Исполнение и прекращение договора аренды предприятий

Заключение и оформление договора аренды предприятия

Перед заключением данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные действия:

1) удостоверить состав передаваемого предприятия;

2) удостоверить аудиторскую проверку.

На их основании сторонами до подписания договора аренды предприятия должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требований, определение размера арендной платы.

Удостоверение состава продаваемого предприятия — есть полная инвентаризация:

1) проверяется фактическое наличие числящихся на балансе ценностей предприятия, их сохранность, описание основных признаков и определение текущего состояние;

2) оценка состава предприятия.

Внешняя аудиторская проверка имеет две цели:

1) проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям;

2) проверка законности совершенных хозяйственных операций.

Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. Распределение обязанностей и расходов по проведению инвентаризации и аудиторской проверки должно основываться на соглашении сторон.

Исполнение и прекращение договора аренды предприятия

Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК). К передаточному акту должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень долгов (обязательств), с указанием кредиторов, характера, размера, и сроков их требований. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта является обязательностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659 ГК). аренда право найм

Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта обеими сторонами.

Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соответствии со ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право аренды предприятия является основанием для внесения записи о праве на каждый объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав в месте нахождения этого объекта.

Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) оформляется соответствующими лицензионными соглашениями и иными договорами с их государственной регистрацией. В данных соглашениях должны определяться пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия.

Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов.

При аренде предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору. Кредитор, который письменно не сообщит арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду обе стороны несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

В соответствии со ст. 664 ГК при прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК установлена норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересом.

4. Исполнение и прекращение договора аренды предприятия

Передача арендованного предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК). Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному акту обяза тельно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписа ние передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659 ГК). Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта арендатором и арендодателем.

Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия должны в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вследствие этого передача предприятия должна носить комплексный ха* рактер . Положения, изложенные в § 3 гл. 43 настоящего тома учебника и касающиеся природы и порядка комплексного отчуждения предприятия при исполнении договора продажи предприятия, справедливы и для договора аренды.

Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соот ветствии с п. 2 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право аренды предприятия является основанием для внесения записей об обременении права на каждый объект недвижимого имущества , входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. При этом запись должна вноситься в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) требует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией . Именно в указанных соглашениях должны опреде ляться пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия.

Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов , определенных в ст. 657 ГК. При аренде предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду

Прекращение договора аренды предприятия

Любые студенческие работы — ДОРОГО!

100 р бонус за первый заказ

В соответствии со ст. 664 ГК при прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Возврат предприятия арендатором арендодателю требует совершения ряда специальных действий. Переданные арендатору арендодателем права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, должны быть переведены на арендодателя в порядке, предусмотренном законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 656 ГК). До передачи возвращаемого предприятия арендодателю кредиторы по обязательствам, входящим в состав предприятия, должны быть уведомлены арендатором о возврате предприятия арендодателю. При этом права кредиторов регламентируются нормами ст. 657 ГК. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, также обязан совершить действия по подготовке предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта.

Аренда предприятия связана со множеством социальных проблем, в том числе с проблемами лиц, работающих на данном предприятии, монополизацией рынка товаров и услуг и т.п. В связи с этим правила гражданского законодательства о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).

Статья 656. Договор аренды предприятия

1. Для договора аренды предприятия предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом является особая категория имущества — предприятие. К аренде предприятий применяются правила § 4 об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами данного параграфа. Что касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке в случае, если нормами об аренде предприятий, зданий и сооружений не предусмотрено иное.

Предприятие в данном обязательстве — объект гражданского права, и согласно ст. 132 ГК оно представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Комплексный характер объекта аренды данного вида ставит перед сторонами сложную задачу точно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования дает основание считать условие о предмете договора не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Перечень имущества (как вещей, так и имущественных прав), которое входит в этот комплекс согласно комментируемой статье, совпадает с перечнем cт. 132 ГК не полностью, хотя в обоих случаях перечни не имеют исчерпывающего характера. Так, помимо прав требования в комментируемой статье в группу имущественных прав включены права владения и пользования, в частности права пользования землей, водой, другими природными ресурсами.

Такой вид имущества, как предприятие носит комплексный (сложный) характер, оно состоит из отдельных элементов — вещного и обязательственного. Обязательственный элемент включает также права на идеальные объекты. Итак, один элемент в содержании договора будет представлен теми особенностями, которые присущи договору аренды имущества в форме вещей. Это — земельные участки, здания, сооружения, оборудование, входящие в состав предприятия, основные средства, оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и др.), принадлежащие арендодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Этот элемент может включать нормы специального регулирования по поводу конкретной вещи. В данном случае надо учитывать следующие основные правила: 1) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается. Следовательно, такое имущество не может входить в состав имущественного комплекса. Более того, если именно этот элемент является функционально необходимым для предприятия, то это обстоятельство лишает объект качества делимой вещи для целей договора аренды предприятия (ст. 133 ГК), а стороны — возможности заключить такой договор; 2) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду ограничивается. Следовательно, договор аренды может быть заключен только в том случае, если он не нарушает ограничительные требования закона; 3) законом, прежде всего ЗК, могут быть установлены особенности передачи в аренду земельных участков и иных обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК); 4) в субсидиарном порядке к данному договору применяются правила § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.

По поводу вещей, составляющих один элемент имущественного комплекса, у арендодателя согласно определению арендного договора возникает классическая, традиционная обязанность предоставить эти вещи арендатору во владение и пользование.

Вторым элементом договора являются условия по передаче имущественных прав, связанных с данным предприятием. Они включают как обязательственные права, так и ограниченные вещные права (права пользования чужим имуществом). Условия их передачи зависят от того, на каком основании они принадлежат арендодателю. Так, обязательственные права требования (например, к поставщикам сырья и материалов, к покупателям за отгруженную продукцию) в целом регулируются нормами об их уступке (цессии), если законом или договором, на основании которого эти права возникли у арендодателя, не установлено иное (ст. 382-390 ГК).

Поскольку в состав имущества предприятия включаются также долги арендодателя, связанные с предприятием, то их перевод на арендатора по общему правилу ст. 391-392 ГК требовал бы получения согласия кредиторов. В данном случае, однако, применяется специальное правило ст. 657 ГК, по смыслу которого перевод долга осуществляется после заключения договора при передаче предприятия. Так как кредитор может не дать своего согласия, а потребовать досрочного исполнения или прекращения такого обязательства, то его сохранение в составе предприятия проблематично. Таким образом, невозможно точно определить предмет в этой части договора, как это требуется по правилу п. 3 ст. 607 ГК. Следовательно, в отношении данного вида имущества, входящего в состав предприятия, положения ст. 607 ГК не должны применяться. Желательно, однако, чтобы законодатель обозначил соответствующее изъятие более четко, включив его в нормы, устанавливающие требования к предмету договора аренды предприятия в части определения долгов в составе передаваемого имущества. Можно было бы поступить иначе, наделив арендодателя правом одностороннего изменения условия о предмете в этой части, увязав это со ст. 657 ГК.

Возможность включения в состав предприятия как предмета арендного договора прав владения и пользования зависит от воли не только сторон, но также и третьих лиц — собственников соответствующего имущества. Чтобы уяснить это, необходимо выявить природу и вид этих прав. Если это ограниченные вещные права, то возможность и способы их передачи определяются соответствующими нормами разд. II ГК «Право собственности и другие вещные права». Если они носят обязательственный характер, то это зависит от условий соответствующих договоров. Например, если это право владения и пользования по договору аренды, то этот договор может включать условие, запрещающее передавать имущество в субаренду без разрешения арендодателя.

В отношении второго элемента в составе имущества (права и долги) в определении договора аренды предприятия содержится указание на обязанность арендодателя передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права владения и пользования, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, связанные с предприятием. Однако исполнение арендодателем закрепленной в п. 1 комментируемой статьи обязанности перевести на арендатора долги и передать ему права владения и пользования чужим имуществом не всегда зависит только от воли самого арендодателя. Поэтому следовало бы, как представляется, предусмотреть норму, освобождающую его от ответственности за неисполнение данного обязательства в случае отсутствия его вины.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется также передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Таким образом, третьим элементом договора является передача в пользование имущественных прав особого рода. Арендодатель обязуется передать арендатору право использовать в процессе коммерческой эксплуатации арендованного предприятия комплекс исключительных прав. Это исключительные права на идеальные объекты, которые используются в предпринимательской деятельности (промышленная собственность). Среди них, в частности, право на использование средств индивидуализации производителя и продукции — права на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение, права на товарный знак, знак обслуживания, права на объекты интеллектуальной собственности, охраняемые патентом или принадлежащие лицу по праву преждепользования (изобретение, полезную модель, промышленный образец), а также неисключительные права на охраняемую коммерческую информацию (ноу-хау) и права преждепользования.

При передаче всех этих прав стороны должны руководствоваться также нормами законодательства об интеллектуальной собственности и, в частности, о лицензионных договорах и договоре коммерческой концессии.

Из определения договора аренды предприятия, данного в комментируемой статье, можно сделать вывод, что он является консенсуальным, взаимным, возмездным. Он может включать ограничительные условия, связанные с передачей прав на использование объектов промышленной собственности. Стороны в договоре всегда предприниматели. Хотя в определении этого договора нет ограничений в отношении физических лиц — предпринимателей, они тем не менее могут содержаться в других законах, в частности о лицензировании отдельных видов деятельности.

2. Для ведения деятельности, связанной с использованием предприятия, как правило, требуются государственные лицензии (разрешения). Арендодатель не имеет права передавать права, полученные по такой лицензии, если иное не предусмотрено законом или иным правовым актом. Данное правило основано на том, что такие права неразрывно связаны с личностью их носителя и в силу этого по общему правилу не подлежат передаче. Следовательно, арендатор должен получить лицензию (разрешение) лично. Однако из текста комментируемой статьи не следует, что получение лицензии является его обязанностью по договору. Это общее требование ГК, а также норм административного права, связанное в том числе с минимизацией риска аварий при эксплуатации промышленных объектов, на которых осуществляется опасное производство.

В то же время в комментируемой статье указывается, что если в состав передаваемого по договору предприятия включаются обязательства, которые арендатор не может исполнить ввиду отсутствия у него лицензии, то по этим обязательствам продолжает отвечать сам арендодатель. Это естественно, поскольку отсутствие лицензии у арендатора лишает его права заниматься лицензируемым видом деятельности, а в ряде случаев и владеть арендованным предприятием. Тем самым законодатель защищает интересы кредиторов в обязательствах, связанных с передаваемым предприятием. В то же время и арендодатель может защитить свои интересы, если неполучение или задержка в получении арендатором лицензии вызваны его виновными действиями. В частности, если невозможность передачи предприятия вызвана отсутствием у арендатора лицензии и в этом есть его вина, имеет место просрочка кредитора (ст. 406 ГК), в силу чего арендодатель имеет право требовать возмещения возникших у него в связи с этим убытков.

Однако желательно было бы более четко урегулировать отношения между сторонами в связи с неполучением арендатором лицензии, поскольку прямое требование расторжения договора по этой причине или возмещения убытков, связанных с неполучением арендатором лицензии, может возникнуть у арендодателя только на основании соответствующей нормы ГК, в частности вменяющей арендатору в обязанность получение лицензии. В этом случае можно было бы непосредственно применять п. 2 ст. 450 ГК, согласно которому арендодатель мог бы в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия

1. Комментируемая статья содержит нормы, направленные на охрану законных прав и интересов кредиторов арендодателя по обязательствам, включенным в состав предприятия. Поэтому стороны обязаны учитывать волю кредиторов, хотя окончательно повлиять на судьбу договора кредиторы не могут. Но они могут повлиять на договор в той его части, которая определяет его предмет (состав передаваемого имущества). Классическая конструкция основания правопреемства при переводе долга как трехстороннего договора касается лишь того обязательства, которое стороны только предполагают включить в состав арендованного имущества. Перевод долга с арендодателя на арендатора является предпосылкой для точного определения предмета договора аренды, но не делает сам договор аренды трех- или многосторонним.

До передачи предприятия арендатору арендодатель обязан письменно уведомить кредиторов о передаче его в аренду.

2. Кредитор письменно уведомляет арендодателя о своем согласии, хотя он имеет право не делать этого. Молчание в данном случае воспринимается как молчаливый отказ. При этом у кредитора есть возможность потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Он не имеет права требовать возмещения убытков, если досрочное исполнение такого обязательства допускается по правилам ст. 315 ГК. Все указанные действия кредитор обязан совершить в течение 3 месяцев со дня получения уведомления.

3. В случае неисполнения арендодателем своей обязанности письменно уведомить о передаче предприятия в аренду кредитор имеет право потребовать прекращения обязательства или его досрочного исполнения, а также возмещения убытков. В отношении таких требований устанавливается специальный срок исковой давности, равный 1 году, течение которого начинается со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

4. Если кредитор не дал своего согласия на перевод долга, но в то же время и не потребовал прекращения обязательства или досрочного его исполнения, арендодатель вправе включить соответствующий долг в состав передаваемого предприятия. Но в этом случае он несет вместе с арендатором солидарную ответственность перед кредитором по данному обязательству, в силу чего кредитор имеет право потребовать его исполнения полностью или в части от любого из них по правилам ст. 322-325 ГК.

Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

1. Для договора аренды предприятия установлена обязательная письменная форма под страхом недействительности договора. Несмотря на то что в п. 1 комментируемой статьи есть ссылка на п. 2 ст. 434 ГК, договор аренды предприятия допускает не все из перечисленных в этом пункте возможности придания договору письменной формы, а только возможность составления одного документа, подписанного сторонами.

2. Данный договор подлежит обязательной государственной регистрации как сделка с недвижимым имуществом, которым является предприятие. Договор аренды предприятия считается заключенным с момента такой регистрации.

По данному договору в пользование передаются также права на отдельные объекты интеллектуальной собственности и средства индивидуализации. По общему правилу договоры по их передаче подлежат государственной регистрации. Так, например, передача прав по лицензионным договорам на использование изобретений, полезных моделей и промышленных образцов согласно Патентному закону подлежит обязательной регистрации в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности; там же регистрируется передача прав на использование товарного знака и знака обслуживания, а передача в пользование права на использование чужого фирменного наименования по договору коммерческой концессии предполагает регистрацию в государственном органе, осуществившем регистрацию юридического лица, правообладателя.

Поскольку в комментируемой статье нет указания, в каких именно органах государственной власти должна проводиться регистрация данного договора, как это сделано, в частности, в отношении договора коммерческой концессии, можно предположить, что законодатель при этом опирался на общую характеристику объекта аренды как недвижимого имущества. Таким образом, регистрация данного договора должна проводиться в органах, регистрирующих сделки с недвижимостью. Эти отношения регулируются ст. 22 Закона о регистрации прав на недвижимость.

Статья 659. Передача арендованного предприятия

Передача предприятия представляет собой юридическое действие, погашающее обязанность арендодателя предоставить имущество в том случае, если она происходит путем составления и подписания сторонами передаточного акта.

Передаточный акт — документ, удостоверяющий состав имущества, передаваемого арендодателем арендатору по договору аренды предприятия.

Передаче предприятия предшествует целый комплекс мероприятий, связанный с подготовкой к ее осуществлению. В частности, необходимо провести инвентаризацию материальных ценностей (т.е. вещного элемента имущественного комплекса), получить необходимые разрешения на передачу прав владения и пользования, получить разрешение кредиторов на перевод долгов. Поскольку имущество должно быть передано в нормальном состоянии, годном для целей его использования, арендодатель должен произвести необходимые действия по ремонту и замене неработающих станков, оборудования и т.п., освободить помещения предприятия от имущества, не переходящего к арендатору, а также убедиться в действительности обязательств, входящих в состав предприятия. Он должен, кроме того, составить баланс, отражающий активы и пассивы в составе предприятия.

Заключительным этапом подготовительной работы является составление и представление на подписание передаточного акта.

Осуществление подготовки предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет в том случае, если в договоре не предусмотрено иное распределение таких обязанностей.

Комментируемая статья не содержит норм, регулирующих собственно передачу предприятия, эта процедура регулируется нормами ст. 655 ГК о передаче здания и сооружения, поскольку ее действие распространяется и на аналогичные отношения при аренде предприятий в силу указаний п. 2 ст. 650 ГК.

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия

Аренда предприятия имеет своей целью обеспечить арендатору возможность экономической эксплуатации арендованного имущества, т.е. максимально возможной свободы совершения с ним фактических и юридических действий.

Часть 1 комментируемой статьи определяет возможности арендатора, связанные с таким способом пользования арендатором имущественным комплексом, как извлечение доходов от производимой продукции. Этот способ предполагает наделение арендатора правами по распоряжению арендованным имуществом. Действительно, в процессе производственной деятельности ему необходимо возобновлять запасы сырья, топлива, реализовывать готовую продукцию, осуществлять операции по товарному и коммерческому кредиту и др. Поэтому комментируемая статья предоставляет арендатору предприятия возможность свободно, без согласия арендодателя совершать любые действия с арендованным имуществом в форме вещей: продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу.

Но арендатор приобретает право свободно передавать другим лицам не любое имущество предприятия, а только такие материальные ценности, под которыми понимаются оборотные средства (вещи, потребляемые в процессе одного или нескольких производственных циклов, средства производства, например сырье, топливо, полуфабрикаты, комплектующие, инструменты и т.п.), готовая продукция, иные вещи. В круг такого имущества не включаются, во-первых, земля и другие природные ресурсы и, во-вторых, имущество, с которым подобные действия невозможны в силу закона.

Поскольку термин «материальные ценности» в статье не расшифрован, нельзя понять охватывает ли он только вещный компонент в составе предприятия или также распространяется на иные компоненты имущественного комплекса — права требования, права пользования, долги, права на использование объектов интеллектуальной собственности. Однако в комментируемой статье формулируется право свободного распоряжения арендными правами и обязанностями, в отличие от общего правила (см. п. 2 ст. 615 ГК).

Свободное распоряжение материальными ценностями и арендными правами со стороны арендатора возможно при соблюдении следующих условий. Во-первых, если в договоре аренды не определено иное и, в частности, если не предусмотрено обязательное получение согласия арендодателя на такие действия. Во-вторых, если такие действия не влекут уменьшения стоимости предприятия. В-третьих, если при этом не нарушаются другие положения договора аренды предприятия.

Следствием действий, предусмотренных ч. 1 комментируемой статьи, может быть изменение состава предприятия. Изменение состава возможно также в результате иных действий арендатора, например произведенных улучшений. В отношении предприятия такое улучшение допускается, в частности, в виде реконструкции, расширения и технического перевооружения предприятия.

Реконструкция предприятия предполагает его переустройство по комплексному проекту в целом, не связанное, как правило, с расширением имеющихся зданий и сооружений, в целях повышения его технико-экономического уровня на основе достижении научно-технического прогресса. Расширение предприятия — это строительство новых дополнительных производственных помещений для размещения новых цехов и участков. Техническое перевооружение предприятия — это комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производственных участков, цехов. В зависимости от вида строительных работ они включают в себя также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных, неразрывно с этим связанных работ.

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, в том числе производить улучшение арендованного предприятия. Эта норма направлена на максимально полное удовлетворение производственных потребностей арендатора и его предпринимательской свободы. В то же время законодатель позаботился и об интересах арендодателя, придав норме диспозитивный характер. Поэтому стороны могут предусмотреть в договоре иное регулирование, в частности исключить право арендатора на изменение состава арендованного имущественного комплекса полностью или в какой-либо его части, право включить условие о согласии на эти действия со стороны арендодателя.

Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

1. Императивной нормой законодатель возлагает на арендатора обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая проведение за его счет в предусмотренные техническими нормами и правилами сроки, а также в случае необходимости текущего и капитального ремонта. Речь в данном случае идет только о вещном компоненте предприятия как имущественного комплекса, представленного основными средствами производства, такими как здания, сооружения, станки и оборудование, а также участками земли и другими природными ресурсами, нормальное состояние которых определяется нормативами, установленными законодательством о природопользовании.

2. Поскольку техническая и коммерческая эксплуатация предприятия осуществляется арендатором, то связанные с ней расходы также возлагаются на него. Однако в отличие от обязанности по поддержанию предприятия в надлежащем техническом состоянии данная обязанность возлагается на арендатора лишь в случае, если стороны в договоре не установили иное распределение расходов между сторонами. Если законом или договором предусмотрено обязательное страхование предприятия, то в расходы по эксплуатации включаются также платежи по страхованию арендованного имущества. Данная норма, к сожалению, ограничивает обязанность по страховым платежам только одним видом страхования — самого предприятия, не включая в нее платежи по иным видам обязательного страхования (например, по экологическому страхованию, ответственности перед третьими лицами за причинение вреда, если это промышленное предприятие высокого риска, и т.п.). Грамматическая конструкция обособления придает данной норме императивный характер. При этом надо иметь в виду следующее. Поскольку речь идет не о возмещении расходов на страхование, произведенных арендатором как собственником имущества, а о прямом платеже, можно сделать вывод, что страхователем должен выступать арендатор. Однако ответ на вопрос, кто будет выступать выгодоприобретателем по договору страхования, зависит от того, кто из них — арендатор или арендодатель — имеют страховой интерес (см. п. 2 ст. 930 ГК). В случае переноса на арендатора риска случайной гибели или повреждения объекта аренды страховой интерес имеет арендатор.

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Комментируемая статья является логическим следствием нормы, содержащейся в ст. 660 ГК. Но ее заголовок представляется неудачным, так как он не соответствует содержанию статьи. Право на внесение арендатором улучшений в арендованное имущество вытекает не из нее, а из ст. 660, где, в частности, указывается на то, что арендатор вправе без согласия арендодателя проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия. Результаты таких действий — неотделимые улучшения предприятия. В той же статье говорится, что арендатор вправе изменять имущественный состав предприятия, следствием чего также могут явиться неотделимые улучшения (например, при замене отдельных видов станков или оборудования на более совершенные).

Комментируемая же статья регулирует только производные от вышеуказанных отношений, наделяя арендатора правом на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Это правило действует, если стороны в договоре аренды не предусмотрели иного распределения расходов между ними на неотделимые улучшения предприятия или не установили для них ограничений по технико-экономическим и финансовым параметрам.

В то же время, защищая интересы арендодателя, комментируемая статья дает суду право освободить его от возмещения стоимости таких улучшений, если арендатор при этом нарушил принцип экономичности, который заключается в соответствии произведенных затрат полученной пользе. Иными словами, если в результате таких затрат стоимость арендованного имущества повысилась значительно больше, чем его качество и (или) эксплуатационные свойства, бремя доказывания нарушения арендатором принципа экономичности возлагается на арендодателя.

Арендодатель также может обратиться в суд с требованием освободить его от возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений, если при их осуществлении арендатором были нарушены принципы добросовестности и разумности. Поскольку суд в этом случае выносит решение, опираясь на установленную п. 3 ст. 10 ГК презумпцию (предположение) добросовестности и разумности арендатора, истец должен ее опровергнуть путем доказательства недобросовестности и неразумности арендатора.

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Норма комментируемой статьи повторяет содержание нормы ст. 566 ГК о продаже предприятия и содержит изъятие из общих правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора применительно к договору аренды. Это изъятие относится к таким последствиям недействительности сделок, изменения или расторжения договора, когда возврату или взысканию подлежит имущество в натуре. Такой возврат возможен в случае двусторонней реституции (возврат в первоначальное состояние) по правилам п. 2 ст. 167 ГК. Правовым последствием может быть односторонняя реституция или ее недопущение, если одна или обе стороны действовали при заключении сделки недобросовестно. В этом случае имущество, переданное недобросовестной стороной (сторонами) или подлежащее передаче ею (ими) по такому договору, взыскивается в доход государства (конфискационная санкция). Иногда возврат имущества в натуре является юридическим следствием изменения или расторжения договора.

Если возврат имущества или его взыскание в натуре по данным основаниям существенно нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц или противоречат общественным интересам, то эти правила не применяются. Иными словами, признание сделки недействительной, изменение или расторжение договора при доказанности риска нарушения таких интересов не порождает вообще никаких последствий, т.е. прав требования по возврату или взысканию имущества и соответствующих обязанностей. Следовательно, при судебном рассмотрении таких исков в число участников включаются также лица, чьи права и законные интересы могут быть нарушены.

Данная норма изменяет общие правила о возврате имущества в натуре не в целом, а лишь в отношении одного элемента. Следовательно, все оставшиеся права у арендодателя сохраняются. Например, если говорить о реституции, то продолжает действовать норма о том, что в случае невозможности возвратить полученное в натуре необходимо возместить его стоимость в деньгах.

Норма, сформулированная в комментируемой статье, представляется незавершенной, поскольку не определяет дальнейшую судьбу предмета аренды. Безусловно, ее применение имеет своим следствием принудительное прекращение права собственности у арендодателя, но при этом возникает вопрос: к какой из семи конструкций, перечисленных в п. 2 ст. 235 ГК, она относится, учитывая их исчерпывающий перечень? В любом случае данная норма существенно повышает риск арендодателя как собственника, поскольку запрет на возврат в натуре объекта высокой стоимости делает проблематичным и получение в полном объеме его стоимости в деньгах.

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

Обязанность арендатора — вернуть имущество арендодателю по окончании срока аренды. Для данного договора предусматривается процедура возврата предприятия по передаточному акту, подписанному сторонами. Сама процедура аналогична передаче предприятия арендатору, только с обратным распределением обязанностей. С учетом этого к данной процедуре применяются правила ст. 659 ГК. Состав возвращаемого имущества определяется по правилам ст. 656 ГК. Арендатор обязан перевести свои долги, связанные с предприятием, на арендодателя, учитывая требования ст. 657 ГК. Кроме того, он обязан за свой счет подготовить предприятие к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, если договором аренды не предусмотрено иное.

Особенности заключения, исполнения и прекращения договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в более упрощенном порядке, чем договор продажи предприятия, поскольку не требует обязательного приложения к договору документов, удостоверяющих состав и стоимость предприятия. Но это не снимает необходимости государственной регистрации договора и возникших прав арендатора на предприятие. Грибанов А.В. Предприятие как имущественный комплекс (объект права) по праву России и Германии. — М.: Инфотропик Медиа, 2010. — С. 323.

Требование об обязательной регистрации договора аренды предприятия роднит его с договорами купли-продажи жилых помещений и предприятий (ст. ст. 558, 560 ГК), где отсутствие государственной регистрации договора также приводит к его незаключенности.

Передача предприятия от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту (ст. ст. 658 — 659 ГК РФ). Передача имущества по передаточному акту происходит всегда, если речь идет о сделках с недвижимым имуществом (например, ст. ст. 556, 655 ГК). Подписание такого акта в данном случае говорит об исполнении арендодателем своего обязательства по передаче арендатору предмета аренды, возникшего на основании договора аренды.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, «если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче». При этом уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. Если применить указанную статью по аналогии, что возможно исходя из положений ст. 6 ГК РФ, то уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта должно влечь за собой такие же последствия, как и отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости. Согласно ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По аналогии со ст. 563 ГК РФ, которая говорит о содержании передаточного акта при исполнении договора купли-продажи предприятия, в передаточном акте в данном случае должны быть указаны данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и дан перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены арендодателем ввиду его утраты.

Передаче предприятия, как правило, предшествует ряд факультативных мероприятий по ее подготовке, например: составление бухгалтерского баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, составление акта инвентаризации, проведение аудиторской проверки с целью определения состава и стоимости предприятия и т.п. Однако § 5 гл. 34 ГК РФ не содержит нормы об обязательстве составления данных документов. Таким образом, передаточный акт составляется в произвольной форме, но с учетом требований ст. 563 ГК РФ.

Требование о том, что в обязанность арендодателя должна входить подготовка предприятия к передаче за его счет, является диспозитивным, поскольку иное может быть предусмотрено договором аренды предприятия. Например, стороны могут определить, что подготовку к передаче предприятия осуществляет арендатор, но за счет арендодателя.

Говоря о передаче предприятия, следует упомянуть о ст. 957 ГК РФ, которая создает механизм охраны прав и интересов кредиторов. Основным инструментом охраны выступает информирование кредиторов о предстоящей передаче предприятия в аренду.

Поскольку срок уведомления кредиторов о передаче предприятия в аренду нормативно не определен, то можно предположить, что это должен быть разумный срок, позволяющий кредиторам не только получить уведомление, но и при желании сообщить арендодателю о своем согласии на перевод долга. Как правило, в нормативных актах для аналогичных случаев устанавливают месячный срок. В данном случае можно предположить, что уведомление должно быть сделано не менее чем за месяц до передачи предприятия в аренду.

Требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков предъявляется в суд в течение трех месяцев со дня получения уведомления кредиторами о передаче предприятия. Если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в установленном законом порядке, то он может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Солидарная ответственность арендодателя и арендатора по включенным в состав переданного предприятия долгам означает, что кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников, т.е. от арендатора и арендодателя совместно, так и от любого из них в отдельности, как полностью, так и в части долга. При этом кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью (ст. 323 ГКРФ). Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2011. — Т. 1. — С. 247.

Основные условия пользования арендованным предприятием регулируются ст. 660 ГК РФ. Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Единственное условие, которое должен соблюдать арендатор при использовании перечисленных прав, — это не уменьшать стоимость предприятия и не нарушать других положений договора. Однако указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом, в частности — в отношении основных средств, распоряжение которыми запрещено в силу предписания п. 1 ст. 656 ГК РФ. Статья 660 ГК РФ также предусматривает, что в отсутствие соглашения об ином арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Наделение арендатора вышеуказанными правами обусловлено необходимостью предоставить ему возможность самостоятельного ведения производственно-хозяйственной деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. — М.: Контракт, Инфра-М, 2006. — С. 232.

Еще одно отличие договора аренды предприятия от обычного договора аренды состоит в распределении обязанностей по содержанию арендованного имущества. Арендатор предприятия принимает на себя все обязанности, связанные с поддержанием надлежащего состояния и эксплуатацией предприятия в период действия договора аренды, включая проведение текущего и капитального ремонта, несение всех эксплуатационных расходов, связанных с деятельностью предприятия (ст. 661 ГК РФ). Но, если иное не предусмотрено договором, он имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения (ст. 662 ГК РФ).

С прекращением действия договора аренды на арендаторе в силу ст. 664 ГК РФ лежит обязанность по возврату арендованного предприятия, который, так же как и передача предприятия, осуществляется по передаточному акту. При этом должны быть соблюдены положения ст. ст. 656, 657, 659 ГК РФ. Процедура возврата предприятия аналогична процедуре передачи предприятия, но с обратным распределением обязанностей между сторонами. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 т. Т. 1: Части первая, вторая ГК РФ / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М., 2009. — С. 579 — 580.

Основные средства, переданные арендатору в составе предприятия, должны быть возвращены в том же состоянии, но с учетом нормального износа (ст. 622 ГК РФ). Что касается оборотных средств и иных заменимых элементов, которые были израсходованы в процессе эксплуатации предприятия арендатором, то, как это следует из ст. 660 ГК РФ, арендатор должен либо предоставить арендодателю аналогичные элементы (например, пополнить запасы сырья или склады с подлежащими сбыту товарами), либо возместить их стоимость. И в любом случае возвращаемое предприятие должно быть пригодным для той же цели деятельности, для которой оно использовалось до передачи его в аренду, в противном случае у арендодателя возникнет право на отдельную компенсацию за ухудшение предприятия.

Достаточно непростой вопрос, связанный с возвратом предприятия, — это вопрос о «возвращении» арендодателю прав требования и долгов, перешедших на арендатора при передаче предприятия. Исходя из положений ст. 664 ГК РФ арендатор должен уступить арендодателю права требования и перевести на него долги, ранее переданные в составе предприятия и, соответственно, не удовлетворенные должниками и не истребованные кредиторами в период действия договора аренды.

В случае передачи предприятия в аренду с недостатками вопрос о наличии недостатка предприятия должен решаться исходя из принципов, характерных для определения недостатка предприятия при его продаже.

На договор аренды предприятия, так же как и на договор купли-продажи, распространяются ограничения реституции. Согласно ст. 663 ГК РФ правила Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Но, опять же, основное содержание договора направлено на передачу предприятия как вещного объекта. Грибанов А.В. Предприятие как имущественный комплекс (объект права) по праву России и Германии. — М.: Инфотропик Медиа, 2010. — С. 325.

Таким образом, мы выяснили, что договор аренды предприятия заключается в письменном виде и подлежит государственной регистрации. Передача предприятия от арендодателя к арендатору оформляется передаточным актом. До того, как передать предприятия арендатору арендодатель обязан уведомить об этом своих кредиторов. В ходе исполнения договора, если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Единственное условие, которое должен соблюдать арендатор при использовании перечисленных прав, — это не уменьшать стоимость предприятия и не нарушать других положений договора (это не касается земли и других природных объектов). Арендатор предприятия принимает на себя все обязанности, связанные с поддержанием надлежащего состояния и эксплуатацией предприятия в период действия договора аренды. Но, если иное не предусмотрено договором, он имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. С прекращением действия договора аренды на арендаторе лежит обязанность по возврату арендованного предприятия, который, так же как и передача предприятия, осуществляется по передаточному акту.