Признание сделки ничтожной и применение последствий

Содержание:

Адвокат Макаров и партнёры

Адвокаты Москвы по гражданским и уголовным делам. М. Октябрьская, 3 мин., ул. Большая Якиманка 35, стр. 1, тел. +7(495)728-36-44

Образец искового заявления о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки

В Дорогомиловский районный суд г. Москвы

121165, г. Москва ул. Студенческая, д.36

Истец: _____________________

адрес: г. Москва, _____________________

Представитель Истца:________________

Ответчики: ___________________

Сумма иска: ________________ рублей

Сумма госпошлины: __________ руб.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

О признании сделки недействительной и применений последствий недействительности ничтожной сделки

На основании договора купли-продажи квартиры от __________ г. Истец являлась собственником квартиры по адресу: г. Москва, _________________ ________________. На основании запроса от ________ г. Истец получила Выписку из ЕГРП от ____________ г. № _________________, из которой узнала, что собственником квартиры является _____________________. Согласно с Выпиской право собственности к ___________ перешло на основании договора купли-продажи зарегистрированного __________ г. № ____________________. Вместе с тем Истец не заключала с ___________ договор купли-продажи квартиры, не выдавала ему соответствующих доверенностей, денежных средств по сделке не получала. На основании Выписки из ЕГРП от __________ г. Истцу стало известно, что ___________ продал квартиру _____________ по договору, зарегистрированному от ..2012 г. № _________________. Поскольку Истец не давала доверенности ___________ на отчуждение спорной квартиры, то договор купли-продажи квартиры от _________ г. № ______________ является ничтожным, все последующие сделки, а именно договор купли продажи от __._______ г. № ________________ заключенный между ___________ и ___________а А.А. является также ничтожным.

Согласно п. 1ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Истец квартиру, собственником которой она являлась, не продавала, денежных средств от ее продажи не получала, доверенность на ее продажу (распоряжение) не выдавала, квартира выбыла из ее собственности помимо ее воли.

В силу статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Согласно ст.168 Гражданского Кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иные последствия нарушения.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В рассматриваемом споре необходимо применить двустороннюю реституцию — возврат сторонам всего полученного по сделке друг другу.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Таким образом, добросовестность приобретателя не может быть самостоятельным основанием иска о праве собственности, а может быть предметом доказывания по искам об истребовании из чужого незаконного владения имущества, приобретенного ответчиком у лица, не имевшего права его отчуждать, по какой-либо возмездной сделке. В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от Дата обезличена г. N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

_____________ не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как крайне малый срок между покупкой спорной квартирой ___________ и последующей продажей _______________, а также тот факт, что в квартире на регистрационном учете состоит __________________, давали основание усомниться в правомочиях продавца на отчуждение данной квартиры.

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

прошу Суд

  1. Признать недействительной (ничтожной) доверенность от Дата обезличена года, выданную от имени ___________ на имя ___________, на право продажи квартиры.
  2. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры _______________ г. № ________________.
  3. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры __.__.2012 г. № ____________, заключенный между ___________ и __________________
  4. Применить последствия недействительности ничтожных сделок:

4.1 Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ________________________ за ___________________

4.2. Обязать _______________ возвратить недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, _____________________ собственнику – ________________.

Каковы последствия ничтожной сделки согласно ГК РФ?

Последствия недействительности ничтожной сделки сводятся иногда не только к восстановлению изначального положения сторон, существовавшего до нарушения права. Об особенностях реституции и о том, какие еще могут быть последствия признания сделки ничтожной, мы расскажем далее.

Последствия ничтожной сделки по ГК РФ: основные сведения

Общие последствия ничтожных сделок перечислены в ст. 167 Гражданского кодекса РФ:

  • отсутствие не имеющих связи с недействительностью такой сделки юридических последствий;
  • взаимный возврат сторонами всего полученного ими в рамках данной сделки.

Например, приобретенная по мнимой сделке (см. статью «Каков порядок признания и последствия мнимой сделки?») недвижимость возвращается продавцу, а покупателю — уплаченная за нее сумма. Таким образом, производится восстановление положения сторон, существовавшего до совершения сделки. Когда переданное не представляется возможным возвратить в натуральной форме, то по общему принципу возвращается его стоимость в денежном эквиваленте.

Кроме того, специальными нормами законодательства (например, ст. 168–179 ГК РФ, ст. 16 закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I и т. д.) могут быть в дополнение к указанным последствиям регламентированы и прочие способы защиты прав интересов пострадавшей стороны: возмещение убытков, реального ущерба, выплата штрафа и т. д.

Последствия недействительности ничтожной сделки по ГК РФ: когда возможно применить

В настоящее время судебный орган правомочен самостоятельно инициировать применение последствий недействительности сделки (т. е. когда они не были предъявлены надлежащим лицом) лишь в 2 ситуациях (п. 4 ст. 166 ГК РФ):

  • если это нужно для защиты интересов неограниченного круга лиц (например, апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 15.11.2016 по делу № 33-8622/2016);
  • это непосредственно предусмотрено законом (например, п. 4 ст. 179 ГК РФ).

ВАЖНО! Рассматривая вопрос об инициировании применения последствий недействительности ничтожной сделки, суд должен привлечь стороны к обсуждению данной проблемы. При этом в судебном акте по итогам рассмотрения дела надлежит указать, какие публичные интересы защищаются в данном случае либо конкретную норму закона, разрешающую применить названные последствия в данной ситуации, если их инициирует именно суд (п. 79 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Кроме того, такое требование вправе представить сторона сделки, а в отдельных регламентированных законом случаях также иное лицо (п. 3 ст. 166 ГК РФ). Например, суд, усмотрев, что ничтожная сделка повлекла также нарушение законных прав и интересов лица, не выступающего стороной сделки, удовлетворил его иск о применении названных последствий (см. решение Свердловского райсуда г. Иркутска от 31.10.2016 по делу № 2-4629/2016).

Последствия ничтожной сделки: реституция

Последствиями недействительности сделки являются:

  • 2-сторонняя реституция — возвращение положения, существовавшего до нарушения права, предполагающего возврат сторонами друг другу всего приобретенного по сделке в натуральной форме, а в случае невозможности это сделать — в виде денежной компенсации. Ее применение не зависит от добросовестности сторон (например, решение Кировского райсуда г. Уфы Республики Башкортостан от 02.11.2016 по делу № 2-9119/2016).
  • 1-сторонняя реституция — 1 из сторон осуществляет возврат всего приобретенного ею по сделке второй стороне, которая в свою очередь обязана передать все, что приобретено по сделке, в доход государства.
  • Недопущение реституции — все приобретенное или предполагаемое к приобретению сторонами взыскивается в доход государства. Обычно применяется к ничтожным сделкам, носящим ярко выраженный антисоциальный характер (например, решение Кувшинского горсуда Свердловской обл. от 29.09.2016 по делу № 2-768/2016).

Последние 2 варианта применяются, когда судом будет установлено наличие умысла при реализации сделки в целях, заведомо противных основам правопорядка или нравственности:

  1. Если такой умысел был у обеих сторон, то осуществляется недопущение реституции.
  2. Если же только 1 сторона преследовала названную цель, то применяется 1-сторонняя реституция (см. п. 2 определения Конституционного суда РФ от 08.06.2004 № 226-О).

Кроме того, 1-сторонняя реституция может быть применена, когда в силу особенностей правовой природы тех или иных правоотношений 2-сторонняя неисполнима (например, в отношении договора дарения, признанного ничтожным, см. апелляционное определение Тюменского облсуда от 02.11.2016 по делу № 33-6767/2016).

Налоговые последствия ничтожности сделки

Анализ сложившейся судебной практики позволяет прийти к следующим общим выводам в отношении применения налоговых последствий после квалификации соответствующей сделки как недействительной:

  • признание недействительности сделки само по себе не может повлечь изменения налоговых правоотношений, кроме случаев, когда такое основание прямо предусмотрено законодательством о налогах и сборах (например, постановление АС Республики Бурятии от 14.03.2016 по делу № А10-3611/2015 и др.);
  • сам по себе факт квалификации сделки как недействительной не является основанием для произведения корректировок налоговых обязательств, и их перерасчет может быть совершен только после реализации 2-сторонней реституции (определение ВАС РФ от 28.09.2009 № ВАС-10263/09);
  • налоговые обязательства, связанные с недействительностью сделки, образуются у плательщика налогов в момент обретения законной силы соответствующим судебным решением (например, постановление АС Уральского округа от 15.09.2016 по делу № А50-28459/2015).

Иные последствия ничтожности сделки

Судами могут быть применены и такие способы защиты прав соответствующей стороны недействительной сделки:

  • возмещение реального ущерба (например, п. 1 ст. 171, п. 1 ст. 172, п. 1 ст. 176 ГК РФ и др.);
  • взыскание убытков (абз. 3 п. 6 ст. 178, абз. 4 ст. 684 ГК РФ, п. 1 ст. 16 закона № 2003-I и др.).

ВАЖНО! Нормы ГК РФ о неосновательном обогащении (гл. 60) подлежат применению и в отношении требований о возврате исполнения по недействительной сделке (ст. 1103 ГК РФ).

Также, если суд решит применить реституцию, сторона, чьи интересы были нарушены вследствие заключения недействительной сделки, имеет право требовать и выплаты процентов за пользование чужими средствами, если правовая природа правоотношений позволяет это сделать (например, решение Зеленодольского горсуда Республики Татарстан от 14.11.2016 по делу № 2-4922/2016).

Недействительной может быть признана и только часть сделки, что, однако, не влечет по умолчанию признания всей сделки недействительной по этому основанию (например, решением Нижнекамского горсуда Республики Татарстан от 21.07.2016 по делу № 2-5298/2016 недействительным был признан лишь 1 пункт кредитного договора).

При установлении недействительности части сделки суд должен исходить из анализа мотивов сторон, которыми они руководствовались при заключении сделки. В противном случае существует риск навязать сторонам ненужный им договор (п. 100 постановления № 25).

Обращаем внимание, что признание недействительными условий договора не идентично по смыслу требованиям об изменении его условий (решение Златоустовского горсуда Челябинской области от 02.11.2016 по делу № 2-3849/16).

Итак, последствиями ничтожной сделки могут быть:

  • восстановление положения сторон, существовавшего до заключения сделки;
  • взыскание реального ущерба или убытков;
  • взыскание процентов за пользование чужими деньгами;
  • взыскание неосновательного обогащения;
  • корректировка налоговых обязательств в случае применения реституции.

Сделка может признаваться недействительной как полностью, так и в части.

Недействительность сделки — последствия признания недействительности

Сделка — это естественный и необходимый процесс выстраивания взаимоотношений между гражданами. Все виды значимых договорённостей фиксируются письменно. Требования к их оформлению, исполнению и регистрации регулируются законодательством РФ. Договоры, не соответствующие этим требованиям, не имеют юридической силы, т.е. являются недействительными.

Основания признания недействительности сделок

Признание недействительности договора, регулирующего правовые взаимоотношения, может быть определено на следующих основаниях:

  • нарушение законодательных требований при его оформлении или исполнении;
  • установление мнимости, притворности;
  • привлечение к соглашению ограниченно дееспособных или недееспособных лиц;
  • участие несовершеннолетних граждан в договорённостях, в которых предусмотрено участие только полностью дееспособных граждан;
  • совершение операций в отношении имущества, распоряжение которым запрещено (например, продажа имущества, арестованное судебными приставами);
  • в случае заблуждения участника относительно условий и фактов договора;
  • применение в отношении участника насилия, угроз, намеренное введение в заблуждение.

Для установления недействительности соглашения хватит и одного из приведённых выше и доказанных оснований. Правовые взаимоотношения в этой области юриспруденции по своей природе и характеру проведения очень разнообразны, поэтому охватить весь спектр оснований не возможно даже законодательно. Если вопрос об определении недействительности договора возник, то необходимо каждый раз рассматривать конкретный вариант с учётом всех его особенностей, и соотносить с законодательными актами.

Недействительность сделки по ГК РФ

ГК РФ (ст.166) определяет два способа определения недействительных договорённостей:

  • несоответствие законодательным актам;
  • в связи с вынесенным судебным решением.

При первом варианте сделка признаётся ничтожной, при втором – оспоримой.

Ничтожным считается соглашение, проведённое в разрез с требованиями соответствующих законодательных актов, без соблюдения необходимых процедур. Оспоримой является договорённость, требующая для признания недействительности решения судебной инстанции.

Последствия признания сделки недействительной

Последствия недействительности договора определяются ст. 168 ГК РФ. Если недействительность соглашения устанавливается до момента исполнения по нему, то стороны лишаются только обязательственных прав.

При исполнении соглашения и последующем признании его не действительным, последствия усложняются.

Правовые последствия недействительности сделок

Юридические последствия несостоятельности договора обуславливаются его индивидуальными особенностями. Продажа недвижимости, ценных бумаг, соглашения не имущественного характера — во всём свои правила и тонкости, характерные черты и обстоятельства.

При рассмотрении последствий несоответствующего законодательству соглашения применяется понятие реституции – то есть возврат к положению, существовавшему до заключения соглашения.

Реституция может быть одно- и двухсторонней. При двухсторонней реституции обе стороны, участвовавшие в уговоре, обязуются вернуть всё полученное в процессе его исполнения в натуре или же в денежном выражении.

При односторонней реституции возвращает одна сторона, оказавшаяся недобросовестной в выполнении обязательств или получившая необоснованные выгоды.

Последствия недействительности ничтожной сделки

Правовые последствия недействительности сделок и порядок их применения определяются судом. Даже соглашения, являющиеся изначально ничтожными , но исполненными, в существующей практике, определяются недействительными непосредственно по решению суда, и их последствия рассматриваются в судебной инстанции.

Если в ходе искового производства о признании соглашения не действительным, выявятся обстоятельства, указывающие на заведомый противоправный умысел обеих или же одной из сторон, то всё, что получено в результате таких противоправных действий, изымается в доход государства. При доказаности противоправного умысла с обеих сторон принцип реституции не используется.

Срок применения последствий недействительности сделки

При признании сделки ничтожной, срок обращения в судебные инстанции равен сроку исковой давности. Он составляет три года, срок начинает исчисляться с даты, когда заинтересованному лицу стало известно несоответствие действия законодательным актам. При оспоримой сделке, к примеру, совершённой стороной, введённой в заблуждение – 1 год (ст.181 ГК РФ). Срок начинает исчисляться со времени, когда вскрылись факты, ранее неизвестные и приведшие к заблуждению.

Признание сделки недействительной — судебная практика

Признание сделки недействительной по ст 177 ГК РФ судебная практика подразумевает обнуление соглашения вследствие доказания недееспособности одной из сторон, принимавших участие в нём. Повышенный интерес к операциям с недвижимостью, связанный с крупными денежными суммами, делает вопрос дееспособности участника соглашения насущным. Права недееспособного (малолетнего, несовершеннолетнего или психически нездорового) гражданина могут отстаиваться в суде опекуном или попечителем.

Взаимоотношения сторон при заключении договорённостей и возникающие последствия часто не столь просты и однозначны, поэтому каждый случай признания недействительности договора особенный. Для рассмотрения всех нюансов и разрешения противоречий всегда лучше обратиться к опытному юристу.

Читайте далее: Как поменять имя в документах?

3.2. Применение последствий недействительности сделок с недвижимостью

Это значит, что такой способ защиты может применяться как в вещных, так и в обязательственных отношениях. Как отмечает В.В. Витрянский, он может служить эффективным способом защиты права собственности, например, в случаях, когда лицо, обладающее чужим имуществом, полученным от собственника на ограниченном вещном праве или в силу договора, отчуждает это имущество, несмотря на то, что указанное лицо не было уполномочено законом или договором на осуществление права распоряжения1.
В современной судебной практике данный способ используется весьма широко, хотя его применение не лишено ряда проблемных вопросов.
Как известно, в соответствии со ст. 166 ГК РФ недействительные сделки могут быть оспоримыми и ничтожными. Оспоримыми (относительно недействительными) признаются сделки, которые с момента их совершения порождают юридические последствия для сторон и третьих лиц, но могут быть признаны судом недействительными по заявлению сторон или иных лиц, указанных в законе; Следовательно, решение суда о признании недействительной оспоримой сделки будет иметь обратную силу. Это, в частности, сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК РФ), совершенные с превышением полномочий (ст. 174 ГК РФ), совершенные гражданином, не способным понимать значения своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ), совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной (ст. 179 ГК РФ) и т.д.
1 Витрянский В. В. Проблемы арбитражно-судебной практики защиты гражданских прав участников имущественного оборота. С. 22.

Ничтожные (абсолютно недействительные) сделки — это такие недействительные сделки, которые с момента их заключения не порождают предусмотренных ими правовых последствий, они недействительны в силу самого факта их совершения, независимо от того, признал ее суд таковой или нет. К ним относятся: противозаконные сделки (ст.ст. 168, 169 ГК РФ), мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ), сделки, совершенные недееспособными лицами (ст. 171 ГКРФ), сделки, совершенные с нарушением предусмотренной законом формы (п.п. 2, 3 ст. 162, п. 1 ст. 165 ГКРФ).
В перечне способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, отсутствует такой способ, как признание ничтожной сделки недействительной, однако в постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 32) имеется указание на то, что ГК РФ не исключает возможности предъявления исков о признании ничтожной сделки недействительной. Поэтому такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 ГК РФ, и подлежат рассмотрению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. Как справедливо отмечает по этому поводу В.В. Витрянский, отказ суда от принятия к производству исков о признании недействительными сделок, которые, по определению, в силу прямого указания закона относятся к категории ничтожных, может негативно повлиять на обеспечение защиты субъективных прав, нарушенных такими сделками. «В целом раде случаев, — пишет В.В. Витрянский, — имеет принципиальное значение именно судебное признание ничтожной сделки недействительной, например, если такая сделка уже повлекла передачу имущества другому лицу либо имела другое правоустанавливающее значение. »1.
1 Витрянский В.В. Недействительность сделок в арбитражно-судеб- ной практике // ГК России. Проблемы, теория, практика / Отв. ред. А.А. Маковский. М.: Исследовательский центр частного права, 1998. С. 132-133.

Независимо от вида недействительной сделки она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Причем предъявить требование в судебном порядке о применении последствий недействительности сделки вправе не только участники сделки, но и любые заинтересованные лица.
Если недействительная сделка не исполнена, то по ней нельзя требовать исполнения и значит в этом случае вопрос о правовых последствиях ее исполнения не возникает. Когда сделка, признанная недействительной, исполнена полностью или в какой-то ее части, должен решаться вопрос о том, как быть с исполненным по данной сделке.
Законодателем в ст.ст. 167—179 ГК РФ предусмотрены различные правовые последствия недействительных сделок, частично или полностью исполненных, которые различаются в зависимости от оснований их недействительности.
В основном последствия недействительности сделки связаны с определением правовой судьбы всего полученного по сделке. По общему правилу, установленному п. 2 ст. 167 ГК РФ, таким последствием является одно-либо двусторонняя реституция.
При односторонней реституции в первоначальное положение возвращается невиновная (потерпевшая) сторона, которая получает назад свое имущество, переданное по сделке. Все переданное виновной стороной или причитающееся этой стороне в возмещение исполненного ею по сделке взыскивается в доход государства (ч. 3 ст. 169 ГК РФ).
Двусторонней реституцией предусматривается возвращение сторонами друг другу всего полученного по сделке, а в случае невозможности возвращения полученного в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возмещение его стоимости в деньгах. Данный вид последствий предусмотрен в ст.ст. 168, 171-178 ГК РФ).
В ряде случаев, когда обе стороны виновны, действовали с умыслом и должны нести неблагоприятные для себя последствия, законодатель закрепляет неприменение реституции, то есть взыскание в доход государства всего полученного и причитающегося сторонам по сделке (ч. 2 ст. 169 ГК РФ), і ? t й

Вышеуказанные положения являются общими для всех видов недействительных сделок, совершаемых относительно любых объектов гражданского права, в том числе и в отношении недвижимого имущества, что подтверждается и судебной практикой.
Так, товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к акционерному обществу о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения. Сделка приватизации оспаривалась истцом по мотиву несоответствия ее требованиям законодательства. В иске было отказано в связи с истечением годичного срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходил из того, что споры о признании недействительными сделок, приватизации на основании ст. 30 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» рассматриваются в суде или арбитражном суде, поэтому сделал вывод об оспоримости сделок приватизации и применил п. 2 ст. 181 ГК РФ.
Отменяя решение суда первой инстанции, кассационная инстанция указала, что в решении не были учтены положения ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не отвечающая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима. Учитывая, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица и в сроки, установленные ч. 1 ст. 181 ГКРФ1.
В качестве примера можно привести еще одно дело, рассмотренное арбитражным судом.
ЗАО «Мега-Эрг» обратилось в суд с иском к ООО о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения. Истец утверждал, что оспариваемая сделка являлась крупной, при этом нормы ст.ст. 77—79 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» были нарушены — договор был совершен путем злонамеренного соглаше-
1 Недвижимость: Обзор практики разрешения споров / Авт.-сост. В.А. Абрамов. 3-е изд., доп. М.: Ось-89, 2006. С. 8-9. , д

ни я представителя одной стороны с другой стороной. При этом суд исходил из следующего. В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Суд установил, что сделка являлась крупной и при ее совершении не были соблюдены требования ст.ст. 77—79 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах». Протокол собрания учредителей ЗАО, представленный в качестве доказательства соблюдения вышеуказанных норм при совершении оспариваемой сделки, не был принят судом, поскольку в заключении эксперта был сделан вывод о том, что в протоколе под- . пись была выполнена не учредителем Рамазановым Э.Д., владевшим 50% акций ЗАО, а другим лицом с подражанием его подписи. Учитывая, что действительная воля ЗАО «Мега-Эрг» была искажена умышленным сговором представителей сторон и истцу был причинен вред, суд удовлетворил иск.
Таких примеров множество. Тенденция роста количества дел, связанных с признанием сделок недействительными, и применение последствий таких сделок, роль и значение этих способов защиты нарушенных гражданских прав отражены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»1. Особо в этом плане следует сказать о * защите нарушенных прав на недвижимое имущество.
Как известно, в гражданском обороте сделки по поводу недвижимого имущества занимают одно из ведущих мест. Наиболее распространенными являются, как правило, сделки купли-продажи, аренды, дарения, мены. В силу значимости такого объекта, как недвижимость, обладающего особой экономической ценностью, сделки с недвижимостью требуют повышенного внимания, а именно тщательности в выработке и согласовании условий отношений сторон, особого порядка оформления как перехода прав на данный объект, так и самой сделки. Это связано с тем, что не-

движимость, по сравнению с другими вещами, обладает более высокой стоимостью, как правило, предназначена для длительного использования и требует больших затрат для поддержания ее в надлежащем состоянии. Все эти факторы объясняют важность и сложность процесса признания недействительными сделок с недвижимостью, поскольку в результате указанное имущество в идеале должно быть возвращено первоначальному собственнику.
Общеизвестно, что Гражданский кодекс РФ закрепляет условия действительности сделок (соблюдение закона, дееспособность участников, соответствие воли и волеизъявления лица, соблюдение формы сделки). В том случае, если хотя бы одно из названных условий не соблюдается, существует возможность признать такую сделку недействительной (оспоримой или ничтожной). Все это в равной степени распространяется и на сделки с недвижимым имуществом.
Одним из часто встречающихся видов недействительных сделок являются сделки, в которых не была предусмотрена требуемая законом форма. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влекут ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В судебной практике немало случаев, когда сделки с недвижимостью (прежде всего договоры купли-продажи квартир), совершенные гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ), признаются недействительными (оспоримыми). Нередки случаи заключения сделок с недвижимостью под влиянием насилия либо угрозы применения насилия (ст. 179 ГК РФ), под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ). Такого рода сделки также относятся к числу оспоримых.
Рамки диссертационного исследования не позволяют нам подробно рассмотреть проблемные вопросы теории недействительных сделок, тем более, как нами указывалось выше, с точки зрения и доктрины гражданского права, и практики применения гражданско-правовых норм особых отличий относительно условий признания недействительными сделок с недвижимым имуществом выделить невозможно. На наш взгляд, важной про-
блемой, связанной с признанием оспоримых и ничтожных сделок недействительными, является процедура применения правовых последствий таких сделок, а именно реституции.
С точки зрения рассматриваемой темы данный вопрос весьма актуален, поскольку на сегодняшний день законодательство, сложившаяся практика решения высших судебных органов свидетельствуют о наличии проблемы, связанной с вопросом о соотношении реституции как последствия признания сделки недействительной и виндикации, несмотря на то, что первая считается обязательственно-правовым, а вторая — вещно-правовым способом защиты нарушенных прав. Это тем более важно для отношений по поводу возврата именно недвижимого имущества, что связано с жесткой регламентацией процедуры передачи и оформления прав на него, определением, кто и на каком основании приобретает право собственности или иное вещное право в случае такого истребования недвижимого имущества.
В российском праве требование о возврате полученного по недействительной сделке признается самостоятельным. Д.М. Ген- кин писал: «В случаях реституции по сделкам, являющимся недействительными, отношения между сторонами складываются иначе: здесь нет законного завладения имуществом, имущество перешло в силу сделки»1.
Не соглашаясь с таким пониманием реституции, Д.О. Тузов отмечает, что в российской цивилистике, а также в судебной практике распространено мнение, что реституция является специальным охранительным средством sui generic, не сводимым к виндикации, кондикции и иным гражданско-правовым притязаниям. Такой факт можно допустить, считает автор, только при условии, что недействительная сделка порождает то правоотношение, на установление которого она была направлена, и служит, следовательно, правовым основанием (хотя и порочным) для совершения действий по ее исполнению2. Данную мысль

  1. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1961. С. 193, 202.
  2. Тузов Д.О. Ничтожность и оспоримость сделок: классическая доктрина и проблемы российской цивилистики // Цивилистические за-

Д.О. Тузов высказывает, говоря о ничтожных сделках, которые, согласно Гражданскому кодексу РФ, с момента их совершения являются таковыми. Однако он обходит молчанием этот вопрос, когда речь идет о последствиях оспоримых сделок. По логике, это надо понимать так, что в последнем случае реституция имеет вполне самостоятельное значение как способ защиты нарушенных гражданских прав. «Это означает, — пишет Д.О. Тузов, — что суд, установив основание недействительности оспоримой сделки, обязан аннулировать ее по иску заинтересованного лица»1. Следовательно, именно необходимость обращения в суд для применения последствий оспоримой сделки и необходимость такого решения суда, по мнению автора, позволяют говорить о самостоятельности реституции.
Данный подход вызывает некоторое недоумение: непонятно, почему так различно трактуется одна и та же категория.
Как справедливо отмечает АЛ. Киселев, говоря о применении реституции, не следует отождествлять эту меру с судебным признанием сделки недействительной. Последнее представляет собой либо решение о признании (усыновительное судебное решение), если речь идет о ничтожной сделке, либо преобразовательное (конститутивное) решение, если имеется в виду сделка оспоримая2. Вопрос же о применении последствий (реституция) для своей реализации предполагает исполнение решения суда с целью восстановления положения, существовавшего до нарушения. При этом законодатель не разделяет применение реституции в отношении оспоримой или ничтожной сделки. Если бы ситуация представлялась иначе, вряд ли было бы возможно предъявить требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
На наш взгляд, реституция — самостоятельный способ защиты прав, который может применяться судом как в совокупное-
писки: Межвузовский сборник научных трудов. М.: Статут; Екатеринбург: Ин-т частного права, 2002. Вып. 2. С. 163—164.

    1. Там же. С. 174.
    2. Киселев АЛ Недействительность сделок, совершенных за пределами правоспособности или полномочий: проблемы квалификации или правовые последствия. М.: Издательская группа «Юрист», 2004. С. 60.

ти с признанием сделки недействительной, так и в качестве отдельного требования заинтересованного лица.
Судебная практика решает данный вопрос аналогично.
Так, Департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ТОО «Восход» и ОАО «АКБ «Автобанк»» о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи нежилого помещения. Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано. Апелляционная инстанция решение оставила без изменения. ФАС Московского округа названные решение и постановление отменил и вынес новое решение, которым признал спорный договор недействительным. В протесте заместителя Председателя ВАС РФ предлагается все принятые по делу судебные акты отменить, а производство прекратить в связи с отказом в удовлетворении искового требования Департамента к ТОО «Восход» и ОАО «АКБ «Автобанк»» о применении последствий недействительности оспариваемого по настоящему делу договора купли- продажи. ТОО «Восход» приобрело спорное помещение в порядке его приватизации с условием использовать это помещение под торговлю продуктами и в течение трех лет с момента приобретения на него права собственности не перепрофилиро- , вать его без согласия местных органов власти. Поскольку в договоре купли-продажи помещения, заключенном между ТОО «Восход» и ОАО «АКБ «Автобанк»», не оговорена обязанность — покупателя обеспечить выполнение условий, на которых помещение было приватизировано, сделка является недействительной на основании ст. 168 ГК РФ.
В последние годы вопрос о применении реституции относительно недействительных сделок с недвижимым имуществом приобрел особую значимость. Всякий раз, когда лицо, обладающее чужим имуществом, полученным от собственника на ограниченном вещном праве или в силу договора, или без такового основания, отчуждало это имущество, несмотря на отсутствие у этого лица полномочий по распоряжению им, у собственника возникала необходимость защитить свое право собственности. При этом собственник имел возможность обратиться в суд с

виндикационным иском и истребовать имущество из чужого незаконного владения либо предъявить иск о применении последствий ничтожной сделки, что, по мнению рада ученых, приводило к своеобразной коллизии указанных норм: при использовании одного способа защиты права в выигрышном, защищенном положении оказывался собственник, а при другом способе — добросовестный приобретатель, то есть тем самым подчеркивалась необходимость отдать предпочтение одному из них.
Одной из попыток устранения названной «конкуренции» норм стало постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», которое предложило разрешить эту проблему следующим образом: «Если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.
Если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю» (п. 25)1.
Принимая такое решение, Пленум ВАС РФ фактически определил, что отказ в удовлетворении виндикационного иска является основанием возникновения права собственности у добросовестного приобретателя (ответчика) и, соответственно, прекращает право собственника (истца) на это имущество. В то же время обращает на себя внимание указание Пленума ВАС РФ на частичный отказ в иске (в части возврата имущества). Следовательно, иск собственника о признании сделки купли-про- дажи недействительной, если продавец является неуправомо-
1 Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 21. *

ченным лицом, может быть судом удовлетворен. На практике это ведет к следующим ситуациям: суд своим решением констатирует недействительность сделки, но отказывает в истребовании имущества у добросовестного приобретателя. Вряд ли возможно в таком случае зарегистрировать право собственности, если сделка, по которой это имущество приобретено, признана судом недействительной. Таким образом, на одной стороне остается собственник, который имуществом не владеет и не может им распорядиться, с другой стороны — добросовестный приобретатель, который имуществом владеет (если это не недвижимое имущество, где владение не всегда присутствует одновременно с приобретением), но распорядиться им также не может, так как не может зарегистрировать свое право собственности. Налицо очередная правовая неопределенность.
Таким образом, разъяснение Пленума ВАС РФ не решило проблему о природе и соотношении предъявляемых требований в иске о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю. Едва ли под требованием о возврате имущества, переданного покупателю, можно понимать требование о применении последствий недействительности сделки, так как требовать вернуть себе имущество в порядке реституции собственник вряд ли имеет право, поскольку не является стороной сделки. А реституция предполагает как раз возврат имущества другой стороне сделки и никому другому. Но если требование о возврате имущества принять за требование о применении реституции, остается непонятным, почему его связывают с добросовестностью приобретателя, тогда как ГК РФ не ставит их в зависимость.
Подобные выводы неизбежно следуют, если иметь в виду определенные различия реституции и виндикации, которые состоят, во-первых, в том, что виндикация направлена на возврат вещи ее настоящему собственнику от любого третьего лица, незаконно владеющего спорной вещью, в то время как реституция всегда адресована конкретному лицу, являющемуся стороной сделки, независимо от того, имеется ли у него право на спорную вещь.
Однако по этому поводу существует и иная позиция, согласно которой собственник, предъявив реституционный иск, смо-
жет вернуть вещь в свое владение, даже если он сам в совершении данной сделки не участвовал. Как пишет Я.Э. Розенфельд, истребование вещи из чужого незаконного владения (виндика- ционный иск) и истребование вещи, полученной по недействительной сделке (реституционный иск), одинаково приводят к восстановлению владения вещью ее собственником1.
Думается, что такое утверждение противоречит основному правилу реституции, согласно которому неправомерно отчужденное имущество возвращается тому, кто им распорядился. Как подчеркивает К.И. Скловский, имущество возвращается сторонам недействительной сделки «только в силу того, что оно было ими же ранее передано, но никак не потому, что стороны имеют на него какие-либо права»2. Хотя, как справедливо отмечает С.А. Синицын, исходя из логического толкования ст. 166 ГК РФ, собственник вполне может быть признан заинтересованным лицом при возбуждении искового производства по делу о применении последствий недействительной сделки, направленной на отчуждение принадлежащего ему имущества третьему лицу3. В этом случае защита интересов собственника пойдет в два этапа (как поступают суды общей юрисдикции): сначала собственник потребует от суда вернуть стороны в первоначальное положение (реституция), а затем истребует имущество у недобросовестного отчуждателя. Но тогда нельзя говорить о равнозначности реституции и виндикации, ибо только их сочетание с учетом особенностей каждого из названных способов защиты права может дать искомый для собственника результат.
Во-вторых, в п. 2 ст. 167 ГК РФ сказано, что в случае невозможности возвратить полученное в натуре стороны присужда-

  1. Розенфельд Я.Э. Конкуренция виндикационного и реституционного исков // Право собственности в условиях совершенствования социализма. М.: Изд-во ИГПАН, 1989. С. 123.
  2. Скловский К.К Защита владения, полученного по недействительной сделке // Хозяйство и право. 1998. № 12. С. 35.
  3. Синицын С.А. Виндикация, реституция и кондикция: проблемы соотношения // Законодательство. 2003. № 8. С. 19.

ч

ются к возмещению его стоимости в деньгах. При заявлении виндикационного иска такая замена не предусмотрена.
В-третьих, различие между реституцией и виндикацией иногда проводят по основанию возникновения соответствующих притязаний. Основанием возникновения виндикационного иска является незаконное завладение имуществом, в случае же с реституцией, как писал Д.М. Генкин, «по сделкам, являющимся недействительными, отношения между сторонами складываются иначе: здесь нет незаконного завладения имуществом, имущество перешло в силу сделки»1.
А.А. Киселев, развивая мысль, высказанную Д.М. Генкиным, для отграничения реституции и виндикации предлагает использовать критерий воли: если лицо само передало вещь по недействительной сделке, (т.е. утратило ее по собственной воле), то для истребования этой вещи применяется реституция. Если же лицо лишилось владения вопреки своему желанию, например потеряло вещь или последняя была похищена, имущество подлежит возврату путем виндикационного иска, и только при условии, что оно выбыло из владения собственника (титульного владельца) в результате недействительной сделки с пороком воли, в которой он выступал в качестве стороны, а затем было приобретено третьим лицом, истец может обратиться или с иском «из недействительности» сделки к своему контрагенту, или с виндикационным иском к приобретателю вещи2.
В целом соглашаясь с подобной трактовкой, необходимо отметить, что такой подход несколько идеализирует возможность всесторонней защиты права собственника. Если четко следовать позиции автора, то создается впечатление, что закон в конечном итоге так или иначе направлен на защиту интересов собственника имущества. Однако на сегодняшний день в законодательстве складывается иная ситуация, что, в первую очередь, связано с применением положений ст. 302 ГК РФ и проблемой защиты прав добросовестного приобретателя (об этом будет сказано ниже). Тем

    1. ГенкинД.М. Право собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1961. С. 193, 202.
    2. Киселев А.А. Указ. соч. С. 68.

не менее, названные отличия позволяют довольно четко разграничить сферу применения реституции и виндикации, при этом каждая выполняет свою задачу по защите прав собственника.
Однако и в теории, и на практике вопрос о «конкуренции» указанных способов продолжает оставаться проблемным. Неопределенность положения не была устранена и постановлением Пленума ВАС РФ № 8. Кроме того, практика разрешения данных споров в арбитражных судах и судах общей юрисдикции оставалась разноречивой: арбитражные суды при рассмотрении споров при данной категории дел руководствовались постановлением Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, а суды общей юрисдикции, как было отмечено выше, признавали сделку недействительной, в результате в порядке реституции имущество возвращалось лицу, незаконно осуществившему отчуждение, а затем собственник был вправе истребовать свое имущество у этого неуправомоченного лица.
Еще одна попытка найти оптимальный вариант защиты прав добросовестного приобретателя конкретного объекта недвижимости, а именно жилых помещений, была предпринята Конституционным Судом РФ в постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева». Разрешая указанную коллизию, Конституционный Суд РФ, пришел к выводу, что положения п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, защищая права прежних собственников, нарушают права добросовестных приобретателей этих жилых помещений, поэтому он постановил следующее: «Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего его имущество. Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворе-
нии исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано»1.
Принимая такое решение, Конституционный Суд РФ в п. 2 постановления № 6-П совершенно справедливо указал, что по смыслу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота, поэтому в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица — владельцы и пользователи вещи-, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких прав, по мнению Конституционного Суда РФ, относятся и права добросовестных приобретателей. В данном случае речь идет о том, что применение реституции как последствия недействительной сделки приводит к неправомерной утрате имущества добросовестными приобретателями, проявившими добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность при совершении сделки, и поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права его отчуждать, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, как отмечается в постановлении № 6-П, должна быть не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация), и то лишь при условии, что в этом случае имеются основания, предусмотренные ст. 302 ГК РФ, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Принимая такое решение, Конституционный Суд РФ вслед за, Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ руководствовался необходимостью, во-первых, защиты прав добросовестных приобретателей, во-вторых, обеспечения стабильности гражданского оборота. Достижение указанных целей, безусловно, важно, и в рассматриваемом документе это весьма четко прослеживается. Преж-
‘СЗ РФ. 2003. № 17. Ст. 1657.

де всего, важной является сама постановка проблемы. Однако, на наш взгляд, постановление обозначило достаточно много теоретических вопросов, требующих немедленного разрешения.
Прежде всего, остается непонятным, почему при разрешении коллизии между виндикационным иском и иском собственника о признании сделки оспоримой и применении последствий ничтожной сделки предпочтение отдается первому.
Также следует отметить, что Конституционный Суд РФ упоминает о «правах» добросовестных приобретателей, не поясняя, какова их природа и почему им отдается предпочтение перед правом собственности и иными вещными правами.
И, пожалуй, самое важное с точки зрения рассматриваемой темы: Конституционный Суд РФ в своем постановлении, вслед за законодателем, не проводит различия между движимым и недвижимым имуществом, что, безусловно, отражается на решении поставленных вопросов.
Касаясь первого вопроса, можно утверждать, что Конституционный Суд РФ посчитал применение виндикации более предпочтительным, нежели применение последствий недействительной сделки, имея в виду, что хотя этот иск и будет предъявлен в защиту прав собственника вещи, переданной неуправомочен- ным отчуждателем добросовестному приобретателю, однако, скорее всего, удовлетворен не будет в силу обстоятельств, ограничивающих виндикацию.
Мы согласны с тем, что когда речь идет о признании сделки недействительной, заинтересованному лицу не нужно доказывать добросовестность или недобросовестность приобретателя, как это требуется при виндикации. «Механизм реституции, — пишет К.И. Скловский, — безразличен к добросовестности как таковой»1.
Именно поэтому можно было считать, что признание сделки недействительной является в полной мере способом защиты прав собственника. Однако тот факт, что в соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ № 8 и постановлением Конституционного Суда РФ № 6-П добросовестность лица, приобретшего имущество от неуправомоченного отчуждателя, учитывается неза-
1 Скловский К И. Собственность в гражданском праве. С. 107.

висимо от того, какой иск об истребовании имущества предъявлен — виндикационный или о реституции, минимизирует возможности собственника защитить свое нарушенное право и потребовать возврата принадлежащего ему на основе законного права имущества. Фактически позиция судов сводится к тезису: где невозможна виндикация, там невозможна и реституция, что, вероятно, призвано решить вопрос о «конкуренции» исков. Подобная идея обосновывается в п. 2 ст. 167 ГК РФ, где указывается, что правила данной статьи применяются, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законодательством1. Как отмечает А.А. Киселев, цитируя Заключение НКС ФАС СЗО от 18 декабря 1998 г. № 3, как раз норма ст. 302 ГК РФ и устанавливает такие иные последствия.
Представляется, что такой аргумент — довольно слабое теоретическое обоснование высказанной идеи, о чем пишет и сам А.А. Киселев, отмечая, что в таком случае может создаться впечатление, что защита добросовестного приобретателя от изъятия у него вещи является последствием недействительности сделки, а это весьма сомнительно2. Кроме того, сама идея «конкуренции» реституции и виндикации, в том числе вариант с аннулированием реституции и полной ее заменой виндикацией, возможна лишь в том случае, если мы признаем их однородность, что совершенно невозможно в силу вышеуказанных принципиальных различий между ними.
Немаловажное значение играет в данном случае и процессу- — альная сторона рассматриваемой проблемы. Вполне очевидно, что, действуя в соответствии с указанными постановлением Пленума ВАС РФ и постановлением Конституционного Суда РФ № 6-П, суд по своей инициативе должен заменить реституцию на виндикацию, оценивая при этом добросовестность приобретателя. Но этот факт не относится к предмету доказывания при ‘ рассмотрении спора о признании сделки недействительной и применении вытекающих отсюда последствий в нарушение принципа относимости доказательств, закрепленного в ст. 67
1 Киселев А.А. Указ. соч. С. 77—78.
2Тамже. С. 78

АПК РФ. Тем самым суд в противоречии с установленными процессуальными принципами и началами вынужден своим произвольным вмешательством устанавливать истину по делу независимо от воли сторон, что нельзя признать обстоятельством, способствующим укреплению законности.
В этом смысле весьма интересна позиция В.В. Витрянского. Он приводит пять оснований, на которые следует опираться в подобных ситуациях. Особое внимание обращают на себя два из них: во-первых, недействительная сделка с момента ее заключения не порождает никаких последствий, а стало быть, и титула собственника у добросовестного приобретателя, во-вторых, в отличие от изъятия имущества по виндикационному иску применение последствий недействительной сделки не ведет к ущемлению законных интересов добросовестного приобретателя, если брать во внимание его положение до заключения сделки, поскольку двусторонняя реституция возвращает его в первоначальное положение1. В целях защиты законных интересов приобретателя в отношении третьих лиц, получающих имущество на основе последующей (второй, третьей и т.д.) сделки, В.В. Витрянский предлагает «прервать цепочку признаваемых по иску собственника недействительными сделок с его имуществом, исходя из того, что при недействительности уже первой такой сделки приобретатель имущества лишен возможности возвратить полученное в натуре, поскольку имущество находится у третьих лиц»2.
С данным мнением не согласен К.И. Скловский. Он считает неверным, что недействительная сделка «не порождает никаких последствий», поскольку «по крайней мере устанавливает правоотношения в связи с реституцией»3.
Однако следует заметить, что реституция трактуется Гражданским кодексом РФ, как последствие недействительной сделки, поэтому ее нельзя понимать как правоотношение. Приобрете-
1 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. С. 654. 2Там же. С. 655.
3 Скловский КК Собственность в гражданском праве. С. 106.

ние же титула собственника добросовестным приобретателем является следствием действительной сделки.
Не согласен К.И. Скловский и с тем, что при двусторонней реституции не могут пострадать и интересы приобретателя вещи: «. если собственник предпочитает иск не к нарушителю его права, . а к лицу невиновному, значит он понимает, что нарушитель не в состоянии возместить его потери. Но это означает, что еще меньше надежд остается у приобретателя искать у того же лица компенсации»1.
Такая позиция вызывает возражение, особенно когда речь идет о возврате незаконно отчужденного недвижимого имущества. Представляется, что обращение собственника к приобретателю с иском о применении последствий недействительной сделки обусловлено не тем, что собственник понимает невозможность отчуждателя возместить его потери, а тем, что реально вернуть собственнику его имущество — недвижимость — может только последний ее приобретатель.
Мы согласны с К.И. Скловским, когда он высказывает справедливое недоумение относительно преимущества приобретателей по второй, третьей и последующей сделкам в случае предъявления собственником иска о признании сделки недействительной. Правда, К.И.Скловский считает, что подобная оговорка высказана В.В. Витрянским с целью «смягчения очевидных трудностей широкого применения такого способа защиты прав собственника, как признание всех совершенных сделок по отчужде- — нию его имущества недействительными». При этом он отмечает, что поскольку продажа вещи в нашем праве — ничтожная сделка и она недействительна без оспаривания, значит, независимо от намерения собственника, второй, третий и т.д. приобретатели оказываются в том же положении, что и первый2. Таким образом, по мнению К.И. Скловского, означенное преимущество не имеет какого-либо практического значения.
Мы также полагаем, что в данном преимуществе нет необходимости, поскольку оно не позволяет собственнику выбрать наи-

  1. Скловский К.И. Указ. соч. С. 108.
  2. Там же. С. 110-111.

более удобный и эффективный способ защиты его права. А ведь нигде в гражданском законодательстве такой запрет не зафиксирован. Да и сам В.В. Витрянский в качестве одного из названных оснований называет отсутствие в гражданском праве ограничений в выборе способа защиты нарушенного права.
Более того, в п. 3 постановления № 6-П Конституционного Суда РФ указано, что Гражданский кодекс РФ в соответствии с вытекающими из Конституции РФ основными началами гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ) не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных вещно-право- вых способов: граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе делать этот выбор по своему усмотрению. Именно поэтому представляется несколько странным, что вопреки приведенным утверждениям допускается столь явное противоречие.
По этому поводу В. А. Рахмилович, поддерживая позицию Конституционного Суда РФ относительно добросовестного приобретателя, все же отмечает, что исключение возможности обращения к защите, связанной с недействительностью сделок, противоречило бы высказанному в мотивировочной части постановления абсолютно правильному суждению. «Каждое лицо, — писал В А. Рахмилович, — считающее, что его права нарушены, вправе воспользоваться любой формой, любым способом защиты из числа предусмотренных законодательством, поскольку оно не содержит каких-либо специальных ограничений на этот счет»1.
Однако свободу выбора автор понимал весьма своеобразно. Он пишет: «Если заявленный иск направлен на отобрание у ответчика вещи, приобретенной им от лица, не управомоченного на ее отчуждение, то, независимо от оснований данного иска, будь то ссылка истца на его право собственности либо же ссылка на недействительность сделки вследствие ее противозаконности, поскольку она совершена не управомоченным на отчуж-
1 Рахмилович В.А. Распространяются ли нормы недействительности сделок на добросовестного приобретателя? // Журнал российского права. 2003. № 12. С. 37. с ‘ х
дение лицом, в обоих случаях рассмотрение спора происходит на основании норм, предусмотренных ст. 302 ГК РФ»1.
Думается, что здесь в очередной раз право выбора способа защиты права заинтересованным лицом, в нашем случае — собственником, подменяется императивным слиянием (нивелированием) двух различных способов защиты только на том основании, что речь идет об истребовании имущества у добросовестного приобретателя. Именуется это нивелирование «нормативным единством», которое в любом случае защищает добросовестного приобретателя и исключает для собственника (истца) возможность требовать реституцию в случае признании сделки недействительной.
Однако добросовестным считается также приобретатель, получивший имущество от управомоченного лица. Истребование имущества у такого добросовестного приобретателя в порядке реституции может быть применено и в иных случаях признания сделки недействительной, то есть сделка может быть признана недействительной по иным основаниям (например, недееспособность лица, выступающего контрагентом по сделке, несоблюдение требуемой законом формы и т.п.). Если следовать предлагаемой логике, то в этих случаях должна применяться не реституция, а виндикация со всеми вытекающими отсюда последствиями. Тем самым такой способ защиты права как признание сделки недействительной и применение ее последствий практически будет отменен.
Довольно часто подобное ограничение объясняют потребностями стабильности гражданского оборота, защиты интересов всех его участников, а также защиты нравственных устоев общества. Порой эта идея выражается весьма категорично.
Так, Р.С. Бевзенко, ссылаясь на Н.О. Елеонского, по этому поводу пишет: «При столкновении интересов собственника и добросовестного приобретателя виндикация должна отодвинуться на задний план ради общественных выгод, интересов благосостояния общества, более важных, чем достигаемое виндикацией благо отдельного лица. Мы не призываем к совершенному игнорированию требования прочности права собственно-
1 Рахмилович В.А. Указ. соч. С. 37.

сти, но статические интересы собственника не должны быть препятствием для развития оборота, тем более, что интересы лица, добросовестно участвующего в нем, также требуют защиты. Поиск компромиссного разрешения коллизии собственности и оборота — одна из задач современной цивилистической науки»1.
С одной стороны, нельзя не согласиться с необходимостью нахождения соответствующего компромисса, о котором пишет Р.С. Бевзенко. Это понимают подавляющее большинство цивилистов. Однако с позиции данного автора компромисс выглядит несколько однобоко, поскольку предлагается защитить интересы участников гражданского оборота за счет ущемления, ограничения права собственника, утратившего свое имущество, то есть защита «интереса» за счет отказа в защите «права». Тем более, что право, в частности право собственности, не может возникнуть на основании исключительно «добросовестности» приобретателя, безотносительно к юридическому факту, являющемуся его основанием. Таким юридическим основанием может быть сделка и обязательно действительная. Соответственно, нельзя вести речь о добросовестности приобретения, если сделка ничтожна, поэтому необходимо исходить из того, что признание сделки недействительной само по себе является способом защиты прав собственника, а не приобретателя.
Подобное мнение не ново для отечественной цивилистики. Так, еще Правительствующий Сенат разъяснял, что «для признания владения законным недостаточно одного приобретения имущества способами дозволенными, но требуется, чтобы приобретенное право никому другому по закону не принадлежало и чтобы оно основывалось на законе. Другими словами, законным будет только такое владение, которое основано на каком- либо праве, действительно принадлежащем владельцу, как то на праве собственности, чиншевом, арендном праве и т.п.»2
Некоторые ученые в качестве обоснования необходимости

  1. Бевзенко Р.С. Добросовестное владение и его защита в гражданском праве. Самара: Изд-во СГЭА, 2002. С. 77-78.
  2. Васъковский Е.В. Учебник гражданского права (классика российской цивилистики). М.: Статут, 2003. С. 43. им-
    преимущественной защиты прав добросовестных приобретателей пытаются сослаться на некие пробелы в законодательстве. Так, М.В. Аверьянова, признавая, что в соответствии со ст. 168 ГК РФ ничтожная сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения, все же утверждает, что при этом действующее законодательство не запрещает отчуждение имущества несобственником, как это, например, было предусмотрено в ст. 1384 Свода законов гражданских, где было записано: «Продавать можно токмо то имущество, коим владелец может распоряжаться по праву собственности»1. Поэтому, заключает автор, только при наличии такого положения и в ныне действующем законодательстве можно было бы говорить о несоответствии такой сделки закону. Нормы же действующего ГК РФ не содержат никаких запретов2.

Аналогичную точку зрения высказывает и С.А. Синицын3.
Нам представляется, что в данном случае понятие «отчуждение имущества неуправомоченным отчуждателем» подменяется понятием «отчуждение имущества несобственником», что не одно и то же. Если в первом случае речь идет о недозволенном поведении, позволяющем ставить вопрос о признании таких сделок недействительными и применении их последствий, то во втором случае мы имеем правомерное поведение, регламентированное законом или договором. Следовательно, нет необходимости вводить законодательный запрет относительно распоряжения имуществом несобственником, поскольку Гражданский кодекс РФ достаточно четко регламентирует случаи такого распоряжения, например, при наличии соответствующего полномочия в рамках передачи имущества в доверительное управление. Согласно ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собствен-
1 Аверьянова М.В. Защита прав добросовестною приобретателя в российском гражданском праве: Автореф. дисс. . канд. юрид. наук. М., 2000. С. 112.
2Там же. .
ъ Синицын С.А. Указ соч. С. 20.

ника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Пункт 2 ст. 899 ГК РФ предусматривает право хранителя самостоятельно продать вещь в случае неисполнения покла- жедателем обязанности взять вещь обратно, п. 5 ст. 358 ГК РФ закрепляет право ломбарда в случае невозвращения в установленный срок кредита, обеспеченного залогом вещей, продать это имущество. Правила относительно возможности распоряжения чужой собственностью, предусматривают еще ряд статей Гражданского кодекса РФ (п. 6 ст. 720, ст.ст. 738, 920 и др.).
Особо регламентируются случаи распоряжения несобственником недвижимым имуществом. Так, в ч. 1 той же ст. 1020 ГК РФ закреплено, что распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.
В абз. 3 п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отмечается, что покупатель по договору купли-продажи недвижимости не вправе распоряжаться данным имуществом до момента государственной регистрации, то есть налицо конкретный запрет, поскольку даже в том случае, когда имеется договор купли- продажи, предполагающий передачу права собственности, до момента приобретения покупателем соответствующего легитимного статуса он по закону предполагается несобственником и не может распоряжаться имуществом, им фактически приобретенным.
Таким образом, вышеприведенные примеры свидетельствуют о наличии в законодательстве регламентации конкретных ограничений и запретов на отчуждение имущества несобственниками, что, однако, не решает проблемы отчуждения имущества неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю.
Вероятно, понимая зыбкость своих рассуждений, М.В. Аверьянова все-таки поясняет, что вполне закономерно появление точки зрения относительно предоставления собственнику в случае отсутствия условий для удовлетворения виндикационного иска возможности защищать свое право с помощью такого универсального средства, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности. Однако тут
же автор замечает, что в силу существующего «безусловного противоречия между интересами собственника и добросовестного приобретателя» имеется необходимость разрешения данной дилеммы: остается только решить, которую из двух сторон удовлетворить будет справедливее1. Справедливым, судя по всему, М.В. Аверьянова считает защиту интересов добросовестного приобретателя, предлагая установить в качестве отдельного универсального основания прекращения права собственности приобретение права собственности на эту вещь в соответствии с законом или договором другим лицом2.
Не вдаваясь в этом случае в проблему приобретения права добросовестным приобретателем (о которой будет сказано ниже), следует отметить, что все сторонники преимущественной защиты прав добросовестного приобретателя и стабильности гражданского оборота имеют в виду ситуацию, когда признание недействительной одной сделки между неуправомочен- ным отчуждателем и добросовестным приобретателем повлечет за собой цепочку признания недействительными всех последующих сделок. Об этом, в частности, говорится в постановлении № 6-П Конституционного Суда РФ, где прямо указывается, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются основания, установленные ст. 302 ГК РФ. «Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре не только, когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих

  1. Аверьянова М.В. Указ соч. С. 116—117.
  2. Там же. С. 116.

(второй, третьей, четвертой) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя».
С.В. Никольский, как бы развивая эту мысль, пишет: «В юридической литературе. возникают вопросы относительно того, что если сделка по отчуждению была незаконной, значит незаконны и все последующие сделки с тем же предметом. В связи с этим возникает вопрос о действительности сделки, совершенной неуправомоченным отчуждателем и добросовестным приобретателем. Здесь необходимо остановиться на том, что имущество может быть истребовано собственником в порядке ст. 301 ГК РФ у добросовестного возмездного приобретателя, если оно выбыло помимо воли собственника либо лица, не имеющего права на его отчуждение. Однако если в дальнейшем этот добросовестный приобретатель решит продать на возмездных началах это же имущество другому добросовестному приобретателю, то вопрос действительности рассматриваемой сделки будет зависеть от того, знал или должен был знать (т.е. действовал в этот момент недобросовестно) отчуждатель о несоответствии какого- либо элемента фактическому составу совершенной им первоначальной сделки (в частности, то, что приобретенная им вещь выбыла помимо воли собственника, а также лица, не имеющего права на ее отчуждение)»1. И далее автор поясняет, что если в рассматриваемой и последующих сделках и продавец, и покупатель отвечают всем необходимым требованиям (вероятно, речь в данном случае идет именно об их добросовестном поведении. — Авт.), то характер выбытия имущества из владения первоначального собственника или иного управомоченного лица не должен служить основанием удовлетворения иска в порядке ст.ст. 301 и 302 ГК РФ. В качестве подтверждения своей мысли С.В. Никольский приводит несколько умозрительных примеров. В частности, рассматривается случай, когда имущество (мотоцикл) было приобретено возмездно добросовестным приобретателем, в одном случае, улица, не достигшего 14-лет-
1 Никольский С.В. Указ. соч. С. 101.

него возраста, в другом — у 15-летнего подростка. И в первом, и во втором случае, предполагает С.В. Никольский, нельзя применить ни реституции, ни виндикации. В то же время, ссылаясь на А.А. Грось, автор указывает, что если родитель частично дееспособного возбудит в суде производство по делу о признании оспоримой сделки недействительной и о применении имущественных последствий и вступит в силу положительное решение суда, в этот момент будут обессилены (ничтожны) все сделки в цепочке, последовавшей за первой, признанной недействительной1.
Прежде всего обращает на себя внимание тот факт, что С.В. Никольский придает понятию «добросовестность приобретения» практически универсальный характер: если оно присутствует, то, по мнению автора, не важно, как имущество выбыло из владения первоначального собственника, что действительно отменяет действие ст. 302 ГК РФ, где, кстати, характеру приобретения имущества от неуправомоченного отчуждателя придается принципиальное значение.
С другой стороны, С.В. Никольский в противоречии с ранее высказанной мыслью предлагает учитывать добросовестность не только приобретателя (покупателя), но и отчуждателя (продавца), что также противоречит положениям ст. 302 ГК РФ и фактически снимает вопрос об ограничениях виндикации. В результате возможность признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности полностью отдается на откуп судебных органов, поскольку утрачивается какая-либо четкая законодательная позиция на этот счет.
Более того, в конечном итоге С.В. Никольский приходит к выводу о необходимости применения реституции к указанным ситуациям. Он отмечает, что для признания сделки недействительной недобросовестность покупателя не имеет значения, однако ее наличие должно исключать иск о реституции. «Доказать же недобросовестность покупателя, — пишет С.В.

Никольский, — . в том случае, когда имущество выбыло по воле собственника, представляет собой трудновыполнимую задачу. Во-
1 Никольский С.В. Указ. соч. С. 102.
322 л:

первых, это не отвечает интересам покупателя, во-вторых, как быть в тех случаях, когда в отношении одного и того же предмета совершено несколько незаконных сделок? Ведь в этом случае ст. 302 ГК РФ неприменима»1.
Действительно, задан вполне правомерный вопрос: о какой защите — права или интереса добросовестного приобретателя — может идти речь, если имеется незаконная сделка? Как известно, незаконная сделка ничтожна, и без судебного решения этот факт имеет абсолютное действие. Значит все последующие акты распоряжения имуществом, полученным по ничтожной сделке, силы не имеют, а приобретатели никакого права не получают (хотя сам факт существования такого права является спорным). О добросовестности в данном случае тоже вести речь невозможно, поскольку не существует каких-либо легитимных отношений. Напрашивается вывод: когда виндикация неприменима, право можно защитить только с помощью реституции.
К.И. Скловский отмечает, что после признания сделки недействительной переданное по этой сделке имущество удерживается приобретателем без всякого основания. Истребовать это имущество можно как в рамках реституции, так и вещным иском о защите собственности, а равно и требованием из неосновательного обогащения. Поэтому автор предлагает следующий вариант разрешения проблемы «конкуренции» реституционного и виндикационного исков.

  1. Если вещь, бывшая предметом договора, признанного недействительным, до сих пор находится у стороны, получившей ее по этому договору (у первого приобретателя), то она должна быть возвращена в порядке реституции стороне, передавшей ее. В этом случае ссылка на добросовестность не принимается.
  2. Если же аннулирование сделки приводит к «отпадению» основания, породившего право на вещь у третьего лица, с которым прежний собственник или владелец вступал в договор, то восстановивший свое право собственник (владелец) получает право предъявить не личный, а вещный (виндикационный) иск к незаконному владельцу.

1 Никольский С.В. Указ. соч. С. 112.

3. Можно предъявить иск из неосновательного обогащения к лицу, получившему без оснований выгоду от сделки[265].
В целом такая схема вполне приемлема, и, возможно, она действительно призвана ликвидировать «конкуренцию» исков. Однако в качестве возражения следует напомнить о положении абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, согласно которому требование о применении последствий ничтожности сделки может предъявлять любое лицо, в том числе и бывший собственник. Игнорировать данный факт — значит нарушать закон.
Относительно сделок с недвижимым имуществом вопрос о применении последствий недействительной сделки в виде реституции или же виндикации является весьма актуальным. Не случайно вышеназванное постановление Конституционного Суда РФ № 6-П касалось прежде всего вопросов, связанных с применением ст. 167 ГК РФ к отношениям по поводу таких объектов, а именно жилых помещений (квартир).
Судебная практика на сегодняшний день во исполнение указанного постановления пошла по пути безоговорочной защиты прав добросовестных приобретателей. При этом, однако, совершенно не учитывается, что приобретение от неуправомоченно- го отчуждателя имеет весьма существенные особенности в зависимости от того, о каком имуществе идет речь: движимом или недвижимом. Данное положение достаточно четко прослеживается в приведенной ниже ситуации.
НИИ обратился в арбитражный суд с иском к областному ко- . митету по управлению имуществом и ОАО о признании недействительным решения комитета и устава ОАО в части внесения в план приватизации завода и уставный капитал ОАО 2940 кв. м производственных площадей и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата этих площадей в федеральную собственность. Исковые требования обосновывались тем, что НИИ являлся правопреемником особого конструкторского бюро (ОКБ), наделенного правами юридического лица. Помещения, в которых располагалось ОКБ, находились на балансе завода. При приватизации завода данные помещения

были внесены в уставный капитал ОАО. НИИ как правопреемнику ОАО были переданы помещения площадью 10309 кв. м, а 2940 кв. м ОАО продолжал удерживать безо всяких законных оснований, в связи с чем истец вынужден был их арендовать у ОАО.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, указал, что истцу как государственному унитарному предприятию спорные помещения передавались в пользование по договору аренды с ОАО, поэтому он не вправе оспаривать сделку приватизации, в то время как спорные помещения находились на балансе ОАО. Кроме того, было указано, что истец стороной в данной сделке не являлся и поэтому он не имеет права ее оспаривать.
При этом не учтено, что спорные помещения находились фактически в хозяйственном ведении НИИ даже на момент рассмотрения иска в суде и что ОАО не имело законных прав на указанное имущество, но, тем не менее, распоряжалось им, являясь, таким образом, неуправомоченным отчуждателем. Тем самым судебное решение обеспечило последнему возможность и в дальнейшем совершать сделки распоряжения недвижимым имуществом, ему не принадлежавшим, априори делая всех приобретателей этого имущества в дальнейшем добросовестными и не давая возможности собственнику защитить свои права имеющимися гражданско-правовыми способами, а точнее, делая их неэффективными.
Потому так важно определить различия приобретения от неуправомоченного отчуждателя в зависимости от вида имущества.
Как уже отмечалось нами ранее, законодатель, формулируя положения о добросовестности приобретения, ограничении виндикации, имел в виду именно движимое имущество.
По общему правилу, п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Сложность ситуации состоит в том, что в тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, то есть имеется в виду недвижимое имущество, право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Соответственно, до этого мо-
мента приобретатель не имеет легитимной возможности распоряжаться недвижимостью. И все сделки, совершенные с нарушением указанного правила, признаются законом недействительными (чаще всего — ничтожными как совершенными в противоречии с указаниями закона), поскольку отсутствие государственной регистрации свидетельствует об отсутствии с самого начала каких-либо правоотношений между участниками. Поэтому вполне логичным следствием такого поведения является реституция (односторонняя или двусторонняя).
Между тем в литературе делаются попытки представить подобные сделки действительными и тем самым обосновать возможность приобретения добросовестным приобретателем недвижимого имущества соответствующего права.
Так, Д .О. Тузов полагает, что когда обе стороны или только приобретатель вещи не осведомлены об ее истинной принадлежности, то согласованная воля сторон, выраженная в договоре, направлена на переход права собственности, причем возможная недобросовестность продавца, осознающего, что он отчуждает не принадлежащее ему имущество, и не имеющего намерение приобрести последнее в собственность до момента исполнения обязательства, является скрытой и не влияет на действительность договора. При этом автор отмечает, что договор, в частности договор купли-продажи, порождает между продавцом и покупателем исключительно обязательственные отношения, которые возникают в момент его заключения. При этом продавец не должен быть собственником вещи. А вот при исполнении заключенного договора, когда осуществляется переход права собственности на проданное имущество, продавец должен этим правом обладать. «Продавец, — пишет Д.О. Тузов, — должен быть собственником только в момент передачи права собственности, а не в момент установлен ния обязательственных отношений между ним и покупателем»[266]. И далее автор делает вывод о том, что действительность или недействительность сделок между неуправомоченным отчуждателем

и добросовестным приобретателем не имеют прямого отношения к проблеме основания приобретения права собственности от не- управомоченного отчуждателя и должна оцениваться независимо от добросовестности приобретателя, а также от того, может ли вещь быть у него истребована путем виндикационного иска. Д.О. Тузов утверждает, что право распоряжаться вещью, отсутствующее у не- управомоченного отчуждателя, означает не что иное, как возможность совершать в отношении этой вещи распорядительные действия, то есть передавать право собственности на нее другому лицу или, сохраняя право за собой, обременять его иными правами1.
На наш взгляд, довольно трудно согласиться с таким мнением по ряду причин. Прежде всего, проблематичным является утверждение о двух уровнях совершения договора, в данном случае — договора купли-продажи. Если, как утверждает Д.О. Тузов, воля сторон направлена на переход права собственности, то можно ли говорить о действительности такого договора, если, как минимум, одна из сторон заведомо знает, что не имеет и не будет иметь возможности передать право собственности на недвижимость. Даже если предположить такой договор заключенным, действительным, то в чем может заключаться его смысл, его правовая направленность? Цель договора купли-продажи — передача права собственности на товар. И если эта передача не произошла — можно говорить о том, что заключенный договор является мнимым (т. е. недействительным), что, в свою очередь, влечет определенные законом последствия, а именно двустороннюю реституцию.
В этом смысле определенный интерес представляет следующее дело.
ОАО ССМ трест «Газспецстрой» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ДОО «Бижбулякское ХРУ» о применении последствий ничтожной сделки. Как следует из материалов дела, по договору безвозмездной передачи недвижимого имущества истец передает нежилые строения (здание гаража и пристрой). В рамках ГК РФ безвозмездная передача имущества в собственность предусмотрена договором дарения. Согласно п. 4 ст. 575 ГК РФ дарение в отношениях между
коммерческими организациями запрещено. С учетом этого, по мнению истца, сделка является ничтожной как несоответствующая требованиям закона.
Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку по ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если стороны согласовали все существенные условия, в частности условие о предмете. Однако истец не представил правоустанавливающих документов на момент заключения договора, свидетельствующих о принадлежности ему указанных строений, следовательно, не являлся их собственником. Поскольку право собственности не было зарегистрировано истцом (а регистрация является единственным доказательством существования права), он не мог распорядиться указанными объектами недвижимости и не мог заключить означенный договор[267].
В данном случае, конечно, вызывает сомнение аргумент суда относительно неопределенности предмета договора, поскольку предмет характеризуется данными относительно расположения недвижимости на соответствующем земельном участке. Правомочия продавца к характеристике предмета совершенно не относятся.
Однако с точки зрения соответствия сделки закону суду действительно необходимо определить легитимность статуса продавца. Прежде всего потому, что от этого зависит возможность распоряжения объектом недвижимости. Применительно к заключению договора на распоряжение движимым имуществом установление данного факта весьма затруднительно.
fci
Но в таком случае возникает другая проблема. Как известно, ст. 168 ГК РФ предусматривает недействительность (ничтожность) сделки, не соответствующей требованиям закона, то есть такая сделка не влечет наступление тех правовых последствий, на достижение которых она была (или должна была быть) направлена. Следовательно, право собственности на недвижимое имущество не перешло к приобретателю, в том числе и добросовестному (если вообще возможно говорить о таком применительно к недвижимому имуществу), и по-прежнему принадлежит первоначально- му собственнику. Следуя логике, именно он должен требовать защиты своего права и истребовать имущество от любого (в том числе, и добросовестного) приобретателя. В то же время, поскольку последствием ничтожной сделки является двусторонняя реституция, каждая из сторон возвращает другой все полученное по сделке. Но собственник не является стороной такой сделки. Основной вопрос в этой ситуации: возможно ли собственнику защитить свое право? Виндикация или реституция в таком случае реально могут быть признаны способом защиты его права?

По этому поводу К.И. Скловский пишет, что нет смысла обсуждать право лица самостоятельно избирать средства защиты своего права, пока не доказано, что собственник вообще вправе вмешиваться в правоотношения по реституции, и перевести возврат вещи в порядке ст. 167 ГК РФ на себя[268].
Для решения этого вопроса следует учитывать характер взаимоотношений между собственником, чье право сохранилось благодаря недействительности сделки по незаконному отчуждению его имущества, и лицом, которое из-за неуправомочен- ности отчуждателя искомое право не приобрело. Совершенно очевидно, что какие-либо обязательственные отношения их не связывают. Следовательно, напрашивается вывод о вещном характере их взаимоотношений и возможности защиты прав собственника с помощью виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ), а не реституции. Именно об этом шла речь в постановлении Конституционного Суда РФ № 6-П: «Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника против его воли и др.)». Таким обра-
зом, если лицо приобрело имущество добросовестно и возмездно (добросовестный приобретатель), а собственник передал его по собственной воле, то на основании применения ст. 302 ГК РФ вступают в силу ограничения виндикации и приобретатель получает соответствующую защиту против собственника в силу отказа в виндикации последнему. Применение же реституции к такой ситуации полностью исключается.
Представляется, что данный вывод не бесспорен. Д.О. Тузов, в целом одобряя позицию Конституционного Суда РФ, тем не менее, отмечает, что говорить о юридической невозможности реституции относительно защиты прав собственника только на основании того, что он не является стороной сделки по отчуждению его имущества неуправомоченным отчуждателем, преждевременно, поскольку это находит обоснование, «во-первых, в п. 2 ст. 167, согласно которому при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по этой сделке, а во-вторых, в п. 2 ст. 166 ГК РФ, в соответствии с которым, если сделка ничтожна, иск о применении указанных последствий вправе предъявить любое заинтересованное лицо»[269]. «Трудно согласиться, — пишет Д.О. Тузов, — с мнением о том, будто собственник не является лицом, заинтересованным в реституции, а поэтому не подпадает под категорию указанных в ст. 166 ГК РФ субъектов, имеющих право на иск»2.
Действительно, интерес собственника к защите своего права путем использования реституции вполне понятен и законодатель- ‘ но оправдан (ст. 45 Конституции РФ и ст.ст. 1, 9 ГК РФ), хотя, когда речь идет о движимом имуществе, — не лишен проблематичности, что довольно четко продемонстрировали вышеназванные постановления ВАС РФ и Конституционного Суда РФ.
Применительно к недвижимости ситуацию, на наш взгляд, следует рассматривать несколько иначе.
Мы уже отмечали, что понимание добросовестности приобретателя недвижимого имущества имеет определенную специ-
фику в силу наличия определенной процедуры оформления прав. Отчуждение недвижимого имущества неуправомоченным лицом, то есть лицом, не имеющим соответствующим образом зарегистрированных прав на него, не дает возможности приобретателю считаться добросовестным, поскольку последний мог и должен был проявить необходимую осторожность и осмотрительность для установления факта неуправомоченности отчуждателя. В противном случае это риск приобретателя.
На данном этапе защита прав собственника может осуществляться как с помощью реституции, так и с помощью виндикации. Причем виндикация более предпочтительна, поскольку дает собственнику больше гарантий защиты его права и возможности истребования имущества из чужого незаконного владения, тем более что ограничения виндикации, установленные ст. 302 ГК РФ, по нашему мнению, не должны применяться (доказательства этого положения мы приводили в параграфе 1 данной главы). То есть недвижимое имущество, приобретенное от не- управомоченного отчуждателя, может быть истребовано у приобретателя в порядке виндикации независимо от того, приобретено оно им возмездно или безвозмездно, выбыло из владения собственника по его воле или против его воли и т.д.
Однако если собственник посчитает более эффективным способ защиты реституции, то согласно п. 2 ст. 166 и п. 2 ст. 167, в принципе, он может предъявить иск о признании недействительной сделки отчуждения принадлежавшего ему имущества неуправомоченным лицом с целью признать недействительной всю цепочку сделок с его вещью, в результате чего вещь возвращается собственнику. В данном случае может возникнуть возражение относительно противоречия с указанными постановлениями ВАС РФ и Конституционного Суда РФ, направленными на защиту интересов добросовестного приобретателя. Но когда речь идет о недвижимом имуществе, добросовестного приобретателя не будет, и это позволяет утверждать, что лицо, получившее имущество от неуправомоченого приобретателя, не может рассчитывать на защиту на основе положений ст. 302 ГК РФ. Тем самым, во-первых, решается вопрос о конкуренции двух способов защиты (реституции и виндикации), во-вторых, оп-
тимизируется защита гражданского права (права собственности на недвижимость).
На практике собственник недвижимого имущества довольно часто стоит перед выбором между иском об истребовании объектов недвижимости из чужого незаконного владения и иском о признании договора недействительным.
Так, Арбитражный суд Республики Башкортостан рассмотрел дело по иску Прокурора Республики Башкортостан в защиту интересов КУМС г. Уфы к ОАО об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, относящихся к муниципальной собственности. Было установлено, что в 1998 г. КУМС заключил договор аренды спорных нежилых помещений с государственным предприятием сроком до 2004 г. В 2000 г. государственное предприятие заключило договор субаренды нежилых помещений с ООО, ответчиком по первому делу. Когда в 2002 г. КУМС расторг договор аренды, спорные нежилые помещения были переданы по акту на баланс другого государственного учреждения. В связи с досрочным прекращением договора аренды прекращается и договор субаренды (ст. 618 ГК РФ), но субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании на основании договора субаренды в пределах оставшегося срока субаренды. Однако субарендатор (ответчик) не воспользовался своим правом. В связи с тем что КУМС: является собственником спорных нежилых помещений, суд, руководствуясь ст. 301 ГК РФ, принял решение удовлетворить исковые требования КУМС, изъять из чужого незаконного владения ООО нежилые помещения и передать их государственному учреждению[270].
В приведенном примере прокурор предъявил виндикацион- ный иск, но мог воспользоваться и другим способом защиты прав собственника, а именно предъявить иск о признании недействительным договора субаренды и применении реституции как последствия такой недействительности. В конечном итоге субарендатор обязан был вернуть имущество собственнику (законному владельцу).

Подобные ситуации возможны и в других случаях. Совершенно очевидно, что, несмотря на законодательно обеспеченную возможность выбора способа защиты, собственник недвижимого имущества должен руководствоваться рядом критериев с целью более оптимального использования легитимно предоставленных возможностей, обеспечивающих эффективную защиту его прав. В качестве критериев должны выступать те обстоятельства, которые в соответствии с указаниями закона собственник должен доказать, используя ви і щикационн ый или реституционный иски. Но в любом случае право собственника должно быть защищено, поскольку приобретатель никакого права в силу недействительности сделки и отсутствия правомочия у отчуждателя не приобрел.
В судебно-арбитражной практике возникают споры, когда продавец, обладающий соответствующим правом на принадлежащее ему недвижимое имущество, совершает новые сделки, относительно которых им ранее был заключен договор купли-продажи, но государственная регистрация перехода права собственности на эту недвижимость к покупателю не была произведена. Данная ситуация особая в силу того, что отчуждатель (продавец) не может быть классифицирован в качестве неуправомоченного, поскольку обладает правом на недвижимость, и правомерность совершаемых им сделок не может подвергаться сомнению (ст. 550 ГК РФ). Более того, согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Следовательно, продавец (управомоченное лицо) сохраняет за собой право собственности и может этим имуществом распоряжаться. Однако приобретатель (покупатель по договору купли-продажи) не может считаться добросовестным, поскольку право не зарегистрировано.
Кроме того, если исходить из сути постановления Конституционного Суда РФ, «добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника». Значит, и в этом случае интересы такого приобретателя защищаться на основе вышеуказанных правовых норм не могут.

Как полагал В А. Рахмилович, этот вопрос является спорным в доктрине и в судебной практике, но ответ на него не затрагивает конституционных принципов и относится к компетенции судов, разрешающих гражданские дела (гражданско-правовые споры)[271].
В свою очередь, С.Ф. Савкин предполагает, что такая трактовка указанного ограничения означала бы, что названная правовая норма допускает злоупотребление правом одним из участников гражданского правоотношения, что прямо запрещено ст. 10 ГК РФ. Поэтому автор предлагает сделки по распоряжению недвижимым имуществом, совершенные продавцом при наличии заключенного и исполненного договора продажи указанного имущества до государственной регистрации перехода права собственности, признавать недействительными. Вопрос о последствиях таких сделок должен решаться аналогично вышеизложенному, поскольку и в этом случае приобретатель не может считаться добросовестным[272].
Думается, нет необходимости отдавать этот вопрос на судейское усмотрение, что, безусловно, повлечет за собой совершенно разноплановые решения проблемы. Тем более что существует законодательная база для разрешений указанной ситуации. Также вряд ли здесь можно говорить о злоупотреблении правом.
На наш взгляд, в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ право собственности может быть ограничено только законом или иным правовым актом. Поэтому возникшее по поводу купли-продажи вещи обязательство само по себе не затрагивает право собственности. Г.Ф. Шершеневич по этому поводу писал: «. продавец сохраняет право на проданную вещь до передачи и потому может снова продать ее и тем лишить покупщика приобретенного права, предоставляя ему только право требовать вознаграждений»[273].

Поскольку речь идет о договоре купли-продажи, на основании ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором или законом, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества и подписания сторонами передаточного акта. Отсутствие регистрации перехода права на подлежащее передаче по договору недвижимое имущество не мешает покупателю требовать исполнения договора продавцом в соответствии с законом. В случае неисполнения продавцом обязанности передать недвижимость покупатель на основании ст. 463 ГК РФ может отказаться от исполнения договора. Таким образом, покупатель, не будучи собственником недвижимости (без регистрации права), может использовать обязательственно-правовые способы защиты, применять же положения ст. 302 ГК РФ в данном случае вряд ли возможно ввиду отсутствия вещных отношений между покупателем и продавцом. Кроме того, нельзя проецировать ситуацию с отчуждением недвижимости неуправомоченным отчуж- дателем на легитимные договорные отношения, где продавец — законный обладатель права.
Совершенно иная ситуация возникает, когда незаконный приобретатель (а не добросовестный, поскольку применительно к недвижимому имуществу такое понятие неприменимо — доказательства приведены нами ранее) недвижимого имущества регистрирует свое право. И в этом случае необходимо определиться: существует ли у незаконного приобретателя недвижимого имущества то право, о котором сейчас идет такая активная дискуссия, несмотря на ряд изменений в ГК РФ[274].
Проблема приобретения права собственности от неуправо- моченного отчуждателя имеет глубокие исторические корни. Обычно речь ведется о коллизии права собственности бывшего собственника и добросовестного приобретателя. Одни ученые придерживались весьма жесткой позиции, отстаивая воз-
можность приобретения права собственности от неуправомо- ченного отчуждателя и обосновывая это нерадивостью собственника, который не осуществляет надлежащий надсмотр за принадлежащим ему имуществом (Н. Елеонский, А.Э. Барда- ков, И.Н. Трепицын).
Другие высказывали более лояльные взгляды на проблему. Так, И А. Покровский писал: «Усвоение принципа «Hand muss Hand wahren» для оборота движимости и установление института поземельных книг для оборота недвижимости вызвано единой целью и проникнуто единой мыслью: обеспечить прочность гражданского оборота путем узаконения доверия к известным внешним фактам. В обороте на движимости все третьи лица вправе доверять факту нахождения вещи в чьих-либо руках, вправе считать владельца собственником. В обороте на недвижимости они вправе доверять тому, что записано в поземельной книге»[275].
Аналогичной позиции придерживались Г. Мейер, М.М. Агар- ков, Б.Б. Черепахин и др.
Данная позиция более близка современным воззрениям уче- ных-цивилистов. Налицо желание решить двуединую задачу: на основе справедливости обеспечить интересы гражданского оборота. Положительно также и то, что здесь учитываются особенности не только движимого, но и недвижимого имущества, хотя сама проблема лишь обозначена и в целом вопрос решается применительно только к движимости, что неизбежно приводит к раду ошибок и не снимает проблему в целом.
Об этом писал М.М. Агарков, отмечая, что «правопорядок существует для того, чтобы регулировать отношения лиц, порожденные фактами, действительно имевшими место и признанными в качестве основания возникновения, прекращения и изменения правоотношений. Но в таком случае нельзя обобщить отдельные случаи защиты интересов добросовестных третьих лиц, не знавших об отсутствии права у того, с кем они имели дело. Что речь идет об отдельных, хотя бы и довольно многочисленных случаях, а отнюдь не об общем начале, заложенном
в основу правопорядка, признают и весьма авторитетные представители германской цивилистики»[276].
И, наконец, ряд ученых высказывались против приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя. В частности, Л. И. Петражицкий призывал к осторожности в вопросе предоставления права собственности добросовестному приобретателю, так как это сопряжено «. с более или менее тяжелыми жертвами с точки зрения экономически и этически здорового распределения. Все они влекут за собой опасность случайного лишения имущества для ни в чем не повинных граждан и создают почву для случайного обогащения и корыстных и бесчестных злоупотреблений. Поэтому цивильная политика должна относиться к ним с большим принципиальным скептицизмом и бережливостью»[277]. И далее: «. мы не видим на стороне добросовестного владельца ничего объективно положительно нравственного, никакой заслуги. Добросовестное владение есть правонарушение»[278].
Современные цивилисты также обращали внимание на проблему приобретения права от неуправомоченного отчуждателя. Однако особую остроту и актуальность она приобрела после принятия сначала Гражданского кодекса РФ, а затем постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, где в абз. 3 п. 25 записано, что в тех случаях, когда право подлежит государственной регистрации, решение суда об отказе в истребовании имущества из чужого незаконного владения является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю[279]. В принципе, такое мнение ВАС РФ не вызывает особых возражений, поскольку речь идет о договоре купли-продажи, который в силу своей специфики именно направлен на передачу права собствен-
ности покупателю. Кроме того, вероятно, имелось в виду недвижимое имущество, переход прав на которое подлежит государственной регистрации. И хотя вопрос о судьбе добросовестного приобретателя фактически остался нерешенным, тем не менее, ВАС РФ предложил считать отказ в удовлетворении виндикационного иска как основание прекращения права собственности истца (собственника) и возникновения его у ответчика (добросовестного приобретателя).
В п. 2 постановления Конституционного Суда РФ от 24 апреля 2003 г. № 6-П отмечается, что по смыслу ст. 35 (ч. 2) Конституции РФ во взаимосвязи с ее со ст.ст. 6, 34, 45, 46, 55 (ч. 1) права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются и гарантируются государством не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота, в том числе и добросовестным приобретателям.
Нет никаких возражений относительно необходимости гарантировать имущественные права участников гражданских правоотношений. Однако вопрос о «правах» добросовестных приобретателей не вызывает однозначной реакции у большинства ученых-цивилистов.
Так, А.П. Сергеев согласен с тем, что «приобретатель становится собственником вещи»[280].
Г.А. Гаджиев утверждает, что добросовестный владелец обладает субъективным правом, которое достаточно абстрактно называется имущественным. По его мнению, это новое вещное право, в силу обладания которым добросовестный владелец приобретает возможность непосредственно воздействовать на вещь и отражать посягательства на свое право со стороны третьих лиц. Основанием возникновения такого права является, по мнению Г.А. Гаджиева, сложный юридический состав[281]. Однако что представляет из себя
это новое вещное право, откуда оно возникло и что включает в себя понятие «сложный юридический состав», автор не раскрывает.
Д.О. Тузов, критикуя Конституционный Суд РФ относительно неопределенности формулировки до недавнего времени неизвестного права добросовестного приобретателя — права, как он пишет, с совершенно неопределенным содержанием, превосходящее по своей силе право собственности, выражает сомнение: может ли существовать такое право в действительности, которое бы давало своему обладателю более полную власть, чем право собственности? Из этого делается вывод, что обоснование защиты добросовестного приобретателя могло бы быть простым и логичным, если бы Конституционный Суд РФ исходил из того, что такой приобретатель в силу сложного юридического состава становится собственником полученной вещи[282].

Достаточно много внимания уделял этому вопросу В.А. Рах- милович, доказывая, что право первоначального собственника спорной вещи прекращается, а право на эту вещь у добросовестного приобретателя возникает вследствие сложного фактического состава, включающего следующие элементы: 1) заключение между отчуждателем, который не управомочен на отчуждение вещи, и ее приобретателем, сделки, направленной на перенос права собственности на эту вещь; 2) возмездный характер этой сделки; 3) фактическая передача вещи приобретателю; 4) вещь не изъята из оборота, и ее оборотоспособность неограниченна; 5) вещь выбыла из владения ее собственника или лица, которому она была доверена собственником, помимо воли того или другого; 6) добросовестность приобретателя. При этом, как утверждал В.А. Рахмилович, все элементы должны присутствовать одновременно[283]. Видимо, это надо понимать так, что в противном слу-
чае основания для приобретения права собственности у добросовестного приобретателя не возникает.
Солидарен с В.А. Рахмиловичем и Д.О. Тузов. Он подчеркивает, что право собственности у добросовестного приобретателя возникает не на основе недействительной сделки, а целого ряда условий, в число которых входит заключение договора, передача вещи, возмездность приобретения, добросовестность и некоторые другие элементы[284].
Анализ приведенного фактического юридического состава позволяет обратить внимание на три весьма важных обстоятельства. Во-первых, говоря о возникновении права у добросовестного приобретателя, автор не обозначает, о каком праве вдет речь. Это тем более странно, поскольку из смысла высказанной точки зрения В.А. Рахмиловича следует, что речь идет о производности возникающего права, и по логике это должно быть право собственности. Однако далее В.А. Рахмилович поясняет, что право добросовестного приобретателя никак не связано ни с правом предшествующего собственника, ни с правом отчуждателя (собственник своих прав приобретателю не передавал, а отчуждатель их не имел). Справедливости ради следует отметить, что в некоторых случаях суды идут именно этим путем: исходя из добросовестности ответчика по виндикационному иску признают за ним право собственности, несмотря на то, что в основе лежала ничтожная сделка.
Относительно возможности возникновения нового права Е.А. Суханов пишет, что «перечень вещных прав в отличие от прав обязательственных является закрытым и не может включать права, прямо не предусмотренные законом»[285]. С ним согласен и С.С. Алексеев, рассматривающий категорию «исчерпывающий перечень в праве» в качестве важного юридико-техничес- кого приема, позволяющего достичь большей степени точное —
ти в регулировании общественных отношений, исключить неопределенность[286]. Данная позиция представляется правильной, поскольку речь идет о вещных правах, относительно перечня которых во всех мировых системах выработан единый подход: только те из них, которые непосредственно закреплены в законе, имеют право на существование.
Что касается сложного юридического состава, то существует определенное сомнение относительно его влияния на возникновение права собственности у добросовестного приобретателя, поскольку анализ ст. 302 ГК РФ позволяет определить, что вне зависимости от решения вопроса о правовом положении добросовестного приобретателя указанный состав окажется неизменным, следовательно, он не имеет столь принципиального значения для решения вопроса о праве собственности приобретателя, а дает лишь основания ответчику для возражения по виндикационному иску.
Во-вторых, вызывает сомнение п. 5 указанного фактического состава. Ведь если вещь выбыла из владения собственника или лица, которому она была доверена помимо воли того и другого, то возникнуть право у добросовестного приобретателя не может, поскольку из текста ст. 302 ГК РФ следует, что в данном случае она может быть виндицирована у добросовестного приобретателя, и тогда вопрос о возникновении у последнего какого-либо права отпадает сам собой.
И, в-третьих, если воспринять тезис о приобретении права собственности добросовестным приобретателем как первоначальный способ, то как объяснить, что происходит в этом случае с правом собственника? В.А. Рахмилович писал, что из смысла норм Гражданского кодекса и их системного истолкования следует признание Кодексом добросовестного приобретателя собственником, а предыдущего собственника — утратившим это право[287]. Следует отметить, что данное утверждение также не бесспорно, поскольку в
противном случае законодатель внес бы соответствующие изменения в Кодекс, закрепив приобретение права собственности добросовестным приобретателем в качестве основания прекращения права первоначального собственника. Однако такого изменения в ГК РФ нет. Но замечание относительно возникающей в такой ситуации неопределенности статуса вещи вполне закономерно.
Поэтому заслуживает внимания мнение К.И. Скловского, который считает, что добросовестный приобретатель собственником не становится, иначе неясна разница между действительной и недействительной сделкой. Безусловно, право собственности не может возникнуть только на основании добросовестного приобретения, тем более, если в его основе лежит недействительная, в частности ничтожная, сделка. В то же время неопределенности статуса вещи не будет, поскольку право собственности может быть приобретено по иному основанию, а именно по истечении приобретательной давности. «Добросовестный приобретатель действительно не становится собственником, — пишет К.И. Скловский, — но это не значит, что он не имеет защиты, ведь он начинает владеть для давности и с этого момента располагает определенной и уважаемой законом позицией»[288].
Е. Мингалева, анализируя ситуацию с отчуждением имущества (в том числе и недвижимым) неуправомоченным лицом, отмечает, что приобретатель вещи — не собственник, но законный владелец на основании ст. 302 ГК РФ и, согласно позиции Конституционного Суда РФ, обладает имущественными правами на удерживаемую вещь[289].
М.В. Аверьянова выражает по этому поводу определенные опасения, поскольку если право собственности переходит к добросовестному приобретателю лишь с момента истечения срока приобретательной давности, то на протяжении, как минимум, пяти лет мы допускаем неопределенность в отношении этого имущества[290].

Весьма своеобразным, на наш взгляд, является предложение И.В. Афанасьевой и М.Н. Кузнецовой относительно введения института государственной регистрации факта владения за ответчиком, если собственнику отказано в виндикационном иске. При этом авторы доказывают, что ГК РФ признает добросовестного приобретателя собственником[291].
Прежде всего, достаточно сложно представить процедуру регистрации владения, ведь речь идет (как минимум) обо всех видах вещей. Это вряд ли возможно в первую очередь с технической стороны. С юридической стороны также вряд ли есть необходимость в такой регистрации. К тому же совершенно недопустимо ставить знак равенства между владением и правом собственности (данные понятия соотносятся как общее и частное). Кроме того, как верно подчеркивает К.И. Скловский, никем еще не ставилось под сомнение, что если владение — право, то это право может быть только вещным, а любое вещное право защищается от собственника[292].
Последняя позиция представляется правильной, что подтверждается Заключением Исследовательского центра частного права по проекту Федерального закона № 51743-4 «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
На рассмотрение Государственной Думы РФ в 2004 г. был представлен законопроект о внесении дополнений в ГК РФ относительно приобретения права собственности добросовестным приобретателем, где в качестве одного из предложений было записано: «Лицо, у которого в соответствии со ст. 302 ГК РФ не может быть истребовано движимое имущество, признается собственником такого имущества»[293], то есть поправка касалась воп-
роса приобретения права собственности на основе фактического состава, прежде всего на основе добросовестности.
В Заключении Исследовательского центра частного права по данному предложению записано, что момент возникновения права собственности у добросовестного приобретателя следует связать не с накоплением определенного фактического состава, а с судебным решением. Для тех же случаев, когда такого решения вынесено не было, предложено сохранить возможность приобретения права собственности в силу приобретательной давности. Еще Д.И. Мейер писал о приобретательной давности: «Пока давность не привела к этому праву, нет никакого имущественного права»[294].
Относительно же придания судебному решению статуса основания приобретения права собственности однозначно одобрительного ответа дать нельзя. Высший Арбитражный Суд РФ в своем постановлении от 25 февраля 1998 г. № 8 (о котором мы уже неоднократно упоминали ранее) в абз. 3 п. 25 указал, что решение суда об отказе в удовлетворении виндикационного иска к добросовестному приобретателю является основанием для регистрации перехода к нему права собственности. Таким образом, собственник, предъявивший иск в порядке ст. 301 ГК РФ в защиту своего права и получивший отказ в его удовлетворении, получает обратный результат: утрачивает право собственности, если приобретатель докажет, что имущество было получено им добросовестно, возмездно, а приобретатель не сможет доказать, что ис- требуемое имущество выбыло из его владения против его воли[295]. Соответственно, этот собственник оказывается в худшем положении, чем тот собственник, который попытается вернуть свое имущество, не прибегая к помощи суда: раз нет судебного решения, он продолжает оставаться собственником по отношению к своему имуществу и, следовательно, вправе совершить подобные действия. Что касается судебного решения, оно не может быть основанием приобретения права собственности. Основанием яв-
ляются определенные материально-юридические условия, наличие которых должно быть признано решением суда.
Кроме того, как верно отмечает A.M. Эрделевский, «согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Ни ст. 302, ни какая-либо иная норма ГК РФ не легитимируют отказ в удовлетворении виндикационного иска в качестве основания прекращения права собственности на спорное имущество у собственника и возникновение этого права у добросовестного приобретателя. Поэтому сформулированный Пленумом ВАС РФ в п. 25 тезис о возникновении у добросовестного приобретателя права собственности на отчужденное неуправоченным лицом имущество следует квалифицировать как установление обыкновением правоприменительной практики не предусмотренного законом основания прекращения права собственности»[296].
Верность данного положения подтверждает и то, что указанная поправка в Гражданский кодекс РФ не была принята Государственной Думой РФ.
В то же время А.М. Эрделевский предлагает внести соответствующее дополнение в ГК РФ, аналогично норме, закрепленной в ГГУ. Параграф 932 ГГУ закрепляет правило, согласно которому у приобретателя возникает право собственности на приобретенное от неуправомоченного отчуждателя имущество, если приобретатель является добросовестным. Это обстоятельство самостоятельно и не зависит от предъявления собственником виндикационного иска к добросовестному приобретателю, то есть приобретатель вправе предъявить иск о признании права собственности на имущество по основаниям, предусмотренным параграфом 932 ГГУ[297].
На наш взгляд, несколько преждевременно говорить о таком изменении положений ГК РФ, поскольку, как было показано выше, весьма проблематичной является сама конструкция «право собственности добросовестного приобретателя», тем более, что законодатель с помощью института приобретательной дав-
ности обеспечил защиту прав такого участника гражданского оборота. При этом следует оговориться, что это положение касается только движимого имущества.
Относительно недвижимого имущества данная проблема выглядит несколько иначе и потому требует иного решения.
Практически все авторы, активно выступающие за признание законодательством права собственности добросовестного приобретателя, тем не менее, отмечают, что это касается именно движимого имущества. В частности, В.А. Рахмилович писал: «. мотивы защиты устойчивости оборота, лежащие в основании принципа ст. 302, к обороту недвижимостей применимы в значительно меньшей степени. Этим, по-видимому, и объясняется то обстоятельство, что признающие принцип ст. 302 иностранные правовые системы устанавливают различные правила и пределы его применения в отношении движимых и недвижимых имуществ»[298].
И.В. Афанасьева и М.Н. Кузнецова, также отстаивая необходимость признания за добросовестным приобретателем права собственности до истечения срока исковой давности, в то же время отмечают, что такое правило должно быть ограничено только оборотом движимого имущества[299].
Сдедует согласиться с теми авторами, которые обосновывают необходимость внесения изменений в гражданское законодательство, поскольку при разрешении споров о праве на недвижимое имущество с участием так называемого «добросовестного приобретателя» всегда встает вопрос о том, за кем остается * недвижимость: за бывшим собственником, права которого нарушены, или за собственником — добросовестным приобретателем. Ранее мы уже высказали свое отрицательное отношение по поводу применения категории «добросовестный приобретатель» к ситуации, когда такое лицо получило^ недвижимое иму-
щество от неуправомоченного отчуждателя, но не оформило своих прав установленным законом образом. Как совершенно справедливо отмечает К.И. Скловский, система регистрации самим своим существованием исключает возможность добросовестного приобретения чужого имущества[300].
Тем не менее, констатация особенности правового режима недвижимости применительно к проблеме защиты прав добросовестного приобретателя не привела к выработке специфической регламентации вытекающих отсюда отношений. Предложения по совершенствованию законодательства, как правило, сводятся к одному: исключить возможность виндикации в случае возмездного приобретения недвижимого имущества добросовестным приобретателем с условием возмещения бывшему собственнику причиненного ущерба в соответствии с системой государственного гарантирования. Данные изменения призваны обеспечить презумпцию добросовестности действий приобретателя недвижимого имущества, которые были основаны на данных Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Представляется, что такое предложение вряд ли может вызвать одобрение и, как верно подчеркивает A. JI. Маковский, в таком случае приобретатель имущества будет защищен от виндикации независимо от того, каким путем это имущество выбыло из владения собственника, то есть и в тех случаях, когда это произошло в результате противоправных действий, например преступления[301].
Тем не менее, законодатель все-таки внес определенные изменения, приняв Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в силу с 1 января 2005 г. Пункт 2 ст. 223 ГК РФ, как нами уже неоднократно упоминалось, предусматривает правило, согласно которому в случаях, когда имущество подлежит государственной регистрации (т.е. речь идет именно
о недвижимом имуществе), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Данный пункт был дополнен нормой, в соответствии с которой недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Таким образом, сохраняя право бывшего собственника на виндикацию, законодатель, однако, упрочивает позицию собственника — добросовестного приобретателя записью в реестре прав.
В порядке компенсации бывшему собственнику в случае утраты им права собственности на жилое помещение глава 5 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнена статьей, устанавливающей основания выплаты Российской Федерацией компенсации в таких случаях. Не вдаваясь глубоко в анализ указанной нормы, все-таки хочется отметить, что не совсем ясен выбор законодателя. Почему компенсируется только утрата права собственности на жилое помещение? Что происходит в случае утраты права собственности на иные объекты недвижимости? Сомнение вызывает и размер компенсации — не выше одного миллиона рублей. Сегодня стоимость квартир во много раз превышает размер данной компенсации, что наносит моральный вред бывшему собственнику, поскольку за такую сумму приобрести соответствующую жилплощадь практически невозможно.
Однако основные возражения вызывает изменение п. 2 ст. 223 ГК РФ, а именно признание за добросовестным приобретателем права собственности после государственной регистрации. Во-первых, законодатель в очередной раз использовал понятие «добросовестный приобретатель», но уже применительно к отношениям по поводу недвижимости, что весьма спорно, во-вто- рых, правовая норма сформулирована таким образом, что происхождение обозначенного права собственности добросовестного приобретателя остается совершенно не ясным.

Обращает на себя внимание акцент законодателя на государственную регистрацию отчуждения имущества, а не перехода права. С одной стороны, это объяснимо, поскольку речь идет о получении имущества от неуправомоченного отчуждателя, то есть лица, не обладающего каким-либо правом, а, как известно, нельзя передать больше прав, чем имеешь. С другой стороны, каким образом можно зарегистрировать «отчуждение имущества», если в основе лежит недействительная сделка?
В арбитражной практике есть случаи, когда суды вместе с признанием сделки недействительной прекращают право собственности ответчика. Например, Арбитражный суд Саратовской области своим решением, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, применил последствия недействительной сделки, прекратив право собственности ЗАО на нежилое здание. ФАС Поволжского округа отменил указанные акты, отметив, что норма закона, на основании которой допускается применение последствий недействительной сделки в виде прекращения права собственности, судом не указана, и вывод суда о возможности таких действий противоречит ст. 235 ГК РФ.
Данное решение представляется обоснованным, поскольку признание сделки недействительной предполагает, что право собственности у ответчика не возникло. Тем более что в ст. 235 ГК РФ закреплено такое основание прекращения права собственности, как утрата его на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. О таких случаях в Кодексе ничего не говорится, даже в п. 2 ст. 223 ГК РФ. Таким образом, на одно и то же имущество имеется право собственности у бывшего собственника и у добросовестного приобретателя, что недопустимо. На каком же основании будет прекращаться в таком случае право бывшего собственника, а именно на основании чего будет аннулироваться запись в ЕГРП о регистрации такого права?
Все это свидетельствует о том, что применение п. 2 ст. 223 ГК РФ в его современной редакции весьма проблематично.
Как представляется, новое правило предполагает, что винди- кационный иск предъявлен собственником к приобретателю после государственной регистрации перехода к последнему права собственности и поступления имущества во владение приобретате-
ля в соответствии со ст. 556 ГК РФ (до этого момента имущество находится во владении собственника, поэтому оснований для применения виндикационного иска нет[302]. Однако на практике указанная ситуация может выглядеть иначе. Например, в том случае, когда приобретатель лишь номинально становится собственником имущества путем регистрации своего права, но при этом в фактическое владение имуществом не вступает (право одного из предшествующих правообладателей возникает вследствие судебного акта, впоследствии отмененного, при продаже или перепродаже присужденного). Акты приемки-передачи в таких случаях никакой реальной передачи не оформляют и составляются с единственной целью: для представления в регистрирующий орган для перерегистрации права собственности. В своем постановлении ФАС Московского округа от 15 октября 2005 г. № КГ-А40/1378- 05-1,2 указал, что доводы ответчика о его добросовестности являются несостоятельными, поскольку нарушение прав истца выразилось не в выбытии спорного имущества из его фактического обладания, а в лишении его титула собственника. Спорные объекты недвижимости с 2002 г. из фактического владения истца не выбывали, он нес бремя их содержания.
Приведенная ситуация не является исключением. Передача недвижимого имущества не всегда сопровождается вручением его приобретателю. Так, в соответствии с п. 2 ст. 563 ГК РФ для передачи предприятия достаточно, чтобы обе стороны подписали передаточный акт, который предшествует регистрации права собственности на предприятие. Это не вызовет споров, если лицо, отчуждающее предприятие, имеет легитимный статус. В противном случае подписание передаточного акта даст возможность приобретателю зарегистрировать свое право, но реально владеть приобретенной недвижимостью он не сможет. Также немаловажную роль играет и позиция самого приобретателя: он реально приобретает недвижимость или его интересует исключительно факт регистрации права?
Чтобы избежать означенной ситуации, на наш взгляд, необ-
ходимо наряду с документами, подтверждающими приобретение недвижимости приобретателем, требовать представления в органы регистрационной службы документов, подтверждающих фактическое обладание приобретенной недвижимостью. В качестве таковых прежде всего являются документы, подтверждающие факт несения бремени расходов на содержание недвижимости собственником-приобретателем.
Кроме того, мы не согласны с Д.В. Мурзиным, который считает, что после государственной регистрации бывший собственник не имеет права оспаривать акт регистрации, и предлагает, в соответствии с принципом бесповоротности прав, оставить указанные права в силе, даже несмотря на то, что по судебному решению была впоследствии признана неуправомоченность отчуждателя, поскольку абсолютной бесповоротности прав, внесенных в Единый государственный реестр, как их абсолютной публичной достоверности, быть не может. Примеры тому есть и в зарубежном законодательстве. В частности, в германском праве предусмотрено, что записи в поземельной книге могут быть признаны недостоверными в первую очередь в том случае, если «при реализации формального принципа согласия окажется, что обязательное материальное соглашение недействительно, отсутствует либо в процессе оспаривания отменяется»[303]. Такой подход представляется совершенно правильным, поскольку в отношениях по поводу недвижимого имущества необходимо обеспечить прочность приобретенных прав, а не упрощать гражданский оборот.
В связи со сказанным представляется необходимым изложить п. 2 ст. 223 ГК РФ в следующей редакции: «Недвижимое имущество при условии фактического владения приобретенным имуществом признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, если в судебном порядке зарегистрированное право не оспорено заинтересованным лицом в связи с приобретением недвижимого имущества от неуправомоченного отчуждателя».