Жилое помещение как объект права собственности граждан

Право собственности на жилые помещения. Приватизация жилья (2)

Главная > Курсовая работа >История

Право собственности на жилые помещения. Приватизация жилья

Жилые помещения как объекты права собственности получили в современном Российском законодательстве особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.

Право граждан на жилище может быть сведено к трем юридическим возможностям, хотя норма ст. 40 Конституции Российской Федерации 1 [1] конкретно не содержит такой юридической формулы: стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права).

Но такие же правовые возможности открывались и раньше. Однако дефектом уходящей в прошлое системы была закрепленная прежней Конституцией монополия государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, созданных за годы социализма. Индивидуальному жилищному фонду и строительству отводилось в городах и поселках городского типа незначительное место. Он господствовал лишь в сельской местности. Его развитию, как и развитию жилищной кооперации — другой формы участия граждан своими средствами в строительстве жилья, Советское государство обязывалось лишь содействовать. Личная собственность граждан на жилой дом носила потребительский характер. Частная собственность была под запретом.

Действующая Конституция и принимаемое в соответствии с основным законом законодательство, отражает смену эпох в удовлетворении жилищных потребностей, переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, частной собственности на жилье и землю. Государственный жилищный фонд утратил господствующее положение, возникли частная собственность граждан и юридических лиц на жилищный фонд, частные проектные и строительные организации, банки, образовался рынок жилья, земли и т. п.

Актуальность данной темы, прежде всего, подтверждает существенное обновление направления жилищной политики в Российской Федерации и смена взглядов на отношения собственности, а следовательно и оснований возникновения права собственности. Ранее в жилищном законодательстве было немало ограничений. Прежний закон — Гражданский кодекс РСФСР, регулировал отношения собственности на жилье лишь в части, касающейся индивидуальных жилых домов, устанавливая при этом довольно жесткие параметры как по размеру, так и по количеству строений, которые могли находиться в собственности одного лица или семьи. Так, у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей мог быть только один жилой дом (или часть его), принадлежащий на праве собственности одному из них или находящийся в их общей собственности. В многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могли иметь только одну квартиру. Предельный размер дома (квартиры) не должен был превышать 60 м2 жилой площади.

Многие юристы, оценивая действующую нормативную базу подчеркивают, что законодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально-экономических условиях.

Актуальность вызывает и детальное исследование отдельных оснований права собственности на жилые помещения. Так, например, согласно статистическим данным на начало 1998 г. на территории России было приватизировано 42% квартир. При этом вопрос целесообразности приватизации жилых помещений остается открытым 2 [2].

Глава 1. Право собственности на жилые помещения

§1. Жилые помещения как объект права собственности

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ 3 [3]), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников — граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок 4 [4].

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации — БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения — общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин — собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома — подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности возникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291). Такое товарищество становится юридическим лицом — некоммерческой организацией. По своей сути оно может рассматриваться как потребительский кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК считает его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона (что вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50). Данные организации действуют на основании Закона «О товариществах собственниках жилья».

Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

В отличие от квартир, на жилые дома (изолированные части жилых домов) право собственности допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.

В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы 5 [5].

Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо.

Анализ норм, находящихся в других главах ГК РФ (глава 17), позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.

Вплоть до начала 90-х гг. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» 6 [6] от 4 июля 1991 г. впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах — «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации. коммунальных квартир».

Впоследствии Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1991 г. 7 [7] предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат, наряду с другими возможностями, возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами — пользователями других жилых помещений.

На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе, когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в данных случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288 ГК РФ).

§2. Содержание права собственности на жилые помещения

Согласно ст.6 Основ 8 [8] недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находится в частной (граждан и юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности. Что означает понятие «недвижимость»?

Понятие любого недвижимого имущества (недвижимости) дано в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Понятие «недвижимость» содержит и федеральный закон от 21 .07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 9 [9]. Согласно ст. 1 указанного Закона недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим федеральным законом, — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Понятие «недвижимость», данное в ст. 1 Основ, касается жилищной сферы.- Оно не противоречит указанным выше понятиям, однако, безусловно, включает только те объекты, которые имеют непосредственное отношение к обеспечению условий проживания граждан (земля, жилые и нежилые помещения, сооружения инженерной инфраструктуры и т.п.). Вообще же понятие недвижимости в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность, которая не обязательна для объектов в других сферах народного хозяйства: всеральным зdа ым зdа я2руктуры и \’e3их срedже_8мущественныестввв_e3их f5одноаe0ции 88сноe5 в ee а’f2_dиuс\’e3их рec, а 0’e8х е «0’f0ы и т.п.)efрааec р’e5юbьвоЂ88сноe5 в ee а’f2_dиuecости ооружена’eeбще же понятие недвижимости в жилищной сфере имеет одну отлич2e0х ферeeдноруженаe8B e7емлей, т.е. объекты, пеСогла’eeружения.

spalpha? Рfро081?fe ое. аe1°

Понятие «нз7?ldирв ee аa’f2оым31ща

Поняти0а’f2и\’fbм зd7мер0Со_edноа7ов_’fbаeeйedноы.- О0 заeeйeff, жии72?тebе, одна1e5 \’e2 ‘e8\’fbм зd7м_eч’fbаeeйedти\’fefрактиЂ’e2орер’eeня_3fдоdю5 и нм, \’edнич2e0х фви18ffр’e9edноы.- О9dоe5 :c чие. обрf2_383?
_’e0_’eeюч’fbаeeйedти\’fefрактиЂ’e2ости ооые компл4ак 2Поа’eeс0 0’e8_e8 оо_ле_fоf2ие ­а я2р76?гяетсыа’d1огласения, кондомин’eeым31щ\доedяр’e5 насаждения,72вео8Ђ’e2оия6eeй инфрастр2По

\’e3их1о_ed_ed’fbм312eмин’eeым3’e2оия6eeй инфрастр2Г ко_’e8 нмвеge0_’eeяfe ое. аe8_e2 со\’e8р’ee `’3иP’f1а, _c зdа ым зd_н0’e2_’eир’ebи_1обe5_fu1097’f0ах н_’ecвedе_2р2П_’fffe о_edеР’fbм 0100?le5 по’ce9dоe5 :c а’ee ‘e8\’fefра’e8\’fef0арноить из од\’e5 оп2’fbм3’e2оия6eeй инфрастр2Г ко_’e8 нмвчи_2иЂнм02Г к@u1086?6?6? 0’ec гf 6 e0т, edмвчи.- О0 з eb.

\’e8я6eeй инфрастр2’f2иЂ»e5се, чf 0’ec гf 7 u1072?’e6ии’f2р2П_’fffe оe5 :c а14ом, \’ed’ecаedм, \’edн1100?ст e5. аe8d .уч _5льств_eee5 :5 правF2’fbин\’f1твedаfонсb и ыаe2иЃтр2’f2\’f2ельсщ’3fоeфрaьср?аа cf_’fffe о_edеР’fbм 0100? cеет \’3fkreда

Ѓтр2’f2люeп2’fbлаконт, \’ed_e8щн’f2и в5 по’f2ва: вbнз7о8е кя_’fcсшec31ща\’eи\’fe а’f2_dиu e7dа т к3м \’ebож:c ч\’f1_0ужа’f4растр2’f2иЂ»e5иоa 2Пec31_ворер’ee4о. отие ер’e8’f0ном доме.

1[1] Конституция Российской Федерации // Российская газета, 25 декабря 1993 г.

2[2] Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями – М. Статут, 2001. – с.3.

Жилое помещение как объект права собственности

Объектом права собственности на жилое помещение является жилище, т.е. отдельная жилая единица, предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям.

Жилище относится к естественным потребностям людей, без удовлетворения которых невозможно их существование. Очевидно, что человек не может жить без одежды, еды, медицинско-социальных благ и жилища. Данные положения зафиксированы в том числе и в ратифицированных Российской Федерацией международных документах. Так, соответствии со ст. 25 Всеобщей декларацией прав человека (принята ООН), каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая одежду, медицинский уход, жилище и такое социальное обслуживание, который необходим для поддержания достойной жизни его самого и его семьи [2].

style=»display:inline-block;width:240px;height:400px»
data-ad-client=»ca-pub-4472270966127159″
data-ad-slot=»1061076221″>

Международный Пакт об экономических, социальных и культурных правах рассматривает как обязанность государств-участников – обеспечение принятия мер для обеспечения осуществления право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий в себя питание, одежду, жилище и другие блага первой необходимости (ст. 11) [4]. В гражданско-правовом смысле право на жилище представляет собой право граждан на конкретное, уже имеющееся у граждан жилище и гарантирует недопустимость его лишения.

В конституционно-правовом смысле право граждан на жилище – это неотъемлемое право человека, включающее в себя гарантированные государством возможность получить жилище; право на неприкосновенность жилище; право на обеспечение безопасности жилища; право на свободу выбора места жительства; право на беспрепятственную реализацию гражданами своих жилищных прав. В законодательстве нет четкой дефиниции понятия «жилище».

Ни Конституция Российской Федерации, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит данного термина, что, безусловно, относится к проблемным моментам жилищного законодательства. В таких условиях получается, что Конституция Российской Федерации гарантирует право на определенный объект (жилище), легального определения которого не имеет ни один нормативно-правовой акт.

Попытаемся сопоставить между собой понятия «жилище» (в конституционно-правовом смысле) и понятие «жилое помещение». Ученые по-разному оценивают связь этих понятий. Одни считают, что понятие «жилище», используемое в Конституции Российской Федерации, шире понятия «жилое помещение». Они отмечают, что под жилищем нужно понимать не только специально предназначенные для постоянного проживания граждан помещения, но и другие, не относящиеся к таким помещениям объекты (чердаки, шалаши, сараи, дачные домики и т.д.).

В то же время представители этой точки зрения приравнивают к жилищу транспортные средства, гаражные постройки, купе в вагоне поезда. В понятие «жилище» также включаются служебные помещения, временно приспособленные для жилья [10]. Такая обстановка дел может создать ситуации необходимости защиты конституционного права на жилище, хотя тот или иной объект в действительности не является жилым помещением. С другой стороны, такая позиция выступает в качестве «лазейки» для государства, целью которой является избежание обязанности по обеспечению жилыми помещениями граждан.

Если понимать под жилыми помещениями дачные домики, шалаши, палатки, подвалы и т.д., то реализация ст. 40 Конституции Российской Федерации не вызывает никаких сомнений. Некоторые люди могут жить и в землянке, и на чердаках, и в колодцах, однако, по нашему мнению, эти объекты нельзя признать в качестве жилых помещений. На сегодняшний день количество лиц без определенного места жительства постоянно растет, в результате чего появляются идеи о законодательном закреплении этого статуса [11]. Представители другого направления считают, что понятие «жилище» целесообразно отождествлять с понятием «жилое помещение», причем они должны пониматься в качестве помещений, предназначенных для постоянного проживания людей.

По мнению П.И. Седугина «термин жилище означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната, другое жилое помещение, вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.)» [9]. На наш взгляд, данная точка зрения является наиболее правильной. В.Н. Литовкин под жилищем понимает место жительства гражданина, представляющее собой специальное сооружение, обладающее следующими характеристиками: 1) сооружение должно рассматриваться как жилище еще до начала строительства;

2) сооружение должно обладать потребительскими свойствами: всепогодность сооружения, его недвижимость, обязательный стандарт санитарных и технических условий, применительно к природно- географическим условиям местности [6]. Если обратиться к словарному значению рассматриваемого понятия, то под жилищем понимается место, где проживают люди, где они поселились (дом, комната и т.д.) [3]. Следовательно, понятие «жилище» тесно связано с местом постоянного проживания человека (с местом жительства).

Не раз российские авторы обращали внимание на то, что в Гражданском кодексе РФ нет статьи, непосредственно посвященной объектам права собственности или других вещных прав [1]. Лишь однажды в статье 289 ГК РФ квартира упоминается как объект права собственности. К сожалению, в статье говорится о квартире как объекте собственности, но не раскрывается ее сущность: «Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома». Жилищный кодекс РФ перечисляет квартиру как вид жилого помещения, не раскрывая ни самого понятия квартиры, ни права собственности на нее (ст. 16 ЖК РФ). В то время как каждый вид жилого помещения имеет существенные особенности. Советское законодательство не рассматривало жилое помещение как самостоятельный объект гражданского оборота. Жилое помещение могло выступать объектом жилищных правоотношений, что же до объекта гражданских правоотношений, то в качестве такового рассматривался многоквартирный жилой дом в целом. В современной литературе квартира рассматривается в качестве самостоятельного объекта прав. При этом многие авторы, рассматривая квартиру как объект прав, обращают также внимание на сложность такого объекта, входящего в состав дома.

Так, по мнению П.В. Крашенинникова, жилое помещение представляет собой сложный объект, в состав которого в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан, а наряду с ним и другие вещи или имущественные права [5]. В отношении жилого дома как объекта прав П.В. Крашенинников отмечает, что многоквартирный дом может быть объектом правоотношений, например, объектом договора купли- продажи, но только в тех случаях, когда он не заселен и когда не сформированы (не выделены в натуре) такие объекты, как помещения

(жилые и нежилые). После этого объектами гражданского, жилищного права становятся помещения со всеми вытекающими правовыми последствиями. Е.А. Суханов отмечает, что жилые помещения – по сути составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов (многоквартирных жилых домов), равно как нежилые помещения – составные части зданий [8]. Необходимо отметить, что в Концепции развития законодательства о вещном праве первоначально предлагалось следующее определение помещения как объекта гражданских прав – конструктивно и пространственно обособленная часть (трехмерный объем) внутри здания (сооружения), пригодная для использования.

Также говорилось о том, что в отличие от здания оно (помещение) лишено материального выражения [7]. В проекте изменений в ГК РФ была предложена норма, в соответствии с которой помещением признается часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым контуром, пригодная для использования (ст. 298). Для отграничения жилых помещений от иных подобных объектов предлагается закрепить признак пригодности для проживания.

В определении не отражена важная характеристика квартиры, состоящая в праве собственника квартиры на долю в общих помещениях дома, находящихся за пределами квартиры. В этой связи собственники помещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в общих затратах по его содержанию. Размеры затрат каждого собственника определяются отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений в жилом доме, находящихся в раздельной собственности, к общей площади жилого дома, если иное не установлено соглашением собственников. Таким образом, авторы Концепции развития законодательства о вещном праве рассматривают помещения, находящиеся в здании, в качестве его части, что принципиально меняет существующий сейчас подход к определению квартиры в качестве объекта прав. В России жилым признается помещение, которое отвечает установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и предназначено для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

При этом различают жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры и комнату. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ). Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме.

Иными словами, наличие отдельного входа, обеспечивающего непосредственную связь с местами общего пользования многоквартирного дома, составляет неотъемлемый признак жилого помещения. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ). Таким образом, в жилищном законодательстве в качестве жилища рассматриваются недвижимые вещи. Представляется, что определение квартира должно учитывать следующие обязательные характеристики как объекта прав.

Во- первых, главная особенность квартиры в том, что она является частью многоквартирного дома. Во-вторых, определение должно учитывать существующее в практике разграничение полезной площади на жилую и нежилую площадь. В-третьих, важной характеристикой квартиры является право на долю в общих помещениях дома, находящихся за пределами квартиры, не составляющих ее части, но обслуживающих все квартиры многоквартирного дома. Полагаем, что понятие квартира можно сформулировать следующим образом: самостоятельная, функциональная часть многоквартирного жилого дома, состоящая из жилой и нежилой площади и предполагающая право на долю в общем имуществе дома.

1. Ахметьянова З.А. К вопросу об объектах права собственности // Юрист, 2013.  № 23.  С. 25-26. 2. Всеобщая декларация прав человека: утверждена и провозглашена Генеральной Ассамблеей Организации Объединенных Наций 10 декабря 1948 г. // Российская газета.  1998.  10 декабря. 3. Даль, В.И. Толковый словарь живого великорусского языка в 4 томах. Том 1. – М.: ДИАМАНТ.  1996.  С. 542. 4. Международный Пакт об экономических, социальных и культурных правах: принята организацией Объединенных Наций 19 декабря 1966 г. Ратифицирована Президиумом Верховного Совета СССР 18 сентября 1973 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1976.  № 17.  Ст. 291. 5. Крашенинников П.В. Жилищное право.  М.: Статут, 2013.  С. 24. 6. Литовкин, В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право.  2014.  №1.  С. 33-35. 7. О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве // Бюллетень нотариальной практики.  2009.  № 3.  С. 33 – 40. 8. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2012.  С. 308. 9. Седугин, П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. – М.: НОРМА ИНФРА М., 2013.  С. 16. 10. Топорин, Б.Н., Батурин, Ю.М., Орехов, Р.Г. Конституция Российской Федерации. Комментарий.  М.: Юридическая литература, 2013.  С. 161-162. 11. Школяренко, Е.А. Статус бездомных и лиц без определенного места жительства: необходимо четкое правовое регулирование // Журнал российского права.  2014.  №5.  С. 63-70.

Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое

назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья

и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление

в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей

органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые

условия для реализации этого права.

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания

граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению,

пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться

в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое

назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых

помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению,

с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно,

сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также

их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений

в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в

свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих

учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности

на недвижимость касаются всех собственников — граждан, в том числе владельцев

жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие

и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых)

образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности,

как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по

усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые

(в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для

постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например,

отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве

в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно

территориальные бюро технической инвентаризации — БТИ), в том числе служебные

и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным

целям помещения — общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные

дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов

и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК специально отмечает,

что гражданин — собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного

жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания

членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта,

как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться

с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой

собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК

сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на

основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами

Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им

жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного

оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного

законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо

промышленные производства (п. 3 ст. 288). Последнее ограничение, как следует

из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в

нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже

в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевого

назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию

значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения

по их прямому назначению.

Нарушение предусмотренных законом положений надлежащего осуществления

права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия,

предусмотренные ст. 293 ГК. В соответствии с ее правилами использование жилого

помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого

помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника

со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного

самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов,

то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся)

использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо

систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей (создание

«обстановки невозможности совместного проживания»), либо начавшееся разрушение

жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во всех трех указанных

случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом

местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений

(в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей,

включая необходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергается

риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта

Правила ст. 288 и 293 ГК представляют собой форму публичноправового вмешательства

в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных

случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С

учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего

им права собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем он

предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается

только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе — граждан-собственников

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как

объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью,

что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома — подвалы, чердаки,

лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты,

стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование,

находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения,

если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290),

поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного

общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых,

на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников

(ст. 289). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих

им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади (ср. п. 4 Временного

положения о кондоминиуме, утвержденного Указом Президента РФ от 23 декабря

1993 года N 2275).

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства

о праве общей долевой собственности (см. комментарий к гл. 16 ГК), однако

с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры

или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома

и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права

собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение,

определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников

жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая

доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе

права собственности на жилье (п. 1 Временного положения о кондоминиуме), будучи

неразрывно с ним связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников

жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном

жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности

возникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших

свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа

управления жилым фондом.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования

общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п.

1 ст. 291). Такое товарищество становится юридическим лицом — некоммерческой

организацией. По своей сути оно может рассматриваться как потребительский

кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК считает его самостоятельной разновидностью

некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона (что

вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50). В отсутствие такого закона

данные организации действуют на основании уже упомянутого Временного положения

о кондоминиуме. В буквальном переводе с латыни «кондоминиум» как раз и означает

общую собственность, а «домовладельцы» (собственники жилья) в кондоминиуме,

согласно п. 2 указанного Положения, составляют товарищество.

Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является

наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника,

но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292).

Кодекс признает за ними «право пользования этим помещением на условиях,

предусмотренных жилищным законодательством», что дает возможность считать

это право обязательственным правом арендного типа. Как и всякие титульные

(законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья,

проживающие совместно с ним) получают право на его защиту, включая требование

об устранении любых его нарушений, от всякого лица, включая и самого собственника

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на жилье сам

по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением

со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении.

Иначе говоря, данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе

следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает,

что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим

ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают

пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю

(или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном

«праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что

и дает основания закону объявить его вещным правом.

Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетних

лиц отчуждение жилья допускается только с предварительного согласия органа

опеки и попечительства (п. 4 ст. 292), призванного, как известно, следить

за соблюдением прав и законных интересов несовершеннолетних граждан. Здесь

собственник жилья ограничивается законом в своем правомочии распоряжения принадлежащей

Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. … также отношения между лицами, которые осуществляют предпринимательскую деятельность.

деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем. … (п. 2 ст. 23 Кодекса) и соответственно к его предпринимательской деятельности.

и наиболее подробно те, которые были в большей степени характерны для … Уже через несколько месяцев после принятия Кодекса права частных предпринимателей.

Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Комментарий к части первой.

Статья 171. Незаконное предпринимательство. … Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

Обращает на себя внимание тот факт, что в некоторых случаях статьи Кодекса содержат принципиально различные нормы для предпринимателей и лиц.

2. В предпринимательской деятельности комплексный, всесторонний подход к … Этот кодекс еще не принят). Второй элемент представлен нормами гражданского права в «действии», в «работе».