончания стройки нужно дольше.

    Доля каждого участника в строительстве определяется сделкой, документ может выступать как залог при оформлении ипотеки. Условия описываются в документе, процедура имеет ряд особенностей, которые учитываются при составлении документа.

    Договор залога права требования оформляется и на основе ДДУ, для этого должны быть соблюдены простые правила. Гражданин обязуется уплатить всю сумму, которая является стоимостью доли и зарегистрировать сделку. Если физическое лицо не выплачивает ипотечный кредит, то все права по ДДУ переходят в финансовую компанию. Когда все правовые нормативы соблюдены, гражданин получает две недвижимости. Поэтому оформляя залог прав требования по договору долевого участия, нужно быть предельно внимательным и досконально читать каждый пункт договора.

    Такой исход зависит от застройщика и самого дольщика. Чтобы обезопасить себя необходимо тщательно проверять застройщика.