Может ли администрация выделить земельный участок

10 важных моментов аренды невостребованных паев

Аренда земли — основной актив для большинства аграриев. В то же время 27,7 млн га земель сельскохозяйственного назначения (68% всех с/х земель) являются земельными долями (паями).

Поэтому наряду с арендой земельных участков значительную долю составляет аренда паев.

Однако, если аренда паев для большинства, в принципе, не новое явление, то аренда невостребованных земельных участков далеко не у всех на слуху. По сравнению с обычной аренда невостребованных паев законодательством почти не урегулирована. В связи с этим возникает ряд вопросов, которые в дальнейшем часто доводят до суда.

О том, что такое невостребованный земельный участок/доля (пай), каков порядок заключения договоров аренды таких паев, и что нужно знать и учитывать, заключая договоры аренды, AgroPortal.ua рассказали советник ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Олег Качмар и юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Александра Бортман.

Что такое невостребованные паи?

В 1995 г. Указом Президента Украины было принято решение провести распаевание земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и кооперативам, в том числе созданным на базе совхозов.

Распаевание земель предусматривало определение размера земельной доли в коллективной собственности каждого члена сельскохозяйственного предприятия без выделения земельных участков в натуре (на местности). Каждому члену такого предприятия был передан в собственность «пай» — условный земельный участок, размер которого определялся исходя из общей площади земель, переданных сельскохозяйственному предприятию, и количества членов предприятия.

Для подтверждения права собственности на земельный пай его владельцу выдавался сертификат единственного в Украине образца, который был утвержден постановлением Кабинета министров Украины от 12.10.1995 г. № 801.

Однако не все граждане, имевшие право на земельный пай, получили такие сертификаты. Одни — не воспользовались такой возможностью, другие — просто не успели. Сейчас, по данным исследования USAID «Проект Агроинвест», владельцы паев — люди старше 50 лет (79%) и 60 лет (43%). Более 1 млн владельцев земельных паев уже умерли.

Паи, сертификаты на которые гражданами не было получено, получили статус «невостребованных».

Поэтому наряду с обычными земельными паями появилась еще одна категория — невостребованные паи — те, владельцы которых не получили сертификаты или иным образом не заявили о своих правах.

Откуда взялись нераспределенные земельные участки?

Каждый член коллективного сельскохозяйственного предприятия, получившего сертификат на земельную долю и зарегистрировавший его в районной государственной администрации, в дальнейшем получал право на выделение земельного участка в натуре.

Порядок выделения пая в натуре владельцам сертификатов регулируется Законом Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» от 05.06.2003 г. № 899-IV.

Выделение земельных участков в натуре предусматривает несколько этапов:

  • обращение граждан в соответствующий орган: сельский, поселковый, городской совет или районную государственную администрацию с заявлениями о выделении им земельной доли в натуре;
  • принятие соответствующим органом решения;
  • заключение с землеустроительными организациями договоров на выполнение работ по выделению земельных долей на местности и изготовление соответствующей документации по землеустройству;
  • разработка технической документации по землеустройству и согласование ее с соответствующим органом;
  • проведение распределения паев в пределах одного сельскохозяйственного предприятия между собственниками земельных долей, которые подали заявления о выделении принадлежащих им земельных паев в натуре, на собрании собственников долей согласно полученному проекту землеустройства;
  • составление протокола результатов распределения земельных участков и его утверждение соответствующим сельским, поселковым, городским советом или районной государственной администрацией;
  • принятие решения о выделении земельных долей в натуре;
  • выдача государственных актов на право собственности (с 01.01.2013 г. — выдача свидетельств о праве собственности на земельный участок) владельцам земельных паев.

После прохождения всех этих стадий, владелец сертификата на земельную долю приобретал право собственности на отдельный земельный участок. Если гражданин подал заявление о выделении ему земельного участка на местности, но не прибыл на собрание собственников паев по распределению земельных участков, или вообще не подавал такого заявления, но документация по землеустройству в пределах одного сельскохозяйственного предприятия была разработана, то запроектированный земельный участок этого лица приобретал статус «невостребованного» или «нераспределенного».

Таким образом, «нераспределенный (невостребованный) земельный участок» — это запроектированный в составе единого земельного массива без определения границ на местности пай, который не был распределен на собрании собственников земельных долей из-за неявки на собрание. Статус невостребованных нераспределенные земельные участки приобретают только после проведения собрания по распределению паев (согласно постановлению Высшего хозяйственного суда Украины от 15.01.2015 г. по делу № 924/686/14).

Кто является арендодателем невостребованного пая/нераспределенной земли?

В отличие от договора аренды пая, который заключается с владельцем сертификата, договор аренды невостребованного земельного участка заключается с соответствующими органами: сельскими, поселковыми, городскими советами, органами исполнительной власти, так как такие участки остались в их компетенции.

Если же невостребованный пай находится за пределами населенных пунктов и их компетенции, по вопросу аренды нужно обращаться к органам исполнительной власти. К сельскому совету, просто находящемуся неподалеку, в таком случае обращаться не стоит. Передача сельским советом в аренду нераспределенных земельных участков за пределами его населенного пункта, то есть за пределами его компетенции, является незаконной.

Именно поэтому нужно внимательно изучить, в компетенции какого населенного пункта находится заинтересовавший вас пай. В противном случае суд признает договор аренды недействительным.

Нужно ли проводить земельные торги?

Передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется по результатам проведения земельных торгов (часть 2 статьи 124 ЗК Украины).

Однако нераспределенные доли не являются землями государственной или коммунальной собственности, и поэтому их предоставление в пользование осуществляется без проведения земельных торгов. Достаточно решения соответствующего органа исполнительной власти или местного самоуправления и разработки технической документации по землеустройству относительно составления документа, удостоверяющего право на земельный участок.

Какие обязательные условия договора аренды невостребованного пая?

Законом Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)», статьей 13 установлено, что нераспределенные земельные участки по решению соответствующего органа могут передаваться в аренду для использования по целевому назначению на срок до момента получения их собственниками государственных актов на право собственности на земельный участок, о чем указывается в договоре аренды. А собственники земельных паев или их наследники, которые не приняли участие в распределении земельных участков, уведомляются о результатах в письменной форме, в случае, если известно их местонахождение.

Таким образом, в договоре аренды нераспределенных земельных долей обязательно должно содержаться условие о заключении такого договора на срок до момента получения их собственниками государственных актов на право собственности на земельный участок. Это называется «отменительное условие».

Практика Высшего хозяйственного суда Украины свидетельствует о том, что указанное обстоятельство является важным при решении судом спора о действительности заключенного договора аренды в случае его оспаривания.

Распространяются ли требования типовой формы договоры аренды земельной доли, статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» на отношения по передаче в аренду невостребованных земельных участков?

В отличие от договора аренды земельной доли, законодательство не определяет конкретных условий или требований к договору аренды невостребованных земельных участков и не устанавливает какой-либо типовой формы такого договора.

Более того, ни форма типового договора аренды, заключаемого с гражданами-владельцами сертификатов, ни статья 15 Закона Украины «Об аренде земли», что определяет обязательные условия договора аренды земельных участков, не распространяются на отношения по поводу передачи в аренду невостребованных земельных участков.

Нужно ли регистрировать договоры аренды невостребованных паев?

Регистрации на сегодняшний день подлежит не право аренды, а договор аренды невостребованного земельного участка. Регистрация договоров аренды нераспределенного пая проводится так же, как и регистрация договоров аренды земельных паев — исполнительным комитетом сельского, поселкового, городского совета по месту расположения земельного участка.

Что нужно учитывать во время и после заключения договора аренды невостребованного пая?

Поскольку единой системы регистрации договоров аренды невостребованных земельных участков не существует, а записи о регистрации договоров аренды вносятся только в книгу записей регистрации договоров аренды земельных долей соответствующего совета района, то существует риск заключения договоров аренды одних и тех же невостребованных паев с различными арендаторами.

О наличии такого риска и случаев «двойной регистрации» свидетельствует, в частности, судебная практика.

К примеру, решая спор о действительности заключенного с сельским советом договора аренды невостребованных паев, суд установил, что договор аренды одних и тех же невостребованных долей с различными арендаторами был почти одновременно заключен сельским советом и районной государственной администрацией. Решая данный спор, суд пришел к выводу, что именно районная государственная администрация имела полномочия на передачу спорных невостребованных долей, и признал недействительным договор аренды, заключенный сельским советом.

Применяется ли норма статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договорам аренды невостребованных земельных участков?

В отличие от аренды земельного участка, аренда невостребованных земельных долей не регулируется специальным законодательством.

Часто это становится проблемой арендаторов, которые хотят продлить действие договора аренды невостребованных земельных участков на новый срок, в то время как соответствующий орган уже принял решение о передаче этой земли другому лицу.

Однако, судебная практика свидетельствует, что в таком случае суды исходят из общих норм Гражданского кодекса Украины о найме (аренде), устанавливающих преимущественное право нанимателя, надлежащим образом исполняющего свои обязанности по договору, на заключение договора на новый срок (статья 777 Гражданского кодекса Украины), и применяют нормы статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» по аналогии.

Какие риски для арендатора невостребованного пая несет получение владельцем земельной доли государственного свидетельства о праве собственности на земельный участок?

Как указано выше, статья 13 Закона Украины определяет, что договор аренды невостребованного земельного участка не может быть заключен более чем на срок до момента получения ее собственником государственного акта на право собственности на земельный участок.

Поэтому, заключая договоры аренды невостребованных земельных участков, арендаторы должны учитывать, что действие такого договора может прекратиться в любой момент.

Опубликовано: AgroPortal.ua, 20 сентября 2016 г.

Вернуться к списку

Может ли администрация выделить земельный участок

Документ : Как выделить земельный пай

Как выделить земельный пай

Три года назад некоторые газеты восторженно писали о том, что реформирование сельского хозяйства практически окончено. На деле же речь шла о выполнении (да и то неполном) только пп. «а» п. 1 Указа о реформировании*, предусматривающего реформирование коллективных сельскохозяйственных предприятий (далее — КСП) в период с октября 1999 по апрель 2000 года. Многие другие задачи аграрной реформы полностью не решены до сих пор. Одна из них связана с паеванием земли.

Напомним, что собственник земельной доли (пая) имеет безусловное право на его выделение в натуре и получение в собственность земельного участка (пп «і» п.1 ст.81 и п.17 «Переходных положений» ЗКУ, пп.»в» п.1 Указа о реформировании, п.4 Указа о земельной реформе). Подчеркнем: именно право, а не обязанность. Тем не менее уже не первый год крестьян «подталкивают» к получению государственных актов на землю. Это заметно по некоторым нормативным актам (см., например, Указ о едином реестре и комментарий к нему в газете «Все о бухгалтерском учете» N 22 за 2003 год) и особенно — по реальным действиям органов местного самоуправления.

В определенной степени такое отношение к проблеме можно считать государственной политикой — ну очень хочется побыстрее завершить очередной этап земельной реформы! К тому же земельная доля — это только право требования выделения земельного участка, причем она вторична по отношению к земельному участку коллективной собственности. В самом сертификате о праве на земельную долю (пай) записано: «право на земельную долю (пай) в земле, которая находится в коллективной собственности. » (Постановление о форме сертификата). Большей части КСП уже нет. На их месте возникли хозяйственные общества, кооперативы, частные предприятия и фермерские хозяйства. Почти во всех случаях они стали правопреемниками КСП. Но правопреемство в отношении коллективной собственности на землю не вполне вписывается в действующее законодательство. Ведь ЗКУ предусматривает только три формы собственности на землю — частную, государственную и коммунальную (ст.80 ЗКУ). Поэтому для окончательного урегулирования вопросов собственности на землю необходимо «избавиться» от коллективной собственности, то есть выделить все земельные доли в натуре.

Но как сделать это напрактике? Поскольку ни один нормативный акт не дает нам полного ответа, мы сведем воедино информацию из нескольких источников права и опыта.

Шаг первый: заявление Заявление о выделении земельной доли (пая) в натуре (на местности) пишут в произвольной форме, соблюдая следующие требования:

1. Заявление нужно адресовать соответствующему сельскому, поселковому, городскому, районному в городе совету или районной, Киевской или Севастопольской городской государственной администрации. Выбор адресата зависит от месторасположения земель, из которых выделяют участок. Если это тер ритория населенного пункта — обращайтесь к органу местного самоуправления (совету), если между населенными пунктами — к государственной администрации. Это следует из п. 12 «Переходных положений» ЗКУ.

2. Заявление от имени собственника земельной доли по дает он сам или его представитель. В последнем случае не обходим документ (его заверенная копия), удостоверяющий полномочия представителя (как правило, это доверенность). В нем, кроме фамилии, имени, отчества и места жительства заявителя, желательно указать его паспортные данные.

3. В заявлении обязательно пишут, что заявитель — собственник земельного пая (паев), и приводят реквизиты сертификата о праве на него — серию, номер, дату выдачи, наименование предприятия, в землях которого получено право на пай. Если у вас имеется несколько земельных долей, укажите также основания их получения. Если они достались вам в наследство, укажите реквизиты свидетельства о праве на него или приложите к заявлению его копию.

4. Суть заявления — просьба передать вам в собственность земельный участок (выделить в натуре земельную долю). Обязательно укажите его целевое назначение. Земельный участок можно получить для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного сельскохозяйственного производства (пп.»а» п.З ст.22 ЗКУ). Лучше всего выбрать товарное сельскохозяйственное производство или личное крестьянское хозяйство (в терминологии старого ЗКУ — личное подсобное хозяйство). Во-первых, садоводство, огородничество, сенокошение и выпас скота при этом от вас никуда не денутся. А во-вторых, ограничение размера земельного участка для личного крестьянского хозяйства наиболее мягкое — 2 га с возможностью увеличения площади при получении в натуре земельной доли (ст. 121 ЗКУ).

Для товарного сельхозпроизводства есть только общее ограничение (100 га сельскохозяйственных земель), установленное пунктом 13 «Переходных положений» ЗКУ на период до 2010 года.

Не менее важен налоговый аспект целевого назначения. Согласно пп.»е» п.1 ст.5 Декрета о подоходном налоге «доходы граждан от продажу выращенной в личном подсобном хозяйстве, на приусадебном, дачном и садовом участке продукции растениеводства и пчеловодства, скота, кроликов, нутрий, птицы как в живом виде, так и продукции их забоя в сыром виде и в виде первичной переработки» не включают в состав совокупного налогооблагаемого дохода, то есть подоходным налогом не облагают.

Поэтому если вы планируете обрабатывать землю самостоятельно, указывайте в заявлении «личное крестьянское хозяйство», а если хотите создать фермерское хозяйство, частное предприятие или передать земельный участок в аренду сельхозпроизводителю — «товарное сельскохозяйственное производство». Помните: использование земли не по целевому назначению влечет административную ответственность** или даже изъятие земельного участка (ст.21 ЗКУ).

5. Если вы хотите получить какой-то конкретный вид земельных угодий (пашня орошаемая и/или богарная, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения), укажите его. Учтите, что многолетние насаждения — это не только зе мельный участок, но и имущество (сады, кустарник, виноградники), за которое вам, очевидно, придется рассчитываться отдельно. Об этом лучше договориться с собственником заранее и упомянуть о такой договоренности в заяв лении. Кстати, хороший вариант для бывших членов КСП — получение многолетних насаждений как имущества в счет имущественных паев.

6. Не секрет, что земли большинства хозяйств разбросаны на многие километры. Поэтому напишите, где предпочтительнее выделить вам участок. Свое желание стоит обосновать близостью к местужительства, удобством проезда, наличием орошения или близостью водоемов, объектов переработки, сбыта или хранения сельхозпродукции и т.п.

Кроме заявления, у вас скорее всего потребуют оригинал сертификата на право на земельную долю (пай) (п.4 Рекомендаций по выделению). Кроме того, в самом сертификате записано: «При выдаче гражданину государственного акта на право частной собственности на земельный участок этот сертификат возвращается в районную государственную администрацию». Поэтому чтобы избежать недоразумений, рекомендуем обязательно указать в заявлении, что к нему прилагается сертификат, официально за регистрировать заявление в общем отделе или канцелярии соответствующего органа и оставить себе копии заявления (с отметкой о регистрации) и сертификата.

Шаг второй: рассмотрение заявления

Первый вопрос, интересующий любого автора заявления, — это срок его рассмотрения. По пункту 2 ст.118 ЗКУ «решение органов исполнительной власти и органов местного самоуправления относительно приватизации земельных участков принимается в месячный срок на основании технических материалов и документов, подтверждающих размер земельного участка». Но не надейтесь получить госакт или даже решение соответствующего органа ровно через месяц. Лучше обратите внимание на ключевые слова в приведенной цитате — «на основании технических материалов». Нетрудно догадаться, что отсчет месячного срока начинается с момента получения советом (администрацией) всех необходимых материалов.

Об их подготовке мы расскажем ниже, а пока сосредоточимся на некоторых аспектах принятия решения. Та же ст.118 ЗКУ предусматривает для работников и пенсионеров государственных и коммунальных сельхозпредприятии разработку проекта приватизации земель, Причем только после его утверждения можно получить участок в собственность. Если в бывшем КСП или его правопреемнике не был разработан проект паевания земель с определением конкретных земельных участков (так называемое паевание в натуре), то возможно, что проект приватизации придется разрабатывать и им.

Еще один важный документ — проект отвода земельного участка. Та же ст. 118 ЗКУ говорит о принятии местной госадминистрацией (или советом) решения о выдаче разрешения на разработку проекта отвода. Речь идет о случаях рассмотрения заявлений граждан, заинтересованных в бесплатном получении земельного участка в собственность из земель государственной или коммунальной собственности.

Формально эта норма не касается выделения в натуре земельных долей бывшим членам КСП. На практике же проект отвода часто является обязательным условием при любом переходе прав на землю (об этом читайте в наших следующих публикациях).

Проект отвода по заказу граждан разрабатывает организация, имеющая соответствующую лицензию, после чего его согласовывают с органом земельных ресурсов, природоохранным, санитарно-эпидемиологическим, архитектурным органами и подают на рассмотрение совета (администрации). Последний в течение месяца принимает решение о передаче земельного участка в собственность. Если в приватизации отказано, окончательное решение принимает суд.

Шаг третий: землеустроительные работы

Дальнейшее, как говорится, -дело техники. Знание технической стороны процесса позволит вам оценить потребность в тех или иных действиях, стоимость необходимых услуг, продолжительность выполнения работ.

Сперва процитируем письмо N 14, где в одном абзаце сказано и о видах работ, и об их оплате: «За принятие решения совета или распоряжения райгосадминистрации платить граждане не должны. При изготовлении технической документации по составлению, выдаче и регистрации государственного акта права собственности на землю проводится комплекс топографо-геодезических работ с привязкой границ участков к единой геодезической сети и заполнение бланков государственных актов. Эта работа требует определенных затрат, которые должны возмещаться за счет местных бюджетов. Однако в связи с ограниченностью финансирования последних выполнение указанных работ осуществляется за средства граждан на основании заключенного договора, где определены срок и стоимость таких работ. Сумма оплаты зависит от размера, места расположения участка и объема геодезических работ».

Комплекс топографо-геодезических работ состоит из:

— изготовления планово-картографических материалов

— денежной оценки земельного участка;

— внесения записей в государственный реестр;

— изготовления государственного акта. Каждый из этих элементов, в свою очередь, включает в себя несколько видов работ. Так, для изготовления планово-картографических материалов проводят топографо-геодезические изыскательные работы, аэрофотогеодезические изыскания, грунтово-мелиоративные и геоботанические работы (необходимые, в частности, для оценки земли), создают планы и карты.

Денежная оценка земельных участков*** может быть нормативной и экспертной. Первая обязательна в любом случае. А если вы планируете продать (подарить, обменять) выделенный земельный участок, целесообразно одновременно провести и экспертную оценку. Учтите, что в зависимости от основного целевого назначения земли (сельскохозяйственное или нет) и места ее расположения (в населенном пункте либо за его пределами) используют разные методики оценки, что влияет на ее скорость и стоимость. Когда мы сказали о внесении записей в государственный реестр, внимательные читатели наверняка вспомнили, что такового пока не существует (см. Указ о едином реестре). Положение о регистрации земли сейчас не действует в связи с отменой его государственной регистрации (см. Заключение N 1/14), поэтому здесь речь идет о внесении записей в государственный земельный кадастр. Впрочем, единый государственный реестр будет создан именно в рамках земельного кадастра, что сделает этот переход неощутимым для большинства собственников земли и землепользователей.

Изготовление государственного акта — завершающая стадия. При надлежащем выполнении всего описанного она сводится к заполнению бланка (его форма утверждена постановлением N 449), регистрации госакта и выдаче его новоиспеченному собственнику. Но прежде чем вы его получите, придется слегка раскошелиться.

Подпунктом «а» п. 1 Указа о реформировании предусмотрено «уменьшение стоимости изготовления документов, необходимых для получения государственного акта на право частной собственности на землю, для лиц, изъявивших желание получить такой акт за плату, до пяти необлагаемых минимумов доходов граждан» (т.е. 85 грн.). Но радоваться столь невысокой плате рано. Во-первых, это еще не правовая норма, а только поручение органам исполнительной власти принять соответствующие меры (см. абз.1 п.1 Указа о реформировании). Во-вторых, речь идет о стоимости изготовления документов, а не всего комплекса перечисленных выше работ. Поэтому правомерна следующая позиция Госкомзема: «стоимость работ по изготовлению государственных актов права собственности на земельные участки обусловливается договором на основании сметы, заключенным между гражданином и исполнителем работ. А стоимость работ за изготовление технической документации по выдаче этих актов в соответствии с упомянутым Указом установлена в размере пяти необлагаемых минимумов доходов граждан. Льготы для каких-либо категорий граждан относительно удешевления упомянутых работ действующим законодательством не предусмотрены» (Письмо N 14).

Увы, назвать даже ориентировочную стоимость выделения земельного пая в натуре трудно, причем не потому, что ее определяют по договоренности. Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг, утвержденные совместным приказом Госкомзема, Минфина и Минэкономики Украины от 15.06.01 г. N 97/298/124 (далее — Размеры оплаты), обязательны для всех исполнителей этих работ. Но все дело в том, что определить их без конкретных данных невозможно.

Приведем пример. В соответствии с пунктом 5.5.1 подраздела 5.5 раздела 5 Размеров оплаты стоимость установления границ землепользования в зависимости от природной категории (а их пять) колеблется от 632,4 до 681,5 гривен за землепользование (показатель «а») или от 86 до 178,1 гривен за 1 км устанавливаемой границы (показатель «в»), если на 1 км приходится три межевых знака. В других случаях для расчета показателя «в» используют специальный коэффициент:

п — количество межевых знаков на 1 км.

Если длина устанавливаемых границ меньше 15 км, то в показатель «а» вводят понижающий коэффициент:

п — длина устанавливаемой границы в км.

Есть другие коэффициенты, учитывающие расстояние от организации-исполнителя до объекта, количество обособленных участков границы, количество землепользователей, с которыми проводится согласование границ, возобновление утраченных границ. Кроме того, учитывают стоимость изготовления межевых знаков, прокладки теодолитных ходов, метод установления границ и другие факторы. Но не пугайтесь, все эти коэффициенты обычно только снижают стоимость работ.

Когда же все работы оплачены, документы оформлены и государственный акт на право собственности на землю получен, вы можете начинать обрабатывать свой участок. Хорошего вам урожая!

Перечень
использованных нормативно-правовых актов

1. Заключение N 1/14 — Заключение Минюста Украины от 21.02.02 г. N 1/14.

2. Декрет о подоходном налоге — Декрет КМУ «О подоходном налоге с граждан» от 26.12.92 г. N 13-92.

3. ЗКУ — Земельный кодекс Украины.

4. Письмо N 14 — письмо Госкомзема Украины от 14.02.03 г. N 14-17-2-В76/854.

5. Положение о регистрации земли — Положение о регистрации землевладений и землепользовании, утвержденное приказом Госкомзема Украины от 11.09.01 г. N 811/6002.

6.Постановление N 449 — постановление КМУ «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на земельный участок и государственного акта на право постоянного пользования земельным участком» от 02.04.02 г. N 449.

7. Постановление N 514 — постановление ВРУ «О принятии за основу проекта Закона Украины о порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» от 06.02.03 г. N 514-IV.

8.Постановление о форме сертификата — постановление КМУ «Об утверждении формы сертификата на право на земельную долю (пай) и образца Книги регистрации сертификатов на право на земельную долю (пай)» от 12.10.95 г. N 801.

9. Рекомендации по выделению — Рекомендации по выделению единым массивом земельных участков группе собственников земельных долей (паев), утвержденные приказом Госкомзема Украины от 30.12.99 г N 130.

10. Указ о едином реестре — Указ Президента Украины «О мерах по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» от 17.02.03 г. N 134/2003.

11. Указ о земельной реформе — Указ Президента Украины «О неотложных мерах по ускорению земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства» от 10.11.94 г. N 666/94.

12. Указ о реформировании — Указ Президента Украины «О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» от 03.12.99 г. N 1529/99.

* Полные названия нормативных документов см. в конце статьи.

** Штраф в размере от 3 до 20 необлагаемых минимумов доходов граждан (далее-НМДГ) — на граждан и от 10 до 25 НМДГ — на должностных лиц( ст. 53 Кодекса Ук раины об административных правонарушениях).

*** Ряд вопросов, связанных с денежной оценкой земли, рассмотрен в газете «Все о бухгалтерском учете» N 7 за 2003 год.

«Все о бухгалтерском учете» N 54(842), 6 июня 2003 г.
Подписной индекс 35200

Комментарии и аналитика

Выделение в натуре (на местности) земельных участков: право или обязанность?

Аграрная реформа на Украине была начата в 1990-х годах принятием ряда нормативных актов: постановления Верховного Совета УССР «О земельной реформе», Указа Президента Украины «О неотложных мерах по ускорению земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства» № 666/94 от 10 января 1994 года и Указа Президента Украины «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» № 720/95 от 8 августа 1995 года».

На первом этапе реформы коллективные хозяйства (колхозы) реорганизовывались в коллективные сельскохозяйственные предприятия (КСП) и получили Государственные акты на право коллективной собственности на землю, то есть произошло разгосударствление земли. На втором этапе КСП распаевали свою землю, а их члены получили сертификаты на право собственности на земельную долю (пай).

С 1999 года с принятием Указа Президента Украины «О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» от 3 декабря 1999 года начат следующий, третий этап земельной реформы. КСП становятся частными предприятиями (фермерскими хозяйствами, обществами с ограниченной ответственностью, частными агропредприятиями), при этом члены КСП выходят из их состава с выделением им земельных и имущественных паев в натуре.

Порядок выделения земельных участков в натуре предусмотрен Законом Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» от 5 июня 2003 года (Закон).

Согласно данному Закону, право на выделение в натуре (на местности) земельных участков имеют собственники земельных долей (паев). Они имеют право обратиться в соответствующий сельский, поселковый, городской совет или районную государственную администрацию с заявлением о выделении им земельной доли (пая) в натуре на местности. Основанием для выделения земельных участков в натуре (на местности) является решение соответствующего сельского, поселкового, городского совета или районной государственной администрации, которое принимается по результатам рассмотрения заявлений граждан, пожелавших выделить земельный участок в натуре.

В случае подачи заявлений о выделении земельных участков долей (паев) в натуре (на местности) большинством собственников земельных долей (паев) в пределах одного сельскохозяйственного предприятия соответствующий совет или районная государственная администрация принимает решение о разработке проекта землеустройства относительно организации территории земельных долей (паев).

Кроме того, сельские, поселковые, городские советы и районные госадминистрации выполняют следующие действия:

— уточняют списки лиц, имеющих право на земельную долю (пай);

— уточняют место расположения, границы и площади сельскохозяйственных угодий, подлежащих распределению между собственниками земельных долей (паев);

— заключают с землеустроительными организациями договоры на выполнение работ относительно выделения земельных долей (паев) в натуре (на местности) и изготовление технической документации, необходимой для составления документов, подтверждающих право собственности на земельный участок;

— предоставляют землеустроительным организациям уточненные списки лиц, имеющих право на земельную долю (пай);

— рассматривают и согласовывают проекты землеустройства относительно организации территории земельных долей (паев);

— организуют проведение распределения земельных участков между лицами, имеющими право на выделение им земельных долей (паев) в натуре (на местности);

— принимают решение о выдаче документов, подтверждающих право собственности на земельный участок (Государственный акт).

Распределение земельных участков

Работы по распределению земельных участков между собственниками ­земельных долей (паев) осуществляются в соответствии с вышеуказанным Законом, а также Порядком организации работ и методики распределения земельных участков между собственниками земельных долей (паев), утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины (КМУ) № 122 от 4 февраля 2004 года.

Согласно Порядку, организация работ по распределению земельных участков осуществляется соответствующим сельским, поселковым, городским советом или райгосадминистрацией по месту расположения земельных участков в соответствии с проектом землеустройства относительно организации территории земельных долей (паев), который разрабатывается государственной или иной землеустроительной организацией, имеющей лицензию на проведение землеустроительных работ.

Нередко имеет место ситуация, когда ­после разработки проекта выявляется факт невключения одного или нескольких граждан, имеющих право на земельную долю (пай), в список собственников земельных долей (паев), на основании которого был составлен проект. В таком случае соответствующий совет или райгосадминистрация имеет право принять решение либо о корректировке проекта землеустройства, либо о предоставлении указанным гражданам земельных участков из земель запаса или резервного фонда. В противном случае данный вопрос разрешается в судебном порядке.

Распределение земельных участков между собственниками земельных долей (паев) осуществляется на собрании, о чем сельский, поселковый или городской совет или райгосадминистрация не позднее чем за 14 дней до его проведения оповещает граждан путем размещения объявлений в общедоступных местах населенных пунктов, где проживают собственники земельных долей.

В объявлении указываются:

— дата, место и время проведения собрания;

— место работы, фамилия, номер служебного телефона должностного лица, у которого можно получить информацию о распределении земельных участков;

— место и срок ознакомления с проектом, списком и другими материалами, связанными с организацией распределения земельных участков;

— возможные процедуры проведения распределения земельных участков.

Собрание проводится при наличии не менее 2/3 собственников земельных участков.

Распределение земельных участков между их собственниками осуществляется по спискам (путем составления в алфавитном или другом порядке, определенном решением собрания) или путем жеребьевки — в случае отсутствия согласия относительно распределения по спискам. Результаты распределения оформляются протоколом, который подписывается собственниками земельных долей (паев) или их представителями, принимавшими участие в распределении, председателем и секретарем собрания. К протоколу прилагается список регистрации собственников земельных долей (паев), участвовавших в собрании, с указанием номеров выбранных ими земельных участков в соответствии с проектом, удостоверенный их подписями, а также схема размещения земельных участков в соответствии с проектом с указанием номеров земельных участков и их собственников по списку.

Сельский, поселковый, городской совет или райгосадминистрация на протяжении пяти дней после ознакомления общественности с результатами распределения принимает меры для окончательного его согласования в соответствии с поданными заявлениями и утверждает протокол собрания с учетом внесенных изменений, а также поручает территориальному органу Госкомзема совместно с землеустроительной организацией обеспечить организацию работ по установлению границ земельных участков в натуре (на местности) и изготовлению Государственных актов на право собственности на земельные участки.

Необходимо отметить, что в отличие от земельных долей (паев) выделенные участки будут различны по своему размеру. Это обусловлено, прежде всего, качественными характеристиками земли. Однако стоимость всех выделенных земельных участков остается одинаковой.

Правоустанавливающие документы на земельный участок

Согласно части 1 статьи 125 Земельного кодекса Украины (ЗК), право собственности на земельный участок возникает пос­ле получения его собственником документа, удостоверяющего право собственности на землю. Документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является Государственный акт на право собственности на земельный участок.

В соответствии с Законом Украины «О защите конституционных прав граждан на землю» от 20 января 2005 года стоимость работ по землеустройству, изготовлению документов, подтверждающих право собственности на земельный участок при выделении в натуре (на местности) земельных участков, не может быть больше пяти не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (то есть превышать 85 грн). Однако зачастую стоимость таких работ значительно превышает указанные в Законе пределы и составляет 150 грн и выше.

Аренда земельного участка

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, Законом Украины «Об аренде земли» в редакции от 2 октября 2003 года.

Согласно статье 1 Закона Украины «Об аренде земли», аренда земли — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимое арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.

Аренда земельного участка, согласно статье 93 ЗК, может быть: краткосрочной — не более 5 лет и долгосрочной — не более 50 лет.

Львиную долю договоров аренды земли составляют договоры, в которых арендодателями выступают физические лица — собственники земельных участков. Такие договоры заключаются в письменной форме, а по желанию одной из сторон договор может быть удостоверен нотариально. Законом не установлено, какая сторона несет расходы, связанные с нотариальным удостоверением договора, поэтому данный вопрос разрешается по договоренности сторон.

Кроме того, договор аренды земли в обязательном порядке должен содержать следующие данные:

— срок действия договора;

— арендная плата с указанием размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, а также ответственности за ее неуплату;

— условия использования и целевое назначение земельного участка, передаваемого в аренду;

— условия сохранения состояния объекта аренды;

— условия и сроки передачи земельного участка арендатору;

— условия возврата земельного участка арендодателю;

— существующие ограничения относительно использования земельного участка;

— определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;

Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий может послужить основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным (статья 15 Закона Украины «Об аренде земли»).

Постановлением КМУ № 2073 от 25 декабря 1998 года был утвержден типовой договор аренды земли. Однако действующим законодательством не предусмотрено, что типовая форма договора является обязательной при заключении договора аренды земли. Таким образом, считаю, что если договор аренды земли будет содержать все существенные условия, предусмотренные статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли», то орган, осуществляющий регистрацию договора, не имеет права отказать в его регистрации лишь на тех основаниях, что форма договора не соответствует типовой. Да и в судебном порядке признать такой договор недействительным будет непросто.

В отличие от договора аренды земельной доли (пая) договор аренды земли должен содержать:

— план или схему земельного участка в натуре (на местности);

— кадастровый план или схему земельного участка с отображением ограничений в их пользовании и установленных земельных сервитутов — при наличии таковых;

— акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);

— проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных Законом Украины «Об аренде земли».

Договор аренды земельного участка вступает в силу со дня его государственной регистрации.

Арендная плата за землю

Арендная плата за землю — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком.

Согласно части 2 статьи 21 Закона Украины «Об аренде земли», а также статье19 Закона Украины «О плате за землю» от 3 июля 1992 года, размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды.

Указом Президента Украины предусмот­рено, что одной из приоритетных задач пореформенного развития аграрного сектора экономики признано обеспечение повышения уровня социальной защиты сельского населения, в частности, путем введения платы за аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) в размере не менее 1,5 %. Поэтому, по моему мнению, данная норма носит рекомендательный, а не обязательный характер. Таким образом, при разрешении вопроса о размере арендной платы следует руководствоваться частью 2 статьи 21 Закона Украины «Об аренде земли» и статьей 19 Закона Украины «О плате за землю», которые являются специальными и имеют приоритет перед другими законами в сфере указанных правоотношений, а они не определяют минимальный размер арендной платы за землю.

В соответствии со статьей 206 ЗК и статьей 2 Закона Украины «О плате за землю» использование земли на Украине является платным. Плата за землю осуществляется в виде земельного налога или арендной платы и определяется в зависимости от денежной оценки земли.

Плательщиком земельного налога является собственник земельного участка. Арендатор же выплачивает арендную плату в соответствии с договором аренды земельного участка.

Объектом обложения земельным налогом является земельный участок, находящийся в собственности.

В соответствии со статьями 14 и 16 Закона Украины «О плате за землю» учет граждан — плательщиков налога на землю, объектов налогообложения, находящихся в их собственности, и начисление земельного налога производится ежегодно по состоянию на 1 мая государственными налоговыми инспекциями с выдачей плательщикам до 15 июля платежных уведомлений об уплате налога. Земельный налог уплачивается равными частями собственниками земли до 15 августа и 15 ноября (статья 17 Закона Украины «О плате за землю»).

В заключение рассмотрения данного вопроса хотелось бы отметить, что выделение земельных долей в натуре является правом, а не обязанностью собственников сертификатов. И, как предусмотрено пунктом 17 Переходных положений ЗК, сертификаты на право на земельную долю (пай) являются действительными до выделения собственникам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных участков и выдачи им государственных актов на право собственности на землю.

Тем не менее последний пункт Переходных положений уже не указывает на то, что земельный сертификат удостоверяет право собственности на землю, а подчеркивает лишь то, что он предоставляет право требовать отвода земельной доли в натуре, то есть дает возможность гражданам реализовать свое право на получение конкретно определенного земельного участка. Таким образом, выделение земельной доли (пая) в натуре и получение государственного акта на право частной собственности на землю является закономерной процедурой, которую рано или поздно пройдут все собственники земельных сертификатов.

НОВГОРОДСКАЯ Виктория — ведущий юрисконсульт бюро агрокомплекса юридического управления ОАО «ММК им. Ильи­ча», г. Мариуполь