Расторжение договора аренды земельного участка при выкупе

Содержание:

Расторжение договора аренды земельного участка при выкупе

Согласно ст. 141 ЗКУ основаниями прекращения права пользования земельным участком являются:

  • добровольный отказ от права пользования земельным участком;
  • изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных ЗКУ;
  • прекращение деятельности религиозных организаций, государственных или коммунальных предприятий, учреждений, организаций;
  • использование земельного участка способами, противоречащими экологическим требованиям;
  • использование земельного участка не по целевому назначению;
  • систематическая неуплата арендной платы;
  • приобретение другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которые расположены на земельном участке;
  • использование земельного участка способом, противоречащим требованиям охраны культурного наследия.

Кроме того, ст. 31 Закона об аренде земли предусмотрено, что основаниями прекращения договора аренды являются:

  • окончание срока, на который был заключен договор;
  • выкуп земельного участка для общественных нужд и принудительное отчуждение земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законом;
  • совмещение в одном лице собственника земельного участка и арендатора;
  • смерть физического лица — арендатора, осуждение его к лишению свободы и отказ лиц, перечисленных в ст. 7 Закона об аренде земли, от выполнения заключенного договора аренды земельного участка;
  • ликвидация юридического лица — арендатора;
  • отчуждение права аренды земельного участка залогодержателем;
  • приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке;
  • прекращение действия договора, заключенного в рамках государственно-частного партнерства (относительно договоров аренды земли, заключенных в рамках такого партнерства);
  • расторжение договора по согласию сторон;
  • расторжение договора по требованию одной из сторон согласно ст. 32 Закона об аренде земли.

Необходимо обратить внимание на то, что расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 143 ЗКУ основаниями для принудительного прекращения прав пользования на земельный участок в судебном порядке (расторжения договора) являются:

  • использование земельного участка не по целевому назначению;
  • неустранение допущенных нарушений земельного законодательства (загрязнение, засорение земель и др.) в сроки, установленные предписаниями специально уполномоченных органов исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов;
  • конфискация земельного участка;
  • принудительное обращение взысканий на земельный участок по обязательствам владельца этого земельного участка;
  • неотчуждение земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в установленный срок в случаях, определенных ЗКУ;
  • выкуп (изъятие) земельного участка по мотивам общественной необходимости.

В соответствии со ст. 32 Закона об аренде земли договор аренды земельного участка может быть расторгнут:

  • по требованию одной из сторон в судебном порядке в случае неисполнения сторонами их обязанностей, предусмотренных ст. 24 и 25 Закона об аренде земли и договором аренды;
  • при случайном уничтожении или повреждении объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка;
  • на других основаниях, определенных ЗКУ и другими законами Украины.

Однако переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также реорганизация юридического лица — арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка (дополнительно см. письмо Госземагентства от 28.09.2011 г. № 15015/27/11-11).

Законом об аренде земли предусмотрены следующие последствия прекращения или расторжения договора аренды земли:

  • в случае прекращения или расторжения договора аренды земельного участка арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором аренды. При этом арендатор не имеет права удерживать земельный участок для обеспечения своих требований к арендодателю;
  • при невыполнении арендатором обязанности относительно условий возврата арендодателю земельного участка арендатор обязан возместить арендодателю нанесенные убытки;
  • в случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а за земли несельскохозяйственного назначения — за год, если на протяжении указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же условиях, за исключением случаев, когда расторжение договора было обусловлено невыполнением или ненадлежащим выполнением арендодателем договорных обязательств;
  • при расторжении договора аренды земли по согласованию сторон каждая сторона имеет право требовать у другой стороны возмещения понесенных убытков в соответствии с законом;
  • в случае досрочного прекращения договора аренды земли по инициативе арендодателя земельного участка, право аренды которого приобретено по результатам аукциона или конкурса, арендодатель возмещает арендатору затраты на приобретение права в сроки, определенные условиями договора и законом, и убытки, которые понесет арендатор в результате досрочного прекращения договора аренды, если другое не предусмотрено договором аренды.

Договор аренды земельного участка: заключение и расторжение

Заключение договора аренды земельного участка.

Очень детально должен быть описан предмет договора, т.е. сам земельный участок, подлежащий аренде, это позволит максимально четко идентифицировать земельный участок. Необходимо четко описывать границы земельного участка, его площадь, пространственные координаты, указывать кадастровый номер. Отсутствие этой информации делает договор недействительным.

  1. Для арендатора важным является отсутствие или наличие обременений на данный земельный участок . Заключая договор важно удостовериться, не является ли случайно земельный участок обремененным ипотекой.
  2. Важным условием является возможность сдачи земельного участка в субаренду . Данное условие при заключении договора необходимо отдельно оговаривать. Частью 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ установлено, что передача земли в субаренду возможна без согласия собственника земли при условии его уведомления. Данная норма является специальной по отношению к требованию ГК РФ о получении согласия собственника. При этом для арендатора выгоднее чтобы договором было установлена необходимость получения у него именно согласия. Следует учитывать и тот нюанс ,что если в согласии арендатора не указана конкретная сделка, это означает, что речь идет об общем согласии на любую сдачу земли в субаренду.
  3. При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка: при общей долевой собственности – арендодатель вправе сдать участок в аренду лишь при согласии всех сособственников. Данное согласие может быть выражено, к примеру, тем, что другие собственники также подпишут договор аренды либо наличием между собственниками соглашения о порядке пользования, распоряжения имуществом. При совместной собственности супругов – необходимо нотариальное удостоверенное согласие второго супруга. Данное положение действует только для тех договоров аренды, которые подлежат государственной регистрации, то есть заключаемых на срок от 1 года и более. При отсутствии такого согласия, второй супруг имеет право в судебном порядке признать договор аренды недействительным в течение 1 года с момента, когда он узнал об аренде.
  4. Для договора аренды земельного участка размер арендной платы является существенным условием (абзац 3 пункта 3 ст. 65 ЗК РФ). Соответственно, в случае отсутствия в договоре пункта, определяющего размер платы за пользование землей, договор будет не заключенным . При заключении договора аренды земельного участка необходимо зафиксировать арендную плату и сроки ее внесения, чтобы не было возможных односторонних пересмотров данных условий. При этом соглашение об изменении размера арендной платы для договора, заключенного на срок более 1 года, также подлежит государственной регистрации. В случае же, если механизм изменения размера арендной платы прямо предусмотрен договором, регистрация таких изменений не требуется, как и создание дополнительного соглашения об изменении арендной платы.
  5. Часто стороны заключают договор аренды земельного участка с возможностью последующего выкуп а. Подобный договор будет смешанным. На него в полной мере распространяются не только правила об аренде, но и правила о купле-продаже. Следовательно, необходимо проследить, чтобы в договоре были соблюдены все требования к купле-продаже земельных участков. В частности, это касается существенных условий купли-продажи земельного участка, а именно предмета и цены договора.
  6. Стороны могут устанавливать сроки договора аренды по своему усмотрению, за несколькими исключениями:
  • договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначений может быть заключен на срок не более 49 лет, законами субъектов в зависимости от разрешенного использования устанавливаются минимальные сроки аренды;
  • договор аренды государственного или муниципального земельного участка, находящегося в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может быть заключен на срок больший, чем срок резервирования земель;
  • договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд или изыскательских работ заключается на срок не более 1 года.
  • истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок ;
  • отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок ;
  • досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора .

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ:

● арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка.

● земельный участок имеет недостатки, препятствующие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загрязненность), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра.

● арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.

● земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Прекращается ли действие договора аренды в случае смерти арендодателя?

Основания прекращения договора аренды земли определены ст. 31 Закона Украины «Об аренде земли», среди которых:

• окончание срока, на который он был заключен;

• выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законом;

• сочетание в одном лице собственника земельного участка и арендатора;

• смерти физического лица-арендатора, осуждение его к лишению свободы и отказа лиц, указанных в статье 7 Закона Украины «Об аренде земли», от выполнения заключенного договора аренды земельного участка;

• ликвидации юридического лица-арендатора;

• отчуждение права аренды земельного участка залогодержателем;

• приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке;

• прекращения действия договора, заключенного в рамках государственно-частного партнерства (относительно договоров аренды земли, заключенных в рамках такого партнерства).

Договор аренды земли может прекращаться также в других случаях, предусмотренных законом.

Правопреемство в случае изменения владельца вещи, переданной в наем, предусмотрено общими положениями о найме Гражданского кодекса Украины.

Согласно ч. 1 ст. 770 Гражданского кодекса Украины в случае изменения собственника вещи, переданной в наем, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя.

Согласно ст. 1218 Гражданского кодекса Украины в состав наследства входят все права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства и не прекратились вследствие его смерти. Как следует из статьи 1216 Гражданского кодекса Украины наследованием является переход прав и обязанностей от физического лица, умершего к другим лицам.

Частью 4 ст. 32 Закона Украины «Об аренде земли» определено, что переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также реорганизация юридического лица-арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли.

Так, в самом договоре аренды земли может быть предусмотрено как основание для прекращения договора аренды земли — смерть физического лица — арендодателя.

Таким образом, смерть физического лица — арендодателя по общему правилу не является основанием для прекращения договора, поскольку вместе с правом собственности на земельный участок к его наследникам переходят права и обязанности по договору аренды, если иное прямо не предусмотрено в самом договоре.

Материал разработан Земельным союзом Украины по заказу ПРООН

Договор аренды земли. Существенные условия, порядок заключения и прекращения

Как заключить и расторгнуть договор аренды земельных участков? В вопросах оформления и регистрации договоров аренды земельных участков в Украине разбирался Prostopravo.com.ua. Ведь эти вопросы довольно актуальны, поскольку — это наиболее простой, в том числе и экономически, путь обретения в пользование земли для реализации своих планов, например по строительству собственного жилья.

Аренда земли. Общие принципы

Основные принципы оформления прав на земельные участки в Украине определены в Земельном кодексе Украины. В частности, статья 93 ЗКУ определяет, что земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям и даже иностранным государствам.

При этом, не подлежат передаче в аренду земельные участки, искусственно созданные в пределах прибрежной защитной полосы или полосы отвода, на землях лесохозяйственного назначения и природно-заповедного фонда, размещенных в прибрежной защитной полосе водных объектов.

Различают краткосрочную и долгосрочную аренду земельного участка. Первая из них не может превышать 5 (пяти) лет последняя 50-ти. Важно, что право аренды земельного участка может быть объектом отчуждения, в том числе продаваться на земельных торгах, а также быть предметом залога, передаваться по наследству, кроме установленных законодательством случаев.

Более конкретно, вопросы аренды земли регулируются специальным законом – Законом Украины «Об аренде земли» (далее – Закон), принятым Верховной Радой Украины еще в 1998 году, но претерпевшим большое количество изменений, вплоть до 2013 года.

Согласно статьи 3 Закона, объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности. Соответственно, и арендодателями земельных участков выступают их собственники. Если речь идет о землях коммунальной собственности, то их арендодателями являются сельские, поселковые, городские советы. Арендодателями земельных участков, находящихся в совместной собственности территориальных общин, являются районные, областные советы и Верховный Совет Автономной Республики Крым. Ну а арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются соответствующие органы исполнительной власти.

В случае, если земельный участок является предметом залога, то передать его в аренду собственник имеет право только с согласия залогодержателя.

Договор аренды земли. Существенные условия и заключение

Отдельное внимание уделим договору аренды земельного участка. Закон предусматривает, что договор аренды земли, по которому арендодатель обязуется за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть заверен нотариально. К слову Кабинет Министров Украины утвердил типовую форму договора аренды земли, как это предписывает Закон.

Существенными условиями договора аренды земли, то есть условиями, без которых договор не может быть зарегистрирован или может быть признан недействительным, являются:

  • объект аренды с указанием кадастрового номера, места расположения и размера земельного участка
  • срок действия договора аренды;
  • арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату;
  • условия использования и целевое назначение арендуемого земельного участка;
  • условия сохранения состояния объекта аренды;
  • условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
  • условия возврата земельного участка арендатору;
  • существующие ограничения (отягощения) относительно использования земельного участка;
  • определение стороны, несущей риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
  • ответственность сторон;
  • условия передачи в залог и внесения в уставный капитал права аренды земельного участка.

Стороны могут внести в договор аренды земли и другие условия, в частности о качественном состоянии земельных угодий, порядке выполнения обязательств сторон, о порядке страхования объекта аренды, порядке возмещения затрат на осуществление мероприятий по охране и улучшении объекта аренды, проведение мелиоративных работ и т.д., однако и без этих условий договор не потеряет своей действительности.

Неотъемлемой частью договора аренды земли являются:

  • план или схема арендуемого земельного участка;
  • кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов;
  • акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
  • акт приема-передачи объекта аренды;
  • если перед заключением договора аренды разрабатывался проект отвода земельного участка, то его также необходимо прилагать к договору.

Процедура заключения договора аренды земли зависит от того, кто является ее арендодателем. Так, заключение договора аренды земельного участка из земель частной собственности осуществляется по взаимному согласию арендодателя и арендатора. Заключение договора аренды земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, или по результатам аукциона.

Заключение договора аренды земельного участка может быть осуществлено также в порядке наследования.

Закон предусматривает необходимость государственной регистрации права аренды земельного участка в порядке, установленном Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Передача объекта аренды арендатору производится арендодателем в сроки и на условиях, определенных договором аренды земли, по акту приема-передачи.

Арендная плата

Арендная плата за землю, согласно определению законодательства — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком.

Если речь идет об арендной плате за пользование землей, находящейся в частной собственности, то размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по согласованию сторон в договоре аренды между ними. Сроки внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности устанавливаются Налоговым кодексом Украины.

Если договор аренды земли будет признан недействительным в судебном порядке, полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается.

Арендная плата за землю может оплачиваться не только в денежной форме (кроме случаев аренды земель государственной и коммунальной собственности, где возможна только денежная форма оплаты), но и в натуральной форме, а также в виде предоставления услуг арендодателю.

Срок действия договора аренды и последствия его прекращения

Как уже говорилось выше, договора аренды земли могут быть кратко- и долгосрочные. Максимальный срок действия договора аренды не может превышать 50 лет.

После завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию добросовестный арендатор земельного участка, предоставленного для нужд строительства и обслуживания соответствующего объекта, имеет право на первоочередное право на заключение договора аренды земли на срок до 50 лет либо прекращения действия договора аренды земли.

Право на аренду земельного участка переходит после смерти физического лица – арендатора к его наследникам, а в случае их отказа или отсутствия — к лицам, которые использовали этот земельный участок вместе с арендатором и выявили желание стать арендаторами в случае, если это не противоречит требованиям Земельного кодекса Украины и этого Закона.

Юридическая онлайн-консультация по Skype

Прекращение договора аренды земли возможно в случае:

  • окончания срока, на который он был заключен;
  • выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка в связи с общественной необходимостью;
  • объединения в одном лице собственника и арендатора земельного участка;
  • смерти физического лица – арендатора, осуждения его к лишению свободы и отказа наследников умершего или членов семьи осужденного от выполнения заключенного договора аренды земельного участка;
  • отчуждения права аренды земельного участка залогодержателем;
  • приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящихся на арендованном другим лицом земельном участке и в других случаях, предусмотренных законом.

Обратите внимание на то, что в случае досрочного расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы на землях сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а на землях несельскохозяйственного назначения — за год, если на протяжении указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же условиях (кроме случая, когда причиной расторжения договора аренды стало невыполнение арендодателем своих обязательств по договору).

По завершению срока действия договора аренды земли, арендатор, добросовестно выполнял свои обязательства по договору, имеет преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора аренды земли). Но для того, чтобы воспользоваться своим преимущественным правом арендатор должен письменно уведомить о своем желании арендодателя в сроки, оговоренные договором аренды, и в любом случае, не позднее, чем за месяц до его завершения, приложив к письму проект дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды.

Возможен также вариант возобновления договора аренды, при котором арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечению срока действия договора, а арендодатель не направляет ему письмо с возражением о возобновлении договора в течение месяца с момента окончания срока действия договора.

Каковы же последствия прекращения договора аренды земельного участка?

В случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. При этом, если у арендатора есть какие-либо имущественные претензии к арендодателю, он не имеет права удерживать с этой целью земельный участок после прекращения действия договора.

К лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором размещены такой жилой дом, здание или сооружение. В ситуации же, когда срок договора аренды земельного участка, на котором размещены объекты права собственности арендатора, истек, такой арендатор имеет преимущественное право на продолжение (возобновление) договора аренды. Если же стороны не пришли к соглашению об условиях продления договора аренды, им, в любом случае необходимо будет находить общий язык относительно условий размещения недвижимого имущества одного собственника на территории недвижимого имущества другого собственника, в том числе и используя институты судебной власти.

Не пропустите новые статьи. Подписывайтесь на рассылку!

Каким путём выкупить землю? Имел место договор аренды земельного участка под ИЖС с правом выкупа датированный апрелем 1998 года

Имел место в Ленинградской области оформленный на физическое лицо договор аренды земельного участка под ИЖС с правом выкупа, датированный апрелем 1998 года. Договор давал право на строительство жилого дома. Срок аренды три года. По истечении срока аренды договор сохранял силу по умолчанию. Жилое строение возведено под крышу, но не завершено. Отказа в прекращении договора аренды со стороны арендодателя не поступало.

Опираясь а) на какие законодательные акты ( ФЗ, статьи ФЗ, включая дачную амнистию),

в) какими путями,

с) при какой последовательности

можно добиться поставленной цели и восстановить приобретение искомого земельного участка под ИЖС, минуя аукцион, в частности, либо :

— реставрировать старый договор аренды с правом выкупа;

— подготовить новый договор аренды с правом выкупа;

— непосредственно выкупить земельный участок с недостроенным строением по кадастровой стоимости: — — с дисконтом, — — дисконтом по максимуму ( как?)

Ответы юристов (7)

Уважаемая Анна Владимировна! Здравствуйте!

По уму, конечно, надо видеть договор аренды.

Далее, Арендатор получал разрешение на строительство/градостроительный план или как?

Жилое строение возведено под крышу, но не завершено

Регистрация хотя бы недостроя была или как?

Скорее здесь надо будет заново заключать договор аренды без аукциона на основании ст.39.20 ЗК РФ, далее решать вопросы по продлению (. ) разрешения на строительство или завершать строительство и «протаскивать» по «дачной амнистии».

В любом случае земельные отношения однозначно надо упорядочить, так как если не получится продлить разрешение на строительство (если оно вообще получалось), не получиться административно (а попытаться надо), придется идти через суд в порядке ст.222 ГК РФ, ст.131,132 ГПК РФ — то есть через иск о признании права собственности на самовольную постройку. Но здесь скорее мимо судебное строительно- технической экспертизы не пройти (хотя как поведет себя Ответчик — органы местного самоуправления).

Уточнение клиента

На мой взгляд наиболее разумно опереться на ст. 39 20 ФЗ РФ. и продвигаться к цели (новый\старый договор аренды, выкуп по кадастровой стоимости с дисконтом).

Для получения хорошего дисконта по кадастровой стоимости на что следует опереться?

Есть ли контакты с администрацией? При необходимости имеются.

Относительно заданных вопросов:

1.Землеустроительные работы и вырубка леса была согласована.

2. Правоустанавливающие документы на земельный участок получены.

3. Проект строительства жилого дома согласован ( был,надо поискать,найдем)

Ниже приведена выписка из Договора по заданному вопросу.

1. Предмет договора.

1.1.Арендодатель сдает,а Арендатор принимает в аренду С ПРАВОМ ПОСЛЕДУЮЩЕГО ВЫКУПА земельный участок общей площадью ___кв. м,, согласно прилагаемой экспликации земель,для ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

08 Ноября 2017, 14:35

Уточнение клиента

Уважаемый Михайл, его попутный вопрос, относительно проведения кадастрирования.

Следует ли его незамедлительно сейчас,до Нового года провести?

Для регистрации откадастрированного участка:

а)необходимо согласование администрации,

либо: в) желательно;

08 Ноября 2017, 14:45

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Анна Владимировна. В дополнение к ответу коллеги могу предложить вам обратиться в муниципалитет за предоставлением разрешения на строительство дома. Если они не будут выезжать на местность — тогда, возможно такой вариант и пройдет.

Ваш договор аренды действителен и по сей день, если только в нем не отражены специальные условия расторжения после истечения срока аренды.

Согласно Федеральному закону от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

9. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После этого — оформляете технический план на объект незавершенного строительства и регистрируете на него право собственности в ЕГРН через МФЦ.

После этого — обращаетесь в муниципалитет за предоставлением договора аренды на 3 года для завершения строительства жилого дома.

После завершения строительства дома вы имеете право либо выкупить данный участок, либо приобрести его в аренду без торгов на 49 лет.

Если разрешение на строительство вам не выдадут — достраивайте дом и регистрируйте его на основании старых документов — если они есть и было предоставлено разрешение на строительство.

Если разрешительных документов нет — просите предоставить участок, как и указал мой коллега в своем ответе и потом уже через суд оформляете право собственности на объект — как на самострой.

Для получения хорошего дисконта по кадастровой стоимости на что следует опереться? Есть ли контакты с администрацией? При необходимости имеются. Относительно заданных вопросов: 1.Землеустроительные работы и вырубка леса была согласована. 2. Правоустанавливающие документы на земельный участок получены. 3. Проект строительства жилого дома согласован ( был, надо поискать, найдем)

Если есть проект — нужно изучить данный документ. По факту раньше он был вместо разрешения на строительство — главное чтобы было разрешение от муниципалитета.

Для регистрации откадастрированного участка: а)необходимо согласование администрации, либо: в) желательно; с) все равно; d) лучше.

не обязательно делать межевание (по вашему- кадастрирование) — пока такой императивной нормы нет, чтобы всех обязывали. Однако могут быть изменения в законодательстве относительно этого момента.

Для получения хорошего дисконта по кадастровой стоимости на что следует опереться? Есть ли контакты с администрацией? При необходимости имеются.

Дисконт вы получите только после оформления права на здание на вашем участкею

Уточнение клиента

Наше мнение совпадает, в том, что надо идти по пути существующего договора аренды тем более никаких запретительных,либо ограничивающих положений в договоре нет. Но, как быть с оплатой аренды.. Она проходила с 1998 года,а последние три года, квитанции на оплату не приходили, и мы перестали платить.

По варианту завершения строительства. Не может случиться так,что мы достроим на основании Договора аренды с ИЖС, пойдем регистрировать строение,а нам откажут.

08 Ноября 2017, 16:35

Вам откажут только, если договор аренды расторгнут. Вот тот момент, что вы не платили последние три года настораживает. Всё же посоветовал бы вам для начала обратиться в муниципалитет по поводу вашей аренды, так как одним из оснований расторжения договора аренды считается Невыполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей.

В случае, если ваш договор расторгнут, попробуйте заключить новый договор на три года для завершения строительства. Зарегистрируйтесь строение и потом уже оформляйте долгосрочную аренду либо выкуп с льготной ценой.

Уточнение клиента

Подскажите, Будет ли правильным самостоятельно оплатить аренду за последние три года по нормативам установленным за последние года?

Если да,то какова сейчас формула расчета — % от кадастровой стоимости? и

Кто получатель? (За эти годы он менялся).

09 Ноября 2017, 12:09

Здравствуйте Анна Владимировна.

Полностью согласен с коллегами.

Добавлю, что если ни одна сторона договора аренды не заявит о расторжении договора, он становится бессрочным.

Статья 621 ГК РФ

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Также до 01.03.2015 действовал п. 3 ст. 22 ЗК РФ

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Учитывая, что ст 39.8 ЗК РФ действует с 01.03.2015 года (устанавливающая предельные сроки аренды) и учитывая положения ст. 610 ГК РФ можно сделать вывод, что договор у Вас сроком на 20 лет.

п.п. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ

на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

Статья 610 ГК РФ

Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Но все это при условии, что арендодатель не направлял Вам уведомление

предусмотренное п. 2 ст. 610 ГК РФ и не расторг договор через суд.

Вопрос в том что договор может быть уже расторгнут и оплата за последние годы будет неправомерной. По этому вопросу все же советовал бы Обратиться в муниципалитет.

Уважаемая Анна Владимировна! Доброго еще раз! В дополнение к мнению уважаемых и профессиональных коллег, которые и так уже все разъяснили:

то, что не платили — плохо. Формальное основание для расторжения договора.

Надо ли сейчас платить за три года или нет? Естественно, если пользовались ЗУ.

Расчет арендной платы должен быть указан в Вашем договоре аренды (в основном рассчитывается от кадастровой стоимости)

Плату вносится текущему Арендодателю (хотя здесь надо все смотреть).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.