Как обязать заключить договор управления

Правовые проблемы деятельности управляющих организаций в свете решений судебных органов (вторая статья)

Автор: Руслан Назаров

Правовые проблемы деятельности управляющих организаций в свете решений судебных органов (вторая статья)

В первой статье мы на основе анализа судебной практике пришли к выводу, что жилищное законодательство содержит многочисленные пробелы, негативно влияющие на правоотношения. Кроме того, то же несовершенство законодательной базы влечет за собой принятие судебными органами решений, которые могут считаться достаточно спорными. Поэтому во второй статье мы продолжим анализировать актуальную судебную практику.

В постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2012 г. № 02АП-2617/12 была сформулирована правовая позиция, касающаяся вопроса применения к отношениям между управляющей организацией и собственниками законодательства о защите прав потребителей.

Суть спора, рассмотренного судом, состояла в следующем. Государственная жилищная инспекция Ярославской области привлекла к административной ответственности ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Красноперекопского района». Управляющая организация с этим не согласилась и обратилась в арбитражный суд с просьбой признать решение инспекции незаконным. Среди прочего арбитражный суд разбирал вопрос: возможно ли применить к отношениям между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, обслуживанием которого занимается организация, законодательство о защите прав потребителей? Суд пришел к выводу, что применить указанное законодательство в данном случае нельзя. Основанием для такого решения послужило следующее.

Согласно мнению суда, «наряду с управляющей организацией другой стороной договора управления многоквартирным жилым домом могут являться не только собственники жилых помещений, но и собственники нежилых помещений (организации и индивидуальные предприниматели), товарищество собственников жилья, жилищный потребительский кооператив». Так как законодательство о защите прав потребителей предполагает, что в качестве потребителей выступают только физические лица, то применять данное законодательство к рассматриваемым отношениям нельзя.

Прежде всего стоит заметить, что во многом решение суда было предопределено неточностями в формулировании оснований для привлечения к ответственности управляющей организации, допущенными жилищной инспекцией. Однако даже наличие таких неточностей не давало оснований арбитражному суду для правовой позиции, которая приведена выше. Безусловно, Закон РФ «О защите прав потребителей» в преамбуле устанавливает, что на стороне потребителей могут быть только физические лица. Арбитражный суд сделал из этого вывод, что, раз на стороне потребителей-участников договора управления могут выступать также и юридические лица (индивидуальные предприниматели), это выводит данный вид договора из-под действия законодательства о защите прав потребителей. Ошибка суда, на наш взгляд, заключается в том, что суд не провел дифференциацию отношений. Другими словами, раз на стороне потребителей-участников договора управления могут выступать и физические лица, то в данном случае должны применяться нормы о защите прав потребителей. В ситуации, когда стороной договора выступает юридическое лицо, применять рассматриваемое законодательство оснований нет.

* * *
В постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2012 г. № 14АП-2840/12 была сформулирована правовая позиция, согласно которой договор управления многоквартирным домом относится к публичным договорам. Кроме этого, в том же решении была сформулирована позиция, в соответствии с которой условия договора управления многоквартирным домом, заключаемого с собственниками нежилых помещений, могут отличаться от условий договора управления многоквартирным домом, заключаемого с собственниками жилых помещений.
Данное решение было вынесено после рассмотрения следующего дела. ООО «Деловой центр «Чайка» обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении управляющей организации ООО УК-2 «Наш дом — Архангельск» к заключению договора управления. Суд удовлетворил данное требование, основываясь на следующем. Проанализировав ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ и ст. 426 Гражданского кодекса РФ, суд пришел к выводу, что договор управления является публичным. Поэтому управляющая организация обязана заключить договор с истцом.

Кроме этого, в ходе процесса суд рассматривал вопрос: возможно ли заключение между собственником нежилых помещений и управляющей организацией договора управления, условия которого будут отличаться от условий договора, заключенного с собственниками жилых помещений? Суд пришел к выводу, что действующее законодательство не содержит соответствующего запрета. При этом суд указал, что отличия одного договора от другого могут быть обоснованы только спецификой нежилого помещения.

Так как ранее среди ученых-юристов не было единогласия в вопросе отнесения договора управления к публичным, необходимо остановиться на этом подробнее.

А.Б. Рыжов, никак не аргументируя свою позицию, утверждает, что договор управления — это публичный договор . Т.А. Барзенкова считает, что, несмотря на то что Жилищный кодекс РФ не признает договор управления публичным, он (договор управления) содержит отдельные элементы публичного договора. Например, «можно утверждать, что управляющая организация обязана заключить договор при наличии возможности оказать… услугу по управлению домом» . С этим нельзя согласиться, так как Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, которая бы обязывала управляющую организацию заключать договор.

Ю.П. Свит считает, что договор управления в силу своей специфики не может являться публичным. Ученый отмечает, что так как условия договора определяются общим собранием, то не может быть соблюдено одно из требований Гражданского кодекса РФ к публичным договорам — требование о равенстве условий для всех обратившихся к организации . Кроме того, одной из сторон публичного договора обязательно является коммерческая организация, а Жилищный кодекс РФ допускает, чтобы в роли управляющей организации выступали и некоммерческие организации.

Вместе с тем Ю.П. Свит предлагает в законодательном порядке обязать управляющие организации заключать договоры с обратившимися собственниками. Единственным основанием для отказа в заключении договора должно являться отсутствие технической возможности выполнить условия, определенные управляющей организацией.
С этим согласны В.А. Белов и С.А. Бушаенкова, но они добавляют, что договор управления должен признаваться обязательным для управляющих организаций, в месте расположения которых находятся дома обратившихся собственников.

В целом сходную позицию занимают Д.П. Гордеев и В.Ю. Прокофьев, считая, что «договоры управления многоквартирными домами не относятся к публичным договорам» . Об этом же пишет Е.Б. Козлова, которая особо подчеркивает, что «договор не может расцениваться как публичный ввиду отсутствия квалифицирующих признаков, закрепленных ст. 426 ГК РФ» .

Необходимо согласиться с мнением Ю.П. Свита и тех ученых, которые не относят договор управления к публичным. Анализ ст. 426 Гражданского кодекса РФ и ст. 162 Жилищного кодекса РФ не позволяет утверждать, что законодатель относит данный договор к публичным. Напротив, договор управления не подпадает под те признаки, которые в качестве существенных указаны в ч. 1 ст. 426 Гражданского кодекса РФ. Дополнительным аргументом в пользу такого вывода может считаться следующее.

В проекте Жилищного кодекса РФ, принятом Государственной Думой РФ в первом чтении, в ст. 162, были п. п. 2 и 3, в которых закреплялось, что договор управления многоквартирным домом является публичным. Поэтому управляющая организация не вправе отказаться от заключения договора управления за исключением случаев, когда такой отказ вызван отсутствием у управляющей организации технической возможности принять многоквартирный дом в управление либо допускается законом или иными нормативными правовыми актами.

Однако данные нормы были исключены из текста проекта закона уже во втором чтении. Это позволяет предположить, что законодатель, изначально встав на точку зрения, что договор управления многоквартирным домом является публичным, отказался от нее. Позиция законодателя вполне объяснима.

Во-первых, как и указывается в специальной литературе, контрагентом публичного договора обязательно должна быть коммерческая организация, а управляющей организацией может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель, а также некоммерческая организация.

Во-вторых, так как объем работ и услуг, порядок их выполнения, финансирование определяет общее собрание собственников, то становится понятно, что соблюсти правило ч. 2 ст. 426 Гражданского кодекса РФ будет невозможно.

Таким образом, встать на позицию арбитражного суда не представляется возможным.

Также нельзя занять и позицию суда в вопросе о возможности наличия отличий между договорами в зависимости от того, кто выступает на стороне собственников. В ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ сформулировано однозначное требование: условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Законодатель не разделяет в указанной норме собственников жилых и нежилых помещений.

В постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 12АП-4188/11 была сформулирована правовая позиция, согласно которой договор управления является особым видом договора со специальным режимом правового регулирования.
Данное решение было вынесено по следующему делу. ТСЖ «Микрорайона 503» обратилось в арбитражный суд с просьбой о понуждении ООО «Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства» к передаче функций по управлению многоквартирным домом. Решая данный вопрос, арбитражный суд исходил из того, что договор управления имеет специальный правовой режим.

В юридической науке нет однозначного понимания, к какому виду договоров отнести договор управления многоквартирным домом.
Так, авторы комментария к Жилищному кодексу РФ считают, что договор управления является смешанным, поскольку содержит элементы других договоров . С этим согласна Т.А. Барзенкова, которая считает, что договор управления содержит элементы договора возмездного оказания услуг, бытового подряда, доверительного управления имуществом, энергоснабжения, агентского договора .

Ю.П. Свит считает, что договор управления не имеет черт смешанных договоров. Аргументирует свою позицию ученый тем, что ст. 421 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что к смешанным договорам могут относиться только договоры, не урегулированные законом. Так как договор управления регулируется ст. 162 Жилищного кодекса РФ, то он не может быть назван смешанным .

Соглашаясь с этим последним мнением, надо отметить, что буквальное прочтение ч. ч. 2 и 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ может навести на мысль, что для того, чтобы договор был признан смешанным, вовсе не обязательно отсутствие законодательного регулирования. Однако договоры, уже сформировавшиеся, законодательно закрепленные в качестве самостоятельных видов, не могут рассматриваться как смешанные, так как отпадает надобность в применении к ним положения о тех традиционных договорах, элементы которых включены в их содержание.

С таким пониманием отнесения договоров к смешанным согласна С.А. Голосова, которая считает, что «в смешанном договоре стороны сами определяют его условия» . В противном случае, если «урегулирование произведено с достаточной степенью определенности на законодательном уровне», договор не может быть отнесен к смешанным. На то же указывают Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев, которые пишут, что «если… законодатель приступает к детальной, а значит, во многом императивной, регламентации договора, то такой договор неизбежно превращается в поименованный тип (вид) договора» . Поддерживает данную позицию и Е.В. Татарская, которая особо подчеркивает, «что, если договор в силу высокой взаимозависимости включенных в него разнородных элементов приобретает значительную специфику или в силу устойчивости и широкого практического применения содержащегося в нем сочетания элементов наделен законодателем отдельным правовым регулированием, отпадают основания рассматривать этот новый договор в качестве смешанного» .

Опираясь на выводы ученых и анализируя ч. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, можно прийти к мнению, что смешанным может признаваться только тот договор, который, во-первых, не закреплен в гражданском законодательстве, а во-вторых, содержит элементы нескольких разных договоров. Причем оба условия должны присутствовать одновременно.

В договоре управления многоквартирным домом действительно можно выделить элементы, близкие договору возмездного оказания услуг, подряду и др., и это как будто может склонить к мнению, что договор управления относится к смешанным договорам. Однако, как указывалось выше, Жилищный кодекс РФ четко определил существенные условия договора, а также урегулировал вопросы заключения договора о сроке, цене и предмете, что дает основания считать договор управления многоквартирным домом самостоятельным договором. Ведь «смешанный договор имеет место только тогда, когда участники гражданских правоотношений сами, своей согласованной волей смешивают (конструируют) условия договора, используя при этом элементы нормативно установленных договоров…» .

При этом более верным является отнесение договора управления многоквартирным домом к комплексным договорам. Как указывают Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев, «комплексный договор — это самостоятельный сложный договор, элементы которого конструирует законодатель» . Действительно, как говорилось выше, договор управления включает в себя элементы различных договоров, но при этом относительно подробно регулируется Жилищным кодексом РФ. Это и позволяет признать такой договор комплексным.
Поэтому толковать решение арбитражного суда необходимо таким образом, что договор управления относится к числу комплексных договоров.

* * *
В постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2012 г. № 13АП-5377/12 арбитражный суд сформулировал правовую позицию, согласно которой в том случае, если собственники приняли решение об изменении управляющей организации в рамках выбранного способа управления, они также должны принять на общем собрании отдельное решение об отказе от исполнения ранее заключенного договора управления многоквартирным домом.

В свою очередь в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 12АП-4188/11 была сформулирована аналогичная правовая позиция. При этом арбитражный суд специально разъяснил применение постановлений Президиума Высшего Арбитражного суда РФ, относящихся к подобным делам.

В первом из указанных выше дел суд рассматривал ситуацию, когда собственники избрали вместо одной управляющей организации другую, но при этом не приняли специального решения о расторжении договора с прежней управляющей организацией. Суд посчитал это достаточным основанием для того, чтобы признать договор управления действующим. О сути второго дела мы уже писали выше, когда рассматривали вопрос об отнесении договора управления к числу публичных.

К ситуациям, связанным с расторжением договора управления, арбитражные суды, как правило, применяют два решения Высшего арбитражного суда — постановление от 15 июля 2010 г. № 1093/10 и постановление от 15 июля 2010 г. № 1027/10. В первом постановлении суд пришел к выводу, что управление многоквартирным домом может осуществляться только одним из способов, предусмотренных законодательством. Во втором постановлении суд пришел к выводу, что собственники на общем собрании вместе с решением вопроса об изменении управляющей организации должны принять отдельное решение об отказе от исполнения договора с предыдущей управляющей организацией.
В указанном выше постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда было разъяснено следующее. Постановление № 1093/10 применяется к ситуациям, когда собственники принимают решение об изменении способа управления. Постановление № 1027/10 применяется к ситуациям, когда собственники принимают решение об изменении управляющей организации в рамках выбранного способа управления. Другими словами, если собственники изменяют способ управления, то они не должны принимать специальное решение о расторжении предыдущего договора управления; если же собственники выбирают иную управляющую организацию, то они обязаны принять такое специальное решение.

Необходимо отметить, что в ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса недавно были внесены изменения. Теперь законодатель предусмотрел, что в ситуации, когда собственники принимают решение об изменении способа управления, также необходимо специальное решение об отказе от исполнения предыдущего договора. С данной позицией законодателя вполне можно согласиться, так как предусмотренное регулирование расторжения договора в одностороннем порядке вносит большую стабильность и ясность в правоотношения.

* * *
В постановлении Шестого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 06АП-5733/11 была сформулирована правовая позиция, согласно которой управляющая организация в отношениях по предоставлению гражданам коммунальных услуг является исполнителем. Аналогичная позиция отражена в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 17АП-3361/12.

Несмотря на то что указанные решения по своей сути закрепляют сложившуюся судебную практику, на них стоит обратить внимание. Связано это с тем, что не уменьшается количество дел, в которых управляющие организации стараются представить дело таким образом, будто они не являются исполнителями коммунальных услуг. Поэтому стоит рассмотреть правовые основания, позволяющие арбитражным судам в указанных выше делах прийти к противоположному выводу.

Согласно дефиниции Правил оказания коммунальных услуг, которые были утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307, исполнитель — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений — иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

В своем Письме от 20 марта 2007 г. № 4989-СК/07 Минрегионразвития РФ разъяснило, что в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ресурсоснабжающая организация не может быть исполнителем коммунальных услуг. Кроме того, согласно п. 3 и подп. «а» — «г» п. 49 Правил оказания коммунальных услуг, обязательным признаком статуса исполнителя коммунальных услуг является ответственность одного лица и за подачу в жилое помещение коммунальных ресурсов, и одновременно за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Таким образом, из действующего законодательства и официальных разъяснений становится очевидным, что управляющая организация — это исполнитель коммунальных услуг. Однако ученые-юристы не всегда соглашаются с таким законодательным регулированием, указывая на сложность для управляющей организации сбора платы за коммунальные услуги с населения, выдвигая другие возражения. Например, В.К. Михайлов в статье «Предоставление услуг или снабжение ресурсами — вот в чем вопрос» указывает на то, что предусмотренная законодателем схема отношений между управляющей и ресурсоснабжающей организациями антисоциальна, поскольку заставляет управляющую организацию вместо защиты интересов собственников направлять свою деятельность на то, чтобы принудительно взымать платежи за коммунальные услуги.

Несмотря на такую оценку действующего нормативного регулирования, юристы все же соглашаются с тем, что «ЖК РФ и Правила императивно устанавливают следующую схему договорных отношений в сфере оказания коммунальных услуг: договор оказания коммунальных услуг — заключается между потребителем и исполнителем…; договор купли-продажи коммунальных ресурсов (энергоснабжения) — заключается между исполнителем и РСО, т.е. организацией, производящей коммунальные ресурсы, такие как тепловая энергия, горячая вода, холодная вода и т.д.» . Свое мнение Д. Логинов подтверждает ссылкой на письма Минрегионразвития от 20 марта 2009 г. № 4967-СК/07, № 4989-СК/07,от 03 мая 2007 г. № 8326-РМ/07, а также на Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

Из всего сказанного можно сделать вывод, что судебная практика, подтвержденная в постановлении Шестого арбитражного апелляционного суда, не может вызывать возражений. При этом стоит отметить, что недавние изменения Жилищного кодекса, в результате которых собственники получили право вносить плату за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям, во многом позволят преодолеть те негативные моменты легальной схемы отношений по предоставлению коммунальных услуг, на которые указывали юристы.

* * *
В указанном выше постановлении от 14 мая 2012 г. № 06АП-5733/11 была также сформулирована правовая позиция, согласно которой в договоре управления необязательно должны быть прописаны все те работы и услуги, которые по данному договору будет оказывать управляющая организация. Так, например, суд посчитал, что отсутствие указания в договоре таких услуг, как установка, обслуживание и ремонт коллективных телевизионных антенн, не означает, что управляющая организация не имела права их предоставлять. С данной правовой позицией следует согласиться. Однако остается другой вопрос: может ли управляющая организация оказывать услуги и выполнять работы, которые не были утверждены собственниками на общем собрании? К сожалению, суд не рассматривал этот вопрос, поэтому остановимся на нем подробнее.

Прежде всего постараемся более подробно раскрыть суть проблемы. Государственные жилищные инспекции, другие надзорные органы зачастую привлекают управляющую организацию к ответственности, ссылаясь на несоблюдение установленных требований в области содержания и ремонта многоквартирных домов. Однако достаточно редко ставится вопрос: а должна была управляющая организация, например, осуществлять содержание и ремонт кровли? Собственники помещений в многоквартирных домах, а следом за ними и государственные органы, склонны полагать, что да. Но с этим можно будет согласиться только в том случае, если решение о содержании и ремонте кровли было принято на общем собрании.

Согласно п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Таким образом, управляющая организация не имеет права выполнять те работы и оказывать те услуги, которые не были утверждены собственниками. Другими словами, если собственники не утвердили в перечне содержание и ремонт кровли, то управляющая организация не имеет права заниматься кровлей.

Поэтому, определяя, что не является обязательным включением в договор управления полного перечня работ и услуг, необходимо указать на обязательность для управляющей организации только тех работ и услуг, которые утверждены собственниками.

* * *
В предыдущей нашей статье мы уже касались вопроса о том, что может быть включено в состав общего имущества. За последние месяцы появился целый ряд решений судов, в которых данный вопрос опять был подвергнут рассмотрению.

В постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 18АП-3689/12 по результатам рассмотрения обстоятельств дела было принято решение, согласно которому имущество было отнесено к общему на основании технического паспорта, справки о вводе в эксплуатацию нежилого помещения. Данная позиция не может найти нашей поддержки. Связано это вот с чем.

В прошлой статье мы указывали, что сами по себе такие документы, как технический паспорт и др., не могут свидетельствовать о том, что имущество является общим. Такая позиция находит поддержку в монографических исследованиях, касающихся общего имущества. Так, рассмотрев в своей работе «Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые аспекты» различные документы, связанные с учетом имущества многоквартирного дома, С.В. Стрембелев приходит к выводу, что для отнесения к общему имуществу необходимо исследовать технические характеристики объектов . При этом свою позицию ученый обосновывает ссылками на судебную практику. Поэтому указанную выше позицию арбитражного суда нельзя поддержать. Судебные органы должны не просто изучать документы, связанные с объектами, правовой статус которых необходимо установить, но также изучать технические характеристики таких объектов.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в своем постановлении от 2 мая 2012 г. № Ф04-1210/12 пришел к выводу, что домофоны не могут быть включены в состав общего имущества. Данная позиция суда также не может быть нами поддержана. Если опираться на определение общего имущества, данное в Жилищном кодексе РФ, а также в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, то необходимо прийти к выводу, что домофон относится к общему имуществу. На наш взгляд, управляющая организация должна была передать домофон в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

* * *
Ниже мы решили привести перечень правовых позиций арбитражных судов, которые, на наш взгляд, достаточно обоснованы и не требуют специального комментария. При этом эти правовые позиции достаточно важны, поскольку зачастую заполняют законодательные пробелы в регулировании управления многоквартирными домами.

В постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2012 г. № 04АП-1388/12 содержится правовая позиция, согласно которой отсутствие договора управления многоквартирным домом не снимает с собственника помещений в данном многоквартирном доме бремени несения расходов на него. Аналогичная правовая позиция также содержится в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2012 г. № 15АП-2348/12.

В постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2012 г. № 10АП-2295/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой под документами, упомянутыми в п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, необходимо в том числе понимать и перечисленные жильцами денежные средства.

* * *
Заканчивая нашу вторую статью, мы должны отметить, что произведенный анализ судебной практики подтверждает выводы, сделанные в предыдущей статье. Жилищное законодательство остается одним из самых спорных. При этом судебные органы, вынужденные самостоятельно «дополнять» правовое регулирование, зачастую не могут выработать общие критерии для решения тех или иных вопросов, как это имеет место в вопросе об отнесении к общему имуществу.

Несмотря на то что государство предпринимает определенные шаги к тому, чтобы устранить противоречия, заполнить пробелы в нормативном регулировании, многие положения Жилищного кодекса не находят поддержки у юридического сообщества. Например, юристы не соглашаются с той схемой, которую законодатель установил для отношений управляющей организации и ресурсоснабжающей организации. Конечно, законодатель старается учесть это, следствием чего стали поправки в Жилищный кодекс. Однако такие поправки оставляют впечатление, что власть понимает всю противоречивость выбранного направления жилищной реформы.

Рыжов А.Б. Внедрение норм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами // Жилищное право. — 2006. — № 2.

Барзенкова Т.А. Правовая формализация управления многоквартирным домом // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2006. — № 3.

Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. — 2007. — № 3.

Гордеев Д.П. Новое регулирование отношений по предоставлению коммунальных услуг // Жилищное право. — 2006. — № 8.

Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2006. — № 3.

Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / В.М. Жуйков [и др.] — М.: Юридическая фирма «Контракт», 2007.

Голосова С.А. Агентский договор — новый договор российского гражданского права? // Юрист. — 2004. — № 4.

Огородов Д.В. Смешанные договоры в частном праве: отдельные вопросы теории и практики // Законодательство и экономика. — 2005. — № 10.

Татарская Е.В. Непоименованные и смешанные договора // Российская юстиция. — 2007. — № 4.

Огородов Д.В. Указ. соч.

Михайлов В.К. Предоставление услуг или снабжение ресурсами — вот в чем вопрос // Жилищное право. — 2009. — № 4.

Логинов Д. Договорные отношения в сфере ресурсоснабжения и оказания коммунальных услуг // Корпоративный юрист. — 2008. — № 12.

Стрембелев С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые аспекты // Волтерс Клувер. — 2010.

Ведущее издание в области управления бизнес — процессами и человеческими ресурсами, системы компенсаций, подбора, оценки, проверки, мотивации и стимулирования персонала, преодоления оппортунизма и достижения лояльности персонала.

КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
МЕНЮ САЙТА

Подпишитесь на наши новости, чтобы получать актуальную информацию

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 сентября 2013 г. N 5-КГ13-86 Суд отменил определение суда апелляционной инстанции в части возложения обязанности заключить договоры управления многоквартирным домом и направил дело на новое рассмотрение, поскольку судом не было установлено соответствие условий договора управления многоквартирным домом требованиям закона

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Асташова С.В.,

судей Гетман Е.С., Кликушина А.А.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску ООО Управляющая компания «МЕМ» к Тиминой И.И., Тимину А.Н. об обязании заключить договоры управления многоквартирным домом, взыскании задолженности, процентов за несвоевременное исполнение обязательств по кассационной жалобе ООО Управляющая компания «МЕМ» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

ООО Управляющая компания «МЕМ» (далее — Общество) обратилось в суд с иском к Тиминой И.И., Тимину А.Н. об обязании заключить договоры управления многоквартирным домом, взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование иска Общество ссылалось на то, что оно является управляющей организацией жилого дома с прилегающим земельным участком и гаражным комплексом, расположенного по адресу: г. . . . Тимина И.И., Тимин А.Н., являясь собственниками машиномест в гаражном комплексе, отказываются заключить с Обществом договор управления многоквартирным домом на предложенных условиях, имеют перед Обществом задолженность по оплате услуг, работ по содержанию имущества и по оплате жилищно-коммунальных услуг, в связи с чем также обязаны уплатить проценты за несвоевременное исполнение денежного обязательства.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, утверждая, что заключение указанного Обществом договора не предусмотрено законодательством.

Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г. исковые требования Общества удовлетворены, на Тимину И.И., Тимина А.Н. возложена обязанность заключить с Обществом договоры управления многоквартирным домом на изложенных в решении суда условиях; с Тиминой И.И. в пользу Общества взыскана задолженность по оплате за содержание имущества и жилищно-коммунальных услуг в размере . руб. . коп., проценты за несвоевременное исполнение обязательств в размере . руб. . коп., расходы на оплату услуг представителя в размере . руб., расходы на оплату госпошлины в размере . руб. … коп.; с Тимина А.Н. в пользу Общества взыскана задолженность по оплате за содержание имущества и жилищно-коммунальных услуг в размере . руб. . коп., проценты за несвоевременное исполнение обязательств в размере . руб. . коп., расходы на оплату услуг представителя в размере . руб., расходы на оплату госпошлины в размере . руб . коп.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г. решение Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2013 г. отменено в части удовлетворения исковых требований Общества об обязании Тиминой И.И., Тимина А.Н. заключить с Обществом договоры управления многоквартирным домом, в указанной части вынесено новое решение об отказе Обществу в удовлетворении исковых требований.

Обществом подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г. в указанной части.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2013 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда были допущены такого рода нарушения норм права.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Тимин А.Н. является собственником машиноместа, расположенного по адресу: г. . ул. . подвал, помещение . комната 2, машиноместо 3, Тимина И.И. является собственником машиноместа, расположенного по адресу: г. . подвал, помещение 1, комната 2, машиноместо 2.

29 июля 2003 г. ООО фирма «МЕМ» выиграло конкурс, проведенный конкурсной комиссией муниципального унитарного предприятия «Мосжилкомплекс» по организации приемки, управления, технического обслуживания и ремонта объектов, финансируемых Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы (далее — Департамент), а именно объектов, расположенных по адресу: г. . На основании результатов указанного конкурса между ООО фирма «МЕМ» и Департаментом был заключен договор № 163-ЭТ на управление и обеспечение технического обслуживания вышеуказанного многоквартирного жилого дома с прилегающим земельным участком.

27 июня 2006 г. в результате реорганизации ООО фирма «МЕМ» создано Общество, являющееся правопреемником ООО фирма «МЕМ» в части управления и организации эксплуатации указанного многоквартирного дома. Общество осуществляет охрану, уборку и производит текущий ремонт на территории вверенного гаражного комплекса и как управляющая организация заключило с собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных по указанному адресу, соответствующие договоры (л.д. 32-52).

Рассматривая дело, суд первой инстанции, сославшись на часть 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что при данных обстоятельствах ответчики обязаны заключить с управляющей организацией договоры управления многоквартирным домом с учетом того, что Общество надлежаще и на законных основаниях осуществляет такое управление.

Суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом суда первой инстанции, указав, что Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательность заключения лишь публичного договора (статья 426 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договора банковского счета (статья 846 Гражданского кодекса Российской Федерации), а обязательность заключения договора управления гаражом, предметом которого является управление машиноместом, оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в гараже в многоквартирном доме, нормами действующего законодательства не предусмотрена.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Тимина И.И. согласно свидетельству о государственной регистрации права является собственником машиноместа, приобретенного ею 30 июня 2008 г. у ГУП г. Москвы «Московский городской центр реализации нежилых помещений «Мосреалстрой» по договору купли-продажи № . и расположенного по адресу: г. . номера на поэтажном плане: подвал, помещение 1, комната 2, машиноместо 2, назначение: нежилое (л.д. 15).

Тимин А.Н. согласно свидетельству о государственной регистрации права также является собственником машиноместа, приобретенного им 30 июня 2008 г. у ГУП г. Москвы «Московский городской центр реализации нежилых помещений «Мосреалстрой» по договору купли-продажи № . и расположенного по адресу: г. . номер на поэтажном плане: подвал, помещение 1, комната 2, машиноместо 3, назначение: нежилое (л.д. 16).

Таким образом, Тимина И.И. и Тимин А.Н. являются собственниками расположенных в подвале дома . по ул. . в г. . нежилых помещений.

В соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (часть 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положение о заключении договора в обязательном порядке является исключением из общего правила о свободе договора, которое допускается в том числе в случаях, предусмотренных законом.

Таким законом является Жилищный кодекс Российской Федерации, часть 5 статьи 161 которого предусматривает, что орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 этой статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу данной правовой нормы, обязанность заключить договор управления многоквартирным домом возникает у лиц, являющихся собственниками как жилых, так и нежилых помещений в таком доме.

Таким образом, к обстоятельствам, имеющим юридическое значение для данного дела, относится установление того, являются ли нежилые помещения, расположенные в подвале дома . по ул. . помещениями данного дома. При этом их целевое назначение (машиноместо и т.п.) для решения вопроса о заключении договора управления многоквартирным домом правового значения не имеет.

Между тем суд апелляционной инстанции в нарушение положений статей 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не рассматривал и не исследовал вопрос о том, являются ли принадлежащие Тиминой И.И. и Тимину А.Н. на праве собственности нежилые помещения помещениями многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. . ул. . наличие права собственности на которые обязывает их собственников к заключению договора управления многоквартирным домом.

Согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Из материалов дела следует, что Общество просило обязать ответчиков Тимину И.И. и Тимина А.Н. заключить договор управления многоквартирным домом, в соответствии с которым Общество обеспечивает управление и техническое обслуживание единого комплекса недвижимого имущества, включающего земельный участок в установленных границах, и расположенного на нем подземного гаража по адресу: г. . При этом Общество обязывалось в течение установленного в договоре срока за плату управлять машиноместом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в гараже в многоквартирном доме (л.д. 212).

В связи с этим суду следовало установить, соответствовали ли предложенные Обществом условия договора управления многоквартирным домом, задачей которого является в том числе надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, требованиям части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Этого судом апелляционной инстанции сделано не было.

Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда не указала, в силу чего, отказывая Обществу в удовлетворении требований об обязании Тиминой И.И. и Тимина А.Н. заключить договоры управления многоквартирным домом, она согласилась с выводом суда первой инстанции о необходимости взыскания с ответчиков образовавшейся задолженности по содержанию имущества и жилищно-коммунальных услуг.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г. подлежит отмене в части отмены решения суда первой инстанции в части возложения на Тимину И.И., Тимина А.Н. обязанности заключить договоры с Обществом и направлению дела в указанной части на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г. отменить в части отмены решения Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г. в части возложения на Тимину И.И., Тимина А.Н. обязанности заключить договоры с ООО Управляющая компания «МЕМ», дело в этой части направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда.