Зона пд земельный участок

Содержание:

Как получить в собственность землю у воды или в лесу?

Киевлянин Олег Сомов после продажи доставшейся по наследству квартиры задумался о покупке участка для строительства загородного дома. При этом он стал подыскивать землю в Вышгородском районе Киевской области, где, по сравнению с престижным обуховским направлением, цены на землю поскромнее. Проехав 15 км от киевского КПП, на берегу канала реки Десна г-н Сомов обнаружил частные коттеджи, а на другом берегу — участки под застройку по 12 соток с выходом к воде. Представитель компании, опубликовавшей объявление о продаже, бойко расхваливал и другие предложения на берегу Десны и в лесу. Впрочем, как выяснили «Деньги», с выбором такой земли стоит проявить особую бдительность. И здесь речь как раз не о покупке — во многих местах особо лакомые участки не покупают, а берут, к примеру, в аренду. Или приватизируют по решению суда. Такие вот извилистые дороги к личному райскому уголку.

Дом над рекой

Всем, кто заинтересован в покупке земли у воды, стоит помнить: законом запрещается капитальное строительство, а также садоводство и огородничество на прибрежной защитной полосе. Ее ширина составляет 25 м для речушек и прудиков площадью до 3 Га, 50 м — для водоемов более 3 Га и 100 м — для больших рек и озер. Большинство водоемов и примыкающих к ним земель находятся в государственной или коммунальной собственности, а потому гражданам прибрежные земельные участки предоставляются только по договору аренды.

Прямым арендодателем выступает местная администрация или местный совет. Налог на землю арендатор не платит, но арендную плату вносить обязан. Ее размер и условия индексации отражаются в договоре аренды. Обычно она составляет от 3 до 12% нормативной денежной оценки земли. Если же речь идет о субаренде, нужно убедиться в том, что такая возможность предусмотрена основным договором аренды, который заключен местной властью с первичным арендатором.

В собственность можно получить только замкнутый водоем площадью менее 3 Га, расположенный на территории своего участка, или же созданный там искусственный пруд. Хотя сегодня, как известно, охраняемые речные берега некоторые землевладельцы продолжают осваивать, полагаясь на связи во властных кругах или прибегая к правовым уловкам.

«Прибрежная зона получает свой статус только после установления по отдельным проектам землеустройства, что должно быть отражено в градостроительной и землеустроительной документации. А до этого говорить о незаконности строительства никак нельзя», — отмечает старший юрист адвокатской конторы «Коннов и Созановский» Дмитрий Сичкарь. То есть пока в документах не указано, что земля — под охраной, строить не запрещено. Если же участок все же входит в охраняемую зону, то его можно использовать под строительство под видом «технического переоснащения» гидротехнических сооружений, которые могут располагаться в прибрежной зоне на вполне законных основаниях. Широко распространенной схемой является оформление домов, построенных на берегу рек и морей, как эллингов (помещений для хранения судов).

Наиболее простой способ «бросить якорь» в эллинге — приобрести участок или уже готовый объект в лодочном кооперативе, у которого должен быть договор аренды на занимаемую территорию. Нередко покупателю эллинга обещают право собственности на постройку. Обычно это двухэтажное здание, где первый этаж предназначен для хранения лодок, а второй — для жилья. Часто в таких кооперативах сооружаются куда более шикарные постройки, не имеющие ничего общего с лодочными гаражами. Но в случае подобного нецелевого использования участка кооператив рискует привлечь внимание проверяющих органов.

Другой способ освоения берегов — применение намыва, который расширит земельный участок, и ведение строительства в «первичной» прибрежной зоне. Сомнительный с точки зрения законности намыв легализуется под видом инженерной подготовки территории, углубления русла или укрепления берега якобы в интересах местной общины. Для этого застройщик обращается к местным властям и заключает с ними договор на проведение соответствующих работ. За отдельную плату чиновники готовы закрыть глаза на многие нарушения и обеспечить позитивный результат проверки выполнения земельного законодательства.

Некоторым «умельцам» удавалось получить право собственности на участки, расположенные в рекреационной зоне, через суды. Для этого были инициированы иски против местных органов, которые якобы отказывали истцу в предоставлении земельного участка. Суд выносил решение в пользу истца, который после выполнения решения становился собственником земель. Эти схемы невозможны без «особой заинтересованности» представителей местной власти и судов. Кроме того, они могут привлечь внимание прокуратуры. Поэтому, узнав о том, что предлагаемый к продаже участок был получен продавцом по решению суда, стоит учитывать риск обжалования данного решения и отмены права собственности. Вообще узаконить в суде самострой, возведенный с нарушениями природоохранных норм, непросто, да к тому же через некоторое время может последовать вполне законное требование госорганов о сносе строения.

У кромки прибоя

«У нас с сельсоветом заключен договор аренды земли на 49 лет, и благодаря этому мы по полгода живем в десяти метрах от кромки прибоя в курортном пригороде», — рассказывает жительница Одессы Валентина Лубнова. Договор аренды удалось оформить после покупки участка в кооперативе. Для этого нужно было выйти из кооператива и подать в местный совет ходатайство на получение участка в аренду.

По ее словам, приватизации земли здесь не будет никогда. «Но мы надеемся, что наши наследники добьются продления аренды», — говорит г-жа Лубнова. Действительно, узаконить строительство у моря — гораздо сложнее, чем на берегу той же Десны. Тем более что с 1 января 2011 г. вступили в действие изменения в Водный и Земельный кодексы, где для прибрежной защитной полосы вдоль моря устанавливается ширина в 2 км. Однако, несмотря на жесткие ограничения, в объявлениях фигурирует предостаточно участков под индивидуальное жилое строительство возле моря.

Чаще всего на продажу выставляют только право аренды на 25 или 49 лет или членскую книжку в кооперативе. В последнем случае покупателю нужно убедиться в наличии у кооператива договора аренды, обязательной частью которого должен быть кадастровый план, проект отведения земельного участка и др.

Избушка в лесу

Обосноваться в окружении леса столь же сложно, как и у кромки воды. Приобретая землю под сенью вековых сосен, также стоит обратить внимание на целевое назначение участка. Нередко в населенных пунктах, которые фактически находятся в лесу, есть земля под индивидуальную застройку. Однако на территории лесного фонда строительство запрещено. Более того, физическое лицо не может взять такой земельный участок в аренду. «Изменение целевого назначения земель лесного фонда обычно связано со сложной и продолжительной процедурой, но получить положительное решение вполне реально при наличии перспектив расширения населенного пункта с внесением соответствующих корректив в генплан», — уточняет директор компании RED Андрей Гончаров.

При изменении целевого назначения участка решение о вырубке деревьев и кустарников принимается по согласованию с государственным управлением охраны окружающей природной среды в области или АРК Крым.

Риски высоки

Став хозяином земель с особым режимом использования, не стоит забывать о рисках. Прежде всего, впоследствии оформление земли могут признать незаконным. Тогда покупателю придется либо добиваться правды в суде, либо искать выходы на чиновников, а в самом неблагоприятном случае — отказываться от земли, потеряв внушительные средства. Даже если какое-то время нарушитель Водного и Земельного кодексов будет уверенно стоять на собственном берегу, то в будущем его все равно могут ожидать неприятные сюрпризы. Юрист ЮФ «Мисечко и Партнеры» Дмитрий Жуков напоминает об ответственности за нарушения в экологической сфере — нарушителя может ожидать привлечение к административной, имущественной и даже уголовной ответственности.

Например, незаконное овладение землями водного фонда влечет штраф в 1700 грн. или лишение свободы до 5 лет! Поэтому о риске демонтажа построек и изъятия земель потенциальным покупателям забывать не стоит. В любом случае, все процедуры, связанные с приобретением «райского уголка», лучше проходить в сопровождении опытных юридических контор, чья помощь обходится очень недешево. Цена вопроса колеблется от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч долларов — в зависимости от сложности конкретной ситуации и размеров земельного участка.

Сколько стоит заповедная земля

Стоимость участка в «богатом природном окружении», тыс. долл. за сотку*

Земля промышленного назначения: как искать участок под производство

Практически все областные и городские государственные администрации в своих программах развития малого и среднего бизнеса делают акцент на производстве. Вместе с тем игнорируется вопрос земельных участков для возведения или аренды производственного объекта. Несмотря на снижение цен на землю, площади с промышленным назначением не стали доступнее.

Дешево и сердито

В отличие от участков под частную застройку, цены на земли промышленного назначения более равномерны, менее зависят от направления и составляют в среднем $1,5–4 тыс. за сотку.

«Стоимость земельных участков по сравнению с докризисным периодом упала на 50–60%, — отмечает Владимир Мысак, старший агент отдела инвестиций и операций с земельными участками компании DTZ. — К примеру, ранее большим спросом пользовались территории под производство, расположенные вдоль основных магистралей на выездах/подъездах к Киеву (Одесская и Житомирская трассы, район Борисполя). Такие земли летом 2008 года предлагались по цене 50–100$/кв. м. В феврале 2011 года они стоили всего 25–40$/кв. м».

Цена земли промышленного назначения зависит от того, какого масштаба объект можно построить на участке, сколько этажей может быть у этого объекта. Чем глобальнее сооружение позволяет возвести площадка, тем она будет дороже. Ярослав Цуканов, независимый эксперт по недвижимости, утверждает, что $35 за 1 кв. м — это сейчас для малого и среднего бизнеса расчетный предел стоимости участка.

«Платить более $3,5 тысяч за сотку для логистических центров, промышленности или дилерских центров нет смысла. Потому что данные направления пока не приносят сверхдоходов и, если покупать под недвижимость дорогие участки, инвестиции будут окупаться не один десяток лет», — рассуждает господин Цуканов.

Несмотря на снижение цен, участки вблизи столицы практически не востребованы. Ведь примерно в 80 км от Киева надел аналогичного размера можно купить дешевле. Продавцы земли сегодня более уступчивы, чем владельцы объектов недвижимости. По мнению Андрея Кошиля, президента Ассоциации «Земельный союз Украины», во время торга вполне возможно снизить стоимость на 20–40%, а то и вполовину.

«За сотку земли могут просить и $10 тыс., но реальная цена продажи порой опускается до $3 тыс. Если раньше цену диктовали продавцы, сегодня ее формирует покупатель. Не устраивает один участок, можно купить другой — предложений достаточно», — объясняет господин Кошиль. Если участок без коммуникаций, он будет стоить еще меньше.

«Для инвестора главное — наличие подъездных путей и проложенных коммуникаций, — говорит Сергей Костецкий, специалист по маркетингу SV Development. — При их отсутствии стоимость сотки уменьшается на $150–200 от среднерыночной цены».

Подальше от столицы

В принципе, если сбыт производимой продукции не ориентирован исключительно на Киев, то можно рассматривать участки и в 100–120 км от столицы. К примеру, в Белой Церкви, имеющей развитую транспортную инфраструктуру, все необходимые коммуникации и недорогую рабочую силу. Или вблизи Богуслава, Яготина и Фастова, где стоимость сотки под промзастройку примерно $200–400. Однако на самом деле подобная экономия впоследствии может обернуться существенными расходами.

«Многие фирмы ринулись открывать производство подальше от столицы в надежде на оптимизацию текущих затрат, — рассказывает Григорий Тулуб, директор цеха по производству тротуарной плитки ЧП «Тулуб» (г. Боярка). — При этом они даже не предполагают будущих расходов! Прежде всего это нехватка рабочей силы и необходимость организовывать доставку на работу своих сотрудников. Второе — поставка продукции в отдаленные районы».

Из подсобного — в промышленное

Распространенный некогда вариант экономии — покупка земли под ЛПХ (личное подсобное хозяйство), а затем переоформление целевого назначения на промышленное. Такие участки сегодня стоят в 2–2,5 раза дешевле. Однако велик риск, что сессия местного совета не даст добро на изменение целевого назначения участка.

«Прежде чем купить землю под ЛПХ и заниматься ее пере­оформлением, желательно детально просчитать окончательную цену, вплоть до получения акта на участок под промзону. Следует автоматически прибавить расходы на подготовку изменений в генплан и риски по тому, что местный совет откажется утвердить необходимые изменения. Нередко цена такого участка в конечном счете вырастает в 1,5 раза», — объясняет Андрей Кошиль.

Помимо дополнительных затрат переоформление целевого назначения участка займет немало времени. По словам господина Костецкого, на это может уйти до года.

И все же желающие таким способом заполучить участок под строительство производства находятся. «До экономического кризиса многие земельные участки имели целевое назначение под ЛПХ, а потом их переводили под застройку. Подобная схема была целым бизнесом для брокеров и юристов. Сегодня это потихоньку оживает, но до масштабов 2006–2007 годов еще далеко», — отмечает Сергей Костецкий.

Временно похозяйничать

Арендовать землю под промстроительство, в отличие от возведения коммерческой недвижимости, зачастую не выгодно. Помимо риска досрочного расторжения договора со стороны владельца земли возникает вопрос об экономической целесообразности такой сделки.

«Сумма годовой аренды участка земли может достигать 10% от его оценочной стоимости (для крупных городов цифры очень внушительные). Брать в аренду землю и строить на ней капитальные сооружения, рассчитанные на много лет эксплуатации, довольно дорого. Гораздо выгоднее купить участок в 50–100 км от города (будь-то Киев или периферия), где цены существенно ниже и меньше проблем с получением разрешительной документации», — поясняет Андрей Кошиль.

Другое дело — предприятия, производящие продукцию, которую не выгодно или нельзя транспортировать на большие расстояния (к примеру скоропортящиеся продукты питания). В этом случае придется искать участки в предполагаемой зоне сбыта продукции.

Однако если производство планируется запускать в Киеве, то все же проще и дешевле будет арендовать участок.

«В последние годы выкупить землю под промышленный объект очень сложно, поэтому большинство таких территорий сдаются в аренду», — подчеркнул Петр Марковецкий, консультант компании Souths Estate.

При этом предприниматели, арендующие земельные участки, нередко жалуются на своих арендодателей. «У меня 29 соток арендной земли. Каждый месяц приходится платить до 5 тысяч гривен аренды. Я хотел выкупить участок, но местные власти оценили его в 500 тысяч гривен. Эта сумма явно завышена, в районе нет такого, чтобы сот­ка земли под промзону стоила $2 тыс. Но, тем не менее, я вынужден платить аренду, потому что для выкупа этой земли свободных средств у меня нет», — сетует Григорий Тулуб.

Камнем преткновения может стать и само производство, осуществляемое на участке. Юристы рассказывают о случаях, когда арендодатель инициирует разрыв договора аренды, потому что его не устраивает вид деятельности арендатора.

«Пользование арендуемой землей должно быть строго в рамках целевого назначения земельного участка. Мы рекомендуем детально прописывать в договоре, что конкретно будет размещено на участке и хозяйственную деятельность на нем арендатора. Также в договоре аренды должно содержаться положение о том, что арендодатель предоставляет арендатору свое согласие на проведение строительства/реконструкции», — пояснил партнер юридической фирмы «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль.

За 2010 год количество сделок по купле-продаже земельных участков промышленного назначения в Киевской области, по данным компании SV Development, увеличилось практически в два раза — с 48 до 97. По сравнению с докризисным периодом это низкий показатель, но эксперты прогнозируют рост спроса на подобные участки на 15–20% уже в нынешнем году, основываясь на активизации продаж с начала 2011 года.

Земля даром: как получить бесплатный участок в Украине

Чтобы получить свой кусочек бесплатной земли, конечно, придется постараться, но это вполне реально.

В Украине каждый совершеннолетний гражданин имеет право бесплатно получить в собственность несколько земельных участков на различные цели — невероятно, но факт. Такое право граждан закреплено в Земельном кодексе Украины и предусматривает возможность получить землю для:

  • ведения фермерского хозяйства;
  • ведения сельского хозяйства (2,0 га);
  • садоводства (0.12 га);
  • постройки гаража (0,01 га);
  • постройки дома (от 0,10 до 0,25 га);
  • постройки дачного домика (0,10 га).

Естественно, под словом «бесплатно» имеется в виду, что гражданину не придется оплачивать непосредственно цену земельного участка. Однако придется понести официальные расходы на оформление необходимой документации — около 5 тысяч гривен. А еще запастись терпением и временем, поскольку вся процедура может занять от полугода до нескольких лет.

Формально земельный участок можно получить в любой точке Украины независимо от места регистрации. Но на деле успех данного мероприятия не в последнюю очередь будет зависеть от выбора места расположения земельного участка. В Киевской области, по понятным причинам, а также в Одесской и Херсонской областях, особенно у моря, получить землю практически невозможно. При этом, несмотря на высокие коррупционные риски и забюрократизированность самой процедуры, при наличии запаса терпения и рационального подхода получить свой кусочек бесплатной земли вполне реально.

Итак, что же нужно сделать, чтобы стать счастливым обладателем бесплатных гектаров? Постараюсь кратко изложить алгоритм действий.

Начать необходимо с подачи заявления о бесплатной передаче земельного участка в собственность в соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления — все зависит от того, в чьей собственности он находится, его целевого назначения и, естественно, места расположения.

Такими органами в Украине являются:

  • сельские, поселковые, городские советы, если земля в коммунальной собственности;
  • районные государственные администрации или Государственная служба Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра, если земля находится в государственной собственности.

В заявлении обязательно указываем приблизительный размер участка и его целевое назначение.

Земельным кодексом Украины, а именно статьей 118, установлено, что к заявлению обязательно должны прилагаться

  • графические материалы с указанием желательного места расположения земельного участка;
  • согласие землепользователя (в случае, если земельный участок пребывает в пользовании других лиц);
  • документы, которые подтверждают опыт работы в сельском хозяйстве или наличие образования, полученного в аграрном учебном заведении (в случае предоставления земельного участка для ведения фермерского хозяйства).

Определиться с местом расположения земельного участка и получением графических материалов поможет Публичная кадастровая карта Украины, которая доступна онлайн. Помните, что уполномоченным органам запрещается требовать от вас дополнительные материалы и документы, которые не предусмотрены статьей 118.

Если в течение месяца на ваше заявление не поступит ответа уполномоченного органа — хоть с разрешением на разработку землеустроительного проекта, хоть с отказом — можете заказывать разработку проекта.

Следующий шаг — разработка проекта по отводу земельного участка. Для этого необходимо заключить договор с землеустроительной организацией, оплатить данные услуги и письменно уведомить уполномоченные органы о том, что вы начали разработку проекта.

Несмотря на высокие коррупционные риски и забюрократизированность самой процедуры, при наличии запаса терпения и рационального подхода получить свой кусочек бесплатной земли вполне реально

Найти землеустроительную организацию вы сможете по рекомендациям своих знакомых или с помощью интернета, например, через Государственный реестр сертифицированных инженеров-землеустроителей, который доступен на сайте Госгеокадастра. Выбираете юридическое лицо или физическое лицо-предпринимателя из данного реестра и начинаете разработку проекта отвода земельного участка.

В итоге вы должны получить на руки согласованный землеустроительной организацией с уполномоченными органами землеустроительный проект и, в зависимости от условий договора, Извлечение из Государственного земельного кадастра (ГЗК), в котором будет обозначен кадастровый номер земельного участка.

После разработки и согласования землеустроительного проекта и получения Извлечения из ГЗК необходимо подать в уполномоченный орган заявление об утверждении разработанного проекта. К заявлению прилагаем проект и извлечение. После принятия уполномоченным органом решения об утверждении проекта отвода и предоставлении в собственность участка необходимо обратиться в Регистрационную службу с заявлением для регистрации полученного права собственности на земельный участок.

Помните о том, что в случае отказа в предоставлении вам права собственности на землю вы можете обратиться в суд. Именно суд должен устанавливать законность оспариваемого отказа, а также наличие или отсутствие нарушения ваших прав уполномоченным органом. Успех обжалования будет зависеть исключительно от обстоятельств дела и мастерства выбранного вами представителя, ведь не бывает двух одинаковых дел. В любом случае, необходимо бороться за свои права, ведь сам закон не неплохой, проблема заключается именно в тех, кто различными путями пытается нажиться на ваших правах и не хочет выполнять возложенных на них обязанностей «за просто так».

Присоединяйтесь также к группе ТСН.Блоги на facebook и следите за обновлениями раздела!

Как купить земельный участок под строительство дома? Без ошибок!

Вы решили купить земельный участок для строительства дома? Кроме денег вам потребуются определенные знания, чтобы избежать мошенничества, разочарований и лишних трат. Выбор участка и оформление документов имеют ряд нюансов, требующих внимания!

Чтобы купить земельный участок от вас потребуется, в первую очередь, много времени: только выбор земли занимает, в среднем, полгода. Документальное оформление покупки займет неделю. Непродуманные решения чреваты разочарованиями и значительными финансовыми потерями.

Выбор участка

При выборе рекомендуем обратить внимание на следующие критерии, которые влияют на удобство эксплуатации:

Персональные требования

На выбор участка влияет то, как вы планируете его использовать: для постоянного или временного проживания. Также ваши финансовые возможности и требования. Определите важные для себя и семьи факторы, например:

  • расстояние до инфраструктуры и ее наличие (аптеки, магазины, больницы, школы, кинотеатр и т.п.)
  • размер участка
  • наличие/отсутствие рядом водоема, леса
  • расстояние до трассы
  • качество дорог (для загородной зоны)
  • экологически чистая зона

Купить участок, отвечающий этим требованиям в черте большого города (Киев, Донецк, Днепропетровск, Львов и др.) практически нереально. Поэтому возникает вопрос о том, как добраться до работы из пригорода: есть недалеко от участка остановка транспорта? При наличии автомобиля обратите внимание на качество дорог: как показывает практика, широкая грунтовка после грозы превращается в непроходимое болото.

Требования к участку

Площадь для строительства и комфортной эксплуатации – минимум десять соток. Стандартный земельный участок – это 8-10 соток. Построить дом можно и на пяти сотках, но тогда вы лишаетесь всех преимуществ жизни за городом: из ваших окон будет вид на соседские окна, сопутствующий шум, отсутствие уединения, невозможно построить хозяйственные помещения и т.д. Преимущество такого участка – сравнительно небольшая стоимость. Чем больше участок, тем лучше. Вы сможете построить бассейн, беседку или спортивную площадку, большой гараж или вынести отдельно хозяйственные помещения (кладовые, прачечную). Решить вопрос можно покупкой двух смежных участков предназначенных для постройки жилья. Если не хватает средств на приглянувшийся большой участок – можно найти партнеров и оформить право владения на двоих при покупке.

Форма земельного участка, наиболее удобная для строительства и эксплуатации – прямоугольник или квадрат. Треугольные и узкие участки потребуют индивидуальной планировки дома и чреваты сложностями в процессе строительства (доступ спецтехники, расположение строений, сложное функциональное обустройство участка).

Уклон земельного участка тоже непосредственно влияет на планировку дома и удобство эксплуатации. Участки с большим уклоном упрощают обустройство цокольного этажа. Если участок неправильной формы – сложности, в основном, возникают с функциональным планированием, в случае большого уклона – с планировкой и строительством жилого дома.

Неправильная форма и большой уклон имеют позитивные моменты: спроектировать дом оригинальной конструкции, разместить на террасах зоны отдыха и т.д.

Уровень грунтовых вод на участке визуально определить можно только весной. Точные данные можно получить только после геодезического исследования – его, как правило, владельцы участка предоставляют очень редко (оно не входит в пакет документов, необходимых для оформления продажи). Близко расположенные к поверхности грунтовые воды не позволяют обустроить цокольный этаж в доме даже после дренажа участка и потребуют тщательной гидроизоляции фундамента.

Коммуникации на участке под строительство редкость. Поэтому необходимо уточнить на каком расстоянии от участка находится газопровод, электровышка, канализация и водопровод. От центральных сетей к участку подключение проводят за ваш счет: чем больше расстояние, тем дороже работы. В то же время, не стоит приобретать участок непосредственно около высоковольтной линии.

Процедура оформления покупки земельного участка

С 1 января 2013 года изменилась процедура регистрации права собственности на землю. На сегодняшний день процедура оформления сделки купли/продажи стала немного проще. Список необходимых документов не особенно сократился, но большинство из них оформляет нотариус, что значительно сокращает время оформления сделки. Для оформления сделки купли/продажи земельного участка у нотариуса стороны должны подготовить ряд документов.

Покупатель предоставляет:

  • паспорт
  • идентификационный код.

Если участок будет в общем владении – эти документы должны предоставить все покупатели.

Продавец предоставляет:

  • документ, подтверждающий право собственности на участок.
  • экспертную оценку участка
  • если продаваемая недвижимость находится в общей собственности, потребуется письменное заявление участников общей долевой собственности об отказе осуществить право покупки доли имущества или документ, подтверждающий уведомление других сособственников о том, что доля продается.
  • разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение недвижимости, если собственником или сособственником объекта недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный субъект.
  • доверенность, если сделка заключается не лично собственником, а его представителем.
  • паспорт
  • идентификационный код

Если на территории участка находятся строения, то еще потребуются:

  • акт приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был построен продавцом – без него процедура покупки-продажи невозможна.
  • домовая книга.
  • технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке.
  • справка-характеристика от БТИ на отчуждаемый объект недвижимости. Если на участке двухэтажный коттедж, а в документе он обозначен как деревянная хозпостройка – от покупки стоит отказаться.
  • выписку из домовой книги о зарегистрированных по данному адресу лицах.

Чтобы избежать лишней бюрократической волокиты и ее последствий приобретайте приватизированный земельный участок, зарегистрированный в земельном кадастре. Продавец должен предоставить, как минимум, кадастровый номер участка, лучше – готовое извлечение (выписку) из кадастра, заверенную нотариально. Некоторые продавцы предлагают оформить куплю-продажу незарегистрированной в земельном кадастре земли – стоит удержатся от такой сделки: ее могут признать незаконной. Извлечение с кадастровым номером участка – обязательный документ для оформления сделки с момента принятия закона. При наличии оригиналов всех необходимых документов и в присутствии участников сделки нотариус готовит ряд документов и оформляет сделку.

Нотариус готовит:

  • справку об отсутствии запретов на отчуждение – выписка из «Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества».
  • заверенное нотариально письменное согласие второго из супругов на продажу объекта недвижимости, который пребывает в общей совместной собственности.
  • справку об отсутствии налогового залога – выписка из Государственного реестра отягощений движимого имущества. Справка необходима для каждого из покупателей и каждого из сособственников продаваемого имущества; в том случае, если недвижимость приобретена в период пребывания в браке, еще и второго из супругов.
  • извлечение из государственного земельного кадастра
  • договор купли-продажи

После оформления сделки покупатель получает у нотариуса договор купли-продажи, оригинал государственного акта с пометкой об отчуждении участка, копию извлечения из земельного кадастра о наличии отягощений на земельный участок. Нотариус после завершения сделки сам сразу же вносить изменения в реестр вещных прав.

Незаконченное строительство на участке

Иногда участок продается вместе с незаконченным домом – владельцы по определенным причинам прекратили строительство. В таких случаях обратите внимание на целевое предназначение участка, наличие утвержденного плана и разрешения на строительство. Если все документы в порядке, но вам не нравится план – вы можете внести и согласовать в соответствующих органах (БТИ, местном совете) изменения. Эта процедура значительно дешевле и проще, чем демонтаж и утверждение нового плана. Если вы решили продолжить строительство – узнайте возраст недостройки. Даже накрытая коробка, простоявшая более года, потребует затрат на отопление, борьбу с сыростью и грибком. Еще один недостаток недостроек – вы ничего не знаете о качестве фундамента.

Важные нюансы

Проверьте целевое предназначение участка земли (должно быть «для индивидуальной жилой застройки») – оно указано в акте на право собственности и в земельном кадастре. Акты бывают первичные (выдаются владельцу, оформившему приватизацию) и вторичные (выдают следующим владельцам). Если предназначение земли сельскохозяйственное, промышленное – строить жилое здание на ней нельзя. Перед строительством придется оформлять смену целевого предназначения – трудоемкая, дорогостоящая, сложная и длительная процедура, с которой не стоит связываться.

Привезите землеустроителя из местного органа государственного управления на участок, который планируете купить. Процедура «неофициально платная», но того стоит – мошенники часто демонстрируют не тот участок, который указан в акте на право собственности и «счастливый» владелец после оформления сделки узнает, что приобрел участок около кладбища или свалки, а не в живописном уголке. Если вы не знакомы с данным населенным пунктом обязательно убедитесь, что участок, который вам показывали и указанный в документах – один и тот же.

Цена вопроса покупки приватизированного участка состоит из:

  • стоимости земельного участка
  • оплаты услуг нотариуса
  • 1% стоимости в качестве сбора в Пенсионный Фонд (от суммы, указанной в экспертной оценке)
  • 5% налог (от суммы, указанной в экспертной оценке)

Стоимость земельного участка указанная в договоре купли-продажи может быть равной (или выше) той, что указана в экспертной оценке, но не ниже! Обычно расходы по оформлению документов (услуги нотариуса) покупатель и продавец разделяют поровну – об этом договариваются до оформления сделки.

Проверьте наличие задолженностей перед коммунальными службами: по оплате за газ, свет, воду и т. д. Коммунальные службы предоставляют эту информацию свободно, достаточно сказать адрес. Можно потребовать соответствующие справки у владельца, но лучше убедится в отсутствии долгов лично.

Проверьте границы участка – они должны совпадать с указанными в акте на право собственности. Даже если реально ограждено 20 соток, а в акте указано 15 – возникнут проблемы (вплоть до аннулирования и признания незаконной сделки).

Неправильно оформленные документы – причина аннулирования сделок, потери средств и земли. Юристы часто сталкиваются с ситуацией, когда на один и тот же участок выдано два первичных акта на право собственности. Часто это результат мошенничества или халатности чиновников на месте. Решить эту ситуацию можно только в суде.

Оптимальный вариант – это купить земельный участок для строительства дома в развитом котеджном поселке. У вас будет представление о соседях, все коммуникации будут уже подведены к участку, развитая инфраструктура. Также учитывайте, что дорога на работу в город из 30-ти км зоны будет занимать у вас около часа с учетом городских пробок. Та же дорога общественным транспортом займет у вас в два раза больше времени. Все перечисленные нюансы необходимо учесть еще до оформления процедуры покупки земельного участка.

Перед оформлением сделки, на этапе подготовки документов, стоит обратиться к нотариусу для консультации. Консультация может быть бесплатной или платной ( 50-100 грн). Нотариуса для оформления сделки обычно выбирает покупатель: можно обращаться к нотариусам по месту нахождения участка или по месту прописки покупателя.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!

Виды ограничений на использование земельного участка

Home >> Главное >> Виды ограничений на использование земельного участка

Виды ограничений на использование земельного участка

Виды ограничений на использование земельного участка и прокладку коммуникаций

На что обязательно следует обращать внимание при покупке или приватизации вновь создаваемого земельного участка – так это наличие либо отсутствие различных видов ограничений и обременений на его использование. Существуют участки земли, на которых в силу каких-либо причин – например, природоохранных – запрещен тот или иной вид хозяйственной деятельности. Кроме того, бывают и такие земельные участки, к которым невозможно подключить линии коммуникаций, такие как водопровод и канализация, свет и газ.

Чаще всего ограничения накладываются на следующие участки:

  • участки в городской черте и в зоне плотной городской застройки;
  • участки, граничащие с объектами, представляющими историческую, археологическую или культурную ценность;
  • участки, расположенные вблизи охраняемых природных объектов и территорий;
  • участки рядом с объектами стратегического, военного и оборонного назначения.

    Чтобы приобрести в пользование земельный участок, необходимо в первую очередь понимать, к какому типу относится данный участок с точки зрения его хозяйственно-экономического предназначения, а также какие типы участков находятся в пограничной с ним зоне.

    Типы земельных участков

    В зависимости от целевого назначения, согласно Земельному кодексу Украины, земельные участки делятся на следующие категории:

  • сельскохозяйственные угодья;
  • участки жилого и общественного строительства;
  • природоохранные комплексы и заповедники;
  • оздоровительные территории;
  • участки, подлежащие рекреационным мероприятиям;
  • культурные и исторические районы;
  • земли лесного хозяйства;
  • территории водного фонда;
  • зоны промышленного, военного, транспортного, горнодобывающего, энергетического и других производственных комплексов народного хозяйства.

    Для каждого из типов земельных ресурсов существует собственный регламент передачи в собственность или аренду, а также свой набор ограничений на целевое использование земли.

    Ограничения на использование земельных участков в городской черте

    Городские территории в первую очередь предназначены для ведения жилищно-коммунального строительства, объектов общественного назначения, городской инфраструктуры, транспортной сети, муниципальных зданий, мелких производств, а также зон общественного отдыха и развлечений. Строительство крупных промышленных производств, кроме тех, что исторически оказались в черте города, запрещено. Реконструкция и переоснащение таких производств требует особого разрешения с учетом соблюдения санитарных, экологических, акустических и других технических норм, принятых для населенных пунктов.

    Каждый город или крупный населенный пункт имеет свое региональное деление на зоны, отведенные для разных типов застройки. Поэтому, прежде чем приобрести или взять в аренду участок земли в городской черте, следует выяснить, что можно на нем строить, а что нельзя. Целевое назначение участка для ведения того или иного вида деятельности, также как и проектную документацию на строительство, необходимо согласовывать в местных органах власти, городском отделе архитектуры, санэпидемстанции и других органах, если это потребуется.

    Существуют определенные правила и ограничения для использования следующих городских зон:

  • участков многоэтажной жилой застройки государственной, муниципальной или кооперативной собственности;
  • историко-культурных памятников и районов города;
  • общественно-деловых и торговых центров;
  • участков, зарезервированных под строительство муниципальной собственности;
  • парков, городских садов и других зон отдыха и развлечений.

    Строго запрещено приобретение участков в городских пределах для строительства и видов деятельности, несущих опасность для населения, целостности культурно-исторического наследия и экологической обстановки района и города в целом.

    Кроме того, в городе или крупном населенном пункте могут существовать ограничения, связанные с особенностями генерального плана застройки и целевого назначения территорий, а также наличием в их пределах объектов особого назначения местного или государственного уровня – например, аэропортов, атомных электростанций, крупных транспортных узлов, военных объектов и так далее.

    Другие виды ограничений на землепользование

    В последнее время в нашей стране получает распространение самовольный захват и использование территорий, не предназначенных для передачи в собственность либо аренду. Особенно это касается лесных участков и берегов водоемов. Совершение таких действий карается штрафами, вплоть до лишения права пользования участком земли.

    Существует отдельный порядок использования приграничных территорий заповедников, национальных парков, лесных и водных хозяйств. Это связано с защитой окружающей среды от вредных воздействий хозяйственной деятельности человека. Получение разрешения на землепользование участками вблизи таких земель осуществляется, в том числе, и в местных природоохранных организациях.

    То же самое относится к приватизации и покупке участков вблизи объектов исторического и культурного значения – древних поселений и захоронений, замков и крепостей, отдельных зданий и комплексов, охраняемых государством и так далее. Согласование проекта землеотвода в данном случае нужно проводить с органами, отвечающими за сохранение культурно-исторического наследия данного региона.

    Намного сложнее обстоит дело с ограничением на использование участков земли вблизи сооружений и объектов военного и стратегического назначения – военными городками, базами, аэродромами, полигонами, пунктами обеспечения связи и другими.

    Ограничения на прокладку коммуникаций

    Процесс подключения участка земли и его построек к линиям коммуникаций достаточно сложен и заслуживает отдельного рассмотрения, но главное, о чем необходимо знать новому владельцу или арендатору – это сама возможность подключить свет, газ и воду на выбранном участке.

    Например, чтобы подключится к линиям водоснабжения, владелец должен проложить трубопровод по территории соседнего участка, находящегося в частной или государственной собственности. Для этого необходимо получить согласие его владельцев или управителей. Но если договоренности не удается достигнуть даже с помощью судебных разбирательств, то водопровод придется прокладывать в обход, либо искать альтернативные источники водоснабжения, к примеру, бурение собственной скважины.

    Лучшее решение в вопросах проведения линий коммуникаций через чужой участок – это установление ограниченного права на использование чужой недвижимости, именуемого «сервитут». Земельный сервитут может предусматривать прокладку водопровода, газовых труб, электрических кабелей, а также обеспечивать проезд или проход по территории соседнего земельного участка.

    Чтобы получить больше информации о видах ограничений на использование земельного участка и прокладку линий коммуникаций, а также о том, какие меры нужно принять, если подобные ограничения имеют место на выбранном Вами участке, обращайтесь к нашим специалистам. Мы поможем выбрать участок земли, отвечающий Вашим требованиям, а также разработать систему мероприятий по преодолению ограничений на любое целевое использование земельного участка.