Текущая ситуация на рынке недвижимости

Опубликован прогноз по рынку недвижимости Киева до конца 2018 года

После роста цен на 5-10% эксперты не ожидают значительных колебаний

Эксперты не ждут скачков цен на квартиры в Киеве

После роста цен на недвижимость в Киеве на 5-10% до конца 2018 года существенного подорожания не прогнозируется. Об этом заявила Генеральный директор АН «Благовест» Елена Биберова.

«В сентябре основной спрос пришелся на квартиры и объекты нежилого фонда. Количество сделок с домами сократилось, что традиционно для конца лета. Ценовая ситуация изменилась в прошлом месяце (рост составил в среднем 5-10%) и в анализируемом периоде она закрепилась. До конца года существенного роста стоимости квадратного метра мы не прогнозируем», – так Елена Биберова прокомментировала текущую ситуацию на рынке недвижимости Киева.

Сегмент недвижимости ценой до 50 тыс. долл. в сентябре занял долю 36%, сегмент 50-100 тыс долларов – 42%, категория 100-250 тыс. долларов – 18%,выше 250 тысяч долларов — 4%.

Разброс цен на квартиры в Киеве значительный. Самое бюджетное жилье (1-комнатная квартира в Голосеевском районе) было продано за 19 500 долларов. В то же время за квартиру на ул. Богдана Хмельницкого площадью 186 кв. метров заплатили 320 тысяч долларов.

Самым дорогим объектом недвижимости в Киеве в сентябре 2018 года стало нежилое помещение на ул. Саксаганского площадью 565 «квадратов», за него заплачено 900 тысяч долларов.

Напомним, что согласно свежей аналитике по рынку вторичной недвижимости, за последний год в гривне цены на квартиры в Киеве в «дорогом» сегменте жилья увеличились на 5,2%, а в «дешевом» – на 7,7%.

В долларах в «дорогом» сегменте цены упали на 1,8%, а в дешевом незначительно увеличились – на 0,4%.

К чему готовиться россиянам на рынке недвижимости до конца года

Первая половина 2018 года на рынке недвижимости в столичном регионе не только установила рекорды, но и обозначила новые тенденции. С января в Москве и Подмосковье было зарегистрировано 75 тысяч договоров долевого участия, причем, в столице было заключено ДДУ на 42 процента больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года. При этом, объем выданной ипотеки в текущем году вырос в полтора раза, а средние цены на новостройки в столице уже выросли на 4 процента.

Все это происходит на фоне банкротства одного из крупнейших застройщиков (группы компаний Urban Group), дискредитации долевого участия в строительстве и введения проектного финансирования в качестве меры по оздоровлению всей отрасли.

Появление в девелоперском бизнесе банков в качестве новых заинтересованных в прибыли игроков вынудило самих застройщиков экстренно принимать меры. За первые полгода разрешений на строительство в Москве выдано в 3,5 раза больше, чем за аналогичный период 2017 года, а в Подмосковье — в 2,5 раза больше. Причем, абсолютное большинство было получено именно в июне, когда девелоперы спешили получить максимум разрешений на строительство многоквартирных домов до введения новых норм.

Однако чтобы рынок отреагировал на столь глобальные изменения и пришел в равновесие, потребуется порядка полутора лет. До конца текущего года мы прогнозируем сохранение существующих трендов и рост средней цены квартир в новостройках еще на 4 процента.

Повышение стоимости квадратных метров будут стимулировать несколько факторов — и со стороны предложения, и со стороны покупательской активности. Первое — новая схема реализации через эскроу-счета. Средства граждан с такого счета будут переходить застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. В совокупности со страхованием средств в АСВ на сумму до 10 млн рублей эта мера в значительной степени снизит риски невыполнения застройщиком своих обязательств, долгостроя и недостроя. Но у всего есть цена. Уже сейчас можно сказать, что такая схема снизит рентабельность девелоперских проектов, а дополнительные издержки отразятся на ценообразовании.

Второе — далеко не все полученные разрешения на строительство будут реализованы, поскольку в условиях снижающейся рентабельности решиться на вывод нового ЖК будет нелегко. В краткосрочной перспективе второго полугодия мы ожидаем выход новых проектов, однако, глобально структуру предложения это не изменит. Основные тенденции начала 2018 года будут актуальны до конца года. Третье — запрет на строительство через ЖСК. Как бы то ни было, но на рынке таких объектов было порядка 4-5%.

Параллельно на повышение цен будет влиять рост покупательской активности, который стимулируют два глобальных фактора — снижение ипотечных ставок и инвестиционная привлекательность ликвидных объектов. Летом базовые ставки ипотечных кредитов на новостройки снизились до 7,1-9,5 процента годовых при условии страхования жизни заемщика и подтверждения его дохода, а в рамках программы семейной ипотеки ставка начинается от 6 процентов.

По словам главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, ставки по ипотеке в России находятся на историческом минимуме и имеют потенциал для дальнейшего снижения. В более комфортных финансовых условиях покупатели оказались готовы платить не только за квадраты, но и за определенный уровень жизни. Поэтому спрос начал активно смещаться из Московской области в более ликвидные столичные новостройки, а покупатели жилья комфорт-класса устремились к объектам с уникальными характеристиками. Например, в ходе электронных торгов по квартирам в одном из популярных московских ЖК покупатели подняли стоимость видовых квартир на 20 процентов. Обратите внимание: специфика электронных торгов такова, что не застройщик и не риэлтор, а именно покупатель устанавливает справедливую и приемлемую цену. Поэтому крайне важно понимать, что прогнозируемый четырехпроцентный рост цен — средний по рынку. Наиболее ликвидные проекты, расположенные в хорошей локации, на высокой стадии готовности или с активным темпом строительства — могут вырасти в цене и на 10 процентов, и на 15 процентов.

Так, в одном из самых доступных для приобретения жилья округов внутри МКАД является ЮВАО — средние цены на квартиры класса «стандарт» зафиксированы в районе 113 тысяч рублей за квадратный метр. В то время, как средняя стоимость метра класса стандарт в ЮАО составляет уже 157 тысяч рублей. Тройка лидеров роста цен — СВАО, САО и ЗАО, где средние цены с начала года выросли на +2,7 процента, +2,2 процента и +2,1 процента соответственно.

Подводя итог, можно сказать, что мы не прогнозируем снижения цен на жилье в обозримой перспективе. Наоборот, учитывая текущую ситуацию на рынке, мы рекомендуем покупателям торопиться с выходом на сделку. В текущих условиях лучше доплатить и приобрести востребованный объект, который будет всегда ликвиден, чем с дисконтом купить квартиру с высокими рисками недостроя.

Текущая ситуация на рынке недвижимости

В Национальном банке Украины говорят, что цены на жилье в Украине активно падают и уже почти достигли критически низкого уровня. Журналисты решили разобраться, действительно ли в стране такая дешевая недвижимость и чего ожидать от этого рынка в 2018 г.

Резкого обвала цен на жилье не будет

Согласно последним отчетам НБУ, жилье в Украине продается практически по себестоимости. Причиной всему стало отсутствие спроса. Большие города продолжают застраивать жилыми комплексами и новостройками. Отмечается, что за 9 месяцев прошлого года в Украине ввели в эксплуатацию на 21,4% больше жилья (6,8 млн кв.м общей площадью), нежели за аналогичный период в 2016 г. В общем, за три квартала 2017 г. в эксплуатацию ввели 84,4 тыс. квартир.

НБУ приводит расчеты, согласно которым себестоимость строительства недвижимости составляет чуть больше 12 тыс. грн, а в следующем году она вырастет до 14 340 грн за квадратный метр. Но повышать цены на квартиры абсолютно не резонно из-за отсутствия спроса.

Так, рынок недвижимости начал падать еще во время кризиса в 2008 г. В 2012-м ситуация начала немного стабилизироваться, но уже через два года рынок вновь столкнулся с рекордным падением. Эксперты отмечают, что в 2014 г. цены на квартиры в долларовом эквиваленте падали на 2% ежемесячно. Главными причинами стало резкое обесценивание гривни, падение покупательской способности граждан и нестабильная ситуация на востоке страны.

“Темпы падения цен существенно снизились за последнее время. От 2-3% за месяц в 2014 г. до 0,5% в 2017 г. Соответственно, судя по динамике, 2018 будет годом стабильности. Но, скорее годом стабильности с незначительной тягой к очень плавному снижению цен, чем к плавному росту”, – отметил председатель комитета Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Эдуард Бразас.

По его словам, предпосылки для повышения цен действительно отсутствуют, как и прогнозировал НБУ. Ведь главным катализатором роста цен может стать увеличение спроса, которое не особо возможно в 2018 г.

“Цены могут вырасти только в том случае, если резко увеличится спрос, потому что предложений сейчас очень много. Грубо говоря, на одного покупателя приходится несколько квартир. Цены начнут расти только в том случае, если каждый из нас дома найдет нефтяную скважину, или если включиться механизм дополнительного финансирования покупки. Ни то, ни другое в 2018 г. нам не грозит. Поэтому повода для роста цен нет”, – пояснил Бразас.

Председатель нацсовета Риелторской палаты Украины Виктор Несин рассказал, что в 2017 г. на разных сегментах недвижимости наблюдалось снижение цен на 10-15%, что, опять же, связано с отсутствием денег у населения. Причем, даже те люди, у которых есть определенные сбережения, не спешат вкладывать их в недвижимость из-за напряженной и нестабильной ситуации в Украине.

“Население на сегодняшний день может приобретать недвижимость только путем продажи какой-то своей одной квартиры и покупки другой, или же по расселению. Если бы была ипотека, у нас бы увеличилось количество покупателей, как минимум среди тех людей, у которых стабильная заработная плата. Их мало, но они все-таки есть”, – говорит Несин.

Эксперт отметил, что в 2018 году сохранится такая же тенденция, как и в прошлом, и цены просядут, приблизительно на 10%, хотя критического обвала не будет.

“Тенденция в 2018 г. на цены на недвижимость будет все-таки к снижению. Говорить о том, что нет спроса – нельзя. У нас колоссальный спрос, в моем понимании, каждый второй украинец у нас нуждается или в улучшении, или в приобретении недвижимости. Но нет финансовой возможности, и в 2018 г. эта возможность точно не появится. Обвала цен тоже не будет. Потому что обвал сразу вызовет спрос. Если случается резкий обвал цен, всегда находится тот, кто купит эту недвижимость даже с целью перепродажи”, – поясняет эксперт.

Также Несин сообщил, что в том случае, если курс доллара не поднимется выше 30 грн, более активным будет первичный рынок, т.к. здесь жилье порядком дешевле, чем на вторичном рынке.

Стоимость аренды жилья будет повышаться

Несмотря на то, что цены на покупку недвижимости в этом году останутся стабильными, стоимость аренды будет продолжать расти, что обусловлено высоким спросом. Традиционно пиковым временем увеличения арендной платы станет август-сентябрь. Именно тогда в Украине наблюдается самый активный сезон, когда случаются практически все движения на рынке.

“Аренда растет. Цены уже давно перешли в гривну и, в принципе, аренда на недорогое жилье в 2016-2017 г. выросла, на дорогое жилье она остается на более стабильном уровне. Думаю, что в 2018 г. незначительный рост таки будет, потому что спрос есть, а количество объектов в аренду не увеличивается, а это дает возможность повышать на нее цены”, – отмечает Бразас.

Цены на аренду растут только в тех городах, где есть на нее большой спрос. В таких как: Киев, Львов, Одесса, Харьков и Днепр. В других же городах аренда дорожать не будет. По оценкам экспертов, за 2017 г. цены на аренду недвижимости у нас поднялись на 15-20%.

“Например, если в начале 2017 г. у нас еще встречались малометражные однокомнатные квартиры по цене 4 тыс. грн в месяц, то к концу года счастье было, если вы найдете за 5 тыс. грн. То же самое продолжается в 2018 г., однокомнатные, бюджетные квартиры подползают уже к 6 тыс. грн”, – подытожил Несин.

Рынок недвижимости: стоит ли в 2018 году покупать жилье

Решились на покупку собственного жилья, но не уверены, подходящее ли выбрали для этого время? Что лучше – первичный рынок или «вторичка»? Имеет ли смысл приобрести дом, а не квартиру? УНИАН разбирался в текущей ситуации.

Иметь собственное жилье – естественное желание. И если квадратные метры не достались по наследству, или имеющиеся не соответствуют запросам, безусловно, нужно ставить задачу — приобрести квартиру или дом своей мечты. Для ее осуществления приходится «шерстить» рынок недвижимости, переполненный всевозможными предложениями. Главное – разобраться в ситуации и не прогадать.

Первичный рынок

Эксперты уверяют, что на сегодня первичный рынок недвижимости переполнен предложениями, и главный на нем – покупатель. Цена квадратного метра имеет жесткую привязку к курсу нацвалюты: если курс снижается, то цены в гривне растут, а в долларовом эквиваленте падают. Что, на данный момент, и происходит.

По словам аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, в 2018 году цены на «первичке» в долларах продолжат падать, в гривне незначительно вырастут — согласно тренду последних двух лет, на 10-15%. Застройщик вынужден это сделать — на фоне роста стоимости энергоносителей дорожают и горюче-смазочные материалы, и рабочая сила, и стройматериалы.

Тем не менее, как и в прошлом году, квартиру в Киеве в приличной новостройке можно будет купить за 15 тысяч гривен квадратный метр. Ниже этой цифры цена на «первичке», полагают эксперты, не опустится, хотя реальность может отличаться от этих прогнозов. Застройщики сейчас балансируют на грани себестоимости, а покупательская способность населения снижается. Как результат – рынок переживает затоваривание.

Исправить ситуацию сложно – государственные ипотечные программы фактически не работают, банки не кредитуют, а если и готовы выдавать средства, то под заоблачные проценты.

«На рынке все хорошо в плане строительства – объекты вводятся в эксплуатацию, но очень плохо в плане продаж. Сейчас рынок покупателя, и вариантов для него — масса. Но потребительская способность людей падает. Примерно 70% квартир в столичных новостроях на сегодня не проданы. То есть, все идет к жесткому перенасыщению рынка. Поэтому застройщики стали тянуть со своими проектами», — говорит Костецкий.

По его словам, это сказывается и на качестве возводимого жилья – оно сейчас оставляет желать лучшего, поскольку строители экономят на всем.

«В Киеве есть ряд домов, которые заполняют шлакоблоками, они самые дешевые. В целом, технологии строительства ухудшились. Да и покупатель на это особого внимания не обращает, он просто выбирает бюджетную дешевую квартиру. Все смотрят на цены. Единственное, что остается достойным — элитное жилье, но оно для избранных», — отмечает эксперт.

В свою очередь, заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник считает, что сейчас строительный рынок находится на положительном этапе и о его проседании говорить нельзя. Строить жилье будут. Покупать, оптимистично считает Олейник – тоже.

«Стабилизировалась стоимость в долларовом эквиваленте, постепенно растет в гривне, но это связано с обвалом нацвалюты. В долларах на «первичке» постоянный тренд, застройщики не хотят продавать ниже себестоимости, у них есть минимальный порог рентабельности. Они держат стоимость реализации своих квартир в разумных пределах. Кроме того, у нас устойчивая структура продаж, наблюдается хоть и незначительное – на 10%, но увеличение количества сделок. Поэтому говорить о том, что рынок в этом году провалится – несправедливо. Есть такой показатель, как количество полученных разрешений на строительство. Он растет – по итогам трех кварталов 2017 года получено 71 новое разрешение, что говорит о том, что рано или поздно появится 71 новая стройка», — отметил эксперт.

Вторичный рынок

В отношении «вторички» специалисты единодушны – квартиры дешевели и будут дешеветь. Правда, хоть цены и падают, но часто остаются выше, чем в новостройках. К тому же, за вторичное жилье расплачиваться нужно одномоментно – никаких тебе рассрочек. Как результат – предложение превышает спрос. То есть, этот рынок тоже во власти покупателя.

«Цены на «вторичку» опускаются, но очень медленно — 30-40 долларов за год на квадратном метре. Для приобретения квартиры, даже самой плохой, на вторичном рынке, требуется бюджет существенно больше, чем для покупки жилья на «первичке», которая, кроме прочего, предлагает инструмент рассрочки. Причем на «вторичке» 60% жилья достаточно изношено. Поэтому покупатель идет на «первичку» — и срок эксплуатации будет дольше, и существуют разные финансовые рычаги для приобретения. Хотя, покупая квартиру на «вторичке», ты ее получаешь сразу со всеми документами, но аферисты есть везде», — прокомментировал ситуацию Олейник.

Костецкий подтверждает – продавцам на «вторичке» сейчас не весело. Если раньше по Киеву, в среднем, было до 40 тысяч предложений, то сейчас – около 60 тысяч. Продают даже то, что держали «на черный день» – ни аренда не выгодна, ни простой квартиры для дальнейшего завещания отпрыскам (из-за того, что существенно подорожали коммунальные услуги и содержание жилья). Но с покупателями не густо – около 7 тысяч сделок за год против 14 тысяч в предыдущие годы.

«Предложения на «вторичке» растут. Если раньше люди приобретали недвижимость «на всякий случай», дескать, пусть будет, то теперь они вышли на рынок продажи — за коммуналку нужно платить немалые средства. Многие, кто сдавал в аренду, разочаровались. Раньше срок окупаемости квартиры был до 10 лет, на сегодня – и за 30 лет не окупится. Чтобы получить 5 тысяч гривен аренды за «двушку» на Троещине, нужно найти клиента, готового платить 8-9 тысяч, с учетом налогов и коммуналки. А это сейчас сложно. То есть, данный рынок — тоже покупателя», — отметил эксперт.

По его словам, единственный выход для продавцов на «вторичке» — снижать цены. Уже сейчас заметен показательный тренд – снижение цены на 5-7 долларов за квадрат, и квартира покупается.

Коттеджные городки

Такой сегмент рынка недвижимости, как коттеджные городки, бум на который начался в 2007-2008 годах, на сегодня понемногу развивается и остается стабильным.

«Коттеджи – не дешевое удовольствие. Такое жилье — для людей среднего и выше среднего класса. Это не тот вариант, когда человек раздумывает, купить «хрущевку» или коттедж. Самые бюджетные, с дешевой технологией, обойдутся в 1000 долларов за квадрат. Каркасно-щитовые начинаются с 10 тысяч долларов за квадрат. Количество сделок на рынке — как и в 2009 году, то есть, он стабилен. Принцип застройщика следующий: строится шоу-рум, примерно, 5-10 домов, а затем предлагают покупателю выбрать нужный ему проект, он может внести свои правки, и главное — контролировать строительство. Так что и тут покупатель – властелин», — рассказал Костецкий.

По словам Олейника, в пригородных коттеджных поселках, к примеру, в Киево-Святошинском, Броварском, Бориспольском районах можно приобрести жилой дом в 100-120 квадратных метров за 30 тысяч долларов. По таким ценам, правда, спрос есть.

«В пригороде квартира в 30-40 квадратных метров стоит столько же. То есть, намного выгоднее приобрести собственный дом для молодой семьи, нежели малогабаритную квартиру за тот же бюджет. К тому же, застройщик, как правило, предлагает сразу небольшой участок – от 3 до 6 соток, плюс инфраструктура и охрана, что, на данный момент, немаловажно», — отметил Олейник.

Но Костецкий предупреждает – к дешевому загородному жилью нужно подходить с особой бдительностью: «Определить визуально, из чего построен дом, правильно ли все в нем сделано, очень трудно. Можно купить дешево, но может оказаться, что дом из фанеры, хорошо заштукатуренный, а его себестоимость – 20 тысяч гривен. Причем еще вопрос – что в нем с коммуникациями, проводкой, с подачей воды».

Советы экспертов

Так стоит ли приобретать квартиру в 2018 году? Эксперты подчеркивают – это зависит от того, в каких жилищных условиях вы проживаете. Если нет крыши над головой, приходится арендовать жилье, то сейчас – благоприятное время для покупки. Если вы «спекулянт», то можно немного подождать, посмотреть, как поведет себя рынок в дальнейшем. Но, если уже решились на приобретение «дома мечты», то при его покупке воспользуйтесь рядом советов, чтобы не попасть впросак.

Первое. На первичном рынке нет единого экспертного анализа «качества» застройщиков. Любой из них может неожиданно стать банкротом, или, в меркантильных интересах, заморозить строительство до повышения цен на жилье. Поэтому, приняв решение купить квартиру на «первичке», для начала выясните, кто этот самый застройщик, какая у него репутация и бизнес-история, пообщайтесь с жильцами уже сданных им в эксплуатацию домов. Если новострой уже заселяется, но квартиры продает отдел продаж застройщика, то вы должны потребовать акт ввода дома в эксплуатацию. Не лишним будет выяснить у уже заселившихся – все ли в порядке, нет ли каких-либо у них претензий. Разузнав все нюансы, можно принимать решение.

Второе. На «вторичке» действуйте следующим образом – выбираете квартиру, затем обращаетесь к хозяину с просьбой предъявить оригиналы правоуставливающих документов на жилье, обязательно нужно проверить в едином госреестре (либо по фамилии, либо по адресу, либо по идентификационному коду), действительно ли этот человек является собственником квартиры. Если все в порядке, заключаете предварительный договор, готовите соответствующие документы для сделки и отправляетесь к нотариусу, который и будет гарантом правильно оформленной сделки купли-продажи.

Третье. Если вы хотите улучшить проживание, купить более достойное жилье, но на него еще не хватает средств или не нравится ни одно предложение, стоит подождать. Возможно, появятся на рынке новые варианты (как в финансовом смысле, так и по месту расположения). То есть, появится именно дом вашей мечты. А, к тому времени, возможно, удастся подкопить средства. Стремитесь к тому, чего очень хочется, а не к тому, что позволяет бюджет.

Покупать или продавать? Тенденции рынка недвижимости 2018. Итоги 2017 года.

Леонид Рысев

Если вспомнить средние цены предложения в 2017 году и изучить отчеты, то увидим, что аналитика цен на недвижимость элитного рынка демонстрирует его рост. Если посмотреть на активность рынка, то сделки очень выборочны — покупается только самое интересное: и по цене, и по качеству.

Цены и спрос

Отмечаемый маркетологами рост цен связан с появлением на рынке новых домов премиум-сегмента в топовой ценовой нише. И действительно, появились замечательные и уникальные проекты. Но спрос на квартиры сместился в сторону проектов, близких к завершению. Одна из наиболее веских причин этого — предстоящие выборы.

Влияние выборов на рынок недвижимости

Если с самим президентом «все понятно», то кандидатура премьера покрыта тайной, как и предполагаемый курс изменений, в том числе налоговых. Все покупатели элитной недвижимости – это представители верхнего социального слоя. Они очень внимательно следят за тенденциями в политике и экономике. Решения «покупать или продавать» принимают на основе своего глубокого анализа или, что также очень часто, эмоционального «озарения». Так или иначе, первый квартал 2018 года не позволяет построить прогноз развития ситуации в России. Как следствие, текущей тенденцией на рынке недвижимости становится формирование отложенного спроса.

В январе мы видим оживление рынка. На мой взгляд, еще больший всплеск спроса будет в апреле и наберет он свою силу к сентябрю, когда будет понятна кандидатура премьера и политика кабинета. Но никого роста цен не вижу. Только жизни рынку добавит этот спрос, – как мы помним, именно в год после выборов властью принимаются самые непопулярные решения, и вероятность активизации роста экономики минимальна.

Закономерности рынка недвижимости противоречивы

Как только в России случается что-то «плохое» — рубль дешевеет и резко активизируется спрос на рынке. Покупатели стараются спасти рулевые накопления, а валюту покупать “уже поздно” по столь высокому курсу. Это ярко было видно в конце 2014 года. Но надо признать, что падение рубля летом 2017 года дало только небольшой толчок спроса — накоплений, которые требуется «спасать», становится меньше.

В Санкт-Петербурге многие квартиры имеют недостатки. Возможно, это влияние исторической застройки на новые проекты и следствие простого дефицита предложения. Поэтому, если Вы увидели квартиру, которая нравится и притягивает, — покупайте.

Питерские продавцы квартир любят свои квартиры. Поэтому, когда Вы будете обсуждать с ними цену возможной покупки, делайте это крайне деликатно. Иначе не будет разумного диалога, ну и торга не будет тоже. Несмотря на то, что текущей тенденцией рынка недвижимости Санкт-Петербурга является вялость, все равно рассчитывать на заметный торг явно не стоит. Обратите внимание на цены квартир, которые мы предлагаем — они всегда очень близки к рыночным и интересны. Проанализируйте сами. Мы уже около 10 лет каждую неделю изучаем все возможные квартиры-конкуренты, ведем статистику и знаем, за сколько реально квартира будет продана. Поэтому не можем брать в работу явно переоцененные квартиры по принципу «лишь бы зацепиться, авось получится».

Тенденции рынка элитной недвижимости в 2017 году:

– 1 квартал – отличный рынок, продолжение активного конца предыдущего года.

– 2 квартал – вяло. Курс рубля окреп, а в этом случае рынок всегда неактивен.

– 3 квартал – летом рубль просел и резко увеличилась активность покупателей.

– 4 квартал — почти все 3 месяца покупатели были «в засаде». Я вижу, что это было подсознательное выжидание заявления президента о том, он будет ли он участвовать в выборах, – странно и забавно. Но других объяснений у меня нет. Представьте, если бы мы опять услышали: «Я устал. Я ухожу..» — что было бы с акциями, рублем? Через неделю после его заявления «как прорвало» – все бросились покупать. Но спроса хватило только на неделю, с 20 чисел декабря уже стали откладывать встречи, сделки на новый год. Следующего прорыва активности ждем, как я писал выше, в конце марта 2018 года.

Покупать ли квартиру сейчас?

В первые месяцы 2018 года есть возможность выбрать и приобрести отличные варианты, предлагаемые рынком. Вам кажется, что их тысячи? Эта иллюзия рассеивается уже после нескольких просмотров. Хороших квартир по адекватной цене очень немного. А из того, что понравилось, половину квартир не купить – или продавец передумает, или документы не готовы.

Тенденции предпочтений покупателей

Многие сегодняшние сделки – это, как ни странно, инвестиции, то есть покупают не только «чтобы жить». Инвесторы покупают и квартиры и коммерческие помещения для последующей сдачи в аренду. Это диверсификация – разделение капиталов по нескольким корзинам. Подробнее в наших статьях можно прочитать про «Выбор объекта для последующей сдачи в аренду» и про опыт наших клиентов-инвесторов: «Только ли из-за получения прибыли инвесторы покупают недвижимость?».

Один из наших клиентов-девелоперов финансово просчитал, что ему выгоднее делать ремонты и сдавать в аренду квартиры площадью 150–250 кв. м. Это противоречит известной на рынке закономерности, что сдача в аренду коммерческих помещений – отличный доходный «пенсионный» инструмент, к тому же не требующий много внимания. Похоже, рынок аренды дорогих квартир нашел новую энергию. В городе ДЕФИЦИТ предложения аренды достойных семейных квартир с современным ремонтом. Уверен, что и аналитика недвижимости 2018 года покажет это. На мой взгляд, стремительное увеличение числа новых проектов с апартаментами, предлагаемыми в долгосрочную аренду, также подтверждает эту тенденцию.

Покупатели элитных квартир часто сами еще не понимают, но в реальности больше внимания обращают не на саму квартиру, а на инфраструктуру самого комплекса, окружающую застройку, квартал. То есть «если дом не тот», то квартира не интересна в принципе! Это на 100% объясняет провал спроса на недвижимость в старом фонде и часто трагедию владельцев так ценимых когда-то квартир.

Загадочное слово УРБАНИСТИКА определяет тенденции рынка недвижимости 2018 и будет все сильнее влиять на желания покупателей и озарения девелоперов. Покупатели уже давно стали узнавать про перспективы застройки соседних районов, планы города по развитию территорий.