Переоборудование нежилого помещения в жилое

Перевод нежилого помещения в жилое и наоборот. Нормы статьи, перечень документов

Возросшая деловая активность российских граждан на фоне отсутствия предложений на рынке нежилых помещений и их потребность в решении жилищных проблем стали ключевыми факторами в проявлении актуальности вопроса перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. Обустройство офисов, магазинов на первых этажах многоквартирных домов, переустройство нежилых помещений в жилые все это направленно на удовлетворении возникшего спроса граждан.

Застраивая города, архитекторы и проектировщики не предполагали потребность в нежилых помещениях расположенных в центре или на многолюдных улицах. Получить разрешение на постройку нежилого помещения практически невозможно в связи с сохранением внешнего вида улиц в больших городах и расположенными слишком близко друг к другу домами на улицах маленьких городов. Магазин (продуктовый, бутик), офис (организации, банки) построенный в доме центральной улицы города принесет своему владельцу большую прибыль, чем тот же самый магазин, но расположенный там, где есть возможность, возвести нежилое здание.

В то же время нередкими являются примеры обратной ситуации — перевода нежилого помещения в жилое. Например, у работающего и развивающегося завода есть свободное техническое помещение (отвечающее требованиями проживания) и потребность разместить где-то сотрудников и приезжающих специалистов. При условии, что нежилое помещение после переоборудования может отвечать требованиям жилого помещения, оно становится общежитием для молодых специалистов.

Перевод жилого помещения в нежилое и обратное действие регламентируются Жилищным Кодексом РФ, а именно статьями 22-24.

Перевести жилое помещение в нежилое возможно при условии, что оно находится на первом этаже жилого дома или обособленно. В случае если оно находится выше, то все помещения расположенные ниже него должны быть нежилыми. Обязательным условием перевода является наличие отдельного входа или возможности создания такого входа. Переводимое жилое помещение должно принадлежать одному собственнику и не должно быть отягощено правами других собственников, а так же не должно быть залогом в ипотеке и не являться взятым в наем. На момент перевода такого помещения оно не должно служить постоянным местом жительства для собственника или членов его семьи.

О переводе нежилого помещения в жилое законодательство (ст. 22 ЖК РФ) говорит, что оно должно отвечать установленным для жилых помещений требованиям и не быть обремененным правами каких-либо лиц. Рассматривая эти требования можно сделать вывод, что помещение, переводимое в жилое должно иметь соответствующие вспомогательные комнаты, используемые для удовлетворения бытовых и других нужд проживающих. Такими комнатами являются туалет, ванная и кухня. Если собственник хочет перевести нежилое помещение в жилое, ему придется сделать переустройство и переоборудование, после чего перевод станет возможным.

Перевод помещений осуществляется органом местного самоуправления. В больших городах данная функция возложена на администрации районов, в маленьких – на исполнительные и районные советы. Так же в некоторых городах решения о переводе принимают: Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства. В столице России городе Москва перевод помещений осуществляется через Департамент проектирования и согласований и Департамент жилищной политики и жилищного фонда.

В ст. 23 ЖК РФ представлен перечень документов необходимых для предоставления в орган местного самоуправления:

  1. Заявление о переводе помещения. (Подается лично собственником помещения или его представителем, заявление поданные нанимателями не принимаются);
  2. Правоустанавливающие документы на помещение. (Копия документов в обязательном порядке заверяется нотариально);
  3. Техническое описание помещения и его план (на жилое помещение предоставляется технический паспорт);
  4. Поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;
  5. Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

В некоторых случаях от заявителя может потребоваться согласие соседей. Таким случаем является ситуация с необходимостью оборудовать отдельный выход для переводимого помещения (нарушение целостности несущей стены дома, предоставление общей земли под вход). Несмотря на закрепленный законодателем перечень документов для перевода помещений из жилых в нежилые и наоборот помимо этого заявителю в городе Москва потребуется предоставить:

  • учредительные документы фирмы, которая владеет помещением (если квартира является собственность фирмы, а не конкретного владельца);
  • проект фасада;
  • ситуационный план;
  • заключение Роспотребнадзора;
  • проект по выводу газа (при условии нахождения помещения в газифицированном доме);
  • техническое заключение о состоянии конструкций дома;
  • проект электроснабжения;
  • проект расчета шума (если в помещении предусмотрена установка кондиционеров);
  • геоподоснова из Мосгоргеотреста;
  • проект переустройства помещения связанного с переводом его в нежилой или жилой фонд;
  • заключение МЧС УГПС;
  • заключение ОПС;
  • заключение АПУ;
  • заключение МОСГАЗ-а;
  • распоряжение Мосжилинспекции;
  • согласование с балансосодержателями дома;
  • разрешение на присоединение мощности;
  • при переустройстве и перепланировке согласование с авторами дома (архитектор, проектное бюро);
  • заключения и согласования с другими службами в зависимости от назначения помещения. (ГАИ, БТИ, СЭС);

После получения решения от органа местного самоуправления, осуществляющего функцию перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, документы передаются для регистрации в Комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом. Решение выносится не позднее трех рабочих дней.

Самовольное размещение офиса, предприятия, магазина в жилом помещении влечет за собой закрытие предприятия и наложение на собственника административной комиссии. Так же на собственника налагаются обязательства по возвращению помещению его первоначального состояния. Те же правила действуют для помещений самовольно переведенных из нежилых в жилые.

Если вам требуется помощь при оформлении документов или дополнительная информация по вопросу перевода помещения желательно проконсультироваться у адвоката по жилищным спорам .

Если вы заинтересованы тематикой жилищного права, советуем прочесть также » переустройство и перепланировка жилого помещения «

Перевод нежилого фонда в жилой

Можно ли переоформить нежилое помещение? Если провести анализ нынешнего законодательства, то вывод будет один – этот перевод осуществить нельзя, на сегодняшний день нет норм, для заполнения этого пробела.

Но на практике такая процедура нужна, потому что в нежилое переоформить можно, а если вы захотите вернуть обратно это помещение из нежилого в жилое, то появятся трудности. На данный момент этот вопрос является актуальным для многих владельцев такого рода помещений: еще вчера у них было жилое помещение, потом была необходимость открыть офис, но что-то не получилось и надо перевести его обратно в жилое. Также вопрос актуален для застройщиков, в которые процесса возведения здания решили изменить проект и увеличить количество жилых помещений для последующей перепродажи путем переоборудования нежилых площадей.

Сделаем вывод, если нужно осуществить перевод в жилую площадь. Сначала нужно обратиться в местные органы управления, на балансе которого объект перевода. Необходимо выяснить проводили ли органы управления нужный для этого порядок. Должно быть принято решение, а именно по поводу регуляторного акта. Чтобы принять этот документ нужно выполнить некоторые требования, утвержденные Законом Украины.

Регуляторным актом является документ, принятый соответствующим органом, пункты этого документа направляются на управление отношениями в хозяйственной сфере. Также его действие регулирует действия административного уровня между управленческими органами и представителями хозяйственной сферы.

Иной нормативно-правовой акт принятый регулирующим органом, может установить или отменить права и нормативы, к некоторым лицам, и его пункты направляются на процесс урегулирования отношений в хозяйственной сфере. Также его действие регулирует действия административного уровня между регулирующей стороной и представителями хозяйствования, даже если он не соответствует закону, который регламентирует все действия в определенной сфере.

Если же помещения изначально было зарегистрировано как нежилое, в таком случае можно провести его перевод в жилой фонд на основании процедуры разработанной конкретным органом местного самоуправления. Придется самостоятельно подготовить соответствующий нормативно-правой акт и добиться его утверждения.

Опытные адвокаты по строительству нашей юридической фирмы помогут в урегулирование вопросов перевода объектов из одного фонда в другой. Первичная консультация предоставляется бесплатно.

Необходима помощь квалифицированного специалиста?
Сохраните себе время — задайте вопросы ему

перевод нежилого фонда в жилой

Вы можете добавить тему в список избранных и подписаться на уведомления по почте.

Вопрос: Жилое помещение было переведено в нежилое до вступления в силу Указа Президента Республики Беларусь от 25.09.2009 N 479 «О переводе жилых помещений в нежилые». Возможен ли обратный перевод (из нежилого помещения в жилое) в соответствии с нормами действующего законодательства?

Ответ: До вступления в силу Указа Президента Республики Беларусь от 25.09.2009 N 479 «О переводе жилых помещений в нежилые» (далее — Указ N 479) перевод жилых помещений в нежилые производился только в случае, если жилое помещение признавалось не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодным для проживания, что установлено статьей 8 Жилищного кодекса Республики Беларусь.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.09.1999 N 1392 «О порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания» утверждено Положение о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания, которым установлен порядок обследования жилых помещений, признания их не соответствующими требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодными для проживания.
Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 02.05.2000 N 4 утверждены условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания.
В соответствии с нормами указанных нормативных правовых актов рассмотрение вопросов признания жилых помещений непригодными для проживания или несоответствия их санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, возлагается на постоянно действующую межведомственную комиссию, образуемую районным, городским, районным в городе исполнительным и распорядительным органом. Исполнительный и распорядительный орган рассматривает представленные постоянно действующей межведомственной комиссией материалы и принимает решение относительно пригодности жилого помещения для проживания. Если жилое помещение признается исполнительным и распорядительным органом не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодным для проживания, то указанный орган вносит в областной (Минский городской) исполнительный комитет предложение о восстановлении жилых помещений для использования по назначению, переоборудовании для использования в других целях (переводе в нежилое) или сносе непригодного для проживания жилого помещения.
Следовательно, в отношении жилых помещений, переведенных до вступления в силу Указа N 479 в нежилые, такое решение принималось, если жилые помещения не могли использоваться как жилые в силу технических или санитарных особенностей (низкий уровень инсоляции, высота от пола до потолка менее 2,4 метра, отсутствие специальной вентиляции и звукоизоляции встроенных нежилых помещений, несоответствие параметров микроклимата санитарным правилам и т.п.).
Таким образом, для перевода объекта нежилого фонда в жилой необходимо произвести ряд строительно-ремонтных работ по созданию (соблюдению) в нежилом помещении условий, предъявляемых к жилым помещениям.
После этого межведомственная комиссия может признать переведенное и отремонтированное помещение пригодным для проживания, и местному исполнительному и распорядительному органу необходимо будет ранее принятое решение о признании этого помещения непригодным для проживания отменить или принять новое решение о признании помещения пригодным для проживания. После этого облисполком (Минский горисполком) принимает решение соответственно либо об отмене ранее принятого решения о переводе жилого помещения в нежилое, либо о переводе жилого помещения в нежилое (в зависимости от того, какое решение будет принято местным исполнительным и распорядительным органом).
Что касается помещений, переведенных в нежилые в соответствии с Указом N 479, то при обратном их переводе в жилые помещения заявителем представляются документы, указанные в подпункте 1.1.15 пункта 1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200.

Д.Х.РУЗЫЕВА,
главный инженер Управления
жилищно-коммунального хозяйства
Министерства жилищно-коммунального
хозяйства Республики Беларусь
08.12.2010

Перевод помещений

Как сделать из квартиры офис и наоборот.

Жилое в нежилое

Большим спросом у сумских предпринимателей пользуются квартиры на первых этажах, успешно переделываемые под офисы. Чтобы получить на это разрешение, предприниматель должен написать заявление на имя городского головы. В заявлении следует указать Ф.И.О. предпринимателя, место нахождения помещения и профиль его будущего использования (магазин, офис, парикмахерская и т.д.). К заявлению прилагаются:

— нотариально заверенная копия документа, подтверждающего право собственности на жилое помещение;

— копия технического паспорта на жилое помещение;

— эскиз проекта по переоборудованию жилого помещения и благоустройства окружающей территории, утвержденный управлением архитектуры;

— согласие жителей соседних (не переоборудованных) квартир, заверенное в ЖЭКе;

— справка из ЖЭКа о том, что в указанном жилом помещении не зарегистрированы жильцы;

— согласования СЭС и пожарной охраны;

Документы рассматривает специальная комиссия, которая после осмотра помещения готовит соответствующие выводы по целевому назначению объекта. Далее исполком дает разрешение на переоборудование помещения.
После этого владелец помещения разрабатывает проект переоборудования и осуществляет его. Государственная техническая комиссия принимает объект соответствующим актом. Исполком утверждает акт приемки в эксплуатацию, а БТИ регистрирует переоборудованное помещение.

По словам заместителя начальника управления архитектуры Александра Стрельченко, процедура оформления переоборудования занимает один-два месяца.

Нежилое в жилое

Чтобы перевести нежилое помещение в категорию жилых, также пишется заявление на имя мэра, в котором указываются реквизиты юридического или физического лица, занимающегося переоборудованием, местонахождение помещения, намерения по использованию. К заявлению прилагаются:

— нотариально заверенная копия документа, подтверждающего право собственности на помещение;

— поэтажный план эксплуатации нежилого помещения, выданный БТИ;

— эскиз проекта по переоборудованию помещения , утвержденный управлением архитектуры;

— согласования СЭС и пожарной охраны;

Далее рассмотрение идет по той же схеме, что и перевод жилого помещения в нежилое.

Тепловая загвоздка

Одной из нерешенных проблем при переводе жилья из одной категории в другую является оплата тепла, воды и других коммунальных услуг. Для населения и предприятий тарифы разные. Поэтому, когда квартира переделывается под офис, возникает вопрос, по каким тарифам платить.
Предприниматели до последнего хотят платить как население, а поставщики услуг хотят сразу взимать плату как с предприятий. Крупнейшие тепловые организации Сум уже ведут работу по урегулированию этого вопроса. Поэтому может статься, что предпринимателям поблажек в этом вопросе не будет.

Все тонкости перевода нежилого помещения в жилой фонд

Как нежилое помещение перевести в жилое интересует практически любого владельца такого имущества. Нежилые помещения чаще всего принадлежат юридическим лицам, поскольку в основном они предназначены для реализации бизнес-идей, организации производства.

Когда же здание или помещение длительно не используется, собственник может создать более выгодный объект – жилой. В то же время просто граждане также ставят перед собой такую задачу, как перевод нежилого помещения в жилое для расширения и улучшения жилищных условий.

Необходимость переоборудования помещения в жилье

Ведение предпринимательской деятельности зачастую не обходится без использования нежилых помещений для различных целей (для размещения офисов, кафе, магазинов, аптек, нотариальных контор, стоматологических клиник, ветеринарных кабинетов и прочего). Но иногда возникает необходимость в том, чтобы перевести нежилое помещение в жилой фонд.

Необходимость введения нежилого объекта в жилой фонд может быть обусловлена в ряде случаев:

  • предприятие нуждается в размещении сотрудников или рабочих и предоставления им жилплощади. Стоимость квартир или других жилых помещений на сегодняшний день достаточно высокая, поэтому гораздо выгодней переоборудовать уже имеющееся нежилое здание;
  • предприятие не желает эксплуатировать нежилое помещение по назначению. За ненадобностью собственник имеет право переоборудовать помещение в квартиру;
  • предприятие прекращает свою деятельность и не нуждается в объектах нежилого фонда. Так как такие объекты, по большей части, служат вспомогательными элементами в реализации ведения бизнеса, то в случае прекращения хозяйственной деятельности собственник также может создать жилой объект путём переоборудования.

Это далеко не полный перечень причин, когда владелец недвижимости может обратиться с вопросом перевода объекта из нежилого фонда в жилой.

Процедура перевода

Законодательный порядок перевода нежилого помещения в жилое регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Осуществляют данную процедуру органы местного самоуправления:

  • в больших городах – администрации по районам;
  • в маленьких населённых пунктах – исполнительные советы.

Лицо, которое желает переоборудовать объект в жилплощадь, должно обратиться в орган, занимающийся переводом помещений, по месту нахождения недвижимости. Для этого необходимо:

  • подать заявление;
  • предоставить правоустанавливающий документ на объект;
  • план дома или здания, в котором расположено помещение;
  • проект переоборудования или перепланировки;
  • техническое описание недвижимого объекта.

Заявителем может выступать как собственник объекта, так и уполномоченное лицо, например, доверенное лицо. Поскольку заявитель непосредственно заинтересован в том, чтобы переоборудовать помещение, то и обязанность предоставления документов возложена на него.

В срок сорок пять дней рассматривается заявление собственника помещения и в результате выносится обоснованное решение: о переводе помещения в статус жилого либо об отказе.

Процедура перевода нежилого здания или помещения в жилой фонд требует определённых финансовых затрат. Стоимость будет зависеть от проведения ремонтных работ по переоборудованию объекта, изготовления технических документов.

Стоимость может быть выше предполагаемой, если потребуется обращение к юристу или адвокату за помощью для судебного обращения.

Ограничения перевода объекта в жилой фонд

Существует ряд ограничений, установленных законодательно, относительно введения помещения в жилой фонд.

Первое — это то, что обратиться с заявлением о введении объекта в жилой фонд может только собственник недвижимости. Ни арендатор, ни другой пользователь помещения не имеет права ходатайствовать о переводе данной недвижимости в жилье.

Именно владелец, имеющий документ о праве собственности на недвижимость, может обратиться в соответствующие органы.

Другим фактором, который усложняет процесс введения в жилой фонд, являются обременения имущества. При наличии того или иного ограничения невозможно не только осуществлять сделки с недвижимостью, но и провести процедуру его преобразования в жилую площадь. Данная проблема может возникнуть по следующим причинам:

  1. Наложение обременений судебными приставами в результате долговых обязательств. При этом сведения об обременениях имущества фиксируется в электронных реестрах.
  2. При судебных спорах, предметом которых выступает нежилой объект, судом может быть наложен арест, что является распространённой судебной практикой. Арест суда также делает невозможным дальнейшие действия и операции с имуществом.
  3. Имущество является предметов договора залога или ипотеки, на основании чего выступает в качестве залога у банковского учреждения.
  4. В отношении объекта заключён договор аренды на определённый срок. В тот период, пока арендатор имеет право пользования помещением согласно договора, невозможно перевести объект из нежилого фонда в жилой.

Большинство нежилых помещений обычно располагается на первых этажах многоквартирных домов. Но что касается крупных предприятий, то они могут располагать и отдельно стоящими нежилыми комплексами, зданиями и сооружениями.

Осуществить перевод нежилого помещения в жилое возможно не всегда, а только в тех случаях , если после его переоборудования помещение будет соответствовать требованиям жилого помещения и нормам градостроительства.

Это означает, что должны быть соблюдены все стандарты строительства жилого здания: высота потолков, ширина и уклон лестницы, размеры дверей и окон и прочее, а также санитарные нормы: состояние подвалов, чердаков.

Жилые здания должны быть оборудованы коммуникациями для жизнедеятельности жильцов: водоснабжение, газоснабжение, электроэнергия, отопление. Только при соблюдении всех норм можно ставить вопрос о переводе здания или квартиры в жилплощадь.

Если же здание или помещение будет не соответствовать требованиям для проживания в нём, то заявитель может получить отказ в переоборудовании в жилой фонд.

Вопросы преобразование помещения

Введение объекта в жилой фонд актуально не только для лиц, ведущих бизнес, но и для собственников жилого имущества. Речь идёт о тех сооружениях, которые не являются жилой частью, — пристройках, балконах, лоджиях, но за счёт чего можно немного увеличить площадь жилья.

Безусловно, самовольное расширение жилплощади – незаконное, а иногда и вовсе может нести опасность, как для самих владельцев, так и для других жильцов. Поэтому, прежде чем благоустраивать собственное жилище путём самостоятельного увеличения квадратных метров, нужно пройти процедуру получения специального разрешения органов архитектуры и градостроительства.

Если же компетентный орган даст заключение о возможности преобразования нежилых частей и подсобных помещений в жилплощадь, то в дальнейшем нужно будет оформить документы на жилье с учётом изменённой площади, как общей, так и жилой.

Рассмотрение судом дел о переводе нежилого объекта

Один из путей, как перевести объект из нежилого фонда в жилой – это обращение в суд. Процедура обращения заключается в подаче искового заявления в суд по месту нахождения имущества. Для обращения в суд понадобится перечень следующих документов:

  • паспорт заявителя;
  • правоустанавливающий документ на объект;
  • техническая документация;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Судебное рассмотрение обойдётся по стоимости дороже заявителю, так как нужно будет оплатить государственную пошлину и услуги юриста.

Обычно собственник вынужден обращаться в суд, если ранее ему было отказано органом местного самоуправления в переводе помещения в статус жилого. Основанием отказа может быть нарушение заявителем норм законодательства.

В случае отказа заявителю должны предоставить обоснованный ответ в письменной форме с указанием конкретных нарушений законодательства.

Однако, собственник или уполномоченное лицо имеет право обжаловать отказ в судебном порядке. Существует судебная практика рассмотрения аналогичных гражданских дел, и в ряде случаев истец добивается решения в свою пользу.