Ипотека как вид залога гражданское право

Ипотека как вид залога Нетишинская Любовь Федоровна

Данный автореферат диссертации должен поступить в библиотеки в ближайшее время
Уведомить о поступлении

Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Автореферат — 240 руб., доставка 1-3 часа, с 10-19 (Московское время), кроме воскресенья

Нетишинская Любовь Федоровна. Ипотека как вид залога : Дис. . канд. юрид. наук : 12.00.03 : Саратов, 1997 142 c. РГБ ОД, 61:97-12/141-8

Содержание к диссертации

Глава I. Залог как способ обеспечения обязательств 5

I. Понятие залога 5

2. История развития залоговых отношений 27

Глава 2. Залог недвижимости /ипотека/ 47

I. Понятие и значение ипотеки в условиях рыночных отношений 47

2. Договор об ипотеке /стороны, содержание, форма/ 65

3. Регистрация ипотеки 79

4, Обращение взыскания на заложенное имущество 114

Список литературы 133

Введение к работе

Сое тояняе ЭКОНОМИКИ любого государетва, с табяльнос ть и эффек-тивность гражданского оборота, экономики в целом стоит в прямой зависимости от добросовестности и исполнительности участников гражданского оборота, от надлежащего исполнения договорных обяза -тельств. Неоплата поставленной, закупленной продукции, невозврат в срок кредита, продажа недоброкачественного товара и т.п. дестабилизируют экономику, вызывают такие отрицательные явления, как неплатежи, сокращение бюджета и т.д. В этой связи важным вопросом остается необходимость обеспечения исполнения обязательств.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог, эффективность которого апробирована историей. Начиная с римского права, залог законодательно: закреплен в правовых нормах всех государств. История развития залоговых отношений говорит о значительности залога, как меры,, стимулирующей стабильность и устойчивость рыночных отношений.

В условиях становления рынка Б России роль залога,как обеспечительной меры, приобретает особое значение. Негативные явления переходного периода / огромные размеры инфляции, распад ранее сложившихся хозяйственных связей, падение производства / привели к нарушениям платежной дисциплины, утрате доверия к партнеру. В этих условиях возникает потребность Е использовании таких обеспечительных средств «которые основываются на вере, в первую очередь, нв вещь» и лишь Ео вторую — «в личность должника» (I). Такая вера «в вещь» может быть обеспечена залогом. Именно залог, как способ обеспечения обязательства, может дать уверенность кредитору в полу

чений долга, может способствовать устойчивости и надежности рыночныхг-отвоавшйЬ-Учитывая эт т г еударсї ом принят ряд ношативных актов, которые существенно изменяют значение залога, повышают его обеспечительную функцию, расширяют сферу применения и т.д.

Наиболее развитой формой залога является ипотека. Б России этот вид залога не применялся с 1917 года из-за отсутствия права собственности на землю. С экономической и правовой точки зрения ипотека вызывает особый интерес. .Новизна и значимость этих отношений для современного развития нашей экономики и обусловили выбор темы настоящей работы.

В работе, наряду с общими вопросами о залоге /понятие,виды , правовое регулирование и т.д./,рассмотрена история развития залоговых отношений и ипотеки; дан анализ современного законодательства, регулирующего ипотеку как вид залога; исследованы вопросы о регистрации ипотеки и обращении взыскания на заложенное имущество; отмечены особенности ипотеки и ее значение для развития экономики России.

Понятие залога

Стабильность гражданского оборота, экономики в целом стоит в прямой зависимости от надлежащего исполнения договорных обязательств. Неоплата поставленной, закупленной продукции, невозврат в срок кредита, продажа недоброкачественного товара и т.п. дестабилизирует экономику, вызывает такие отрицательные явления как неплатежи, сокращение бюджета и т.д. В этой связи важным вопросом остается необходимость обеспечения исполнения обязательств.

Право в своем арсенале содержит определенные нормы, направленные на обеспечение исполнения обязательств.

Различают общие гражданско-правовые обеспечительные средства и специальные. К общим можно отнести нормы права и договор. При этом договор в современных условиях приобретает все большее значение. Б соответствии со ст.1 Гражданского кодекса Российской Федера I ции граждане и юридические лица осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора. Однако эти условия не должны противоречить законодательству.

Нормы права выступают в качестве общей гарантии выполнения обязательств. Это осуществляется посредством наиболее полного и точного отражения в законе требований, экономических условий деятельности предприятий, различного сочетания общественных и личных потребностей и интересов . Правовые нормы могут либо активизировать интерес сторон в надлежащем исполнении обязательства, либо осла бить интерес, направив его в ту или иную сторону . Обеспечение

р определенного поведения субъектов основная цель, права , его обеспечительной функций. Обеспечительными свойствами обладают правила, ограничивающие круг возможных действий по возникновению обязательстве, определяющие имущественную обособленность субъейтоЕ обязательства и предоставляющие им права осуществлять свои правомочия. Нормы права лишь тогда в полной мере выполняют свою обеспечительную функцию,когда найдут оптимальное решение сочетания личных,групповых, общественных и государственных интересов.

Нормы предусматривают и специальные способы обеспечения ис -полнения обязательств. Так же как и любые правовые нормы,они реализуются в правоотношении. Только в правоотношении права и обязанности приобретают необходимую конкретность, только здесь можно определить,кто перед кем и за что отвечает .

Такое разграничение несет в себе некоторую условность, поскольку оба эти правоотношения в конечном счете возникли на основе одного и того же юридического факта / договора/, между теми же субъектами / за некоторым исключением в обязательствах по залогу, гарантии/, имеют единую конечную цель.

Рассматривая правоотношение в динамике, В.Ф.Попандопуло утверждает, что правоохранительное отношение не новое, а измененное в своем содержании регулятивное отношение или форма регулятивного обязательства после нарушения (I). Однако нельзя согласиться с тем, что при возникновений обязанности возместить убытки, неустойку, изменяется само регулятивное отношение. Права и обя -занности, существовавшие в этом отношении до наступления ответ -ственности, продолжают иметь место (должник обязан исполнить обязательство в натуре, совершить другие действия, входящие в со -держание главного обязательства). Регулятивное правоотношение остается в тон же объеме, в котором оно ЕОЗНИКЛО, но нарушение его является основанием для возникновения новой обязанности (а не изменения существующих). Эта новая обязанность ( уплатить неустойку, убытки) обрастает дополнительными условиями: перечне -лить сумму добровольно ( под угрозой взыскания штрафа), в противном случае вопрос рассматривается арбитражным судом, устанавливается наличие или отсутствие условий (вред, причинная связь и т.д.).

История развития залоговых отношений

Такая правовая форма защиты как залог получила свое начало с римского права. Необходимость изучения истории развития зало -говых отношений сводится к тому, что без знания истории нельзя учесть всех плюсов и минусов правового регулирования и взять положительное для использования в современной правовой системе.

Римское право исторически оказалось основой, на которой построено большинство правовых систем гражданского права, в том числе система российского гражданского права, которая включает в себя обязательственное право, а следовательно, и способы обеспечения исполнения обязательств, среди которых залог занимает особое место.

По мнению Л. Кассо, залоговые отношения для римского права характеризовались Е начале тем, что залог не носил характер явно выраженного дополнительного обязательства. Кредитору в отношении должника предоставлялись две формы защиты в обязательстве — Еещное право и личное право. Если он предъявлял Еначале вещный иск и не получал удовлетворения, то тогда он мог предъявить личный иск, то есть потребовать от должника исполнения действий, предусмотренных обязательством. С развитием римского права личное право становится как главное, а вещное -субсидиарное обязательство. По существу залог стал рассматриваться как субсидиарное обязательство1.

Первоначально целям залога служила сделка, основанная на до-верии/фидуция/, которая обеспечивалась иском. Положение должника при такой сделке было чрезвычайно невыгодным, поэтому появилась другая форма залога — пигнус, которая называлась нередко «ручной заклад». При такой форме залога вещь передавалась кредитору в аренду или только во владение. С развитием залогового оборота залог Е форме пигнус не мог удовлетворить потребностей жизни. Эта правовая форма не давала надежного обеспечения кредитору, так как если вещь им утрачивалась, то он не мог потребовать ее обратно. С другой стороны, интересы хозяйственной жизни требовали большей гибкости института в том отношении, чтобы на время от установления залога до наступления срока платежа не лишить должника возможности хозяйственного использования заложенной вещи. В СЕЯЗИ с этим сложилась наиболее развитая форма римского залога -ипотека, при которой иажен был ДОГОЕОР, а не традиция/только во владение/. При ипотеке предмет залога оставался в собственности и во владении залогодателя, а кредитор получал право, в случае неудовлетворения по обязательству, потребовать этот предмет,продать и из Еырученной суммы покрыть СБОИ убытки.

На залог не влияла перемена собственников. Допускалась генеральная ипотека на все настоящее и будущее имущество. Залог устанавливался договором, легатом или законом: по требованию императорской казны, для вознаграждения опекуну и для приданого,вручаемого мужу со стороны жены- на все имущество должника; наймода теля жилища — на все внесенные, ввезенные и введенные вещи жильца; арендодателя имения- на плоды.

В римском праве допускалось несколько залоговых прав, приоритет определялся по старшинству, за исключением привилегированных прав императорской казны, жены на приданое, оформленных публично или в присутствии трех свидетелей. Виды залога- залог товара в обороте, залог прав требования, узуфруктди залогового права. Залог обеспечивался ипотечным иском и владельческими запрещениями1.

В России основными факторами, определяющими эволюцию залоговых отношений, было развитие форм собственности, степень рыночной ориентации экономики, уровень ее обеспеченности капиталами долгосрочного характера.

С ростом торговли и денежного обращения в Древней Руси развивались и кредитно-ростовщические операции. В списке «Русской Правды» СЕыше 20 статей были посвящены кредиту. Они обеспечивали кредитные сделки купцов, Е том числе штрафы за неуплату денег, размер процентов и др.

Понятие и значение ипотеки в условиях рыночных отношений

Ипотека как вид залога в современный период впервые была предусмотрена Законом «О залоге»1. Возможность принятия этого закона была обусловлена тем, что Закбн «О собственности в РСФСР» установил частную собственность на землю.

Требования к заключению, содержанию договора об ипотеке были предусмотрены в ст.ст. 43-44 Закона «О залоге», которые предусматривали, что договор об ипотеке должен был быть нотариально удостоверен, ипотека должна была регистрироваться в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта и т.д.

В Гражданском кодексе РФ вопросам залога посвящены ст.ст. 334-358, что касается ипотеки, то Гражданский крдекс РФ решает общие вопросы.

Ст.334 ГК РФ определяет ипотеку как залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Из этого определения можно отметить первую особенность ипотеки —особый предмет — недвижимое имущество, недвижимость — это, в первую очередь, земля и все, что с ней прочно связано.

Ст. 130 ГК-РФ устанавливает, что к недвижимым вещам /недвижимое имущество.недвижимость/ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения /чД п.І стДЗО ГК FI/.

Земля — природный объект, недвижимость, поскольку каждый, отдельный земельный участок и вся земная поверхность имеют фиксированное положение на нашей планете» Земельный участок, по мнению 1\ В .Чубукова, не может быть передвинут или перемещен на другое . место не только без «соразмерного ущерба», но и абсолютно. Он считает также, что земельная недвижимость не относится к недвижимому имуществу, так как она прежде всегорбъект природы, создана без участия людей и потому не имеет имущественной оценки, но в условиях рыночной экономики земле придается конъвЙгтурная оценка и видимость имущественной ценности?»

Ипотека характеризуется и тем, что законодатель установил особую регистрацию сделок с недвижимостью. Исходя из этой юридической особенности Е.Суханов обосновывает распространение режима недвижимости на такие объекты, как воздушные и морские суда и кос-иические объекты.

Представляется, что к юридическим особенностям, в первую очередь, относится тот факт, что законодатель приравнял эти объекты к недвижимости /ч,2. п.І ст. 130 ГК Р/. Сама же регистрация и происходит на том основании, что законодатель относит эти объекты к недвижимости,

С точки зрения Суханова, не являются недвижимостью а потому и не трейуют специальной регистрации объекты, хотя и обладаю щи значительной стоимостью, но не связанные с землей либо не на зываемые в этом качестве законом, например, продажа-» залог «дома на снос» в действительности представляет собой продажу, залог стройматериалов, из которых сделан этот дом, ибо предметом такой сделки не является земельный участок, на котором стоит дом. Точно также, считает Е.Суханов, не завершенный строительством объект не становится недвижимостью до тех пор, нока он в установленном порядке не будет сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве объекта недвижшлости /ст. 219 Ш №/. До этой поры такой объект также представляет собой совокупность стройматериалов1.

Гражданский кодекс К& содержит нормы, регулирующие вопросы о соотношениях залога земельного участка и залога находящихся на нем строений, зданий и соорршний /пп. 3-5 ст. 340 ГК ІФ/.

Во-первых, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка,. на котором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либр принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Таким образом, исключается возможность заложить здание или сооружение, находящееся «в воздухе». Если же это произойдет, соответствующий договор является недействительным.

Ипотека в гражданском праве (4)

Главная > Закон >Государство и право

Ипотека как институт гражданского права

Понятие ипотеки как способа обеспечения обязательств

Ипотека в римском праве

Договор об ипотеке в гражданском праве России

Нормативно – правовое регулирование ипотеки

Содержание и форма договора об ипотеке

Права и обязанности сторон в договоре об ипотеке

Обращение взыскания на имущество, заложенного по договору об ипотеке и его реализация

Особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир

Особенности ипотеки земельных участков

Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений

Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Особенности ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных за счет ипотечного кредита, установленные в Законе об ипотеке.

Список использованной литературы

Изменения социально — политического и экономического характера, произошедшие в России за последнее десятилетие, основным содержанием которых является внедрение рыночных отношений в экономику и конституционное закрепление равенства частной, государственной муниципальной и иных форм собственности, оказали серьезное влияние на развитие всех отраслей права и существенно изменили функции традиционных правовых институтов.

Прежде всего, коренные преобразования произошли в правовом регулировании многих гражданско-правовых отношений. Дальнейшее их развитие стало невозможно без эффективного решения проблем, связанных с обеспечением исполнения обязательств, что в свою очередь оказывает непосредственное влияние на инвестиционную деятельность и стабильность гражданского оборота в целом. В связи с этим в настоящей работе предпринята попытка детального изучения одного из наиболее эффективных способов обеспечения исполнения обязательств — ипотеки (залога недвижимого имущества), как публично — правового института.

Широко используемая ранее неустойка как один из основных способов обеспечения исполнения обязательств в настоящее время стала практически полностью неэффективной. В данной ситуации неизмеримо возросла роль залога, и, прежде всего с использованием в качестве его предмета недвижимого имущества. Недвижимое имущество, как правило, имеет большую стоимость и длительный период износа, что позволяет ему сохраниться в том же виде весь период действия обязательства, средством обеспечения которого является залог данной недвижимости. Стоимость заложенного недвижимого имущества возрастает пропорционально уровню инфляции. Кроме того, немаловажным аспектом в правоотношении, возникшем на основании договора об ипотеке, является возможность кредитора по основному обязательству получить удовлетворение своих требований преимущественно перед другими кредиторами, а стимулом для должника является стремление сохранить заложенное имущество за собой при условии исполнения лежащих на нем обязательств.

Эффективность данного способа обеспечения исполнения обязательств позволила, во — первых, значительно расширить базу его законодательного регулирования, во — вторых, стимулировать проведение научных исследований.

Впервые в постсоветский период законодательное регулирование залога недвижимого имущества было предпринято в Законе РФ от 29 мая 1992 года » О залоге «. В соответствии со ст.41 указанного закона » ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им». Данное определение ипотеки несколько отличается от определения, содержащегося в п.2 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором говорится, что ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Главным отличием является отсутствие в первом определении такого предмета ипотеки как земельные участки.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации отношения, связанные с ипотекой, должны регулироваться специальным законом об ипотеке. Федеральный Закон » Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят Государственной Думой 24 июня 1997 года. В соответствии с п.1 ст.5 указанного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основным признаком, определяющим ипотеку как форму залога, является применение в качестве его предмета недвижимого имущества. Это положение расходится с понятием ипотеки, сформировавшимся в римском праве, где под ипотекой понимался залог без передачи имущества во владение кредитора, будь оно движимое или недвижимое и рассматривался как вещное право.

Неоднозначный подход в понимании сущности ипотеки и его юридической природы дали почву для существования взаимоисключающих мнений и множества концепций. Не решил этих проблем и Федеральный Закон » Об ипотеке (залоге недвижимости)», а некоторые его положения требуют дальнейших теоретических обоснований и дают почву для научных дискуссий.

В современных условиях наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Любые операции с недвижимостью, в том числе и ипотечные, приносят большой доход, поскольку цены на землю и строения в некоторых районах России значительно выше мировых. Однако пока особого развития сфера ипотечного кредитования получить не может, прежде всего, из-за отсутствия реального рынка земли и недвижимости. И это притом, что интерес к ипотечному кредитованию постоянно растёт, поскольку снижается доходность других финансовых инструментов.

Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические проблемы, поэтому введение в России нормально функционирующего механизма залога недвижимого имущества будет способствовать её социально-экономической стабилизации.

Обоснованию теоретических положений ипотеки были посвящены труды русских ученых дореволюционного периода, таких как К.Н. Анненков, И.А. Базанов, Е.В.Васьковский, СЮ. Витте, Л.В. Гантовер, Н.Л. Дювернуа, А.С. Звоницкий, В.Л. Исаченко, В.В. Исаченко, Л.А. Кассо, Н. Ляпидевский, Д.И. Мейер, К.А. Неволин, К.П. Победоносцев, А. Сопов, В.А. Удинцев, Г.Ф. Шершеневич. Это обусловлено тем, что изучаемым проблемам в советский период не уделялось должного внимания из-за их второстепенного, в то время, значения. Наряду с трудами ученых дореволюционного периода так же были работы современных ученых, в которых рассматривались проблемы ипотеки. Это работы В.Н. Аргунова, В.М. Будилова, М.И. Брагинского, Р.И. Вергасовой, В.В. Витрянского, Г. Галиевой, В. Жуйкова, Д.А. Медведева, А. Мохнаткина, И.Б. Новицкого, Е.Е. Осипова, Е.А., Павлодского , B.C. Репина, П.Н. Садикова, М.К. Сулейманова, Е. Скрипилева, В.М. Хвостова, Л.В. Щенниковой, В.В. Яркова.

Предметом дипломной работы является изучение ипотеки как способа обеспечения обязательств, изучение ипотеки в римском праве, изучение договора об ипотеке в гражданском праве России, рассмотрение нормативно-правового регулирования ипотеки, изучение особенностей ипотеки земельных участков, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

В данной дипломной работе рассмотрен один из актуальных и теоретически сложных, проблемных вопросов — ипотека (залог недвижимого имущества), а также сделана попытка очертить круг прав и обязанностей сторон в связи с заключением договора ипотеки.

Целью дипломной работы является:

• изучить историю возникновения ипотеки как средства обеспечения обязательств;

• проанализировать развитие ипотеки в римском праве;

• рассмотреть особенности развития залога недвижимости в русском праве;

• изучить юридическую природу ипотеки и дать ей определение в соответствии с положениями современного российского законодательства;

• изучить особенности залога отдельных видов недвижимого имущества по договору об ипотеке;

Нормативную основу дипломной работы составляет Конституция Российской Федерации, текущее законодательство, подзаконные нормативные правовые акты органов государственной власти, касающиеся ипотеки, как средства обеспечения обязательств.

Практическая значимость данной работы заключается в его ориентации на решение актуальных проблем в период становления рыночных отношений, путем внедрения наиболее надежных способов обеспечения обязательств, таких как ипотека (залог недвижимости), обеспечивающих привлечение заемных средств для решения производственных задач и удовлетворения материальных потребностей граждан, гарантируя при этом надежную защиту прав субъектов залоговых правоотношений путем нотариального удостоверения договора об ипотеке.

Настоящая работа состоит из введения, трех глав, включающих десять параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Понятие и особенности ипотеки как разновидности залога

Заемщики по незнанию часто не соотносят понятия ипотеки и залога между собой, хотя оба термина имеют общую основу.

Процент семей, принявших решение улучшить свои жилищные условия или же приобрести первое собственное жилье с помощью ипотечных средств, с каждым годом неукоснительно растет. Возможность получения кредитных средств выгодна заемщикам так же как и банкам выгодно преумножить свои активы за счет процентов, выплачиваемых заемщика за пользование кредитом.

Но какими бы не были критерии отбора кредитополучателя, банки не могут со 100% уверенностью определить сможет ли заемщик выполнить все свои обязательства по кредитному договору. В этом случае банк сводит свои риски к минимуму за счет оформления залога.

Как соотносятся понятие залог и ипотека в гражданском праве

Понятия «ипотека» и «залог» соотносятся как частное и целое. В ч. 1 ст. 334 ГК РФ государством дано определение понятия «залога», из которого следует, что понятие «ипотеки» значительно уже и может рассматриваться как вид залога.

Залог или заклад

В соответствии с законодательством РФ выделяется 2 вида залога по принадлежности прав:

  1. первый вид залога подразумевает наличие права на залоговое имущество у заемщика (залогодателя);
  2. второй вид залога подразумевает передачу залогового имущества залогодержателю. Иными словами, этот вид залога более известен как заклад.

В соответствии с законами РФ залогодержатель и залогодатель в ипотеке руководствуются первым видом залога, а это значит, что правом собственности и правом пользования залоговым имуществом обладает заемщик (залогодатель), но в силу закона эти права ограничены, что прописывается в ипотечном договоре.

Ипотека подразумевает первый вид залога, при котором собственником залогового имущества является кредитополучатель.

Понятие и особенности ипотеки как разновидности залога

Виды залогового обеспечения ипотечного кредита можно разделить по основному признаку недвижимого имущества:

  1. жилая недвижимость;
  2. нежилая недвижимость;
  3. коммерческая недвижимость;
  4. земельный участок.

Для ипотечного обеспечения банки требуют в залог недвижимое имущество, так как это наиболее безопасный тип залога. Недвижимое имущество, будь то жилая или коммерческая недвижимость, а также земельный участок меньше подвержены форс-мажорным обстоятельствам (квартиру или дом не украдут и не угонят, в отличии от автомобиля или иных ценностей).

Также рыночная стоимость недвижимого имущества, в большинстве случаев, растет, что позволяет кредитору легко реализовать залог в случае неисполнения обязательств заемщиком. Ипотека, как способ обеспечения исполнения обязательств заемщиком, является наиболее безопасной сделкой для банка и наиболее стимулирующим обязательством для кредитополучателя.

Виды залога другого недвижимого имущества, кроме ипотеки

Залог и его виды, кроме ипотеки, с точки зрения предмета залога, можно разделить на:

  1. залог ценных бумаг;
  2. прав на имущество;
  3. исключительных прав.

Таким образом, залогом может служить особо ценное движимое имущество, например, автомобиль. Основными критериями оценки соответствия имущества залоговым требованиям являются:

  1. высокий спрос у граждан;
  2. возможность быстрой реализации;
  3. год выпуска (создания).

При ипотечном кредитовании залоговым имуществом может выступать не только жилье, приобретаемое с помощью кредитных средств, но и иное имущество кредитополучателя, по согласованию с банком.

Для принятия решения о залоге иного недвижимого имущества кредитополучателя, заемщик проводит необходимые процедуры по оценке рассматриваемого имущества, и принимает решение на основании результатов оценки.

Транспорт в залог и не только

В редких случаях возможны залог и ипотека на транспорт. Для кредитополучателя залог транспортного средства является более затратным, так как в случае продолжения использования транспорта, ему необходимо застраховать ответственность водителя авто (залога).

Транспортные средства, не прошедшие технический осмотр, не могут выступать в качестве залога.

Также залогом при ипотеке согласно №102-ФЗ могут выступать:

  1. земельные участки;
  2. морские и воздушные суда;
  3. здания, сооружения, предприятия и иные объекты недвижимого имущества.

В залог не может быть принято недвижимое имущество, признанное аварийным, а также ветхое жилье.

Последствия залога имущества при ипотечном кредитовании

Многие заемщики не могут верно оценить свои силы и попадают в ситуацию, когда выплата по кредиту становится невозможной. Залог имущества становится сдерживающим фактором при принятии решения о получении ипотеки. Ведь в случае невыполнения договорных обязательств кредитор в праве реализовать жилую недвижимость для возврата предоставленных заемщику средств.

Как правило, основанием для продажи залога является просрочка по погашению кредита от 1 до 3 месяцев. Займодатель не обязан предупреждать заемщика о реализации имущества. На практике же банки часто идут на встречу и предлагают заемщику варианты решения проблемы, так как в первую очередь заинтересованы в получении прибыли от использования заемщиком кредита.

В случае принятия крайних мер (реализации залога) банк оставляет за собой право получения остатка долга по ипотечному договору, а также проценты за период пользования средствами. Остаток средств передается заемщику.

Необходимо внимательно изучить договор ипотеки перед подписанием, а в случае неоднозначных формулировок просить разъяснения от сотрудников банка, чтобы в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, четко знать свои права и обязанности. Это позволит сохранить свое имущество и средства.

В гражданском праве РФ в соответствии сфедеральным законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗи федеральным законом от 29 декабря 2004 №188-ФЗ существуют два основания возникновения ипотеки:

  1. в силу договора (при возникновении договора об ипотеке);
  2. в силу закона (при возникновении определенных законом факторов).

Виды залогов

Закон различает виды залогов в зависимости от вида имущества и других аспектов (в частности от места хранения предмета залога).

Исходя из приведенного залог делится на следующие виды:

1) ипотека (ч. 1 ст. 575 Гражданского кодекса Украины и Закон Украины «О

2) учреждение (ч. 2 ст. 575 Гражданского кодекса Украины и разд. IV Закона Украины «О залоге»);

3) залог имущественных прав (разд. V Закона Украины «О залоге»);

4) залог ценных бумаг (разд. VI Закона Украины «О залоге»);

5) залог товаров, находящихся в гражданском обороте или в переработке (разд. III Закона Украины «О залоге»).

Рассматривая каждый из предусмотренных видов залога, следует учитывать не только общие принципы института залога, но и особенности и ограничения, установленные специальными законами для каждого вида залога.

Этот вид залога различают среди других залогов по виду имущества, которое передается в такое обеспечение. Так, согласно ст. 1 Закона Украины «Об ипотеке», ипотекой признается обеспечения выполнения обязательств недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами в порядке, установленном Законом Украины «Об ипотеке». Понятие недвижимости определено в ст. 1 указанного законодательного акта, которое является идентичным определению такого имущества, приведенного в ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Украины. К недвижимости закон относит также единый имущественный комплекс (собственное предприятие) согласно ч. 3 ст. 191 Гражданского кодекса Украины. Хотя указанный кодифицированный акт и распространяет режим недвижимой вещи на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также другие вещи, которые подлежат государственной регистрации (ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Украины), однако Закон Украины «Об ипотеке» не считает перечисленное имущество недвижимостью с учетом ст. И указанного Закона. Однако залог такого имущества вместе с залогом имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено, должна регулироваться требованиями Закона Украины «Об ипотеке», то есть оформляться ипотечным договором, а также соблюдать всех других требований указанного законодательного акта.

Стоит обратить внимание, что законом статус недвижимого имущества распространено и на имущественные права, которым является право пользования и аренды недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества (ч. 7 ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке»). При этом следует учитывать, что предметом ипотеки может быть право аренды земельного участка государственной или коммунальной формы собственности, о чем говорилось ранее (см. ч. 3 ст. 102і, ст. 133 Земельного кодекса Украины, ст. 8и Закона Украины «Об аренде земли»). Анализируя вышеуказанные четыре вида имущественных прав на недвижимость, которые составляют предмет ипотеки, можно прийти к выводу о том, что в совокупности они означают залог объекта незавершенного будівництва1, что подтверждается следующим: 1) под недвижимостью, на которую у залогодателя право пользования или аренды, понимают собственно земельные участки, а не другое недвижимое имущество, поскольку строительство любой недвижимости осуществляется именно на земельных участках; 2) право пользования или аренды должно основываться на соответствующих правовых основаниях, которыми являются договор аренды (гл. 58 Гражданского кодекса Украины) или договор суперфиция (гл. 34 Гражданского кодекса Украины), другой документ согласно закону (завещание относительно суперфиция), которые позволяют залогодателю пользоваться чужим земельным участком для осуществления на нем строительства определенного объекта недвижимого имущества; 3) право владеть означает владение непосредственно ипотекодателем чужим земельным участком, на котором им или другим лицом по его поручению осуществляется строительство недвижимости, то есть фактическое воспламенение ее площади для проведения указанных мероприятий (см. гл. 31 Гражданского кодекса Украины); 4) право строить означает наличие у залогодателя прав на его осуществление, которые основываются на: а) задокументированном праве пользования земельным участком для строительства, о чем говорилось ранее. Причем в договоре аренды или суперфиция должно оговариваться, что земля предоставляется для осуществления строительства определенной недвижимости. Учитывая положения гл. 34 Гражданского кодекса Украины действие суперфиция будет зависеть именно от такого условия, поскольку в этом заключается правовая сущность данного института пользование чужим имуществом и право пользования может прекратиться вследствие неиспользования земельного участка для застройки в течение трех лет (ст. 416 Гражданского кодекса Украины); б) разрешении на выполнение строительных работ; в) договоре подряда, если строительство будет осуществляться с привлечением третьих лиц (подрядчиков); г) лицензии на право осуществления строительства и т.д.; 5) право отчуждать объект недвижимого имущества означает наличие у ипотекодателя необходимого объема прав на такой объект, которые основываются, во-первых, на вышеуказанной документации, которой подтверждается, что такое строительство не является самовольным (ст. 376 Гражданского кодекса Украины), и, во-вторых, на требованиях закона, которые свидетельствуют, что ипотекодатель становится собственником данного объекта (ч. 2 ст. 415 и ст. 775 Гражданского кодекса Украины). Наличие указанного становится правовым основанием для осуществления отчуждения этого объекта другому лицу (см. ст. 658 Гражданского кодекса Украины). Хотя незавершенный строительством объект недвижимости еще не является недвижимостью, однако он также может быть отчужден с учетом требований ст. 331 Гражданского кодекса Украины. При этом в соответствии с законом земельный участок, которая предоставлялась в пользование, переходит к новому владельцу недвижимости на таком же праве, которое существовало для ипотекодателя (ст. 377 Гражданского кодекса Украины), или может быть приобретено залогодателем или новым владельцем здания в собственность с учетом норм Гражданского и Земельного кодексов Украины.

Закон устанавливает, что в ипотеку могут быть оформлены и другие права пользования чужим земельным участком (ст. 133 Земельного кодекса Украины), кроме предусмотренного выше права на землю. Если в вышеуказанном случае речь шла о суперфиций (гл. 34 Гражданского кодекса Украины), то иным правом на земельный участок, которое может быть передано в ипотеку, есть эмфитевзис, то есть право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд. Оформляя ипотеку эмфитевзис, необходимо учитывать особенности такого института права на землю, установленные гл. 33 Гражданского кодекса Украины. Хотя Закон Украины «Об ипотеке» не содержит никаких положений относительно применения такого вида предмета ипотеки и, соответственно, не относит его к недвижимому имуществу, однако указанное право пользования аналогично суперфиция также можно считать недвижимым имуществом.

Исходя из требований Закона Украины «Об ипотеке» (статьи 5, 6, 16) и некоторых других законодательных актов предметом ипотеки может быть:

1) недвижимое имущество, находящееся в собственности ипотекодателя или принадлежит ему на праве хозяйственного ведения, если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация. Если в ипотеку предлагается здание, размещенное на земельном участке (здание и земля) принадлежат ипотекодателю на праве собственности, то в ипотеку должна передаваться вместе с таким зданием и указанный земельный участок, и наоборот, если в ипотеку предлагается земля, то и размещенный на нем дом также должен составлять предмет ипотеки, если залогодатель является собственником обоих указанных объектов (см. части 4-5 ст. 6 Закона Украины «Об ипотеке»);

2) недвижимость, которая станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем (например, такой недвижимостью является недвижимость, которая приобреталась за счет кредита во время одновременного заключения договора купли-продажи такой недвижимости и ипотечного договора (см. ч. 5 ст. 18 Закона Украины «Об ипотеке»). При этом на момент заключения ипотечного договора недвижимость юридически уже будет приобретенной ипотекодателем, что подтверждается заключенным договором купли-продажи, однако право собственности на указанную недвижимость возникнет у ипотекодателя после государственной регистрации права собственности на нее в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и приказа Минюста «Об утверждении Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество») от 7 февраля 2002 г. № 7/5. Таким образом, в данном случае должно происходить одновременное заключение трех договоров — кредитного, купли-продажи, ипотечного, хотя на практике кредитный договор может быть заключен ранее, однако фактическое предоставление кредита состоится в день заключения договора купли-продажи, после заключения которого в нотариальном порядке сразу заключается ипотечный договор;

3) часть недвижимости при условии выделения ее в натуре и государственной регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости. При этом ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделена в натуре и была присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости;

4) объект незавершенного строительства, оформление которого должно осуществляться по правилам ст. 16 Закона Украины «Об ипотеке». В соответствии с указанной правовой нормы объект незавершенного строительства должен передаваться в ипотеку в виде: а) прав на землю (суперфиция), на котором расположен этот объект; б) объектов незавершенного строительства и имущественных прав на них. В случае если в собственности ипотекодателя находится земельный участок, на котором осуществляется строительство недвижимого имущества, то в ипотеку передается непосредственно земельный участок с распространением ипотеки на размещенный на нем объект строительства (см. ч. 6 ст. 6 Закона Украины «Об ипотеке»). В случае осуществления строительства многоквартирного дома через созданные фонды финансирования строительства жилья в соответствии с Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», в ипотеку может передаваться объект незавершенного строительства, которым является многоквартирный дом (ст. 10 закона);

5) транспортные средства — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты согласно ст. 1 Закона Украины «Об ипотеке»;

6) имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено (ст. 1, ч. 3 ст. Из Закона Украины «Об ипотеке», ст. 5 Закона Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечные сертификаты», ч. 1 ст. 10 и ч. 1 ст. 50 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»). Квартира, которая строится по схеме создания фондов финансирования строительства жилья, в ипотеку может быть передано также как объект инвестирования, который станет собственностью ипотекодателя в будущем (ч. 1 ст. 50 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»). Причем, указанная ипотека такой квартиры может иметь место лишь в отношениях с банком, который предоставляет кредит на инвестирование строительства.

На сегодняшний день привлекает к себе особое внимание вопросу передачи в ипотеку жилья, право собственности или право пользования на которое имеют детей, поскольку при наличии у ребенка такого права закон требует получения разрешения органа опеки и попечительства на заключение ипотечного договора. Как отмечалось ранее, вышесказанное основывается на требованиях статей 32, 203 Гражданского кодекса Украины, ст. 177 Семейного кодекса Украины, статей 17, 18 Закона Украины «Об охране детства» и ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей». Если право собственности ребенка на указанную недвижимость определяется на основании право установлю тельного документа, то вопрос определения права пользования таким лицом жильем на сегодняшний день является неоднозначным (см. письма Минюста «Относительно получения согласия органов опеки и попечительства» от 25 июля 2006 г. № 19-50-556 и Министерства труда и социальной политики Украины от 22 мая 2006 г. № 3411/0/14-06/042).

С целью установления случаев обязательного получения разрешений органа опеки и попечительства на заключение ипотечных договоров в отношении недвижимости, право пользования которым имеют дети, необходимо учесть, что указанное право пользования может основываться на: 1) документальной основании; 2) законе. Так, анализируя вышеуказанные основания возникновения права пользования, стоит заметить, что: первое основание следует из имеющихся в отношении ребенка документов, в частности: а) право-установочного документа, в котором ребенок записан владельцем (совладельцем) недвижимости, что подтверждает наличие у нее также и права пользования жильем, независимо от того, проживает ли она в этом помещении (ч. И ст. 317 Гражданского кодекса Украины); б) справки о наличии зарегистрированных лиц на жилой площади, среди которых указана и ребенок (порядок такой регистрации установлен Законом Украины «О регистрации места проживания лица»); в) иного документа, подтверждающую право пользования недвижимостью (договор найма (аренды), заключенный родителями ребенка, решение суда или органа опеки и попечительства по установлению места жительства ребенка по определенному адресу, завещание и т.п.); второе основание свидетельствует о том, что право пользования жильем возникает у ребенка на основании закона, в частности, право сервитута в соответствии со ст. 405 Гражданского кодекса Украины, ч. 2 ст. 18 Закона Украины «Об охране детства».

Анализируя требования ст. 405 Гражданского кодекса Украины и ст. 18 Закона Украины «Об охране детства», согласно которым ребенок как член семьи собственника жилья или нанимателя, проживающего вместе с ним, имеет право на пользование такой недвижимостью, следует учитывать, что: 1) ребенок может быть членом семьи не только своих родителей, но и других лиц, с которыми она совместно проживает, ведет общее хозяйство и имеет общие права и обязанности (см. ст. Из Семейного кодекса Украины), например, она может быть членом семьи дедушки и бабушки, тети и т.д. (т.е. быть связанным родственными, кровными или иными отношениями с указанными лицами). Члены семьи определены также ч. 2 ст. 64 Жилищного кодекса Украины; 2) обязательным условием существования такого сервитута в ребенка является его проживание вместе с собственником жилья, которые ведут совместное хозяйство и имеют общие права и обязанности; 3) данный сервитут является личным, что устанавливается фактом признания определенных лиц членами семьи, которые имеют право задать вопрос относительно применения данного сервитута в отношении себя (или не применения). Ребенок как член семьи своих родителей имеет право в установленных законом случаях изложить свое мнение относительно определения ее места проживания (а следовательно, и права пользования жильем), будет осуществляться в соответствии с требованиями закона, в частности ст. 29 Гражданского кодекса

Украины. Так, учитывая указанную правовую норму ребенок в возрасте от 10 до 14 лет может договориться с родителями или одним из них, с кем оно проживает, иное место жительства, чем жилье, в котором проживают ее родители и которое предлагается в ипотеку; а ребенок в возрасте от 14 до 18 лет уже имеет право самостоятельно выбирать свое место жительства, за исключением ограничений, которые устанавливаются законом (то есть самостоятельность ребенка будет зависеть от определенных обстоятельств, оговоренных законом, например, если ребенок в пределах данного возраста имеет психическое расстройство здоровья (ст. 39 Гражданского кодекса Украины). Следовательно, поскольку ч. 1 ст. 405 предполагает наличие у члена семьи собственника жилья, в частности ребенка, права (а не обязанности) на пользование указанной недвижимостью, ребенок в возрасте от 14 лет имеет право в установленном законом порядке выбрать себе подходящее место проживания, то есть пользоваться жильем своих родителей или другим, которое не предлагается в ипотеку. Учитывая вышеуказанные случаи применения сервитута в договорном порядке, стоит заметить, что закон ограничивает право ребенка в возрасте до 10 лет выбирать место жительства, поскольку согласно ч. 4 ст. 29 Гражданского кодекса Украины ее местом жительства считается место жительства его родителей или усыновителей или одного из них, с кем она проживает.

Если ребенок пользовалась жильем своих родителей (что, по общему правилу, требовать получения разрешения органа опеки и попечительства на передачу такого жилья в ипотеку), однако при этом может оказаться, что из соответствующих оснований такое право пользования прекратилось (с учетом ч. 2 ст. 405 и ст. 406 Гражданского кодекса Украины), то ипотекодержатель может не требовать от ипотекодателя получения разрешения указанного органа, если есть документ подтверждения факта прекращения такого права (например, признание недействительным договора найма (аренды).

Итак, если ипотекодержатель в соответствующем случае установит, что у ребенка отсутствует право пользования будущим предметом ипотеки на момент заключения ипотечного договора, в связи с чем не будет требовать от ипотекодателя получения разрешения органа опеки и попечительства на заключение такого договора, для защиты ипотекодержателем своих прав от риска признания такого договора недействительным необходимым является: а) получение от ипотекодателя соответствующих документальных оснований, подтверждающих, что ребенок не наделена правом пользования жильем, которое предлагается в ипотеку, на указанный момент времени, в частности, факт регистрации ее на другой жилой площади, чем предмет ипотеки; проживание ребенка в возрасте от 10 до 18 лет на иной жилой площади по договоренности с родителями в соответствии со ст. 29 Гражданского кодекса Украины (такая договоренность должна быть выражена письменно); другие документы, которые будут устанавливать отличное от предмета ипотеки место проживания (например, решения суда и т.п.); б) в ипотечном договоре должно быть указано о наличии или отсутствии у ребенка права пользования предметом ипотеки, а также другие условия, которые могут иметь существенное значение (например, что ипотекодатель обеспечил ребенка другим жилым помещением и данный договор не нарушает жилищных прав ребенка; в случае обращения взыскания на предмет ипотеки ипотекодатель обязуется принять необходимые меры по поводу обеспечения жилищных прав ребенка, и т.д.).