Изменение стороны в договоре аренды

Смена стороны в договоре

Смена стороны в договоре — ситуация хотя и распространенная на практике, но тем не менее вызывающая множество вопросов и сомнений у лиц, выполняющих ее документарное оформление. В нашей статье вы найдете рекомендации по составлению соответствующего соглашения между сторонами и его образец.

Образец соглашения о смене стороны в договоре.doc

Изменение стороны в договоре по ГК РФ

Перемена стороны в договоре означает убытие из правоотношений, возникших на основании заключенного соглашения, одного участника и вступление в названные правоотношения нового вместо него. Если каждый из участников такого соглашения несет обязанность в отношении других участников, то он является их должником в этой части и в то же время их кредитором в том, что правомочен от них требовать (п. 2 ст. 308 Гражданского кодекса РФ).

Смена стороны в договоре подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве (как в рамках договора уступки права или цессии), а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств (например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу № А70-3836/2010).

С практической точки зрения ситуация усугубляется тем, что законодатель не предлагает унифицированного образца такого документа.

Зачастую в качестве основы для него используется образец договора перемены лиц в обязательстве, но он обычно нуждается в большой доработке, т. к. с его помощью оформляется переход только конкретных прав и обязательств.

Дополнительное соглашение о замене стороны в договоре: образец

Соглашение о замене стороны в договоре должно включать положения и о цессии, и о переводе долга (п. 6 инф. письма президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120).

Часто такое соглашение делается трехсторонним из тех соображений, что при переуступке долга требуется согласие на это кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), а должника надлежит уведомить о передаче права требования (п. 2 ст. 382 ГК РФ).

Стороны могут урегулировать данный вопрос посредством заключения как отдельного договора, так и допсоглашения к основному договору, из которого и возникли обязательства. Оформление таких документов производится в той же форме, что и оформление первоначального договора.

За основу при составлении таких документов можно взять наш образец: Соглашение о смене стороны в договоре — образец.

Соглашение о перемене лиц в обязательстве

Договор о перемене лиц в обязательствах должен быть составлен в той же форме, что и первоначальный договор, в результате которого и возникло переходящее обязательство (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Отдельных требований к структуре договора или соглашения о замене стороны в обязательстве закон не содержит, поэтому необходимо опираться на общие требования к составлению договоров.

Предметом договора в такой ситуации будет указание на то, какое обязательство передается. Также нужно указать реквизиты первоначального соглашения (решение АС г. Москвы от 28.08.2015 по делу № А40-79001/15).

Найти образец договора замены стороны в обязательстве и более подробно узнать о тонкостях его составления можно из других наших статей, например Договор переуступки права требования – образец.

Итак, соглашение о смене стороны в договоре должно включать положения о переходе всего комплекса прав и обязанностей от выбывающего участника к новому, его заменяющему. Такое соглашение и договор замены стороны в обязательстве — это документы, порождающие различные правовые последствия. В 2-м случае речь идет о договоре цессии или перевода долга.

ПЕРЕМЕНА ЛИЦ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НА ОСНОВАНИИ ЗАКОНА

Согласно положениям Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются.

Как арендатор, так и арендодатель, являясь с одной стороны кредитором, могут передать принадлежащие им права требования другим лицам на основании сделки по уступке (соглашению сторон) или на основании закона.

На основании закона перемена стороны по договору может произойти в результате универсального правопреемства в отношении юридических лиц, в отношении граждан – физических лиц в случае смерти арендодателя (арендатора).

В соответствии со ст. 58 ГК РФ при реорганизации юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом и передаточным актом. Таким образом, в случае реорганизации юридического лица вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом. После реорганизации арендатора и регистрации вновь возникшего юридического лица последнее как правопреемник вступает в арендные правоотношения на оставшийся срок аренды. В отношении юридического лица, законодательством РФ не предусмотрено требований об обязательном заключении нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор аренды. В связи с этим, по заявлению правопреемника нового юридического лица о внесении изменений в ЕГРП на основании передаточного акта или разделительного баланса осуществляется внесение изменений стороны по договору аренды.

Согласно п.1 ст.1110 ГК РФ при наследовании имущества умершего (наследство, наследованное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства. В соответствии со ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Согласно п.2 ст.617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. При этом, законодательством РФ не установлено требования об обязательном заключении нового договора аренды на объект недвижимого имущества с наследником.

На основании вышеизложенного, в случае смерти гражданина по заявлению наследника о внесении изменений в ЕГРП на основании свидетельства о праве на наследство осуществляется внесение изменений стороны по договору аренды.

На государственную регистрацию указанных изменений вместе с заявлением должен быть представлен документ об уплате государственной пошлины в размере, предусмотренном пп.27 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ.

Смена стороны в договоре аренды

Имеется договор аренды. Арендодатель захотел чтобы теперь стороной по договору был не он, а другое юридическое лицо-ИП. Имеет ли право арендодатель передать свое право сдачу в аренду помещений другому лицу. Как оформляются такие сделки (новый договор аренды с новым юр.лицом как арендодатель или дополнительное соглашение к существующему договору)?

Ответы юристов (3)

Добрый день, Настя!

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование…

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Заключается договор перенайма.

Ну или можно расторгнуть один договор и заключить другой.

Есть вопрос к юристу?

На усмотрение арендодателя. Если КУГИ, то новый договор.

Добрый час, Анастасия.

Я прошу прощения, но уважаемый Константин просто неверно понял ваш вопрос, поскольку он не про права арендатора на субаренду.

С другой стороны, уважаемая Анжела ответила слишком коротко, и если ее ответ трактовать буквально, то он несколько неверен.

Изменить сторону арендодателя можно ТОЛЬКО с вашего, арендатора, согласия.

И даже если арендодатель продал помещение (как я полагаю, это произошло в вашем случае), то помещение перешло к новому собственнику, будучи обремененным договором аренды — на весь срок договора и на тех же условиях.

И только вы решаете, подписывать с новым собственником новый договор, или нет.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Конференция ЮрКлуба

Изменение сторон в договоре аренды при рео.

Prima 09 Окт 2012

Erling 09 Окт 2012

BloodForFun 09 Окт 2012

Если в результате выделения Одуванчик становится собственником объекта аренды, то оно становится арендодателем независимо от того, будет ли подписано дополнительное соглашение.

+1 Арендодатель меняется на основании закона.

Для наведения красоты ( для бухгалтерии, ФНС, банковских юристов )- не суть важно, кто подпишет дополнительное соглашение. Можете сделать со старым арендодателем, можете сделать с новым арендодателем, можете хоть трехсторонним.
Сообщение отредактировал BloodForFun: 09 Октябрь 2012 — 21:30

veverica 10 Окт 2012

авиа 10 Окт 2012

мы это делали в два этапа: сначала договор цессии (с уведомлением арендатора по факту), потом — допсоглашение между новым арендодателем и арендатором.

Так здесь, вроде, речь идет не об уступке, а о простой перемене лица в обязательстве.
Соглашусь, что можно ДС к догвору составить, я за трехсторонний (чтоб уж всех удовлетворить)

Dremlin 10 Окт 2012

мы это делали в два этапа: сначала договор цессии (с уведомлением арендатора по факту), потом — допсоглашение между новым арендодателем и арендатором.

Это как? Вы сперва по разделительному балансу оставляли эту аренду за исходной организацией, и только потом делали уступку? А в чем проблема была сразу всё перевести на выделенную организацию?
авиа ,а разве уступка (права требования) не есть замена стороны в обязательстве?
Впрочем, в данном случае цесси нет.

veverica 10 Окт 2012

Dead 20 Окт 2012

На мой взгляд (представителя арендатора), должно быть соглашение между ООО «Ромашка» (первым арендодателем) и арендатором о замене стороны по Договору, так как правоотношения по аренде возникли именно у Ромашки и арендатора

Но на данный момент в этом правоотношении участвует Одуванчик.

Замена стороны в договоре аренды

Вопрос-ответ по теме

Что администрация — муниципалитет фактически не будет возражать, чтобы договор был «переоформлен» на партнера нынешнего арендатора ИП. Но они не хотели бы выходить на аукцион, поэтому в рамках действующего договора аренды они (муниципалитет) готовы внести все необходимые изменения, которые бы позволили осуществить смену лица на стороне Арендатора. Как вы полагаете, какие это должны быть пункты и каков алгоритм действий? Первое, что приходит на ум, это, к примеру, смена организационно правовой формы арендатора к примеру этот ИП регистрирует на свое имя ООО, меняем сторону в договоре аренды с ИП на ООО, а потом в это ООО входит его партнер а старый бывший ИП выходит. Как вы считаете это возможно? С учетом, что речь ведется о договорах. заключенных через аукцион (торги).

Нет, осуществить замену стороны в договоре аренды без проведения торгов нельзя. В соответствии с п. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Договор, предусматривающий переход прав владения и (или) пользования, можно заключить только по результатам проведения торгов, при этом есть некоторые исключения (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).*

Пример из практики: суд пришел к выводу, что переход прав по договору аренды к субъекту малого и среднего предпринимательства без проведения торгов произошел в нарушение Закона о защите конкуренции

Между ОАО «Г.» и департаментом имущества г. Москвы в 2006 году был заключен договор аренды нежилого помещения. Впоследствии договор был перезаключен. Кроме того, департамент, ОАО «Г.» и ООО «С.» 6 октября 2009 года заключили трехсторонний протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды. В результате чего права и обязанности по договору перешли от ОАО «Г.» к ООО «С.» (субъект малого и среднего предпринимательства).

Суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о том, что переуступка прав арендатора по договору аренды совершена в нарушение требований Закона о защите конкуренции, посколькустатьей 17.1 Закона установлены особенности заключения договоров, влекущих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества. На основании протокола-соглашения произошла переуступка прав на аренду недвижимого имущества, поэтому такая сделка в силу прямого требования Закона о защите конкуренции могла быть совершена только по результатам торгов. Суды признали, что в нарушение установленного Законом о защите конкуренции порядка переход права аренды произошел без проведения торгов.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты. При этом он указал, что на основании части 4статьи 53 Закона о защите конкуренции требования части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции к данным правоотношениям не применимы, так как ООО «С.» является субъектом малого и среднего предпринимательства.

Коллегия судей ВАС РФ однако пришла к выводу, что переход прав арендатора от ОАО «Г.» к ООО «С.» осуществлен без проведения торгов в нарушение требований Закона о защите конкуренции. Договор аренды заключен между ОАО «Г.» и департаментом в соответствии с действовавшим в это время законодательством. На момент заключения протокола-соглашения от 6 октября 2009 года введены специальные положения Закона о защите конкуренции, предусматривающие особенности перехода прав в отношении государственного или муниципального имущества. В данном случае заключения договора на новый срок по условиям, указанным в части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, с ООО «С.» не происходило. С учетом изложенного коллегия судей решила, что судебный акт подлежит пересмотру в порядке надзора. В результате пересмотра Президиум ВАС РФ отменил постановление кассационной инстанции и оставил без изменения судебные акты первой и апелляционной инстанций (определение ВАС РФ от 20 февраля 2012 г. № ВАС-16679/11,постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. № 16679/11)».