Проверить чистоту сделки при покупке земельного участка

Как проверить земельный участок перед покупкой

Нас часто спрашивают, как проверить земельный участок перед покупкой. Предлагаем Вам стандартный список документов, который используется в компании «Юридическое бюро» для проверки рисков приобретения земельныхо участков.

В таблице приняты следующие обозначения:

  • ФЛ — физическое лицо
  • ЮЛ — юридическое лицо.

Кто может получить / предоставить документы

В каком случае необходим

Какую информацию может содержать

Обычная выписка из ЕГРН на объект

Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости

Цепочка сделок и иных оснований перехода права собственности на объект с указанием:
• даты и номера государственной регистрации права;
• даты, номера и основания прекращения права

Справка из ЕГРН о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости

Собственник или лицо по доверенности

• Кто и когда запрашивал сведения об объекте;
• исходящие номера полученных выписок из ЕГРН по объекту за весь период

Выписка из ЕГРН о содержании право-устанавливающих документов

Собственник или лицо по доверенности

Сведения о документе (документах), на основании которого было зарегистрировано право за нынешним собственником (договор купли-продажи, мены, акт приема-передачи, распоряжение госоргана, решение общего собрания, судебное решение и т.д.)

Сведения из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным

Собственник или лицо по доверенности

Всегда, если собственник — ФЛ

Сведения о признании лица недееспособным (ограниченно дееспособным) по решению суда

Копия Паспорта собственника (всех страниц)

Всегда, если собственник — ФЛ

• Паспортные данные собственника;
• адрес регистрации;
• состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке .
В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.

Копия Свидетельства о браке собственника

Если собственник — ФЛ и состоит в браке

Паспортные данные супруга собственника, дата регистрации брака

Копия паспорта супруга собственника (всех страниц)

Если собственник ФЛ и состоит в браке

• Паспортные данные супруга собственника;
• адрес регистрации;
• состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке .
В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.

Согласие супруга собственника на отчуждение имущества

Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом

Воля супруга на отчуждение совместно нажитого имущества

Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении супруга собственника

Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом

Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью

Копия доверенности на отчуждение имущества

Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника — ФЛ

Данные о полномочиях представителя

Копия паспорта представителя собственника (всех страниц)

Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника — ФЛ

В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.

Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении собственника

Всегда, если собственник — ФЛ

Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью

Копия водительского удостоверения собственника

Всегда, если собственник — ФЛ

Дополнительное подтверждение дееспособности лица, идентификация собственника (фотография)

Копия военного билета, пенсионного удостоверения, загранпаспорта (оригиналы на обозрение)

Всегда, если собственник — ЮЛ

Дополнительная идентификация собственника (фотография), чтобы исключить риски совершения сделки по поддельному паспорту

Выписка из ЕГЮЛ на компанию — собственника

Всегда, если собственник — ЮЛ

Статус ЮЛ, форма ЮЛ, кто является генеральным директором ЮЛ, список учредителей ООО

Уставные документы ЮЛ — собственника в актуальной на момент сделки редакции

Всегда, если собственник — ЮЛ

Полномочия органов управления ЮЛ на принятие решения об отчуждении объекта, порядок принятия такого решения

Документ, устанавливающий полномочия лица, которое будет действовать от имени собственника — ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность)

Всегда, если собственник — ЮЛ

Полномочия лица, действующего от имени собственника — ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий

Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов собственника — ЮЛ

Всегда, если собственник — ЮЛ

Соблюдена ли процедура принятия решения, согласования такого решения в соответствии с уставными документами

Перечень документов, содержащихся в регистрационном деле по компании — собственнику (предоставляется ИНФС, где компания состоит на учете)*

Всегда, если собственник — ЮЛ

Позволяет определить наличие документов, имеющих значение при совершении органами ЮЛ распорядительных действий, о которых представитель ЮЛ мог не упоминать (судебные решения, мировые соглашения, решения участников)

Копии Правоустанавливающих документов на зем /участок (договор купли-продажи, дарения, мены, акт приема-передачи, судебное решение, решение общего собрания и т.д.)

Основания приобретения собственником права на объект

Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности (с обеих сторон)

Всегда, когда право собственности зарегистрировано и внесено в ЕГРН

Копия документа, удостоверяющего ранее возникшее право на объект (Постановление органа местного самоуправления, свидетельство старого образца и т.д.)

Всегда, когда сведения о праве собственности не внесены в ЕГРН

Кадастровая выписка о земельном участке

Выкопировка из карты района, где расположен земельный участок

Собственник или лицо по доверенности (выдается в отделе землепользования местной администрации)

Позволяет выявить нахождение на территории участка различного рода инженерных сетей и коммуникаций (газо-, тепло-проводов и т.д.), не внесенных в кадастр

Запросы в газовые, нефтяные компании, военные ведомства о прохождении по территории участка коммуникациях (трубы, провода, иные объекты), которые могут являться обременением участка

Собственник или лицо по доверенности

Рекомендуется в случае наличия признаков возможного размещения на участке таких объектов

Позволяет определить возможные ограничения дальнейшего использования земельного участка, его освоения, использования для строительства — в зависимости от целей приобретения

Материалы топографической съемки земельного участка

Позволяет выявить наличие на земельном участке неучтенных в кадастре объектов строительства, коммуникаций и т.д.

Межевой план земельного участка

В случае, если исследуемый участок был образован из более крупного землепользования

Отказ уполномоченного органа от преимущественного права выкупа земельного участка

Если земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения (кроме участков с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, и участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями).

Соблюден ли обязательный порядок, устанавливающий преимущественное право выкупа земель сельхоз. назначения уполномоченным государственным (муниципальным) органом

Выписка из ЕГЮЛ на компанию — предыдущего собственника

Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ

Статус ЮЛ (действующее ли), форма ЮЛ, кто является генеральным директором ЮЛ, список учредителей ООО

Учредительные документы юридического лица, являлвшегося предыдущим собственником объекта

Если право собственности Продавца на земельный участок получено на основании Протокола (решения) общего собрания членов юридического лица

Порядок принятия решений членами юридического лица, компетенция органов юридического лица. (Исследуемая редакция должна быть актуальной на момент принятия соответствующего решения)

Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое действовало от имени предыдущего собственника — ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность)

Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ

Наличие полномочий у лица, действовавшего от имени предыдущего собственника — ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий

Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов предыдущего собственника — ЮЛ

Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ

Была ли соблюдена ли процедура принятия решения предыдущим собственником-ЮЛ, согласования такого решения в соответствии с уставными документами

Документы территориального планирования (генеральный план поселения, города / схема территориального планирования муниципального района)

Во всех случаях, когда соответствующие документы утверждены

Определить, не планируется ли изъятие земельного участка для государственных / муниципальных нужд в связи с планируемым размещением в данном месте различного рода объектов соответствующей важности. В связи с последними изменениями в ЗК РФ информация об изъятии больше не вносится в ЕГРН, определить вероятность принятия решения об изъятии участка можно, изучив документы территориального планирования и градостроительного зонирования.

Документация по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории)

Во всех случаях, когда соответствующие документы утверждены

Определить, не планируется ли изъятие земельного участка для государственных / муниципальных нужд в связи с планируемым размещением в данном месте различного рода объектов соответствующей важности. В связи с последними изменениями в ЗК РФ информация об изъятии больше не вносится в ЕГРН, определить вероятность принятия решения об изъятии участка можно, изучив документы территориального планирования и градостроительного зонирования.

Материалы судебного дела

Собственник (при условии, что он являлся участником дела), иной участник дела

Если решение суда было вынесено в отношении объекта, собственника (в том числе предыдущего) (по вопросам дееспособности, обязательств и т.д.)

Крайне важно ознакомиться не только с судебным решением, но с материалами дела в полном объеме

* По запросу любого лица ИНФС может предоставить также копии регистрационных документов, в которых не содержится личных / конфиденциальных данных (входит в список дополнительных документов)

После проверки документов из стандартного списка, формируется список дополнительных документов, требующих дополнительной проверки.

Как проверить земельный участок на юридическую чистоту

Как проверить земельный участок – один из важнейший вопросов, встающий перед покупателем загородной недвижимости. Проверка участка на юридическую чистоту должна проводиться обязательно, в противном случае, велик риск потерять и землю, и деньги, а приобрести множество проблем, в том числе – с законом. Рассмотрим подробнее, как проверить земельный участок перед покупкой, на что нужно обратить внимание.

Как проверить чистоту земельного участка: пошаговая инструкция

1. В первую очередь, необходимо определиться с категорией земли и соотнести ее с целью покупки участка.

К продаже предлагаются:

  • Земли сельхозназначения (для с/х производства, садоводства, огородничества, дачного строительства).
  • Земли поселений (для индивидуального многоэтажного строительства и частной малоэтажной застройки, земли дачных и садоводческих товариществ).

От целевого назначения земли будет напрямую зависеть возможность ведения на нем строительства. Например, на участках для огородничества запрещается строительство капитальных зданий, на садоводческих землях запрещается регистрация (прописка). А вот дачный участок позволяет возвести полноценное жилье.

Как проверить чистоту земельного участка в таких случаях?

Изучить документы и соотнести категорию земли с целью покупки. Идеальным решением для жилого строительства являются земли ИЖС. Стоит с осторожностью приобретать земли, имеющие статус ЛПХ (для личного подсобного хозяйства). Строительство на них возможно только в том случае, если участок находится в границах поселения.

Участок обязательно нужно проверять на наличие ограничений в обороте. Не стоит верить продавцу, утверждающему, что землю легко перевести в другую категорию. На практике такой перевод занимает много времени, сил, требует привлечения специалистов, но даже в этом случае остается значительной вероятность отказа в переводе.

2. Следующий шаг – проверка документов.

Рассмотрим, какие документы нужно проверить при покупке земельного участка. Продавец обязательно должен предоставить следующий пакет:

  • Паспорт продавца, учредительные документы (если продавцом выступает юридическое лицо).
  • Кадастровый паспорт участка (подробнее о кадастровом паспорте можно почитать здесь)
  • Документы, свидетельствующие о наличии права собственности продавца на участок.

Какие документы проверять При покупке земельного участка сельхозназначения, помимо вышеперечисленного пакета, продавец должен предъявить отказ местных властей от покупки отчуждаемой земли (Как получить отказ).

Продавец предоставляет документы, но есть сомнения в их подлинности? Как проверить документы на земельный участок в этом случае?

Всю необходимую информацию по участку можно получить в Регистрационной службе недвижимого имущества. Покупатель получает выписку из Реестра, где содержится вся необходимая информация о земле. Все данные о продавце, информация в представленных им документах должны совпадать. После такой проверки можно приступать к сделке.

3. На что еще обратить внимание?

В ходе проверки также стоит собрать дополнительную информацию:

  • Предыдущие собственники земли.
  • Предыдущие сделки с участком.
  • Анализ законности возникновения права собственности у текущего собственника.
  • Наличие обременений.
  • Результаты межевания.
  • Судебные споры относительно отчуждаемого участка.
  • Состав земель.

Информацию об ограничениях можно получить в Роснедвижимости. Данные о перспективах и возможностях использования участка даст обращение в муниципальный отдел архитектуры. К таким данным относятся:

  • Планы строительства автодорожной сети.
  • Планы строительства промышленных объектов.
  • Наличие подземных инженерных коммуникаций.
  • Ограничения пользования в муниципальных нуждах.

Итак, мы коротко ответили на вопрос как проверить земельный участок. Как видим, эта задача требует серьезного, лучше профессионального подхода. Не всегда целесообразно заниматься проверкой и анализом самостоятельно. Обращаясь к специалистам, можно избежать множества проблем в будущем.

Перейдя по следующей ссылке Вы можете подобрать и купить землю на Рублевке.

Перед покупкой земельного участка: как проверить юридическую чистоту сделки и какие документы проверить?

К выбору земельного участка для покупки нужно подходить максимально ответственно и перед заключением сделки проверить ее на юридическую чистоту. Основные риски, которые связаны с покупкой земельного участка: это наличие обременений в отношении участка или прав на него у других лиц, отсутствие должного оформления прав собственности на землю, неузаконенность построек и пр.

Проверка на юридическую чистоту необходима потенциальному покупателю для того чтобы обезопасить себя от рисков признания сделки недействительной. В этом случае можно потерять не только свое время, но и деньги.

Что нужно проверить при покупке земельного участка

Знание кадастрового номера позволяет получить ряд важных сведений о земельном участке:

  1. Само наличие кадастрового номера – это хороший сигнал. Он говорит о том, что участок поставлен на кадастровый учет. По закону без такой постановки не допускается заключение сделок купли-продажи.
  2. Благодаря кадастровому номеру можно не выходя из дома узнать категорию и вид разрешенного использования земельного участка, проверить площадь участка (что позволит не переплачивать за воздух). Для этого на сайте Росреестра нужно найти Публичную кадастровую карту и ввести в поисковой строке номер. В результате откроется карточка участка. Полученная здесь информация позволит убедиться в том, что разрешенное использование участка соответствует целям его приобретения. Так, если участок предназначен для садоводства и относится к сельскохозяйственным землям, то строить на нем капитальную постройку запрещается. Возведенный здесь дом будет иметь статус садового домика без права прописки. Если же покупатель хочет купить участок для строительства жилого дома, то ему надо искать участок под ИЖС. Не стоит доверять словам продавца о том, что категорию можно легко изменить. На практике это удается далеко не всем, а сама процедура потребует немалых временных и финансовых затрат. Если в открывшейся карточке земельного участка указано, что сведения о границах объекта отсутствуют, то это должно насторожить потенциального покупателя. Дело в том, что в такой ситуации необходимо проведение межевания для уточнения границ участка. Эта услуга достаточно дорогостоящая, но без нее могут возникнуть споры при выделении границ с соседями. Может даже потребоваться обращение в суд для защиты интересов.
  3. По кадастровому номеру можно запросить в Росреестре выписку из ЕГРН в электронном или бумажном виде. Этот важнейший документ сегодня объединяет информацию о кадастровом учете и единый реестр прав. Выписка может быть предоставлена в бумажном или электронном виде.

Из выписки можно узнать является ли продавец владельцем участка и как давно. Если участок находится в его собственности давно (более 3-5 лет), то такая сделка является более защищенной.

Также из выписки можно узнать о наличии обременений в отношении земельного участка, которые по закону подлежат обязательной регистрации в Росреестре. В их числе:

  1. Арест – это говорит о том, что собственнику запрещено распоряжаться земельным участком и продавать его, так как фактически участок конфискован у него за различные долги и подлежит принудительной продаже в счет погашения задолженности.
  2. Залог – это значит, что участок является обеспечением по действующему ипотечному или иному кредиту. Продажа участка в данном случае допускается исключительно при наличии письменного согласия на сделку от залогодержателя.
  3. Наличие сервитута говорит о том, что в отношении участка действует право ограниченного пользования, которое предоставлено третьим лицам (например, для прохода или выпаса скота). Сервитут не запрещает владельцу участка продавать его. Но покупателю нужно понимать, что сервитут не прекращается при смене собственника, он привязан к конкретному участку.
  4. Долгосрочная аренда, оформленная на срок более года. Аренда не прекращается при смене собственника и арендатор сможет по-прежнему распоряжаться участком.

Различают два варианта выписки: стандартная и расширенная. Из расширенной выписки можно проследить историю об изменениях, вносимых в реестр прав. Если владелец у участка часто менялся, то это заставляет задуматься, не кроются ли в этом «подводные камни» и что заставляло предыдущих владельцев избавляться от земли.

На основании кадастровых сведений также следует уточнить, соответствуют ли границы участка заявленным продавцом.

Какие документы проверять при покупке участка

Перед покупкой у продавца стоит запросить следующие документы:

  1. Свидетельство о собственности на участок, выданное до 2016 году. Если продавец владеет землей не так давно (получил статус собственника после 2016 года), то он может предъявить выписку из ЕГРП или ЕГРН.
  2. Если на участке есть строения, то также потребуется запросить свидетельство о собственности на них. В случае если такой документ отсутствует, как и разрешение на строительство (для дома на ИЖС), то это говорит о незаконности постройки и потенциальных сложностях с получением прав собственности на нее.
  3. Паспорт продавца должен соответствовать данным из договора купли-продажи и свидетельства о собственности.
  4. Кадастровый паспорт и план участка, технический паспорт или план на дом. При анализе этих документов стоит проверить их на соответствие информации, предоставленной продавцом о площади, разрешенном использовании, отсутствии обременений.
  5. Нужно обратить внимание на наличие у продавца правоустанавливающих документов (на основании чего он вступил в права собственности). Это договор купли-продажи, дарственная, акт/постановление о передаче участка из муниципального фонда, свидетельство о наследстве. Важно понимать, что указанные документы без свидетельства о праве собственности и информации в реестре недвижимости сведений о продавце говорят о том, что его правовой статус не оформлен должным образом и не вправе заключать сделку купли-продажи. Первоначально ему нужно закрепить права собственности в Росреестре, а затем только продавать участок.
  6. Свидетельство о заключении брака. Если участок был приобретен в собственность после заключения брака, то он относится к совместно нажитому имуществу. В данном случае потребуется согласие от супруги на заключение сделки купли-продажи, заверенное у нотариуса. В документе нужно внимательно сверить фактические паспортные данные супруги с теми, которые здесь указаны.
  7. Письменный отказ других собственников участка от преимущественного права покупки их доли, заверенный нотариально. Он требуется при покупке доли участка.
  8. Если интересы продавца представляет доверенное лицо, то у него должна быть нотариальная доверенность от собственника на представление его интересов. Нужно проверить срок действия доверенности и сверить реквизиты в ней с паспортными данными продавца.

Наиболее частым основанием для оспаривания сделки является недееспособность продавца и указанием на тот факт, что он не отдавал себе отчета в своих действиях. Иногда этим предлогом пользуются мошенники. Они заключают сделку купли-продажи, берут с покупателя деньги, а затем подают в суд иск, указывая на то, что находились в момент подписания сделки купли-продажи в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.

Если у покупателя отсутствуют на руках подтверждающие оплату документы, то вернуть свои средства ему будет нелегко. Поэтому желательно запросить у продавца справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркодиспансере и лучше заверять сделку купли-продажи у нотариуса.

Проверка чистоты земельного участка перед покупкой

Проверка юридической чистоты сделки предполагает уточнение следующих аспектов:

  • состоит ли участок на кадастровом учете;
  • узаконены ли на участок права собственности;
  • узаконена ли постройка на участке;
  • не состоит ли ее владелец как лицо, злоупотребляющее алкоголем, имеющее психические расстройства или употребляющее наркотики;
  • нет ли возражений у третьих лиц на продажу;
  • обладает ли продавец законными правами на продажу земельного участка;
  • нет ли обременений в отношении участка в виде залога или ареста.

Получить данную информацию можно как у продавца, запросив у него комплект документов по покупаемой недвижимости, так и через Росреестр на публичной кадастровой карте или в полученной выписке из ЕГРН.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

Проверка земельного участка перед приобретением

При визуальном осмотре перед непосредственной покупкой следует обратить внимание на то, насколько заболочен объект, имеются ли на территории овраги, какие остатки своего пребывания и деятельности оставили прежние собственники. Также важно отметить наличие всех имеющихся построек, в том числе незавершенных, наличие автомобильной магистрали или железнодорожных путей вблизи. Не менее значимо наличие поблизости опасного производства, и деятельность соседей по отношению к заинтересовавшему недвижимому объекту. Нужно проверить, не установили ли соседи постройку, какие-либо стоки или выгребную яму, нарушив границы территории.

Землю следует проверить и на наличие работоспособной инфраструктуры, то есть, проведена ли вода, подача газа, электроэнергия и насколько законно это было сделано.

Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которую вы получите через виджет:

Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Факт межевания

Вторым не менее важным пунктом перед покупкой выбранного земельного участка становится уточнение его границ. Самостоятельно эта процедура не проводится. Необходимо привлечь кадастрового инженера. Такая проверка обусловлена тем, что гражданин может купить землю, которая по документам имеет определённую площадь и межи, а после заключения сделки окажется, что соседи присвоили себе часть территории или наоборот, продавец незаконно осуществил самовольный захват чужой доли или земель государства. В итоге человек после покупки получает совсем не ту площадь, на которую рассчитывал и вдобавок немало проблем.

Вместе с кадастровым инженером потенциальный покупатель имеет право проверить, совпадают ли на самом деле границы земельного участка по документам с реальной картиной. Недопустимы никакие отклонения, только полное совпадение. Также по итогам межевания на границах обязательно должны быть межевые отметки в виде вбитых столбов с надписями.

Потенциальный покупатель перед покупкой выбранного земельного участка имеет законное право проверить личность продавца, зарегистрировано ли на него право собственности, на каких основаниях он продаёт недвижимость, имеет ли она обременения, а также какая история владения этим объектом была ранее.

Категория объекта

Крайне важно действительно убедиться в том, к какой категории относится земля и какое у неё целевое назначение. Зачастую продавцы вводят потенциальных покупателей в заблуждение, например, при продаже сельскохозяйственной территории, говоря, что на ней можно построить жилой дом или запросто переоформить этот земельный участок в разряд земли населённых пунктов. На самом деле подобные заявления ложные. Само оформление перевода земли стоит весьма дорого, требует немалых затрат времени и сил. Кроме того, не во всех случаях администрация позволит это сделать.

Поэтому, если в документах о категории недвижимого объекта прописано, что земля предназначается под садоводство и огородничество, это означает, что возвести на ней жилой дом, будет не столь просто. По факту это возможно, однако, с рядом ограничений.

Даже приобретая земельный участок с целевым назначением под строительство, следует внимательно читать документы. В них может быть обозначено, что территория отведена под строительство многоэтажных домов, а это значит, что в скором времени участок либо будет ими окружён, либо застройщики и вовсе будут всеми силами пытаться его отнять.

Подлинность документов

Чтобы проверить юридическую чистоту земельного участка перед его непосредственной покупкой, потенциальные покупатели имеют полное право просить у продавца следующие документы для ознакомления:

  • Оригинал личного паспорта;
  • Оригинал свидетельства прав собственности на продаваемую недвижимость (в нём должно быть указано, когда продавец приобрёл это право, на каком основании, общая площадь территории, её статус и кадастровый индивидуальный номер);
  • Кадастровый паспорт и план (схематическое изображение объекта и его целевое назначение);
  • Если продажей занимается не собственник, а риелтор, необходимо проверить наличие у него регистрационных документов организации, лицензии, договора на продажу, доверенности и срока её действия;
  • Кадастровую выписку с информацией об обременениях (в том числе и запрет на вырубку деревьев, проложенные через территорию системы инженерных коммуникаций);
  • Если земля в товариществе или партнёрстве, нужно требовать письменный отказ дольщиков от покупки данного земельного участка, поскольку у них имеется преимущественное право на это;
  • Можно запросить расширенную выписку из Единой государственной регистрационной базы;
  • Составленный договор купли-продажи.

На что обращать внимание в документах ЕГРН?

У продавца должны быть готовы все необходимые документы, чтобы у потенциальных покупателей не возникало сомнений в чистоте недвижимого объекта. Однако проверить наличие всех бумаг по списку недостаточно. Необходимо знать, на что именно в них следует обратить внимание и что должно насторожить.

Проверка земли- как проверить юридическую чистоту участка

Суть покупки земли- в переоформлении прав на поставленный на кадастровый учет земельный участок , границы которого четко установлены. Законодательство о земле очень объемно, запутано и одни законодательные акты часто противоречат другим.

Как проверить участок земли

Обратите особое внимание на:

  • Заболоченность участка
  • Наличие оврагов
  • Остатки деятельности прежних владельцев- наличие построек, свалок, строительных конструкций
  • Проходящие неподалеку автомагистрали, железнодорожные пути, ЛЭП
  • Наличие опасных производств в районе земельного участка
  • Деятельность соседей- возможно они вывели на участок дождевые стоки, построили в непосредственной близости какие- то сооружения- дачные постройки, туалеты, выгребные ямы и т.п.

2. Проверить наличие инфраструктуры- подведенных воды, газа, канализации, электроснабжении, законно ли проведеныкоммуникации.

Бывает так, что застройщик, не получив необходимых разрешений, проводит коммуникации с надеждой потом все узаконить. И не редки случаи, когда узаконить коммуникации, за которые люди уже заплатили деньги, по каким- то причинам не удается.

Как максимально внимательно проверить дом при покупке, посмотрите здесь.

3. Проверка границ покупаемого участка земли

Проверку реальных границ и совпадение их с документальными границами нужно с помощью кадастрового инженера. Часто бывает, что соседи прирезают себе часть соседнего участка или отрезают себе часть дороги или иных земель общего пользования.

Границы документальных и юридических границ должны полностью совпадать, в противном случае свое право придется доказывать в суде, а это очень долго, дорого и грозит вылиться в конфликт с соседями, с которыми лучше дружить.

Проверенные границы нужно сразу же “застолбить”, то есть фактически вбить столбы по границам участка.

Как проверить юридическую чистоту участка

1. Проверка права на землю- тщательно проверить:

А) Свидетельство государственной регистрации на участок земли. Бывают случаи, когда землю у владельца просто отбирают
Б) Выписка ЕГРП- госпошлина 200 рублей, срок готовности- пять суток
В) Основания владения землей- договор купли продажи, наследственные документы, мена, и т.п.
Г) Кадастровый паспорт на землю. Здесь отражаются:

  • Информация о владельце
  • Характеристика участка
  • Вид использования земли

2. Проверка категории земли.

Если продавец участка земли продает землю сельхозназначения, убеждая, что перевести эту землю в категорию “земля населенного пункта”, скорее всего вас обманывают. Перевод земель из одной категории в другую могут стоить огромных денег, времени, а часто бывает просто невозможным.

Если в назначении покупаемой земли есть слова “для садоводства и огородничества”, то на использовании земли для строительства жилого дома тоже будет ряд ограничений.

Если в документах будет обозначено, что земля для строительства многоэтажной жилой застройки- это значит, что вокруг вашего участка вскоре будут стоять жилые многоэтажки. В последнее время в Подмосковье участились случаи строительства многоквартирных домов на землях под индивидуальное строительство.

Лучший вариант для желающих построить индивидуальный дом для жительства- когда в документах будет написано, что земля предназначена для строительства малоэтажных домов, и индивидуальной жилой застройки. О продаже участков без подряда в Подмосковье посмотрите здесь.

Здесь есть гарантия, что вокруг будут так же жилые дома, и не будет, к примеру автомойки или предприятий- такие земли предназначены только для жилых домов

3. Проверка обременений и наличия притязаний со стороны третьих лиц и государства

При покупке земли нужно так же заручиться и нотариальным согласием супруга- в противном случае половину земельного участка может вполне “оттяпать” супруга бывшего хозяина, права которой при продаже земли были обойдены.

4. Проверка подлинности документов на землю, паспорта владельца, доверенности на продажу, если землю продает не собственник и прочих документов.

Проверку нужно проводить так:

  • Паспорт продавца
  • Оригинал документа собственности на землю (кем и когда выдано свидетельство и на основании чего, кто собственник земли, какова площадь участка, каков статус земли, кадастровый номер участка)
  • Проверьте кадастровый план участка (количество соток, сведения о частях земельного участка, категория земли, план границ участка). `
  • При продаже земли риэлторской кампанией, лично проверьте регистрационные документы кампании, наличие у них права на продажу земельного участка- договора, доверенности и т.п.
  • При продаже земли по доверенности обратите внимание- имеет ли право доверяемый расписываться в документах и получать деньги. О проблемах с доверенностью прочитайте здесь.
  • Выписку из кадастра (обременения по участку- к примеру на участке могут проходить трубы, коммуникации, кабели, деревья, не подлежащая вырубке)
  • Если речь идет о товариществе- отказ дольщиков от преимущественного права на покупку земли
  • Желательно так же получить генеральный план застройки района
  • Если речь идет о покупке дорогого участка, желательно проследить историю участка с документов о первичном выделении земли
  • Проверьте договор купли- продажи земли. Иногда он бывает так составлен, что его не трудно признать ничтожным или оспоримым
  • Если речь идет о покупке земли с построенным домом, ознакомьтесь, как проверить дом при покупке

В общем, проверка всех компонентов достаточно сложный процесс, и запутаться может даже опытный юрист, не специализирующийся в земельных вопросах. Если все же вы решили купить землю самостоятельно, соблюдайте:

Правила покупки земли у организации

Лично соберите отзывы и рекомендации о кампании, у которой вы собираетесь купить землю. Пообщайтесь с менеджерами кампаний, ознакомьтесь с сайтом кампании.
Лично тщательно осмотреть земельный участок, при обнаружении каких- то неясностей, требуйте исчерпывающих объяснений у продавца. Если объяснения невнятны, от покупки лучше отказаться.
Внимательно проверить посмотреть свидетельство о праве собственности на землю и кадастровый паспорт. Если сделка проходит через агента или по доверенности, убедитесь, что доверенность не отозвана и полномочия агента.
После подписания всех документов и оформления земли на вас, произведите расчет. О безопасном проведении расчетов прочитайте здесь.
Если же речь идет о покупке дорогого участка или у частного лица, все же лучше обратиться к юристу или застраховать сделку.
Если покупается участок в огородном товариществе, необходим документ об отсутствии долгов по членским взносам, возможным отработкам и дежурствам.