Предварительный договор купли-продажи квартиры с внесением задатка

Содержание:

Предварительный договор купли-продажи квартиры с внесением задатка

По данной теме рекомендуем публикации:

Предварительный договор
купли-продажи квартиры с задатком

«___»________ ____ г.

Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Петров Петр Петрович, именуемый в дальнейшем «Покупатель» с другой стороны, совместно именуемые «стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества — квартиры (далее — «основной договор») на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного Договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателю жилое помещение — квартиру, расположенную в жилом здании, на 2 этаже, по адресу: г. Омск, ул. Пушкина, д. № …, состоящую из трех комнат, общей площадью 100 кв. м.

1.3. Другие существенные условия основного договора:

1.3.1. Цена основного договора, подлежащая уплате, составляет 2000000 (два миллиона рублей.

Общая цена основного договора, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного Покупателю жилого помещения.

Стоимость помещения составляет 20000 (двадцать тысяч) рублей за 1 квадратный метр площади.

Общая стоимость жилого помещения — квартиры выплачивается на условиях 100 % предоплаты.

1.3.2. Обязательство Продавца передать жилое помещение Покупателю считается исполненным после фактической передачи квартиры Покупателю и подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

1.3.3. В жилом помещении находятся (перечислить: коммуникации, наличие подключенных телефонных линий, отделка, санитарно-техническое оборудование и т.п.).

1.3.4. Продавец гарантирует, что жилое помещение свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.5. Расходы на государственную регистрацию перехода права собственности несет Покупатель.

1.4. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор: в течение шести месяцев (или иной срок) с момента заключения настоящего Договора.

1.5. В случаях когда сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

1.6. Обязательства сторон по настоящему Договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.

1.7. Право собственности Продавца на жилое помещение, указанное в п. 1.2. настоящего Договора подтверждается свидетельством на право собственности, выданным … (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию) «___»________ ____ года, номер …

2. Расчеты по договору

2.1. Покупатель перечисляет Продавцу задаток в сумме 200000 (двести тысяч) рублей.

2.2. При заключении сторонами основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет уплаты стоимости жилого помещения. Оставшаяся часть цены нежилого помещения перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.

3. Задаток

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору является задаток, предусмотренный ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3.2. Если основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается.

3.3. Если основной договор не будет заключен по вине Продавца, она должна будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере и уплатить штраф в размере 3 % от общей стоимости помещения, указанной в пп. 1.3.1 настоящего Договора, в течение пяти банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.4 настоящего Договора.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Настоящий договор составлен на русском языке в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой стороны и регистрирующего органа.

5. Реквизиты сторон

Продавец: Иванов Иван Иванович, проживающий: г. Омск, ул. …, д. № …; паспорт серии …, номер …, выдан …

Покупатель: Петров Петр Петрович, проживающий: г. Омск, ул. …, д. № …; паспорт серии …, номер …, выдан …

Подписи сторон:

Продавец: подпись _____________ /Иванов Иван Иванович

Покупатель: подпись _____________ /Петров Петр Петрович

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Договариваясь с продавцом об условиях предстоящей покупки квартиры, граждане фиксируют основные параметры будущей сделки и ее дату через предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком. Данный документ является наиболее популярной формой, применяемой при сделках с недвижимостью.

Положения статьи 429 ГК РФ (ч.1) устанавливают правомочность предварительного договора как документа, подтверждающего намерения сторон подписать основной договор купли-продажи имущества и исполнить свои обязательства.

Основное предназначение документа

Следует серьезно подходить к вопросу составления предварительного договора с внесением задатка, так как указанные в нем условия будут исполняться в рамках основного договора купли-продажи.

В подавляющем большинстве случаев стороны не готовы к возмездной передаче собственности в день возникновения договоренности – требуется собрать дополнительные документы и подготовить нужную сумму. Чтобы стороны были уверены в том, что купля-продажа состоится, требуется какое-либо документальное подтверждение и финансовая ответственность.

Предварительный договор с задатком предоставляет время для подготовки к установленной сторонами дате, гарантируя при этом соблюдение возникших ранее договоренностей по условиям, цене, сроку передачи недвижимости и пр.

Задаток, передаваемый продавцу, служит подтверждением серьезности намерений покупателя. Принятие продавцом задатка также свидетельствует о том, что покупатель снимает квартиру с продажи и готовится к оформлению сделки.

Составление предварительного договора

Составленный корректным образом предварительный договор позволит избежать недоразумений в случае, если кто-либо из сторон захочет изменить условия покупки.

Любой договор о намерениях составляется согласно следующей структуре:

  1. Заглавная часть.
  2. Предмет договора.
  3. Права и обязанности.
  4. Условия передачи задатка.

Для правильного заполнения бланка договора рекомендуется использовать образец, применяемый при предварительном оформлении сделок в 2017 году.

Составление договора потребует предъявления:

  • документов, удостоверяющих личности сторон, подтверждающих право на собственность;
  • документов, подтверждающих соответствие фактического положения дел технической документации на недвижимость (сведения об общей и жилой площади, оценочной стоимости, справке о зарегистрированных жильцах/выписке из нее и др.)

Пункты договора

Составляя предварительный документ с передачей задатка по образцу, включают следующие пункты:

  1. Место, дата составления, название документа.
  2. Данные паспорта владельца собственности и ее приобретателя.
  3. Число всех владельцев объекта.
  4. Цена сделки.
  5. Детальное описание объекта сделки.
  6. Размер задатка.
  7. Сроки заключения основного договора и исполнения обязательств по нему.
  8. Ответственность за неисполнение.
  9. Подписи сторон.

Документ остается по 1 экземпляру у каждой из сторон – у продавца и покупателя.

Условия по задатку

Оформление задатка подтверждается распиской в его получении. Такая расписка заполняется собственноручно продавцом, принимающим оговоренную сумму в качестве финансовой гарантии намерений покупателя приобрести объект недвижимости.

Документ станет подтверждением, что определенная сумма была уплачена, и может потребоваться в случае непредвиденных ситуаций, приведших к срыву сделки, разбирательствам в суде.

Рекомендуется полностью писать расписку шариковой ручкой синими чернилами, так при необходимости можно будет подтвердить почерк покупателя, исключая факт подделок.

Расписка не является отдельным документом, гарантирующим будущую сделку, а лишь подтверждает факт внесения части средств в счет оплаты будущей покупки.

И предварительный договор, и расписку в получении средств по задатку рекомендуется оформлять в нотариальной конторе, чтобы исключить неверные трактовки или признание документа недействительным в силу неправильного оформления. При невозможности оформления через нотариуса, следует тщательно сверять каждый заполняемый пункт с образцом.

Расторжение договора

Как и любой другой юридический документ, предварительный договор может быть расторгнут.

Чаще всего причинами расторжения соглашения становятся:

  1. Проблемы с оформлением документов на квартиру.
  2. Наличие недостатков, которые нет возможности исправить.
  3. Выявлено расхождение в описании объекта его фактическому состоянию.
  4. На основании решения суда.

Обязательное условие – дата расторжения предварительного договора не может быть позднее даты заключения сделки. Как только оговоренная сторонами сумма выплачена, а правоустанавливающие документы переоформлены и зарегистрированы в Росреестре, расторжение становится невозможным.

На видео о заключении договора задатка

Юридическая сила задатка заключается в возникающей финансовой ответственности, если одна из сторон не сможет или не захочет исполнить договор. Если условия нарушены покупателем, задаток остается у продавца, а если продавец не вышел на сделку, задаток должен быть возвращен в удвоенном размере.

Часто продавцы отказываются исполнить свои обязательства, поэтому покупатель вынужден добиваться справедливости через суд. В таком случае большое значение будет играть, насколько верно составлен сам предварительный договор и имеется ли подтверждение факта передачи задатка.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Предварительный договор для купли-продажи обеспеченный задатком

Предварительный договор

Город Киев, две тысячи шестого года, мая месяца, ___________числа.

Мы, ________________, ИН ____________, зарегистрированный и проживающий по адресу: город Киев, улица ________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
_______________, ИН ___________, зарегистрированный и проживающий по адресу: город Киев, улица _____________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны вместе далее по тексту — Стороны, понимающие значение этой сделки, находясь при ясной памяти и добром уме, пытаясь согласно ст. 6 Гражданского кодекса урегулировать именно те отношения, которые соответствуют их действительным намерениям, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются в будущем, в обусловленный п. 6.1. настоящего Договора срок, заключить и надлежащим образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях и в порядке, определенных настоящим Договором.

1.2. Недвижимым имуществом является квартира (далее по тексту — Квартира) за номером ___ (________) в доме за номером ___(___)-« А »по улице ______в городе Киеве.

1.3. Продавец гарантирует и готов нести ответственность, предусмотренную настоящим Договором и законодательством Украины, квартира на момент заключения настоящего договора:

а) никому ранее не продана, не подарена, не отчуждена иным способом, в качестве взноса в уставный капитал юридических лиц не передана, под арестом, залогом, налоговым залогом или запретом на отчуждение не состоит, судебного спора относительно нее, а также прав, в том числе вещественных или претензий со стороны третьих лиц нет;
б) лишена недостатков, в т.ч. неоформленных перепланировок и скрытых недостатков, которые Покупатель не мог увидеть при осмотре квартиры и дома в котором она находится (оползни, разрушение фундамента, стен и т.п.);
в) приобретена в период зарегистрированного брака и является общей совместной собственностью с его дружиною___________, которая отдельным заявлением предоставила согласие на заключение настоящего договора;
г) является свободной от права проживания в ней третьих лиц, в частности детей, при любых оснований;
д) лишена перепланировок, или других неоговоренные изменений;

1.4. Продавец утверждает, что готов нести ответственность за действия (бездействие) третьих лиц, которые могут привести к невыполнению или ненадлежащего исполнения настоящего Договора.

1.5. Покупатель свидетельствует, что:

  • Эти факты доведены до его сведения;
  • На момент заключения настоящего договора он состоит в браке с гр. ____________, Которая отдельным заявлением дала согласие на заключение этого договора.

2. Цена квартиры, порядок расчетов и оплата расходов

2.1. Продавец согласен продать, а Покупатель согласен купить указанную Квартиру по цене, которая является эквивалентом ________, 00 (сто пять тысяч) долларов США 00 центов по курсу, установленному НБУ на дату заключения Основного договора купли-продажи (далее — Основной договор).

2.2. Цену, указанную в п. 2.1 Договора, Покупатель уплачивает Продавцу в день подписания и нотариального удостоверения Основного договора.

2.3. Стоимость нотариального оформления Стороны оплачивают в момент подписания Основного договора, при этом:

2.3.1. Продавец оплачивает услуги нотариуса за нотариальное удостоверение договора, равной ставке государственной пошлины (1% от стоимости квартиры.
2.3.2. Покупатель оплачивает сбор на обязательное государственное пенсионное страхование (1% от суммы Основного договора).
2.3.3. Оплату справок, выписок, других документов, необходимых для отчуждения Квартиры, осуществляет та сторона, в отношении которого эти документы выданы.
2.3.4. Прочие расходы на нотариальное оформление Основного Договора Стороны осуществляют в равных долях.

3. Обязанности Продавцов

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Заключить с Покупателем Основной договор в срок, месте и на условиях, установленных настоящим Договором.
3.1.2. Не совершать каких-либо действий, направленных на отчуждение Квартиры или возникновения прав третьих лиц относительно Квартиры (аренда, наем, ссуда, залог, обременение и т.п.).
3.1.3. Не ухудшать технического состояния Квартиры, не осуществлять ремонта, связанного с полной или частичной перестройкой (перепланировкой) Квартиры. Не демонтировать и не заменять сантехнические системы и устройства, не разбирать, не менять покрытие пола, остекление окон, электросистемы, не демонтировать существующие на момент подписания настоящего Договора усовершенствования, кроме тех, которые препятствуют надлежащему оформлению технического паспорта и получению Справки-характеристики БТИ.
3.1.4. До подписания Основного договора по просьбе Покупателя обеспечить возможность дополнительных просмотров Квартиры.
3.1.5. На момент заключения Основного договора иметь в наличии все необходимые документы для отчуждения Квартиры: правоустанавливающий документ, Справку-характеристику с КП «Киевское городское бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на недвижимое имущество» (извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество), Справку — Формы № 3 о составе жителей, срок действия которой не должен превышать одной недели, сведения о временно снятых с регистрационного учета, а при наличии права проживания в квартире членов семьи — их согласие выполнить условия заключенного Основного договора, проживание детей — согласие органа опеки и попечительства.
3.1.6. В день подписания Основного договора предоставить Покупателю справки об отсутствии задолженности — по коммунальным и другим услугам, связанным с эксплуатацией Квартиры, за электроэнергию, и т.п. Если на момент подписания Основного договора будет существовать такая задолженность — предоставить Покупателю справки с указанными суммами задолженности. В этом случае стоимость Квартиры в Основном договоре соответственно уменьшается на сумму такой задолженности.
3.1.7. Передать квартиру для свободного пользования Покупателю, комплект ключей и освободить Квартиру от причитающихся продавцу или третьим лицам вещей в течение одного дня с даты заключения Основного договора.
3.1.8. Оплатить задолженность по ЖЕКа и другие задолженности связанные с квартирой, до момента фактического освобождения Квартиры.
3.1.9. Сохранять конфиденциальность отношений и условий отчуждения Квартиры.

4. Обязанности Покупателя

4.1. Покупатель обязуется:

4.1.1. Заключить Основной договор в срок, месте и на условиях, установленных настоящим Договором.
4.1.2. Сразу после подписания Основного договора уплатить цену Квартиры, указанную в п. 2.1 настоящего Договора.
4.1.3. Принять квартиру в определенные Основным договором сроки.
4.1.4. Не изменять в одностороннем порядке срок (срок) заключения и нотариального удостоверения Основного договора и условий покупки квартиры (в частности, цену, требования к сроку (срока) освобождение квартиры и т.д.).
4.1.5. Покупатель обязуется сохранять конфиденциальность отношений и условий отчуждения квартиры.
4.1.6. Иметь в наличии нотариально заверенное согласие супругов.

5. Гарантии и ответственность

5.1. До подписания настоящего Договора, в счет причитающихся по Основному договору платежей, в подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения, с целью обеспечения реализации своих намерений относительно купли-продажи квартиры и своей платежеспособности, Покупатель передал, а Продавец получил сумму задатка в размере 15 150,00 (пятнадцать тысяч сто пятьдесят) гривен 00 коп. В момент расчетов по Основному договору, указанная сумма будет зачислена в надлежащий с Покупателя платеж по Основному договору, как эквивалент 3000,00 (три тысячи) долларов США.

5.2. В случае невыполнения этого договора Покупателем, сумма, указанная в пункте 5.1 настоящего Договора Покупателю не возвращается и остается у продавца как неустойка в размеров задатка.

5.3. В случае невыполнения этого договора Продавцом, он обязуется вернуть Покупателю в течение 3 дней с даты установленной п. 6.1 настоящего договора двойную сумму задатка.

5.4. Невыполнением договора является любой факт, который является причиной официальной (с вынесением соответствующего постановления) отказа нотариуса в удостоверении договора купли-продажи; отказ одной из сторон от подписания договора купли-продажи на определенных этим договором условиях; неявки к нотариусу в определенный время; или неисполнения договора купли-продажи, если этот факт доказано в судебном порядке, или следствием его является расторжение договора купли-продажи (определения его недействительным).

5.5. За достоверность или подлинность документов, необходимых для подписания Основного договора, несет ответственность лицо, их предоставила.

6. Сроки и место

6.1. По договоренности Сторон составление и нотариальное удостоверение Основного договора будет осуществляться 17 июля 2006 в 11 часов, в помещении офиса нотариуса по адресу: Киев, пр-т ________

6.2. По договоренности сторон, может быть назначено другое место или время подписания Основного договора, но в случае наличия споров, обязательным для исполнения является указанное в п. 6.1. время и место заключения Основного договора.

6.3. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами, нотариального удостоверения и действует до выполнения ими всех своих обязательств по настоящему Договору

7. Форс — мажор

7.1. Покупатель и Продавец освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если оно является следствием действия обстоятельств непреодолимой силы (пожары, землетрясения, наводнения, затопления) или другого препятствия, которые являются вне их контролем (военные действия, или забастовки, гражданские беспорядки, сбои в подаче электроэнергии, не зависящие от воли обеих сторон, сбои в работе компьютерных систем, изменения в законодательстве и т.д.), которым даже внимательная сторона не могла предотвратить и которые возникли после заключения настоящего Договора (форс-мажорные обстоятельств).

7.2. Сторона, которая подверглась действия обстоятельств непреодолимой силы или столкнулась с препятствием вне ее контроля, обязана немедленно, не позднее 3 дней, проинформировать другую сторону Договора о возникновении, виде и возможную длительность действия указанных обстоятельств и препятствий.

7.3. Возникновение обстоятельств и препятствий, предусмотренных п. 7.1, при условии соблюдения требований п. 7.2, продлевает срок выполнения обязательств по этому договору на период действия указанных обстоятельств и препятствий и конечно необходимого срока для устранения их последствий. При этом, Стороны не лишаются права обсудить и изменить условия Договора.

7.4. Если обстоятельства непреодолимой силы будут продолжаться более трех месяцев с даты, определенной для подписания Основного договора, обязательства, являющиеся предметом настоящего Договора, прекращаются. В этом случае сторона, получившая деньги, обязана вернуть их в течение 3-х дней, по истечении срока действия форс-мажорных обстоятельств, путем передачи другой стороне или внесением на депозит нотариуса. В случае задержки возврата указанной суммы, виновная сторона должна выплатить в пользу другой стороны пеню в размере +2 процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки

8. Особые условия

8.1. Изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются дополнительными договорами. Дополнительные договоры являются неотъемлемыми частями настоящего Договора.

8.2. Расходы по нотариальному оформлению этого Договора уплачивает Покупатель.

8.3. Содержание ст. 190 Уголовного кодекса Украины; п. «е» ст. 1.3., Ст. 1.10 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», ст.ст. 182, 334, 570-572, 635, 640, 651-654, 655-665, Гражданского кодекса Украины, ст.ст. 57, 59, 65, 74 Семейного кодекса нам, подписавшим договор, нотариусом разъяснено.

8.4. Настоящий Договор составлен в 3-х экземплярах, один из которых остается в делах частного нотариуса Киевского городского нотариального округа а другие для сторон по договору

Город Киев, _______ 2006 года. Этот договор удостоверен мной, частным нотариусом Киевского городского нотариального округа. Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон, подписавших договор установлена, их дееспособность проверено.
Зарегистрировано в реестре за №
Взыскано платы — 1% от суммы задатка.

Частный нотариус

Заявление, может быть оформлено в простой письменной форме (безвозмездно), регистрируется как исходная документация

В нотариальную контору
_________________________,
ИН __________,
которая зарегистрирована
и проживает по адресу:
город Киев, улица ______________.

Я, _______________, являюсь супругой ____________ (брак зарегистрирован _____ году).

Для жены Покупателя:

Этим заявлением даю согласие своему мужу:

  • Заключить предварительный договор относительно будущей покупки квартиры за номером ______ в доме за номером ______А »по улице _____в городе Киеве;
  • Обеспечить этот договор задатком, определяя условия договора, в том числе размер задатка, стоимость квартиры в будущем договоре купли-продажи продажи, место, дату и время его оформления и т.д. по своему усмотрению.

Для жены Продавца:

Этим заявлением даю согласие своему мужу:

  • Заключить предварительный договор о будущем продажи квартиры за номером ______ в доме за номером ______А »по улице _____в городе Киеве;
  • Получить сумму задатка, которая будет определена в предыдущем договоре, определяя условия договора, в том числе размер задатка, стоимость квартиры в будущем договоре купли-продажи продажи, место, дату и время его оформления и т.д. по своему усмотрению.

До подписания этого заявления мне нотариусом разъяснено, что согласно ст. 60-65 Семейного кодекса Украины имущество (в т.ч. деньги), которое приобретенное супругами во время брака является их общей совместной собственностью; владение, пользование и распоряжение одним из супругов таким имуществом осуществляется с согласия другого супруга.

Настоящим подтверждаю, что вышеуказанные сделки заключаются в интересах семьи и мне разъяснено, определенным в договоре обязательства создают обязанности и для меня.

Этим утверждаю, что нахожусь в твердой памяти и ясном сознании, действую добровольно, понимаю значение своих действий и не ошибаюсь в отношении будущих сделок.

«____» ___________________ года

Отметка:
Личность гр. _____ Установлено по паспорту: _____, выдан ______року ___РУ ГУ МВД Украины в городе Киеве. Подлинность ее подписи проверены. Факт брачных отношений проверен на основании свидетельства о браке ____ № ____, выданного ____года ___ отделом регистрации браков города Киева с Государственным Центром развития семьи, запись № ___.

Частный нотариус

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор – это сделка, на основании которой стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости. Возможность его заключения предусмотрена в статье 635 Гражданского кодекса, а также в статье 182 Хозяйственного кодекса Украины.

Важно отметить, что правила хозяйственного законодательства имеют приоритет, то есть применяются в тех случаях, когда стороной сделки выступает юридическое лицо. Например, если участником такого договора выступает предприятие, срок действия предварительного договора не может превышать одного года.

Если предварительный договор купли-продажи подписывается только между физическими лицами, то такое ограничение не действует. При этом нужно отличать срок действия договора и срок выполнения обязательства по заключению основной сделки, на практике они могут не совпадать. Например, продавец и покупатель договорились о будущей продаже квартиры и заключили предварительный договор на 6 месяцев (более никаких сроков не предусматривалось). Таким образом, продажа квартиры может быть осуществлена как в первый месяц, так и в последний, и это не будет являться нарушением достигнутых договоренностей. Но если предусмотреть, что основой договор должен быть заключен не позднее 2 месяцев после подписания предварительного договора, то его заключение в более поздний срок будет считаться нарушением и основанием для применения юридических санкций.

В предварительном договоре должны быть указаны существенные условия

То есть те обязательные требования, которые предъявляются законом к договорам купли-продажи недвижимости и без которых основной договор не может порождать юридических последствий (письмо Верховного Суда Украины от 24.11.2008 года «Практика рассмотрения судами гражданских дел о признании сделок недействительными»). На момент подписания предварительного договора это могут быть все существенные условия будущей сделки или их отдельная часть. В том случае, если предварительный договор будет предусматривать только часть существенных условий будущей купли-продажи квартиры или дома, во время подписания основного договора стороны должны будут определить недостающие условия. Поэтому, чтобы избежать непредвиденных ситуаций, в предварительном договоре желательно сразу указать все существенные условия будущей сделки: 1) определить дату заключения основного договора; 2) на основании правоустанавливающих документов указать детальные характеристики продаваемого имущества; 3) зафиксировать цену, по которой будет отчуждена недвижимость; 4) определить порядок расчетов (оплата в момент подписания основного договора или после истечения определенного срока); 5) указать момент перехода права собственности (с даты заключения основного договора или после проведения покупателем полной оплаты). Юристы также отмечают, что стороны могут предусмотреть и другие особенности будущего договора купли-продажи недвижимости.

Форма предварительного договора

Есть также правило, согласно которому предварительный договор купли-продажи заключается в форме, установленной для основного договора. Общеизвестно, что любые договоры купли-продажи недвижимого имущества заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации. Согласно ст. 205 Гражданского кодекса Украины существуют только две формы договора – устная и письменная. То есть предварительный договор обязательно должен быть заключен в письменной форме. Что касается нотариального удостоверения, то обратите внимание: хотя в законодательных актах нигде не указывается такая необходимость для предварительного договора, в судах достаточно часто неоправданно расширяют понятие формы договора и относят к ней нотариальное удостоверение. Поэтому в целях повышения собственной безопасности покупатель может предложить продавцу удостоверить предварительный договор купли-продажи квартиры у нотариуса в добровольном порядке. В ином случае нужно быть готовым к отстаиванию своей правовой позиции в суде.

Юридическая сила договора

В предварительном договоре обязательно надо указать, что его положения носят для сторон обязательный характер (силу договора). В противном случае непорядочный продавец может поставить вопрос о том, что подписанный между сторонами документ является лишь договором о намерениях и не порождает для него никаких юридических последствий (ч. 4 ст. 635 ЦК Украины).

Действия покупателя

Вслучае обнаружения покупателем сведений о том, что продавец может отказаться от подписания основного договора, покупатель, заинтересованный в приобретении недвижимости, должен направить продавцу письменное предложение о готовности и необходимости заключения основного договора, указать время и место нотариального удостоверения основного договора, а также направить в двух экземплярах образец основного договора. При этом все существенные условия в проекте должны точно отражать информацию об обстоятельствах продажи, которые были указаны в предварительном договоре. В противном случае это даст возможность продавцу на законных основаниях отказаться от продажи недвижимого имущества, ссылаясь на то, что стороны не достигли согласия по всем существенным условиям.

Заключение договора в судебном порядке

Если участником предварительного договора является юридическое лицо, то сторона такого договора в случае отказа владельца от продажи недвижимости имеет право требовать заключения основного договора в судебном порядке. Это право покупателя предусмотрено в ч. 3 ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины. К сожалению, такой возможности не предусмотрено для предварительных договоров, заключенных между физическими лицами. Однако в этой ситуации есть выход, ведь согласно ч. 2 ст. 635 Гражданского кодекса Украины стороны имеют право в предварительном договоре определить последствия необоснованного уклонения от заключения основной следки, то есть предусмотреть аналогичный порядок защиты интересов покупателя, который существует в хозяйственных правоотношениях.

Одновременно следует обратить внимание на невозможность реализации покупателем положений ч. 2 ст. 220 Гражданского кодекса Украины о том, что суд вправе признать основной договор купли-продажи действительным и не требующим нотариального удостоверения на том основании, что стороны в предварительном договоре уже согласовали все существенные условия и совершили действия по его частичному выполнению. Все договора купли-продажи недвижимости считаются заключенными исключительно с момента их нотариального удостоверения и государственной регистрации (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Украины № 9 от 06.11.2009 года).

Задаток и предварительный договор

На Украине также сложилась практика, согласно которой будущий покупатель с целью закрепить за собой интересующий его объект недвижимости передает продавцу часть денег. Как правило, эта сума составляет от 3 до 5% от общей суммы сделки. Зачастую переданные деньги оформляются как задаток, о чем составляется отдельный договор либо прописывается отдельный пункт в предварительном договоре. Но в этом вопросе существует один неприятный момент. Поскольку задаток осуществляет обеспечительную функцию по отношению к основному договору, то он может существовать лишь тогда, когда основной договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости уже подписан. Но поскольку на момент передачи денег основной договор еще не заключен, то внесенная покупателем сумма не может расцениваться как задаток и в случае незаконных действий со стороны продавца она в двойном размере возврату не подлежит. В такой ситуации покупатель вправе будет рассчитывать на возврат только той суммы, которая была им передана. Поэтому в предварительный договор купли-продажи целесообразно не включать пункт о передаче денег в качестве задатка, а указать, что покупатель передал продавцу аванс и в случае не подписания продавцом договора купли-продажи недвижимости в установленный предварительным договором срок он должен будет уплатить в пользу покупателя штраф в размере 100% от полученной суммы аванса.